北京,，中國(guó)的首都，一座既古老又現(xiàn)代的東方名城,。

前門(mén)大街始建于570多年前,，是明清時(shí)期歷代皇帝天壇祭天、南苑狩獵,、南下出巡的必經(jīng)之路,，素有“天街”之稱(chēng)。前門(mén)大街自從明朝擴(kuò)建了外城之后,，就成為北京城的寸土寸金之地,，這里人來(lái)人往，商賈云集,，熱熱鬧鬧地延續(xù)了幾百年,。近600年的歷史積淀，使前門(mén)大街成為北京建筑文化,、商賈文化,、會(huì)館文化、梨園文化,、民俗文化積淀深厚的特色歷史街區(qū),。

這里是久遠(yuǎn)的歷史和繁華的現(xiàn)代的結(jié)合，這里是傳統(tǒng)商業(yè)和歷史文化的集聚,。一個(gè)吹著微風(fēng)難得涼爽的夏日,，我們來(lái)到這條文化古街，尋訪(fǎng)著老北京的味道,。古老的叮當(dāng)車(chē)在鐵軌上“招搖”過(guò)市,，兩邊的商鋪如同博物館般神圣。老北京有句俗話(huà),，“西皮京韻二鍋頭,，同仁堂外前門(mén)樓”,，充分體現(xiàn)地處前門(mén)的同仁堂藥店在百姓心目中無(wú)可替代的地位。同仁堂老藥鋪是前門(mén)大柵欄里的一景,，門(mén)口熙熙攘攘,，不停地有人拍照留念，店鋪里面比較清靜,，有股淡淡的藥草香,。

同仁堂藥店旁邊是同仁堂的醫(yī)館，內(nèi)廳墻上掛著應(yīng)診醫(yī)生的牌子,，里面坐著幾位等著排號(hào)的老人,。馬路兩側(cè)，紅綠相映,，往來(lái)行人,，樂(lè)而忘倦。面對(duì)前門(mén)商業(yè)繁華的盛況,，我們卻產(chǎn)生了一系列疑問(wèn)：這里的商業(yè)繁榮真實(shí)嗎,？同仁堂藥店在旅游景點(diǎn)合適嗎？商家在付出高額成本后有沒(méi)有獲得期望中的收獲,？商業(yè)街,，應(yīng)該遵循怎樣的商業(yè)邏輯和布局原則？這些邏輯和原則的背后,，又折射了哪些管理的理論和思想,？商業(yè)和文化的關(guān)系是什么？從商業(yè)街,，如何讀懂一座城市,？

從客流看問(wèn)題

這里是老北京，也是新北京,。

憑借極高的知名度與旅游產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系,，前門(mén)大街并不缺乏客流，與西單,、王府井,、崇文門(mén)等京城核心商圈不相上下。據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)資料,，前門(mén)大街日均客流量在15萬(wàn)人次以上,，節(jié)假日客流量更是達(dá)到日均30萬(wàn)人次。這里隨處可見(jiàn)舉著照相機(jī)拍照,、背著雙肩包的旅行者,。這里既有懸掛古老牌坊的中華老字號(hào)，也有霓虹閃爍的國(guó)際品牌，在前門(mén)840米長(zhǎng)的步行街上,，很多品牌的店鋪都非常豪華氣派,，全聚德、都一處等知名老字號(hào)門(mén)前的生意十分紅火,。

撥開(kāi)繁華的表象,，我們看到了一些現(xiàn)象。

前門(mén)大街上的游客并沒(méi)有想象中多,，大部分游客是在大柵欄以及各個(gè)小胡同中,。前門(mén)大街上的游客大多只是拍照留念，欣賞復(fù)古建筑,，真正進(jìn)入店鋪挑選商品的人寥寥無(wú)幾,。很多快時(shí)尚的品牌都打著各種促銷(xiāo)海報(bào)，甚至安排了促銷(xiāo)員在賣(mài)力宣傳,，但仍只有很少消費(fèi)者愿意進(jìn)門(mén),。很多走冷艷高貴路線(xiàn)的品牌專(zhuān)賣(mài)店則十分安靜，當(dāng)然人氣也如同品牌走的路線(xiàn)一樣的冷,。

月盛齋,、都一處這樣的老字號(hào)倒是生意十分紅火，但是前門(mén)大街就是它們的招牌,，是它們賴(lài)以生存的命根子，這些老字號(hào)離不開(kāi)它們的生存環(huán)境,，離開(kāi)了前門(mén)大街,，離開(kāi)了大柵欄，這些老字號(hào)還有多少人認(rèn)可,？還有多少人可以找對(duì)地方,？面對(duì)水漲船高的租金，這些老字號(hào)的日子真如我們眼前看到的這般光彩,？

前門(mén)大街的定位看似精準(zhǔn),，實(shí)則模糊，京味兒還只停留在表面形式上,，并沒(méi)有滲透到消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)中,。全聚德、便宜坊,、內(nèi)聯(lián)升,、盛錫福、瑞蚨祥,、吳裕泰,、張一元……前門(mén)商業(yè)表象看起來(lái)老字號(hào)眾多，但前門(mén)大街經(jīng)營(yíng)的主題和特色卻沒(méi)有更好地與前門(mén)商區(qū)的整體特色融合在一起，這里沒(méi)有凸顯出老北京的特色,，而且這里傳統(tǒng)老字號(hào)數(shù)量的減少和地理位置的分散讓很多游客感到困惑,。

一條商業(yè)街的成功應(yīng)與游客建立神經(jīng)鏈接，你要知道受眾是誰(shuí),、游客為何而來(lái),、游客有何需求和什么才是旅游。

顯然,，前門(mén)大街的受眾是游客,，是外地游客。游客為了北京傳統(tǒng)文化而來(lái),，為了體驗(yàn)北京味道而來(lái),。

旅游是人們?yōu)榱诵蓍e、娛樂(lè),、探親訪(fǎng)友或者商務(wù)目的而進(jìn)行的非定居性旅行和在游覽過(guò)程中所發(fā)生的一切關(guān)系和現(xiàn)象的總和,。旅游并非只為實(shí)現(xiàn)一個(gè)空間上的行進(jìn)過(guò)程，而是游覽,、觀(guān)光,、娛樂(lè)，即為達(dá)到這些目的所做的旅行的綜合感受,。旅游是一種高級(jí)的精神享受,，旅游者的心理中有“求新、求知,、求樂(lè)”的潛在需求,。旅游者不遠(yuǎn)千里而來(lái)，就是想領(lǐng)略異地的新風(fēng)光,、新生活,，在異地獲得平時(shí)不易得到的知識(shí)與平時(shí)不易得到的快樂(lè)。

人們充滿(mǎn)著期待出發(fā),，希望的是興致得到滿(mǎn)足,，最怕的是敗興而歸。旅游不是門(mén)票經(jīng)濟(jì),，而是要展開(kāi)一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品的一個(gè)組合性,，能夠達(dá)到消費(fèi)者“吃、住,、行,、游、購(gòu),、娛”,，從生理到心理各個(gè)層面上的一個(gè)深度滿(mǎn)足,。“吃,、住,、行、游,、購(gòu),、娛”這六個(gè)要素，是中國(guó)發(fā)展旅游業(yè)的根本,，是衡量旅游業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),，也是商業(yè)街與游客建立神經(jīng)鏈接的關(guān)鍵。

旅游六要素的構(gòu)成不是簡(jiǎn)單的拼盤(pán),，而是多元素有機(jī)的組合和新質(zhì)量的生成,。我們要做的是如何促進(jìn)旅游六要素構(gòu)成之間的協(xié)調(diào)與優(yōu)化發(fā)展。旅游是個(gè)過(guò)程,，這個(gè)過(guò)程跟一樣?xùn)|西——興致,，有著莫大的關(guān)系。旅游中希望助興,，最怕敗興,。作為商業(yè)街的總設(shè)計(jì)師是否要考慮：我能為游客帶來(lái)什么？圍繞游客需求做些什么,？什么服務(wù)能為游客助興,？

在旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，“游”是核心,，是旅游的核心吸引力所在,，“吃、住,、行”是實(shí)現(xiàn)“游”的前向關(guān)聯(lián)的三個(gè)要素,，屬于基礎(chǔ)性需求,�,！皧省焙汀百�(gòu)”是“游”的后向關(guān)聯(lián)的兩個(gè)要素。前向關(guān)聯(lián)是開(kāi)展旅游活動(dòng)的必要條件,，否則就發(fā)生不了現(xiàn)代旅游的過(guò)程,；而后向關(guān)聯(lián)是提升旅游過(guò)程質(zhì)量的充分條件，沒(méi)有“購(gòu)”和“娛”似乎也能發(fā)生旅游,，但后向關(guān)聯(lián)是旅游效益的關(guān)鍵,，并在效益構(gòu)成中舉足輕重。

做商業(yè)街就如同做景點(diǎn),，如果北京的歷史商業(yè)古街成為普通的商鋪一條街,，這無(wú)異于將傳世字畫(huà)當(dāng)作“廢紙”,，將商周銅器當(dāng)作“廢銅”。

旅游六大要素必須進(jìn)行組織設(shè)計(jì),，打造旅游產(chǎn)品的全價(jià)值鏈,，真正體現(xiàn)在商業(yè)街上，這就是商業(yè)街的未來(lái)方向,。否則游客會(huì)什么要選擇在這里購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi),？要知道，游客在景點(diǎn)和家門(mén)口店鋪里購(gòu)買(mǎi)物件的感受是完全不同的,。

我們前文提及的商業(yè)街老字號(hào)的門(mén)可羅雀,，這與沒(méi)有一個(gè)合理的產(chǎn)品價(jià)值鏈有很大的關(guān)系。老字號(hào)地理位置的分散性,、品牌內(nèi)涵的單薄性,、歷史文化的弱可視性，都導(dǎo)致游客對(duì)于京味兒這個(gè)核心體驗(yàn)產(chǎn)品的感知度不夠,。這一方面造成了各品牌門(mén)店的客流不足,，另一方面造成了游客的興致衰減——而不良口碑的傳播，更可能使得商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)陷入惡性循環(huán),。

但除了以上因素,，也許同仁堂的出現(xiàn)會(huì)給我們更深刻的思考：  這個(gè)品牌出現(xiàn)在此地的意義何在？

作為營(yíng)銷(xiāo)人我們必須明白： 在一個(gè)開(kāi)放的環(huán)境里面進(jìn)行品牌植入,，它不僅是這個(gè)植入品牌的品牌道場(chǎng),，更是商業(yè)街整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中不可或缺的一環(huán)。商業(yè)街的產(chǎn)品,，有其內(nèi)在的組織邏輯和屬性本質(zhì),。

那么，商業(yè)街的產(chǎn)品本質(zhì)又是什么,？

更多資訊請(qǐng)關(guān)注銷(xiāo)售與市場(chǎng)微信公眾號(hào),。