“只要按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)程序走,，房地產(chǎn)商就應(yīng)該能從銀行拿到不同額度的貸款,，這比起2012年上半年的形勢要緩解很多,�,！币幻�開發(fā)商的企業(yè)高管如此表示,。

這一觀點(diǎn)也基本得到了銀行方面的證實,。中國銀行數(shù)據(jù)顯示,，1月末,，房地產(chǎn)貸款比去年年末有所增加，房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)小幅反彈,。

也有業(yè)內(nèi)人士稱,，部分銀行一度收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，已有所松動,，此前接近叫停的房地產(chǎn)信托,，也開始有節(jié)奏地回暖；貨幣政策持續(xù)放松,，亦使得地產(chǎn)商資金鏈緊張的局面得到一定程度上的緩解,。

“雖然房地產(chǎn)融資的調(diào)控主基調(diào)未變，但諸多跡象顯示,，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金面得到很大緩解,，最困難時期正在過去�,！敝袊�銀行房地產(chǎn)信貸部某名高管預(yù)言,。

隨著融資回暖，房地產(chǎn)市場預(yù)期已發(fā)生反轉(zhuǎn),，價格止跌回穩(wěn),，市場成交大幅放量,，正在逐漸走出底部。數(shù)據(jù)顯示,，歲末年初,，鄭州市場商品房均價比去年年底高出300元/平方米。

地產(chǎn)信托提速

自去年八九月份以來,，房地產(chǎn)信托發(fā)行明顯提速,，這一重要玄機(jī)，源自監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)信托審批節(jié)奏把控的微妙變化,。

這種變化的源頭無疑來自于銀監(jiān)會，其正在加快房地產(chǎn)信托項目審批進(jìn)程,，這亦是部分房地產(chǎn)信托從業(yè)者感受到的最大變化,。據(jù)了解，銀監(jiān)會并沒有為此下發(fā)書面通知,，亦未進(jìn)行窗口指導(dǎo),，而采取“實質(zhì)重于形式”的操作手法。

在這一政策信號引導(dǎo)下,，信托公司在加速搜羅優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的同時,，積極上報已積壓近一年之久的項目。一直以來,，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托實行備案制管理,。

去年6月前后，為配合國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策,，銀監(jiān)會收緊了銀信合作和房地產(chǎn)信托,，由“備案制”改為“審批制”，對房地產(chǎn)信托存量規(guī)模比較大的企業(yè)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”,，嚴(yán)控發(fā)行數(shù)量和存量規(guī)模,，內(nèi)部提出了保持存量規(guī)模不增加，并穩(wěn)中有降的總體目標(biāo),。

隨后,，報往銀監(jiān)會的房地產(chǎn)信托項目大量積壓，只有期限偏長的股權(quán)類機(jī)構(gòu)化信托產(chǎn)品容易放行,。此后,，由于業(yè)務(wù)空間縮小，信托公司甚至轉(zhuǎn)向礦產(chǎn),、藝術(shù)品等領(lǐng)域,。

政策瞬間收緊，引發(fā)房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模迅速下降,。

這種“一刀切”的調(diào)控方式,，使得銀行監(jiān)管部門陷入了“進(jìn)退兩難”境地,。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控令房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)惡化，隨著原有信托產(chǎn)品到期日的逐漸臨近,，償付風(fēng)險也逐漸暴露,；另一方面，若重新放松房地產(chǎn)信托口徑,，又與中央調(diào)控政策相悖,。

已發(fā)行大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司壓力很大，多不敢再貿(mào)然前進(jìn),，一家信托公司表示,，在房地產(chǎn)政策尚未完全明朗、銀監(jiān)會未明確政策導(dǎo)向的情況下,，公司不會貿(mào)然重回2009年,、2010年狀態(tài)。

銀根的松動跡象

信托融資并非房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流渠道和傳統(tǒng)方式,，其僅僅是近幾年來快速興起的一種融資方式,。

銀行信貸仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流。據(jù)央行公布的上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)顯示,，2012年6月末,，上半年房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3％,，增速比上季度末高0.2個百分點(diǎn),；上半年增加5653億元，同比少增2271億元,，上半年增量占同期各項貸款增量12.3％,。

從環(huán)比看，房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢,。針對銀監(jiān)會政策是否放松,，銀監(jiān)會有權(quán)威人士回應(yīng)銀監(jiān)會房地產(chǎn)貸款政策沒有任何變化。而銀行在執(zhí)行層面卻更為靈活,。

上述開發(fā)商人士直言,，“開發(fā)貸最近的確松了�,！痹谀承﹨^(qū)域,，部分銀行通過“繞道”方式向地產(chǎn)商輸送資金。具體操作方式是：房地產(chǎn)企業(yè)成立一家非地產(chǎn)類實體公司,，從銀行融資后,，再轉(zhuǎn)入地產(chǎn)公司，以此規(guī)避信貸規(guī)模管控，而銀行通常會睜一只眼閉一只眼,。時至現(xiàn)在,，房地產(chǎn)企業(yè)放棄前述“繞道”方式，可以直接從銀行獲得開發(fā)貸款,。

另一方面,，銀行對購房需求的支持有所擴(kuò)大，形成房產(chǎn)資本市場流動性的利好面,。

這種轉(zhuǎn)向也直接讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力得到緩解,。再加上房地產(chǎn)商經(jīng)過去年下半年多輪的促銷戰(zhàn)略，也可得到一定的回款,，這樣就可以支付先前欠下銀行的貸款,，讓部分資金回流。在政策允許的情況下,，這樣的走勢在一定程度上緩解了銀行與房企的緊張關(guān)系,，從而成為部分銀行銀根松動的原因之一。

但受訪的多數(shù)人士均表示,，上述一系列房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的新變化，對緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張局面有效果,，但不明顯,。

資金面上的結(jié)構(gòu)變化

河南華盛投資集團(tuán)董事長於大民認(rèn)為，若無更大的打壓政策出臺,，房地產(chǎn)最壞的時期就可認(rèn)定已經(jīng)過去,。未來房地產(chǎn)資金面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化的特點(diǎn)：全國性大型開發(fā)商改善更為明顯，中小開發(fā)商依然嚴(yán)峻,。

但是,，部分高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還是要遭遇嚴(yán)峻考驗。以綠城為例,，困于到期銀行貸款和房地產(chǎn)信托兌付,，企業(yè)資金緊張，出售旗下九個項目股權(quán),，斷臂求生,。

“在河南市場上，也不乏有多起這樣的案例發(fā)生,，今年,，對于中小開發(fā)商來說，日子更為難過,。因為他們根本就很難入圍到這場融資游戲當(dāng)中,，銀行和信托不稀罕跟中小企業(yè)玩，即使跟銀行關(guān)系好，能拿到一點(diǎn)（貸款）救急,，但面對房產(chǎn)市場隨時會有大企業(yè)抄底的嚴(yán)峻形勢,，可能也無濟(jì)于事�,！鄙鲜鲋袊�銀行人士如是表示,。

但這并不是沒有任何出路。在經(jīng)過嚴(yán)厲的調(diào)控政策后,，房地產(chǎn)金融悄然發(fā)生著變化,，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn)為，房地產(chǎn)基金逐漸發(fā)展壯大,，將從根本上改變房地產(chǎn)金融,，房地產(chǎn)基金投資，將成為其規(guī)避調(diào)控周期負(fù)面影響和劇烈波動的有效手段,。以PE為代表的房地產(chǎn)基金快速興起,，不斷發(fā)展壯大，正在改變著房地產(chǎn)金融的格局,。

有分析認(rèn)為,，如果將房地產(chǎn)金融分為股權(quán)性的融資、債權(quán)性的融資和夾層融資三類,。未來房地產(chǎn)主流融資方式將向股權(quán)類融資發(fā)展,，這將是一個新趨勢，該類融資以周期相對較長,，投資理念更加成熟,，期限一般都是五年以上，投資者多為高凈值客戶,，風(fēng)險承受能力較強(qiáng),，而夾層融資的平均期限僅為2年~3年。

在2011年房地產(chǎn)企業(yè)最為艱難的時期,，地產(chǎn)市場震動,，土地價值下跌，這為部分房地產(chǎn)基金提供了加快布局的契機(jī),，通過收購部分“問題”項目,，擴(kuò)大市場占有率，等未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)時,，這些項目將陸續(xù)盤活,。

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