政府探底“微調(diào)”之謎

秦虹認(rèn)為,，鄭州作為東部地區(qū)的一個(gè)重點(diǎn)城市,，城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化所支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的形勢(shì)和水平，應(yīng)該說好于全國任何城市,。雖然成交量在增加,，開工投資也在增長，但是鄭州的房價(jià)比較平穩(wěn),。

而在住房限購仍為調(diào)整政策主基調(diào)的背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以抑制投資、投機(jī)性需求為主,，今后一個(gè)階段,，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著波動(dòng)的可能。但樓市調(diào)控從來不是單純的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的命題,，太多因素影響著具體調(diào)控措施的效果,，政策的精確度恰恰是調(diào)控的“頑疾”。

取得“地王”的鄭州市軌道交通有限公司,，是2008年2月22日經(jīng)鄭州市人民政府決定成立的國有獨(dú)資公司,。下屬專門負(fù)責(zé)置業(yè)開發(fā)的軌道交通。

業(yè)內(nèi)人士稱,，這或許是地方政府為了在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降的情況下借力國企試探政策紅線,，讓購房者篤信房價(jià)將繼續(xù)上漲。而這實(shí)際上與地方政府的土地財(cái)政依賴不無關(guān)系,。一方面,，對(duì)土地財(cái)政的高度依賴讓地方政府離開了土地這個(gè)“命根子”，這就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題,。另一方面,，出讓土地帶來的畸高收入讓部分地方政府喪失了調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的動(dòng)力,。

事實(shí)上,，土地財(cái)政已成為哄抬樓市價(jià)格這一利益鏈條上的關(guān)鍵一環(huán)。如不破除土地財(cái)政怪圈,，不僅會(huì)嚴(yán)重影響樓市調(diào)控的效果,，穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)等政策的執(zhí)行也將大打折扣,。

地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴已引起高度關(guān)注,。有消息稱，有關(guān)部門正著手研究地方財(cái)政對(duì)土地的依賴程度,，未來或?qū)⒊雠_(tái)應(yīng)對(duì)措施,。而破除地方政府的土地財(cái)政怪圈，也可能調(diào)控政策的“儲(chǔ)備彈藥”之列,。

對(duì)于開發(fā)商來說,，即便沒有地王,，隨著調(diào)控越來越嚴(yán)苛，犧牲利潤也會(huì)使開發(fā)商取得佳績,。中海地產(chǎn)是個(gè)例子,。自房地產(chǎn)調(diào)控以來，中海在全國的降價(jià)風(fēng)潮一浪高過一浪,。中海去年公布了前11個(gè)月的銷售業(yè)績,，其間中海累計(jì)賣出了815億港元的房子，同比增長38.9%,，超額完成今年800億港元的銷售目標(biāo),。這種靈活的定價(jià)策略，不僅讓開發(fā)商緊緊扣住日益萎縮的購房團(tuán)體,，也讓他們迅速回籠資金,。

河南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙進(jìn)京告誡同行：以價(jià)換量，以量贏質(zhì),，以質(zhì)取勝,，仍然是今后房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

聚焦樓市反暴利

地王并不可怕,，可怕的是房產(chǎn)商一味追求高利潤,。

2012年樓市調(diào)控的基調(diào)穩(wěn)定，但“地王”的頻出著實(shí)讓業(yè)界虛驚一把,。而由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反暴利再次備受關(guān)注,。去年發(fā)改委明確提出2012年對(duì)房地產(chǎn)反暴利的調(diào)控重點(diǎn),，這一潛藏的難題可能再次被推向風(fēng)口浪尖。

國家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平日前明確表示,，要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法,，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。坊間多稱,，鄭州也應(yīng)該采取一定的限價(jià)措施,，以抑制“地王”產(chǎn)生后導(dǎo)致的投機(jī)性市場(chǎng)。令人疑惑的是,，在現(xiàn)有土地,、政府稅費(fèi)成本占據(jù)商品房主要成本的情況下，要反房地產(chǎn)暴利,，是否只能傾向于限價(jià)的行政方式,？

多位分析人士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看,，在中國快速發(fā)展的城市化的市場(chǎng)背景下,，要想解決商品房領(lǐng)域的高利潤問題,，僅僅靠以上措施還不夠。行政命令式政策的“誤傷”難題依然待解,。

另外,，有中原集團(tuán)研究中心分析師表示，支撐房價(jià)的成本因素主要有兩項(xiàng),，一是地價(jià),，二是建材和勞動(dòng)力成本。目前,，地價(jià)下行有限,，建材和勞動(dòng)力成本因通脹不斷上升，此時(shí)單限房價(jià)猶如揚(yáng)湯止沸,。但若能利用好“限購”的時(shí)間差,，對(duì)土地、保障類住房開發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注,，那么“限價(jià)”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾,，而且可能一種促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的積極探索。

有業(yè)內(nèi)資深人士直言,，2011年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于今年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。但從以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看,，就目前的“房價(jià)合理回歸”的調(diào)整程度,，要實(shí)現(xiàn)“商品住房領(lǐng)域反暴利”的目標(biāo)，還缺少很多外部條件,。

“從土地市場(chǎng)交易源頭進(jìn)行調(diào)控,，對(duì)商品房用地出讓之初就規(guī)定該地塊未來上市商品房的售價(jià)區(qū)間，并且進(jìn)行規(guī)定上限,，一定時(shí)期內(nèi)不得漲價(jià),；控制市場(chǎng)流動(dòng)性；開發(fā)商的資金流動(dòng)性也要適當(dāng)收縮,。加強(qiáng)房價(jià)價(jià)格審批制度,，對(duì)房價(jià)上漲過快的樓盤及市場(chǎng)及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。這同時(shí)也可以防止‘地王’所帶來的消極因素,�,！鄙鲜鋈耸糠治觥�

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