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購物中心發(fā)展趨勢: 鮑躍忠 2019-6-23 11:13; 鮑躍忠新零售論壇：購物中心發(fā)展趨勢這是鮑躍忠新零售論壇組織的第 87次專題分享,。本次分享特邀大悅城控股商業(yè)管理中心山東大區(qū)總經(jīng)理,、煙臺大悅城總經(jīng)理趙良先生趙良：鮑老師好,，大家好，非常有幸能跟大家分享一下我對未來購物中心的一些看法,。（一）關(guān)于大悅城作為大悅城的一員,，我想就大悅城跟大家做一些介紹。大悅城從 08年開出了朝北大悅城,，但是在朝北大悅城建設(shè)過程當(dāng)中,，我們收購了西單大悅城，也就是中冶的項目,。中冶這個項目以后,，我們才真正開始自己組建團隊，去摸索購物中心的運營實踐,。當(dāng)時我們集團大家都知道是做糧食的,，所以我們沒有太多經(jīng)驗，也是一步一步摸索過來,。經(jīng)過了十年時間 ,，大悅城目前在全國有 13座。在 96年到08年之間,，中國也開了很多購物中心,，比如廣州的天河城，上海的正大廣場,，包括CBD萬達,。我理解真正意義上從大悅城開始，中國這十年購物中心進入了翻天覆地的改變,，越來越多的購物中心出現(xiàn),。購物中心的出現(xiàn)，我覺得實際上既是一個被動,，也是主動的行為,，被動的行為是政府調(diào)控，因為在十年前,，購物中心就是購物中心,，百貨就是百貨，開發(fā)商就是開發(fā)商,。那個時候記得萬科 ,、保利很多的企業(yè)都在做他們自己的區(qū)域化，現(xiàn)金流為王,，現(xiàn)金流回正,，快速回收現(xiàn)金流的一種方式。我們就做我們的重資產(chǎn),，后來根據(jù)全國的調(diào)控,，北上廣深在無好地之后，二三線城市的轉(zhuǎn)移也是購物中心的戰(zhàn)略布局,。最后發(fā)現(xiàn)政府的要求很嚴(yán)苛,，拿地不再是全部的銷售型，持有型,。就拿濟南來舉例,，銷售型的物業(yè)要占 40%，持有型占60%,，六四比,。對于六四比的概念來講，就比較辛苦了,，所以我覺得這是一個被動行為,。主動，例如大悅城走過了十年,， 13個mall,，這13個mall中，我們里邊有兩個輕資產(chǎn),，一個是天津和平大悅城和昆明大悅城,，這也是在前年,，2017年公司有一個新的方向，嘗試去做輕資產(chǎn),。大悅城走過的十年,，也經(jīng)歷了很多，我就不一一贅述,，我認(rèn)為我們的步伐還是比較慢,。所以在走一步看一步的情況下，我們摸索出了 13個購物中心,。目前在全國我們都相繼成立了大悅城,，已經(jīng)開業(yè)了。大悅城走到今天,，我認(rèn)為它的一個核心競爭力是以人為本 ,。團隊，沒有團隊干不成事,，大家都知道大悅城走到今天也不是很快,，但是我們真的是每一座城，都傾盡了全力,。我們的團隊在業(yè)內(nèi)的商業(yè)架構(gòu)里邊也是比較完善的,。一個購物中心，我們的物業(yè)團隊要 110人左右,，一個商業(yè)板塊的團隊要一百人左右,，也就是說我們一個購物中心里邊的招商、運營,、推廣,、研測四個部門，組建起來的團隊,，商業(yè)板塊要一百人為mall服務(wù),，可以說是很精準(zhǔn)的對待每一個用戶、業(yè)主,、品牌,，來進行招商談判，運營管理,，研測,，對于它整個的回報率，KPI,，還有推廣營銷,，進行全方位的配合，這就是我們的一個優(yōu)勢,。還有就是我們不管是自建還是收購,，都會用心去做,，包括西安大悅城，不公開數(shù)據(jù)表示我們大概從收購到開業(yè),，后期我們追加了八個億的改造,。之所以這么做的目的就是要把一個全新的，非常好的產(chǎn)品呈現(xiàn)給消費者,，這就是我們的宗旨。中糧人良心品質(zhì)好,，大悅城我基本上就介紹到這里 ,。（二）購物中心未來的趨勢未來的五年，購物中心應(yīng)該是一個高質(zhì)量的發(fā)展,。我認(rèn)為未來的購物中心,，比如說以菜市場為主題的 shopping mall也可能會出現(xiàn)。比如說像萬象城的或大悅城的春風(fēng)里,，或者是歡樂頌,，以前的鳳凰匯，都可能是一個小型的mall,。這個mall不一定以零售為主,，它有可能是以體驗和菜市場為主。大家可能知道全世界有一個荷蘭最美菜市場,，以前我們在中國內(nèi)地都是馬路邊,，菜園子、大棚子,，后來有了沃爾瑪和家樂福,，我們才知道原來國外的超市、菜市場是這樣的,。后來變成了家樂福和沃爾瑪進入購物中心作為我們的主力店,，再后來我們自有的購物中心已經(jīng)有了超市，包括近期的盒馬,， 7fresh,，包括超級物種，很多都在做購物中心量身定制,。為什么以前的標(biāo)超 1萬-1萬5到2萬平不存在了,，因為購物中心不會蓋一個房子給你的面積讓你做一個主力店簽個15年20年，所以導(dǎo)致所有的超市變成精品超市,，OLY,、BRT、BHG這樣的3000到5000的精品超市,。慢慢的國內(nèi)的,，原有的菜市場和大棚子就被淘汰掉了,，包括沃爾瑪、家樂福也慢慢的撤出中國,。如果未來購物中心,、假設(shè)中糧也好，做糧食的我們做一個 5萬平到10萬平,，可出租面積 50%的話,，5萬平出租面積的一個購物中心，或者建筑面積6萬平,，出租面積3萬平,，我們做中糧全產(chǎn)業(yè)鏈為主，柴米油鹽我們都有,，菜市場 ,、生鮮、澳洲的鮑魚龍蝦我們都有,，然后再配上餐飲現(xiàn)場,，后場制作，再配上概念的主力店,、新零售的主力店,，我覺得這是一個趨勢。第二個我想說未來的趨勢的業(yè)態(tài),，就是汽車,。目前全中國每個家庭基本上 1-2輛車。在北京,、上海,、廣東、深圳可能也慢陸續(xù)的開始限號了,。所以很多人都想在外地置房產(chǎn),，在外地買車。 4S店也是隨著買車潮慢慢越來越好,，包括國內(nèi)的定制車,、高端車，包括勞斯萊斯,，包括中級車,、家庭車，我想未來能有一個小型的mall,，以汽車穿梭為主題的 ,，他是銷售型帶維修型、保養(yǎng)型,，把整個汽車的產(chǎn)業(yè)鏈做成一個 shopping mall,。在北京東四環(huán)有一個以前以汽車 4S店為主題的商業(yè),，后來沒有做成功，但是他歪打正著做成了奧特萊斯,，它把原有的停車坪展廳改成奧特萊斯還是蠻成功的,，但是目前國內(nèi)是先做了車，再做了mall,，我是希望以車為主題的購物中心,，這是我的一個想法。還有就是一種游樂園模式,，大家知道游樂園最好的就是迪士尼,。是否可以在中國做一個類似于迪士尼這樣經(jīng)營模式的購物中心，把整個的樂園做的琳瑯滿目,，全家庭 ,、全客層,，這也是我其中的一個想法,，但是他需要一個露天或半露天的感覺，里邊要呈現(xiàn)一些小動物,，室內(nèi)動物園或室外動物園不要太大的味道,。未來購物中心可能不是以租金為主了，現(xiàn)在很多的購物中心甲方都很辛苦,，一般都要做到十年到 15年甚至20年的回報率,，而且第三年的購物中心回報要達到6.5以上，否則這個mall是沒法做的,。也就是存在一個重資產(chǎn)的概念,，所以現(xiàn)在新城控股和萬達都在拋售他的重資產(chǎn)以及轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)來做，這也是一種業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)換模式,。不以租金為主的話怎么辦,？怎么去做這個 mall呢？他有可能就會把整個的外立面,，包括里面的一些陳列品牌組合,，不要以零售和純租賃為主，以整包比如說廣告位的出租,，比如說體驗,、汽車體驗的互動，互聯(lián)網(wǎng)的互動,，金融的互動,，包括房展的互動，這樣的話有很大的一筆收益可以轉(zhuǎn)化為租金,，否則的話一味的追求租金零售是很難活下去的,。未來的五年,，我認(rèn)為電商還會持續(xù)升溫，線下就應(yīng)該不斷創(chuàng)新,，從鎖定五大消費群體來展望未來的 shopping mall的發(fā)展,。這五大消費群體，一是新一代的消費者,，就是兒童及青年消費影響力日益增加,，這個也是我們比較看準(zhǔn)的，大悅城一直以18歲做35歲主力客層為核心,。這也是我們?yōu)榱藦钠放萍壌蔚街苓叾ㄎ缓瓦x址做的一個 DNA ,。第二就是個性化，消費者更重視個性化的產(chǎn)品服務(wù),。第三個是獨特的體驗,，消費者更期待購物中心承載更多的體驗功能。第四個就是便捷加服務(wù),，消費者更希望所見即所得,，購物中心從發(fā)展、開發(fā)到商業(yè)運營到資產(chǎn)管理到思維方式的一個轉(zhuǎn)變,，以上都是我的一些連貫性的思維和想法,。第五個是全渠道的擁抱互聯(lián)網(wǎng)，這是我的想法,，購物中心的經(jīng)營者以開放的心態(tài)來接受互聯(lián)網(wǎng),，不要覺得說線上是虛擬的，線下是真實的,，我覺得這個沒有什么真實的和虛擬的,，是相輔相成、相互幫助的,，可能在短期之內(nèi)也不能成為普及技術(shù)應(yīng)用,，但他會代表未來，所以我覺得還是把握當(dāng)下的互聯(lián)網(wǎng)和實體聯(lián)手能創(chuàng)造一個更好的未來,！社區(qū)型的購物中心將會越來越快的發(fā)展,。因為雖然說目前國內(nèi)購物中心號稱已經(jīng)破 5000個了，但是有好有壞,，不過不要都扎堆在北上廣深跟一些直轄市,，其實我覺得學(xué)一下老外，美國當(dāng)年的購物中心都在郊區(qū),，其實我們不用郊區(qū)那么遠,，我們滲透到社區(qū)就好了，就像大悅城的春風(fēng)里，在前年發(fā)布會,，我們就準(zhǔn)備做社區(qū)mall,。剛才我說的幾點，我有一個觀點就是管理和會員 ,。管理是購物中心的一個核心,，購物中心的核心競爭力就是人、團隊,。會員我們經(jīng)營的是客層客戶,，我們把會員分類，舉例山東的煙臺大悅城,，我們經(jīng)營了五年,，目前會員是 60萬+。我們的會員管理還是比較不錯,，整個的會員體系我們搭建的比較緊密,，包括會員的生日，會員的積分換禮,，我們做的還比較不錯,，我覺得會員只要做好了，不要一味的去追求所謂的客流量,，那些客流量也不一定是有效客流量,。未來的購物中心,，總結(jié)一下我的看法：隨著每天的變化,，全新體驗的購物中心將越來越多。我們可以肯定的是,，購物中心未來一定是不僅僅是購物中心了,，它一定是一個體驗中心、零售中心,。很多豐富體驗的業(yè)態(tài),，它是一種全新的零售體驗，在每一年甚至每一天都在不斷改變,，讓人們一次一次的回顧,，尋找全新的體驗，這個是未來進一步將影響到開發(fā)商,、消費者 ,、零售品牌和設(shè)計師，從最小的街區(qū)到購物中心最令人深刻的,，印象最深的,，甚至像煙臺大悅城申請了國家 3A級旅游景區(qū)，這也是一個突破,。我重點要說的是新零售的概念,，以前的購物中心最早的比例是 5:3:2,，概念是50%的零售，30%的配套,，20%的餐飲或30%的餐飲和20%的配套,，現(xiàn)在是黃金比例是4:3:3，也就是說零售越來越降低了,，已經(jīng)達到40%,，甚至有的購物中心達到30%，因為購物中心受電商零售沖擊的很強,，很慘淡,。所以餐飲就不斷地在增加，娛樂,、餐飲有的達到 30%或40%,，其實這樣是不對的，我覺得還是要保持購物中心未來新零售的業(yè)態(tài),。未來的商購物中心在食品和體驗的基礎(chǔ)上,，要重點的關(guān)注餐飲的變化，存在一些別致的餐廳,，比如說城市農(nóng)場,、烹飪課，原來朝北大悅城做的那種上課式的 ,、彈出式的供應(yīng)商和特色食品等出現(xiàn),，不要一味的只做餐飲和餐廳！未來的購物中心應(yīng)該是不斷的去變化它的業(yè)態(tài)和它的品牌,，這樣的話才能給顧客以及整個購物中心的環(huán)境帶來全新的體驗,。很多人跟我講說購物中心的生存之道是什么？我可能會粗暴一點講,，是品牌碾壓,，我有的品牌你沒有，我就可以打倒你,。但是這樣的話也不對,，因為你如果品牌碾壓的話，一個品牌在一個城市只開一家店沒有連鎖效益的話,，它的生存方式是很痛苦的,，不是一個家族企業(yè)一家店開了幾十年不開分店，所以良性的循環(huán)還是一個購物中心,，有了一個新的品牌,，它做好了以后會在這個城市開 3到4家品牌，它一定是在你的購物中心里邊做銷售額平效最好的，這是最理想的,。所以未來這個趨勢還是不要放棄,。所以零售對于購物中心來講，它是一個靈魂,，是不能輕易的放棄,，要不斷的去開發(fā)新零售的概念。在設(shè)計規(guī)模上,，購物中心將會擴展到現(xiàn)在典型購物中心的兩倍,，就是說從設(shè)計理念上，包括它的體量都會變大,，我覺得顧客體驗很重要,，為保持生活的樂趣，購物者將趨向于尋求教育性體驗,，現(xiàn)在越多的購物中心開始做早教,，成人早教、兒童早教,，兒童體驗,。就是簡單的一個烹飪課和一個語言的課程，真的會讓人反思未來的對購物中心是否有粘性,。未來的購物中心應(yīng)該提供一個真實的,、地道的體驗，而不是一個城市都可以見到的標(biāo)準(zhǔn)化連鎖零售店,，食客就是隨便到一個餐廳就吃了一點飯,，幾個菜系而已，它一定是一個自己去種植,，把種好的菜拿出來,，然后自己去烹飪,，我覺得這是一個樂趣,，甚至在互動式的套房，訂個房間,，客戶可以選擇在這里邊烹飪,，讓大家在一起聚會，喝個下午茶,，由主人 ,、女主人和男主人來做一頓好吃的美食，大家來分享,！還有一個就是硬件上的體驗,，在垂直化的購物中心里邊，應(yīng)該是無電纜無電梯，將購物中心進行垂直于水平的位置,，這樣的話就完全屏蔽了購物中心那種一定要有電梯電纜,，包括很多方方面面的這種電系設(shè)備，購物中心做的小一點矮一點平一點,，讓大家不要那么多的緊張感,，坐個電梯還要等蠻久。更要有一個更廣,、更強的連接性,，這里指的不是一些小的改造，而是基礎(chǔ)設(shè)施,，消費者和品牌能夠訪問可靠的庫房數(shù)據(jù),，比如說我今天沒去 mall之前，我就可以用APP看到你庫房的一些sku的產(chǎn)品,。是否我要去,，是否有我要的這款，這也是一個感知上的,，不要讓大家浪費太多的個人的時間成本,，屋頂是一個購物中心最集中的一個位置，但是浪費空間也比較大,，所以希望把屋頂改造成娛樂設(shè)施餐飲場所和花園,，現(xiàn)在很多購物中心也都是這么做，包括萬象城,，大悅城做了很多屋頂花園,，廣州的太古匯也是在這么做，我覺得這也蠻好的,。能讓他把廢棄的一些面積,，轉(zhuǎn)化成能出租的面積，讓顧客去感受一些花的世界,，花的海洋,，減少一些灰塵，并增加空氣中的水分,。就是做一個天頂?shù)难醢傻哪欠N感覺,。最后再強調(diào)一點，大悅城作為購物中心的話還有一個亮點就是我們的街區(qū),，比如說像天津的騎鵝公社,，還有 5號車庫、超級工廠,，包括我們朝北大悅城的悅界,，以及我們西單大悅城的樣街（YOUNG STREET）,，包括還有很多大悅城亮點的一個街區(qū)，這也是未來的一個趨勢,，希望國內(nèi)的購物中心相互之間的去學(xué)習(xí)和交流,。但是街區(qū)不是每一個購物中心都適合的，因為它的投入比較大,，而且對于品牌的要求也比較高,。比如說像恒隆他們就沒有做購物中心的這種想法，原因是什么,？因為香港人對于品牌的要求更高,，他們認(rèn)為花了幾千萬去做一個街區(qū)甚至一個億改造的街區(qū)，里邊都是主調(diào)性,，都是甲方去做設(shè)計,，他們認(rèn)為招的國際的品牌是不會進去的，因為國際的品牌需要自己的門頭和 logo ,。謝謝大家,。; 718 次閱讀|0 個評論

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