政府探底“微調(diào)”之謎

秦虹認(rèn)為,，鄭州作為東部地區(qū)的一個重點(diǎn)城市，城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化所支撐的房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢和水平,，應(yīng)該說好于全國任何城市。雖然成交量在增加,，開工投資也在增長,，但是鄭州的房價比較平穩(wěn)。

而在住房限購仍為調(diào)整政策主基調(diào)的背景下,，房地產(chǎn)市場仍將以抑制投資,、投機(jī)性需求為主，今后一個階段,，房地產(chǎn)市場仍然存在著波動的可能,。但樓市調(diào)控從來不是單純的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的命題，太多因素影響著具體調(diào)控措施的效果,，政策的精確度恰恰是調(diào)控的“頑疾”,。

取得“地王”的鄭州市軌道交通有限公司,，是2008年2月22日經(jīng)鄭州市人民政府決定成立的國有獨(dú)資公司。下屬專門負(fù)責(zé)置業(yè)開發(fā)的軌道交通,。

業(yè)內(nèi)人士稱,，這或許是地方政府為了在房地產(chǎn)市場成交量下降的情況下借力國企試探政策紅線，讓購房者篤信房價將繼續(xù)上漲,。而這實(shí)際上與地方政府的土地財政依賴不無關(guān)系,。一方面，對土地財政的高度依賴讓地方政府離開了土地這個“命根子”,，這就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題,。另一方面，出讓土地帶來的畸高收入讓部分地方政府喪失了調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、推動產(chǎn)業(yè)升級的動力,。

事實(shí)上，土地財政已成為哄抬樓市價格這一利益鏈條上的關(guān)鍵一環(huán),。如不破除土地財政怪圈,，不僅會嚴(yán)重影響樓市調(diào)控的效果，穩(wěn)增長,、調(diào)結(jié)構(gòu)等政策的執(zhí)行也將大打折扣,。

地方財政對土地收益的依賴已引起高度關(guān)注。有消息稱,，有關(guān)部門正著手研究地方財政對土地的依賴程度,，未來或?qū)⒊雠_應(yīng)對措施。而破除地方政府的土地財政怪圈,，也可能調(diào)控政策的“儲備彈藥”之列,。

對于開發(fā)商來說，即便沒有地王,，隨著調(diào)控越來越嚴(yán)苛,，犧牲利潤也會使開發(fā)商取得佳績。中海地產(chǎn)是個例子,。自房地產(chǎn)調(diào)控以來,，中海在全國的降價風(fēng)潮一浪高過一浪。中海去年公布了前11個月的銷售業(yè)績,，其間中海累計賣出了815億港元的房子,，同比增長38.9%，超額完成今年800億港元的銷售目標(biāo),。這種靈活的定價策略，不僅讓開發(fā)商緊緊扣住日益萎縮的購房團(tuán)體,，也讓他們迅速回籠資金,。

河南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京告誡同行：以價換量,，以量贏質(zhì)，以質(zhì)取勝,，仍然是今后房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵,。

聚焦樓市反暴利

地王并不可怕，可怕的是房產(chǎn)商一味追求高利潤,。

2012年樓市調(diào)控的基調(diào)穩(wěn)定,，但“地王”的頻出著實(shí)讓業(yè)界虛驚一把。而由此,，房地產(chǎn)市場的反暴利再次備受關(guān)注,。去年發(fā)改委明確提出2012年對房地產(chǎn)反暴利的調(diào)控重點(diǎn)，這一潛藏的難題可能再次被推向風(fēng)口浪尖,。

國家發(fā)展和改革委員會主任張平日前明確表示,，要完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定,。坊間多稱,，鄭州也應(yīng)該采取一定的限價措施，以抑制“地王”產(chǎn)生后導(dǎo)致的投機(jī)性市場,。令人疑惑的是,，在現(xiàn)有土地、政府稅費(fèi)成本占據(jù)商品房主要成本的情況下,，要反房地產(chǎn)暴利,，是否只能傾向于限價的行政方式？

多位分析人士認(rèn)為,，從長遠(yuǎn)來看,，在中國快速發(fā)展的城市化的市場背景下，要想解決商品房領(lǐng)域的高利潤問題,，僅僅靠以上措施還不夠,。行政命令式政策的“誤傷”難題依然待解。

另外,，有中原集團(tuán)研究中心分析師表示,，支撐房價的成本因素主要有兩項(xiàng)，一是地價,，二是建材和勞動力成本,。目前，地價下行有限,，建材和勞動力成本因通脹不斷上升,，此時單限房價猶如揚(yáng)湯止沸。但若能利用好“限購”的時間差,，對土地,、保障類住房開發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注,，那么“限價”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾，而且可能一種促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極探索,。

有業(yè)內(nèi)資深人士直言,，2011年度中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于今年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”,。但從以往的市場經(jīng)驗(yàn)看,，就目前的“房價合理回歸”的調(diào)整程度，要實(shí)現(xiàn)“商品住房領(lǐng)域反暴利”的目標(biāo),，還缺少很多外部條件,。

“從土地市場交易源頭進(jìn)行調(diào)控，對商品房用地出讓之初就規(guī)定該地塊未來上市商品房的售價區(qū)間,，并且進(jìn)行規(guī)定上限,，一定時期內(nèi)不得漲價；控制市場流動性,；開發(fā)商的資金流動性也要適當(dāng)收縮,。加強(qiáng)房價價格審批制度，對房價上漲過快的樓盤及市場及時進(jìn)行干預(yù),。這同時也可以防止‘地王’所帶來的消極因素,。”上述人士分析,。

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