建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森從兩會(huì)回來(lái)以后,，與往年一樣,，在他的中原會(huì)館舉行了“老胡兩會(huì)歸來(lái)談兩會(huì)”記者見(jiàn)面會(huì)。這一次,，胡葆森最為關(guān)注的是城鎮(zhèn)化問(wèn)題,，他說(shuō)，這不僅僅是兩會(huì)的熱點(diǎn)話題,，也是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),。

定調(diào)城鎮(zhèn)化

2012年11月十八大閉幕，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)班子也已正式亮相,。中共十八大報(bào)告中重申的城鎮(zhèn)化發(fā)展問(wèn)題得到普遍關(guān)注,。特別是從2012年9月到今年1月,，李克強(qiáng)在多個(gè)重要場(chǎng)合論述了新型城鎮(zhèn)化。李克強(qiáng)認(rèn)為“工業(yè)化,、信息化,、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”,，是實(shí)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)代化的基本途徑,，這“新四化”相互聯(lián)系、相互促進(jìn),。

在這樣的表述中,，城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向蘊(yùn)含著兩個(gè)重要信息：一個(gè)是人的城鎮(zhèn)化，一個(gè)是用城鎮(zhèn)化來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需,。關(guān)于人的城鎮(zhèn)化,， 2012年11月21日李克強(qiáng)在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章指出：城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，更重要的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、就業(yè)方式,、人居環(huán)境、社會(huì)保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變,。而擴(kuò)大內(nèi)需,，不言而喻，無(wú)不是帶動(dòng)各個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)節(jié)的生產(chǎn)要素,。

參加完兩會(huì)歸來(lái)的胡葆森證實(shí)了這兩個(gè)信息,。“從現(xiàn)在的房地產(chǎn)需求看,，城市的發(fā)展并不是自給自足,，而是城鎮(zhèn)化后所帶動(dòng)的內(nèi)需拉動(dòng)效應(yīng)�,！�

胡葆森分析說(shuō),，中國(guó)的城鎮(zhèn)化從20年前的不足20%開(kāi)始起步、加速,，用20年時(shí)間達(dá)到52%,。按照這個(gè)速度發(fā)展下去，不足20年全國(guó)城鎮(zhèn)化率將突破70%,。

就河南來(lái)說(shuō),，胡葆森認(rèn)為鄭州將是河南城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域�,！�10年前的時(shí)候,，我們城市的戶籍人口還不足300萬(wàn)，加上流動(dòng)人口也就是400萬(wàn)人左右,，到今天,，鄭州的人口已經(jīng)突破了700萬(wàn),，僅僅是城區(qū)，還不算郊區(qū)縣,。就是說(shuō)10年時(shí)間,，從400萬(wàn)增長(zhǎng)到了700萬(wàn)，我相信今后的10年這個(gè)增速還會(huì)加劇,，我們有理由相信用不了10年鄭州將會(huì)成為一個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的特大型城市�,！�

城鎮(zhèn)化中的房地產(chǎn)機(jī)遇

作為人大代表,，胡葆森在兩會(huì)中積極建言獻(xiàn)策，但作為一個(gè)企業(yè)家代表,，他表示,，還是要立足自身工作，注重在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展預(yù)期,。

而事實(shí)上,，我國(guó)城鎮(zhèn)化率剛過(guò)50%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家,，差距就是潛力,，今后10~20年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將不斷提高，每年將有相當(dāng)數(shù)量農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市,，將帶動(dòng)投資的大幅增長(zhǎng)和消費(fèi)快速增加,，城鎮(zhèn)化是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大引擎。作為與城鎮(zhèn)化發(fā)展關(guān)聯(lián)度最為密切的房地產(chǎn)行業(yè),，其中可以尋找的機(jī)會(huì)是不言而喻的,。

從2001年到2011年被稱為是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金10年，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),。“同時(shí),，這10年也是中國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的10年,。”胡葆森說(shuō),。

數(shù)據(jù)顯示,，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2001年的6344億元增長(zhǎng)到2011年的61740億元，翻了近10倍,；全國(guó)商品房銷售面積從2001年的2.24億平方米增長(zhǎng)到2011年的10.99億平方米,，翻了近5倍�,！耙郧伴_(kāi)發(fā)商拿地每畝上百萬(wàn)就稱得上地王了,，現(xiàn)在恐怕一畝地兩千萬(wàn)的價(jià)也不足為奇,。”

這說(shuō)明什么,？胡葆森的理解是,，這些數(shù)字的背后歸根結(jié)底是兩大疊加因素：其一是之前數(shù)十年積累下來(lái)的合理住房需求在十年中集中爆發(fā)，疊加上經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展引發(fā)的城市化快速推進(jìn),，導(dǎo)致市場(chǎng)存量需求和增量需求同步飆升,；其二是中央政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)缺乏頂層設(shè)計(jì)、保障房建設(shè)整整缺位十年,，疊加上地方政府在分稅制體系下財(cái)政收入嚴(yán)重依賴土地出售,，導(dǎo)致中央和地方都有意無(wú)意地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張的推手。

所以,，房地產(chǎn)業(yè)能夠飛速發(fā)展的根本動(dòng)力歸根結(jié)底還是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,。

未來(lái)城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)

胡葆森直言，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍然要依托于城鎮(zhèn)化,，“河南建業(yè)趕上了城鎮(zhèn)化的上半場(chǎng),，整個(gè)下半場(chǎng)我們還要再繼續(xù)參與其中。如果做得好的話,，還有可能成為下半場(chǎng)最大的受益者,。”

胡葆森說(shuō),，建業(yè)未來(lái)4年的銷售目標(biāo)是做到200億,，并且這個(gè)目標(biāo)和版圖的擴(kuò)張都將在河南18個(gè)市地中完成�,！霸谥芸诘囊粋�(gè)縣,，建業(yè)的樓盤賣到了每平方米4000多元，而且是一天售罄,�,！边@充分說(shuō)明伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，縣級(jí)城市的購(gòu)買力正在不斷增強(qiáng),，內(nèi)需拉動(dòng)潛力也不可估量,。

相較于其他國(guó)內(nèi)房產(chǎn)巨鱷在一線城市的跑馬圈地，胡葆森一直青睞于在河南本土的戰(zhàn)略式深耕,，對(duì)于他來(lái)說(shuō),，只河南就有做不完的生意，何況河南將是未來(lái)城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng),�,！霸卩嵵菔袌�(chǎng)沒(méi)有信心排進(jìn)前20名的話，最好現(xiàn)在還是往地級(jí)市場(chǎng)或者往縣級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,。因?yàn)槟悻F(xiàn)在在鄭州投資一個(gè)項(xiàng)目的資金,，現(xiàn)在在地級(jí)市場(chǎng)中可以布2~3個(gè)項(xiàng)目,，在縣級(jí)市場(chǎng)可以布5~8個(gè)項(xiàng)目，我想就企業(yè)的這種持續(xù)存續(xù)的目標(biāo)和目的而言,，在縣級(jí)市場(chǎng)布五到八個(gè)項(xiàng)目,，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比在鄭州布一個(gè)項(xiàng)目效果更好�,！�

近日,，由國(guó)家發(fā)改委牽頭，包括財(cái)政部,、國(guó)土資源部,、住建部等在內(nèi)的十多個(gè)部委共同參與編制了《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011~2020年）》。該規(guī)劃指出,，“城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資”,。

可見(jiàn),，當(dāng)前以城市群為城鎮(zhèn)化發(fā)展主體的思路在中央層面上已獲得高度認(rèn)可,。相比于單個(gè)城市各自為戰(zhàn)的格局，城市群的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng),、分工協(xié)作,，更有利于規(guī)模化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的形成,，對(duì)于中小城鎮(zhèn)和大城市城郊地區(qū)而言,，以城市群為主體也更有利于以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)一體化格局的形成,。

由此,，建業(yè)的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略可見(jiàn)一斑，胡葆森的眼光也頗具獨(dú)特之處,。

尤其是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè),，從城鎮(zhèn)化的角度來(lái)看，是未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重心區(qū)域,。這種發(fā)展方向無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的又一次機(jī)遇,。據(jù)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，新型城鎮(zhèn)化預(yù)計(jì)在未來(lái)十年將帶來(lái)20億平方米左右的購(gòu)房需求,。

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