新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)：一切才剛剛開始

2012-10-26 13:41| 查看: 263176| 評論: 0|原作者: 劉江濤

摘要: 無論是新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，還是企業(yè)對土地的商業(yè)驅(qū)動,，都需要認(rèn)真研究對策,。把握好政府引導(dǎo)與市場化運(yùn)作的平衡,，是新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)在摸索中前行的關(guān)鍵,。

有專家表示,，對投資企業(yè)來說,，在新農(nóng)村建設(shè)可能存在的利潤空間中,，通過土地流轉(zhuǎn)可以存在以下幾種情況：一是在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中,，政府通過整理后集約出來的“富裕”土地,，可以進(jìn)行買賣開發(fā)（工業(yè)用地,、農(nóng)民居住用地等土地種類被規(guī)劃后的剩余土地）；二是新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中的建筑項(xiàng)目部分開發(fā)商可以參與進(jìn)來,；三是政府招商的商業(yè)用地項(xiàng)目及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目也可能成為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一部分,。
“新農(nóng)村建設(shè)是一塊大蛋糕，從這一點(diǎn)上看,，也難怪有人會認(rèn)為房地產(chǎn)屬于朝陽行業(yè),，根本不愁下一個(gè)10年，因?yàn)閺闹袊F(xiàn)有城市化率來看,，政府還會以支持自住類產(chǎn)品和保障房為主,。這其中就包括新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)�,！鄙瞎偻硎�,。
但上官同君也坦承，這是一項(xiàng)長期的戰(zhàn)略性的工程,。在這種項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng)中,，政府最希望的是與投資企業(yè)做一級土地開發(fā)合作。實(shí)際上,，土地一級開發(fā)的主體為政府,，這是土地開發(fā)的一個(gè)基本原則,，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)。政府主導(dǎo),，就是政府需要與有實(shí)力的企業(yè)建立關(guān)系,，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃一步到位，這樣可以減少市場環(huán)節(jié),，節(jié)省各種談判成本,，最重要的是“樹大好乘涼”，不至于半途而廢,。
而“市場化運(yùn)作”并不在此發(fā)揮作用,。土地一級開發(fā)除必須通過行政行為完成項(xiàng)目之外,，還要通過市場競爭方式選擇具備資格的企業(yè)投資完成,。
“它不是簡單地蓋上幾座樓、修上幾條路,，就是說,，很少開發(fā)商與政府合作搞一級土地開發(fā)，中小企業(yè)也接不了,，因?yàn)橥顿Y動輒就是幾十個(gè)億,。”上官同君表示,。
所以說,，目前來講，對于很多企業(yè)來說,，政府想招“金龜婿”的想法讓他們暫時(shí)打消了進(jìn)軍新農(nóng)村建設(shè)的念頭,，這個(gè)“陷阱”最重要的原因就是由于投入大、戰(zhàn)線長,。尤其是所做的項(xiàng)目大多為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，并且基本都“無利可圖”，但政府不會許諾項(xiàng)目完成后給多少土地資源,，因此介入進(jìn)去,，沒有足夠的資金很難再跳出來。
“從大多數(shù)企業(yè)的經(jīng)營理念上來講,，做土地二級開發(fā)還是首選,，就是單一地拿地、蓋樓,、賣房,。”一位土地開發(fā)商說,。

大有可為的新市場

受訪的很多專家認(rèn)為,，新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)在將土地流轉(zhuǎn),、農(nóng)民確權(quán)、規(guī)劃問題等關(guān)鍵步驟解決好的基礎(chǔ)上,，一個(gè)個(gè)農(nóng)村新社區(qū)將成為未來商業(yè)發(fā)展,、企業(yè)投資的重要陣地。
上述觀點(diǎn)的確立,，主要基于以下幾點(diǎn)：首先,，農(nóng)民生活方式的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)代新型農(nóng)民的生活方式更趨向于城市化,，觀念也越來越向“產(chǎn)業(yè)工人”靠攏,。所以，這就有了社區(qū)建設(shè)商業(yè)化的思想基礎(chǔ),。其次,，人口的相對集中是商業(yè)發(fā)展的載體。新農(nóng)村社區(qū)建立后,，會將人口區(qū)塊化,、規(guī)模化,。中國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，商業(yè)的不斷向下級地市延伸就得益于此。再次,，工業(yè)化可以帶動一切生產(chǎn)要素的發(fā)展,，恰好，中西部地區(qū)是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要陣地,，而新農(nóng)村建設(shè)調(diào)動著最重要的要素——人,。
一位長期深入農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究的人士如是表述：如果土地是一個(gè)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，那么企業(yè)將是這個(gè)命脈中流動的新鮮血液,。但現(xiàn)在看來,，企業(yè)對此似乎并不“感冒”。記者發(fā)現(xiàn),，滎陽槐樹洼村新型社區(qū)剛剛起步建設(shè),，規(guī)劃也體現(xiàn)出社區(qū)將以養(yǎng)老、養(yǎng)生,、旅游為主要產(chǎn)業(yè),，究竟哪些企業(yè)會感興趣、以什么樣的資本融資方式進(jìn)入,，都是有待商榷的事情,。
在長葛，眾品食業(yè)股份有限公司參與到了新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中來,，而這個(gè)切入點(diǎn),，似乎也是順理成章的：眾品是生豬肉類加工企業(yè),，與農(nóng)業(yè)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)“專業(yè)對口”,，二是本土企業(yè),，從市場和各種資源上可以就地轉(zhuǎn)化各種生產(chǎn)要素。
上述人士同時(shí)指出：什么樣的“血液”新鮮,，什么樣的“血液”不新鮮,，還必須結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源發(fā)揮出地方特色或異樣的發(fā)展模式，以保持持久發(fā)展動力,�,！皽铌柣睒渫荽宥ㄎ粸椤袊骱釉瓷鷳B(tài)養(yǎng)生文化村’值得借鑒，這樣明確了發(fā)展方向,，對于企業(yè)投資來說是有益處的,。”
鄭州大學(xué)管理學(xué)院副教授劉春雄認(rèn)為,，事實(shí)上對企業(yè)來說,，還是存在很多商機(jī),，也可以從不同的方向入手,，不見得一定要企業(yè)做多大規(guī)模的投資，它們可以從農(nóng)業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)資料,、勞作方式等入手,。他舉例說，自己的一個(gè)學(xué)生就是通過農(nóng)業(yè)合作社的資源整合介入到新農(nóng)村建設(shè)中,，為農(nóng)民找買家,，從化肥、種子等農(nóng)業(yè)耕作基本環(huán)節(jié)入手,，實(shí)現(xiàn)農(nóng)資廠家和農(nóng)作物收購企業(yè)對接,，既可以增加農(nóng)民收入，又找到了企業(yè)入圍新農(nóng)村建設(shè)的切入點(diǎn),。
劉春雄同時(shí)表示,，農(nóng)業(yè)投資在中國才剛剛開始，不管是發(fā)展模式還是市場環(huán)境,，很多企業(yè)仍然需要在實(shí)踐中感悟,，還沒有找到機(jī)會。
誠然,，無論是新農(nóng)村社區(qū)建設(shè),，還是企業(yè)對其的商業(yè)驅(qū)動，都需要認(rèn)真研究對策,，把握好政府引導(dǎo)與市場化運(yùn)作的平衡是新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)在摸索中的關(guān)鍵所在,，或許,，這也只是一個(gè)時(shí)間的問題。

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