滎陽西南部山區(qū)有一個叫槐樹洼的村，這個村的村民即將迎來一個未知的“懸念”,，一場新型農(nóng)村社區(qū)改造工程,。今年6月30日，在S232省道與鄭州建設(shè)西路交叉口南2公里處,，舉行了滎陽市槐樹洼村新型社區(qū)的開工奠基儀式,。
與此類似的工作許昌也在做。現(xiàn)在,，許昌長葛市也在如火如荼地進(jìn)行著三化協(xié)調(diào)問題的創(chuàng)新性實(shí)踐——新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與土地相關(guān)的一整套政策運(yùn)行體系,。

農(nóng)民上樓后

滎陽，是河南省會鄭州周邊的6個衛(wèi)星城之一,�,；蛟S是近水樓臺先得月的作用，鄭州省會的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)為這里開展新農(nóng)村建設(shè)創(chuàng)造了先天條件,。
調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，槐樹洼村全村20個組，1770口人,，3744畝耕地,，4平方公里荒地。近些年，由于交通不便,，資源得不到有效開發(fā),，群眾致富無門，土地荒蕪面積逐年加大,，槐樹洼也是滎陽遠(yuǎn)近聞名的落后村,。
在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)大背景下，滎陽被規(guī)劃為“兩核六城十組團(tuán)”中“宜居健康城”組團(tuán),。按照鄭州市城市規(guī)劃布局,，結(jié)合滎陽實(shí)際情況，2012年滎陽市政府正式引進(jìn)中國索河源生態(tài)養(yǎng)生文化村大型項(xiàng)目,，槐樹洼新型社區(qū)隨即成為開工建設(shè)的起步區(qū),。
樓好蓋,，政府招拍掛后由開發(fā)商投資,，住上“洋房”不是問題。癥結(jié)在于,，農(nóng)民上樓后或?qū)�徹底脫離土地,，政府和農(nóng)民也期待這樣的改變能持續(xù)地增加農(nóng)民的收入。魚和熊掌如何兼得,？
有業(yè)內(nèi)人士調(diào)研顯示,，農(nóng)民上樓后生活成本將增加300元/戶（以三口之家為例），主要原因還是因?yàn)檗r(nóng)民失去土地而造成成本的上升,。而更為嚴(yán)峻的是,，如何實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)自身的造血功能，是政府和投資商亟待解決的問題,。在槐樹洼所做的新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃中,，生態(tài)農(nóng)業(yè)及老年養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是其項(xiàng)目規(guī)劃布局的基礎(chǔ)。據(jù)了解,，后者將為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民實(shí)現(xiàn)就業(yè)崗位1000余個,。
在此問題上，長葛做得似乎更有些底氣,。據(jù)了解,，長葛有眾品食業(yè)與森源電氣等3家上市企業(yè)，而眾品食業(yè)所從事的肉類加工行業(yè)與新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目也是“不謀而合”,�,！艾F(xiàn)在的問題是，眾品在招工時并沒有出現(xiàn)勞動力過剩問題,，而是表現(xiàn)出用工荒,。對于農(nóng)村勞動力，老年人可以在社區(qū)物業(yè)就地安排,，而對于年輕人來說,，外出打工或自主創(chuàng)業(yè)成為他們的首選,，與此同時，住上樓房也成為一種時尚,�,！遍L葛市一位政府官員分析道。
這名政府官員的話語如此輕松,，與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)息息相關(guān),。長葛市市委書記史本林說，長葛市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全國縣級市中一直位于前列,，在河南更是可圈可點(diǎn),。不難想象，這樣的優(yōu)勢可以給新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的成功帶來更大的可能性,，可以比較順暢地實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與農(nóng)民勞動力轉(zhuǎn)移并實(shí)現(xiàn)增收,。
所以，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，新農(nóng)村項(xiàng)目的開發(fā)在很大程度上還需“量力而行”,。不僅要有政策支持，政府與企業(yè)還要形成合力,，村鎮(zhèn)自己必須有自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“潛力”,。在深圳王牌策劃有限公司所參與的新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃中，新鄭四鎮(zhèn)也是如此：龍湖鎮(zhèn),、薛店鎮(zhèn),、辛店鎮(zhèn)、新村鎮(zhèn)在國家統(tǒng)計局河南調(diào)查總隊日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,，近年已經(jīng)晉級河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)名單,。
而事實(shí)上，不是所有的農(nóng)民都從土地中脫離出來,。深圳王牌企劃董事長上官同君告訴記者,，新農(nóng)村建設(shè)過程中將涌現(xiàn)出一批農(nóng)場主，所謂的農(nóng)場主,，就是村里的種糧大戶或者依靠土地致富的能手,。這些農(nóng)場主將把新農(nóng)村建設(shè)整理后的土地高效利用起來，形成生態(tài)農(nóng)業(yè)或者觀光農(nóng)業(yè),，而其他農(nóng)民可以以入股的方式加入農(nóng)場的生產(chǎn),，共享效益，成為“農(nóng)場”的間接管理者,。
“除了資本的投入和政策的青睞,，進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，必須有一個扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，不管這個基礎(chǔ)是現(xiàn)有的,，還是潛在的,，而在這其中，少不了政府,、企業(yè),、農(nóng)民等多方利益的博弈�,！币晃徊辉竿嘎缎彰�的資深人士稱,。

土地開發(fā)新陣地？

面對調(diào)控日益趨緊的房地產(chǎn)市場,，新農(nóng)村建設(shè)可能是房地產(chǎn)商的新陣地,。有分析認(rèn)為，一,、二線城市的樓市資源已近枯竭,，除了限購與限貸所帶來的政策影響，關(guān)鍵的一點(diǎn)是城鎮(zhèn)化建設(shè)使得農(nóng)民工逐漸“鄉(xiāng)村化”,，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化后產(chǎn)生更多的產(chǎn)業(yè)工人,，這就使得一,、二級城市人口進(jìn)一步向城鎮(zhèn)分散,，進(jìn)而為房產(chǎn)商進(jìn)入三、四線城市開拓空間,。
萬通集團(tuán)董事局主席馮侖日前表示,，中國的房地產(chǎn)問題主要還是住宅問題。多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者也一致認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)還有二三十年的大發(fā)展,，主要依據(jù)就是中國的城市化仍處于加速階段，對住宅需求巨大,。也就是說,，中國正處于人均GDP在8000美元以內(nèi)的住宅房地產(chǎn)需求時期，那么,，在金融性房地產(chǎn)時期到來之前,，住宅需求從哪里來？

(作者: 劉江濤)
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