“只要按常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序走，房地產(chǎn)商就應(yīng)該能從銀行拿到不同額度的貸款,，這比起2012年上半年的形勢(shì)要緩解很多,�,！币幻�開(kāi)發(fā)商的企業(yè)高管如此表示。

這一觀點(diǎn)也基本得到了銀行方面的證實(shí),。中國(guó)銀行數(shù)據(jù)顯示,，1月末，房地產(chǎn)貸款比去年年末有所增加,，房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)小幅反彈,。

也有業(yè)內(nèi)人士稱，部分銀行一度收緊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,，已有所松動(dòng),，此前接近叫停的房地產(chǎn)信托，也開(kāi)始有節(jié)奏地回暖,；貨幣政策持續(xù)放松,，亦使得地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度上的緩解。

“雖然房地產(chǎn)融資的調(diào)控主基調(diào)未變,，但諸多跡象顯示,，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金面得到很大緩解，最困難時(shí)期正在過(guò)去,�,！敝袊�(guó)銀行房地產(chǎn)信貸部某名高管預(yù)言。

隨著融資回暖,，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已發(fā)生反轉(zhuǎn),，價(jià)格止跌回穩(wěn)，市場(chǎng)成交大幅放量,，正在逐漸走出底部,。數(shù)據(jù)顯示，歲末年初,，鄭州市場(chǎng)商品房均價(jià)比去年年底高出300元/平方米。

地產(chǎn)信托提速

自去年八九月份以來(lái),，房地產(chǎn)信托發(fā)行明顯提速,，這一重要玄機(jī)，源自監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)信托審批節(jié)奏把控的微妙變化。

這種變化的源頭無(wú)疑來(lái)自于銀監(jiān)會(huì),，其正在加快房地產(chǎn)信托項(xiàng)目審批進(jìn)程,，這亦是部分房地產(chǎn)信托從業(yè)者感受到的最大變化。據(jù)了解,，銀監(jiān)會(huì)并沒(méi)有為此下發(fā)書(shū)面通知,，亦未進(jìn)行窗口指導(dǎo)，而采取“實(shí)質(zhì)重于形式”的操作手法,。

在這一政策信號(hào)引導(dǎo)下,，信托公司在加速搜羅優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，積極上報(bào)已積壓近一年之久的項(xiàng)目,。一直以來(lái),，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托實(shí)行備案制管理。

去年6月前后,，為配合國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策,，銀監(jiān)會(huì)收緊了銀信合作和房地產(chǎn)信托，由“備案制”改為“審批制”,，對(duì)房地產(chǎn)信托存量規(guī)模比較大的企業(yè)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”,，嚴(yán)控發(fā)行數(shù)量和存量規(guī)模，內(nèi)部提出了保持存量規(guī)模不增加,，并穩(wěn)中有降的總體目標(biāo),。

隨后，報(bào)往銀監(jiān)會(huì)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大量積壓,，只有期限偏長(zhǎng)的股權(quán)類機(jī)構(gòu)化信托產(chǎn)品容易放行,。此后，由于業(yè)務(wù)空間縮小,，信托公司甚至轉(zhuǎn)向礦產(chǎn),、藝術(shù)品等領(lǐng)域。

政策瞬間收緊,，引發(fā)房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模迅速下降,。

這種“一刀切”的調(diào)控方式，使得銀行監(jiān)管部門陷入了“進(jìn)退兩難”境地,。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控令房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)惡化,，隨著原有信托產(chǎn)品到期日的逐漸臨近，償付風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露,；另一方面,，若重新放松房地產(chǎn)信托口徑，又與中央調(diào)控政策相悖,。

已發(fā)行大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司壓力很大,，多不敢再貿(mào)然前進(jìn),，一家信托公司表示，在房地產(chǎn)政策尚未完全明朗,、銀監(jiān)會(huì)未明確政策導(dǎo)向的情況下,，公司不會(huì)貿(mào)然重回2009年、2010年?duì)顟B(tài),。

銀根的松動(dòng)跡象

信托融資并非房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流渠道和傳統(tǒng)方式,，其僅僅是近幾年來(lái)快速興起的一種融資方式。

銀行信貸仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流,。據(jù)央行公布的上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)顯示,，2012年6月末，上半年房地產(chǎn)貸款余額11.32萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)10.3％,，增速比上季度末高0.2個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加5653億元,，同比少增2271億元,，上半年增量占同期各項(xiàng)貸款增量12.3％。

從環(huán)比看,，房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢(shì),。針對(duì)銀監(jiān)會(huì)政策是否放松，銀監(jiān)會(huì)有權(quán)威人士回應(yīng)銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)貸款政策沒(méi)有任何變化,。而銀行在執(zhí)行層面卻更為靈活,。

上述開(kāi)發(fā)商人士直言，“開(kāi)發(fā)貸最近的確松了,�,！痹谀承﹨^(qū)域，部分銀行通過(guò)“繞道”方式向地產(chǎn)商輸送資金,。具體操作方式是：房地產(chǎn)企業(yè)成立一家非地產(chǎn)類實(shí)體公司,，從銀行融資后，再轉(zhuǎn)入地產(chǎn)公司,，以此規(guī)避信貸規(guī)模管控,，而銀行通常會(huì)睜一只眼閉一只眼。時(shí)至現(xiàn)在,，房地產(chǎn)企業(yè)放棄前述“繞道”方式,，可以直接從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款。

另一方面,，銀行對(duì)購(gòu)房需求的支持有所擴(kuò)大,，形成房產(chǎn)資本市場(chǎng)流動(dòng)性的利好面。

這種轉(zhuǎn)向也直接讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力得到緩解,。再加上房地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)去年下半年多輪的促銷戰(zhàn)略,，也可得到一定的回款,，這樣就可以支付先前欠下銀行的貸款，讓部分資金回流,。在政策允許的情況下，這樣的走勢(shì)在一定程度上緩解了銀行與房企的緊張關(guān)系,，從而成為部分銀行銀根松動(dòng)的原因之一,。

但受訪的多數(shù)人士均表示，上述一系列房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的新變化,，對(duì)緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張局面有效果,，但不明顯。

資金面上的結(jié)構(gòu)變化

河南華盛投資集團(tuán)董事長(zhǎng)於大民認(rèn)為,，若無(wú)更大的打壓政策出臺(tái),，房地產(chǎn)最壞的時(shí)期就可認(rèn)定已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)房地產(chǎn)資金面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化的特點(diǎn)：全國(guó)性大型開(kāi)發(fā)商改善更為明顯,，中小開(kāi)發(fā)商依然嚴(yán)峻,。

但是，部分高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還是要遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn),。以綠城為例,，困于到期銀行貸款和房地產(chǎn)信托兌付，企業(yè)資金緊張,，出售旗下九個(gè)項(xiàng)目股權(quán),，斷臂求生。

“在河南市場(chǎng)上,，也不乏有多起這樣的案例發(fā)生,，今年，對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，日子更為難過(guò),。因?yàn)樗麄兏�本就很難入圍到這場(chǎng)融資游戲當(dāng)中，銀行和信托不稀罕跟中小企業(yè)玩,，即使跟銀行關(guān)系好,，能拿到一點(diǎn)（貸款）救急，但面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)隨時(shí)會(huì)有大企業(yè)抄底的嚴(yán)峻形勢(shì),，可能也無(wú)濟(jì)于事,。”上述中國(guó)銀行人士如是表示,。

但這并不是沒(méi)有任何出路,。在經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)金融悄然發(fā)生著變化,，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn)為,，房地產(chǎn)基金逐漸發(fā)展壯大,，將從根本上改變房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)基金投資,，將成為其規(guī)避調(diào)控周期負(fù)面影響和劇烈波動(dòng)的有效手段,。以PE為代表的房地產(chǎn)基金快速興起，不斷發(fā)展壯大,，正在改變著房地產(chǎn)金融的格局,。

有分析認(rèn)為，如果將房地產(chǎn)金融分為股權(quán)性的融資,、債權(quán)性的融資和夾層融資三類,。未來(lái)房地產(chǎn)主流融資方式將向股權(quán)類融資發(fā)展，這將是一個(gè)新趨勢(shì),，該類融資以周期相對(duì)較長(zhǎng),，投資理念更加成熟，期限一般都是五年以上,，投資者多為高凈值客戶,，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)，而夾層融資的平均期限僅為2年~3年,。

在2011年房地產(chǎn)企業(yè)最為艱難的時(shí)期,，地產(chǎn)市場(chǎng)震動(dòng)，土地價(jià)值下跌,，這為部分房地產(chǎn)基金提供了加快布局的契機(jī),，通過(guò)收購(gòu)部分“問(wèn)題”項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,，等未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)時(shí),，這些項(xiàng)目將陸續(xù)盤活。

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