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萬億級品牌公寓市場,，能否誕生“天貓”級交易平臺,？: 策劃人李星 2016-7-27 21:23; 無論是2016年熱播的電視劇《歡樂頌》還是此前的情景劇《愛情公寓》,，演繹的都是年輕人在品牌公寓里過著豐富而體面的小日子,。近年來，品牌公寓由小眾的海歸高管下沉到相對大眾化的白領(lǐng)人群,，是消費升級的典型產(chǎn)物，對于愿意以工資的三分之一用來交房租的白領(lǐng)來說,，從群租房過渡到品牌公寓再買房,，是相對理想的遷徙路線,。 7月初，58集團CEO姚勁波在中國品牌公寓高峰論壇上表示:“根據(jù)58同城的數(shù)據(jù),，中國的房屋空置率超過25%,，保守估計，未來中國會有20%的人租住在有標準服務的品牌公寓,�,！逼溲酝庵馐牵� 長租已變成一個存量市場,，開發(fā)商暫未出售或自持的房子,、業(yè)主用來投資的房源等，很多都會被專業(yè)的租賃團隊打包為公寓產(chǎn)品出租,。另據(jù)58集團《租房行業(yè)研究調(diào)查報告》顯示,，全國租房市場規(guī)模早在2013年已達2.5萬億元，并正處于指數(shù)級增長的初期階段,。旺盛的消費需求,、相對充足的貨源，再加上購租并舉的宏觀政策導向,，使得長租公寓成為繼房地產(chǎn)之后的國內(nèi)又一個萬億級市場,。近兩年，風險投資投放在長租公寓上的項目有20余個,，總投資規(guī)模達40億元人民幣,，目前在運營的品牌公寓融資多在天使輪、A輪和B輪,，魔方公寓在C輪融資近3億美金,。當前品牌公寓的房源大體可分為租用零散業(yè)主房源或整租整棟物業(yè)，以及自建或收購整棟物業(yè),，這與職業(yè)房東（小B房源經(jīng)營者）的性質(zhì)有些相似,，只是在規(guī)模、管理,、服務能力方面存在差距,。品牌公寓能玩多大，取決于能否找到合適的SaaS 公寓租賃業(yè)務其實是苦活,、臟活,、累活、雜活,，從房源收集及評估到簽訂租借合同（一般公寓與業(yè)主簽長租期限為6年左右）,，從對房源進行重新的設(shè)計及裝修（一般新房長租需設(shè)計，業(yè)主房源須改裝）到線上線下的營銷與推廣,，再到公寓日常的物業(yè)服務,、租客管理等全流程,，庶務龐雜、事無巨細,，絕非小型職業(yè)房東的工作量所能比擬,。一些房源較多的品牌公寓公司，如自如,、青客,、優(yōu)客逸家等都組織技術(shù)人員定制內(nèi)部的全流程系統(tǒng)，類似于酒店業(yè)使用的PMS（Property Management System,，酒店管理系統(tǒng)）,；更多的公寓管理公司是使用免費或收費的公寓租賃業(yè)務管理SaaS（Software-as-a-Service，軟件即服務）系統(tǒng),，如好好租,、公寓管家、寓小二等,，但都未能形成較大的使用規(guī)模和明顯趨勢,，究其原因，適用性不足是這些SaaS系統(tǒng)普遍面臨的主要問題,。做公寓管理SaaS全業(yè)務流程的節(jié)點達上百個,，并且標準化的產(chǎn)品要滿足各個不同公寓的經(jīng)營狀況，因而產(chǎn)品經(jīng)理既要把線下業(yè)務場景用清晰的產(chǎn)品邏輯梳理出來,，又要保證產(chǎn)品的路徑清晰和“傻瓜式”操作體驗,，目前既懂公寓業(yè)務，又懂產(chǎn)品設(shè)計的跨界人才極度稀缺,，市面上實用的SaaS非常難得,。好用的SaaS要解決公寓公司最關(guān)切的財務、房源,、合同等業(yè)務上的痛點,。比如在財務管理方面，能否線上催租,，為業(yè)主及時轉(zhuǎn)賬,、墊付和攤派水電費、燃氣費,、物業(yè)費以及網(wǎng)費,、保潔費、維修費,，返退押金等,；在租務管理方面，要對集中式與分布式房源、租客整租還是合租進行拆分,，需對合同約定的押付方式及租客身份信息快速登記和查詢,，租客的入駐時間、交租時間,、到期時間等數(shù)據(jù)，更需要進行詳細登記以及快捷查詢,、處理,。針對SaaS1.0階段主要使用 PC版而非移動端、大多簡單還原線下業(yè)務而沒有主次,、標準SaaS系統(tǒng)與既有的公寓PMS之間未打通,、缺乏流量入口和展銷平臺等問題，房總管的公寓租賃業(yè)務管理SaaS系統(tǒng)功能齊備,、流程清晰,，不僅打通供需兩端，為B端房源提供用戶版交易平臺的流量入口,，且完全基于移動端進行操作,，既降低了操作門檻，更擴展性地支持職業(yè)房東與品牌公寓以短視頻,、直播等形式上傳房源信息,，在SaaS系統(tǒng)中實時進行內(nèi)部管控和對外展銷。2.0階段的SaaS系統(tǒng),，將幫助公寓管理公司逐步規(guī)范化管理,、精細化運營、平臺化銷售,，成為公寓運營的標配,。為何公寓市場至今缺乏一個交易平臺？筆者李星在《去中介化大幕拉開,，為何二房東可以挑大梁,？》一文分析，在C端（個體房東）的非標準房源上,，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺與傳統(tǒng)房屋租賃中介機構(gòu)分別壟斷了流量和房源,，讓租客難以擺脫糟糕的租房體驗。有鑒于此,，為了避免房屋損壞或倒手轉(zhuǎn)租等風險,，在責、權(quán),、利上更加清晰,，越來越多的業(yè)主會把房源交給職業(yè)房東團隊或品牌公寓公司長期打理。事實上,，品牌公寓是具備較高標準化的房源,，裝修賣相好,、服務到位；以購買力旺盛的80后,、90后為租房主力的消費群體,，更愿意選擇品質(zhì)更有保證的公寓；移動端租房大宗消費及支付氛圍臻于成熟,。但目前各個品牌公寓依然各自為戰(zhàn),，至今沒有出現(xiàn)一個類似“天貓”模式的電商交易平臺。長期以來,，無論是個體房東,、中介公司還是職業(yè)房東，大都依賴58的信息平臺導流并付費置頂,。58同城就是看準了房源大B化發(fā)展趨勢,，發(fā)布了“1到N+”戰(zhàn)略，明確把“房產(chǎn)”,，主要是長租的品牌公寓作為裝修（土巴兔）,、家政（58到家）、消費金融（58金融）流量閉環(huán)的“火車頭”,，筆者在北京看到“58品牌館”,、“租房節(jié)”等樓宇廣告已全面開打。不難窺探出58集團試圖借助品牌公寓崛起風口,，從信息平臺向交易平臺轉(zhuǎn)型,，最終打通房產(chǎn)后市場產(chǎn)業(yè)鏈的急切。但58集團的優(yōu)勢在房源信息及租客的流量上,，弱點則是缺乏公寓租賃業(yè)務SaaS平臺以連接品牌公寓公司進駐,，這直接制約了品牌公寓的房源批量導入。與此路徑不同的是,，房總管通過公寓租賃業(yè)務管理SaaS系統(tǒng)實現(xiàn)房源的錄入,、查詢、統(tǒng)計,、提醒,、員工限權(quán)、營銷展示,、交易支付,、消費金融等一體化，既支持上傳離散式職業(yè)房東房源,，又支持超大型,、分布式、多管理層級的品牌公寓進駐；在交易端,，租客可以挑選品牌公寓（類似天貓模式）,，也可以直租C端房源（類似淘寶模式），形成了后端的SaaS公寓租賃業(yè)務平臺與前端B2C+C2C交易平臺的混編模式,，看來房總管的野心是要做出一個“房屋租賃業(yè)的阿里巴巴”,。此外，魔方金服與青客公寓,、水滴公寓,、未來域等長租白領(lǐng)品牌公寓戰(zhàn)略合作，以“租約證券化”的方式為公寓公司籌集資,，投資人可享有最高10%左右的年化收益。不過平臺仍得倚靠公寓租賃SaaS系統(tǒng)才能監(jiān)測到公寓的盈虧狀況,，近兩年很多試圖直接以房產(chǎn)金融切入品牌公寓市場的團隊,，也都在悶著頭研發(fā)SaaS。 “SaaS+交易平臺”迎來大風口,，得SaaS者得天下從公寓租賃業(yè)務SaaS在品牌公寓市場扮演的關(guān)鍵角色上,，可以對“企業(yè)服務”（To B市場）以管窺豹：（1）SaaS不是去某個項目定制一套系統(tǒng)，而是行業(yè)內(nèi)通用,、標準化的產(chǎn)業(yè),；（2）SaaS為B端用戶做好服務，租賃業(yè)務SaaS是為職業(yè)房東（小客戶）和品牌公寓（大客戶）服務的,，目的是為了提升管理效率,，降低人力、物力成本,；（3）SaaS優(yōu)勢在于無需專人維護,，系統(tǒng)（基于云服務）自動升級，且有大數(shù)據(jù)技術(shù)支撐,；（4）To B與To C并非不相干的領(lǐng)域,，而是一個密切聯(lián)動的系統(tǒng)，最終都要為C端用戶傳遞價值,。在公寓租賃市場,，只有SaaS系統(tǒng)沒有交易平臺，后端商品上傳了沒有銷售,，還得去58刷帖或者自建App導流,；而只有交易平臺，沒有SaaS系統(tǒng),，大量的真實出租房源的供給也就成了問題,。從電商的維度來審視“SaaS+交易平臺”的價值，阿里巴巴先前的中國黃頁、1688等是做To B業(yè)務,，由于解決不了賣家銷售的問題,，不得不起用淘寶交易平臺；再組建數(shù)千名地推人員在江浙福建廣東一帶拉服裝,、鞋帽等廠家進駐阿里巴巴的SaaS系統(tǒng)中上傳商品,，商家后臺的SaaS中還可以進行出庫單管理、物流配送管理,、財務管理及支付明細（后逐步成為支付寶）,、客戶溝通管理（后開發(fā)出阿里旺旺）、評價管理,、流量數(shù)據(jù)分析,、營銷推廣（從淘寶直通車到如今的阿里媽媽）等全產(chǎn)業(yè)鏈管理。而當前的品牌公寓市場主要的大B貨源端的變現(xiàn)渠道各不相同：（1）房產(chǎn)經(jīng)紀公司轉(zhuǎn)型租房O2O,，如鏈家旗下的自如友家,、自如寓，我愛我家旗下的相寓,，主要依靠網(wǎng)站和App導流,；（2）風投看中的潛力股互聯(lián)網(wǎng)品牌公寓如魔方公寓、蘑菇公寓,、青客等主要自建商城,；（3）地產(chǎn)開發(fā)商自建公寓如泊寓、保利世貿(mào)公寓,，是傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務的延伸,；（4）連鎖快捷酒店涉足公寓業(yè)態(tài)，如珀濤酒店的窩趣輕社區(qū),、如家的逗號公寓,，為短租酒店業(yè)態(tài)的補充。筆者不禁要問,，既然這些品牌公寓在價格,、裝修、配置上已屬于“標品”了,，為何不運用統(tǒng)一的SaaS系統(tǒng)進行公寓租賃業(yè)務管理呢,？！只有通過SaaS才能激活公寓管理中的房源,、設(shè)計,、裝修、租務,、財務,、支付,、消費金融（租客分期貸、品牌公寓裝修貸）等供應鏈,，并且同步進行出貨和展銷,。租客在前端交易平臺中出租了一套房，在后端就會自動下架一套房源,，從而改變了目前互聯(lián)網(wǎng)信息平臺普遍存在“虛假房源”信息泛濫問題,。如同天貓品牌館一樣，基于SaaS+交易平臺,，各個公寓可以獲得品牌曝光,、開旗艦店完整上傳公寓標品；用戶在平臺依據(jù)地段,、價格,、品牌風格等維度搜索房源；而業(yè)主也更放心把更多的房源交由有知名度的品牌公寓公司打理,。一旦SaaS與交易端打通,，公寓方除了提升成交率以外，還可以利用平臺數(shù)據(jù)隨時調(diào)整出租價格,、組織促銷活動，并根據(jù)用戶偏好優(yōu)化出租公寓產(chǎn)品,，為特殊人群做細分的品牌公寓,。平臺方的盈利模式則與電商模式大體相似，并依據(jù)租賃大數(shù)據(jù),，提供裝修,、搬家、保潔,、保姆,、金融等長尾服務。畢竟品牌公寓市場在租賃市場屬于重資產(chǎn),，現(xiàn)金回流周期較長,，當前盈利的玩家并不多。品牌公寓市場借勢“互聯(lián)網(wǎng)+”的東風,，在內(nèi)部通過公寓租賃業(yè)務SaaS系統(tǒng)等提升運營水平,，在外部入駐品牌公寓交易平臺做好營銷，內(nèi)外聯(lián)動互通,，前后端一體,，能促進整個行業(yè)成熟壯大。作者：李星（微信即QQ號：1598145405）,，策劃人,，科技專欄作者,，關(guān)注消費升級與互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，公眾號lixingo2o,，作品全網(wǎng)搜索“策劃人李星”; 個人分類: 互聯(lián)網(wǎng)|637 次閱讀|0 個評論

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