北京,，中國(guó)的首都,，一座既古老又現(xiàn)代的東方名城。

前門大街始建于570多年前,，是明清時(shí)期歷代皇帝天壇祭天,、南苑狩獵、南下出巡的必經(jīng)之路,，素有“天街”之稱,。前門大街自從明朝擴(kuò)建了外城之后，就成為北京城的寸土寸金之地,，這里人來(lái)人往,，商賈云集，熱熱鬧鬧地延續(xù)了幾百年,。近600年的歷史積淀,，使前門大街成為北京建筑文化、商賈文化,、會(huì)館文化,、梨園文化、民俗文化積淀深厚的特色歷史街區(qū),。

這里是久遠(yuǎn)的歷史和繁華的現(xiàn)代的結(jié)合,，這里是傳統(tǒng)商業(yè)和歷史文化的集聚。一個(gè)吹著微風(fēng)難得涼爽的夏日,，我們來(lái)到這條文化古街,，尋訪著老北京的味道。古老的叮當(dāng)車在鐵軌上“招搖”過(guò)市,，兩邊的商鋪如同博物館般神圣,。老北京有句俗話，“西皮京韻二鍋頭,，同仁堂外前門樓”,，充分體現(xiàn)地處前門的同仁堂藥店在百姓心目中無(wú)可替代的地位,。同仁堂老藥鋪是前門大柵欄里的一景，門口熙熙攘攘,，不停地有人拍照留念,，店鋪里面比較清靜，有股淡淡的藥草香,。

同仁堂藥店旁邊是同仁堂的醫(yī)館,，內(nèi)廳墻上掛著應(yīng)診醫(yī)生的牌子，里面坐著幾位等著排號(hào)的老人,。馬路兩側(cè),，紅綠相映,，往來(lái)行人,，樂(lè)而忘倦。面對(duì)前門商業(yè)繁華的盛況,，我們卻產(chǎn)生了一系列疑問(wèn)：這里的商業(yè)繁榮真實(shí)嗎？同仁堂藥店在旅游景點(diǎn)合適嗎,？商家在付出高額成本后有沒(méi)有獲得期望中的收獲,？商業(yè)街，應(yīng)該遵循怎樣的商業(yè)邏輯和布局原則,？這些邏輯和原則的背后,，又折射了哪些管理的理論和思想,？商業(yè)和文化的關(guān)系是什么,？從商業(yè)街,，如何讀懂一座城市,？

從客流看問(wèn)題

這里是老北京,，也是新北京,。

憑借極高的知名度與旅游產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系,，前門大街并不缺乏客流,，與西單,、王府井,、崇文門等京城核心商圈不相上下。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)資料,，前門大街日均客流量在15萬(wàn)人次以上,，節(jié)假日客流量更是達(dá)到日均30萬(wàn)人次,。這里隨處可見(jiàn)舉著照相機(jī)拍照、背著雙肩包的旅行者,。這里既有懸掛古老牌坊的中華老字號(hào)，也有霓虹閃爍的國(guó)際品牌,，在前門840米長(zhǎng)的步行街上,，很多品牌的店鋪都非常豪華氣派，全聚德,、都一處等知名老字號(hào)門前的生意十分紅火。

撥開(kāi)繁華的表象,，我們看到了一些現(xiàn)象,。

前門大街上的游客并沒(méi)有想象中多,，大部分游客是在大柵欄以及各個(gè)小胡同中。前門大街上的游客大多只是拍照留念,，欣賞復(fù)古建筑，真正進(jìn)入店鋪挑選商品的人寥寥無(wú)幾,。很多快時(shí)尚的品牌都打著各種促銷海報(bào)，甚至安排了促銷員在賣力宣傳,，但仍只有很少消費(fèi)者愿意進(jìn)門。很多走冷艷高貴路線的品牌專賣店則十分安靜,，當(dāng)然人氣也如同品牌走的路線一樣的冷。

月盛齋,、都一處這樣的老字號(hào)倒是生意十分紅火,，但是前門大街就是它們的招牌，是它們賴以生存的命根子，這些老字號(hào)離不開(kāi)它們的生存環(huán)境,，離開(kāi)了前門大街，離開(kāi)了大柵欄,，這些老字號(hào)還有多少人認(rèn)可？還有多少人可以找對(duì)地方,？面對(duì)水漲船高的租金，這些老字號(hào)的日子真如我們眼前看到的這般光彩,？

前門大街的定位看似精準(zhǔn)，實(shí)則模糊,，京味兒還只停留在表面形式上，并沒(méi)有滲透到消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)中,。全聚德、便宜坊,、內(nèi)聯(lián)升、盛錫福,、瑞蚨祥、吳裕泰,、張一元……前門商業(yè)表象看起來(lái)老字號(hào)眾多，但前門大街經(jīng)營(yíng)的主題和特色卻沒(méi)有更好地與前門商區(qū)的整體特色融合在一起,，這里沒(méi)有凸顯出老北京的特色，而且這里傳統(tǒng)老字號(hào)數(shù)量的減少和地理位置的分散讓很多游客感到困惑,。

一條商業(yè)街的成功應(yīng)與游客建立神經(jīng)鏈接,，你要知道受眾是誰(shuí)、游客為何而來(lái),、游客有何需求和什么才是旅游。

顯然,，前門大街的受眾是游客,，是外地游客,。游客為了北京傳統(tǒng)文化而來(lái)，為了體驗(yàn)北京味道而來(lái),。

旅游是人們?yōu)榱诵蓍e,、娛樂(lè)、探親訪友或者商務(wù)目的而進(jìn)行的非定居性旅行和在游覽過(guò)程中所發(fā)生的一切關(guān)系和現(xiàn)象的總和,。旅游并非只為實(shí)現(xiàn)一個(gè)空間上的行進(jìn)過(guò)程,，而是游覽、觀光、娛樂(lè),，即為達(dá)到這些目的所做的旅行的綜合感受。旅游是一種高級(jí)的精神享受,，旅游者的心理中有“求新、求知,、求樂(lè)”的潛在需求。旅游者不遠(yuǎn)千里而來(lái),，就是想領(lǐng)略異地的新風(fēng)光、新生活,，在異地獲得平時(shí)不易得到的知識(shí)與平時(shí)不易得到的快樂(lè)。

人們充滿著期待出發(fā),，希望的是興致得到滿足，最怕的是敗興而歸,。旅游不是門票經(jīng)濟(jì)，而是要展開(kāi)一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品的一個(gè)組合性,，能夠達(dá)到消費(fèi)者“吃、住,、行,、游、購(gòu),、娛”，從生理到心理各個(gè)層面上的一個(gè)深度滿足,。“吃,、住、行、游,、購(gòu)、娛”這六個(gè)要素,，是中國(guó)發(fā)展旅游業(yè)的根本，是衡量旅游業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),，也是商業(yè)街與游客建立神經(jīng)鏈接的關(guān)鍵。

旅游六要素的構(gòu)成不是簡(jiǎn)單的拼盤,，而是多元素有機(jī)的組合和新質(zhì)量的生成。我們要做的是如何促進(jìn)旅游六要素構(gòu)成之間的協(xié)調(diào)與優(yōu)化發(fā)展,。旅游是個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程跟一樣?xùn)|西——興致,，有著莫大的關(guān)系。旅游中希望助興,，最怕敗興。作為商業(yè)街的總設(shè)計(jì)師是否要考慮：我能為游客帶來(lái)什么,？圍繞游客需求做些什么？什么服務(wù)能為游客助興,？

在旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中,，“游”是核心,，是旅游的核心吸引力所在，“吃,、住、行”是實(shí)現(xiàn)“游”的前向關(guān)聯(lián)的三個(gè)要素,，屬于基礎(chǔ)性需求,�,！皧省焙汀百�(gòu)”是“游”的后向關(guān)聯(lián)的兩個(gè)要素,。前向關(guān)聯(lián)是開(kāi)展旅游活動(dòng)的必要條件，否則就發(fā)生不了現(xiàn)代旅游的過(guò)程,；而后向關(guān)聯(lián)是提升旅游過(guò)程質(zhì)量的充分條件，沒(méi)有“購(gòu)”和“娛”似乎也能發(fā)生旅游,，但后向關(guān)聯(lián)是旅游效益的關(guān)鍵，并在效益構(gòu)成中舉足輕重,。

做商業(yè)街就如同做景點(diǎn),，如果北京的歷史商業(yè)古街成為普通的商鋪一條街，這無(wú)異于將傳世字畫當(dāng)作“廢紙”,，將商周銅器當(dāng)作“廢銅”。

旅游六大要素必須進(jìn)行組織設(shè)計(jì),，打造旅游產(chǎn)品的全價(jià)值鏈,，真正體現(xiàn)在商業(yè)街上，這就是商業(yè)街的未來(lái)方向,。否則游客會(huì)什么要選擇在這里購(gòu)買和消費(fèi)？要知道,，游客在景點(diǎn)和家門口店鋪里購(gòu)買物件的感受是完全不同的。

我們前文提及的商業(yè)街老字號(hào)的門可羅雀,，這與沒(méi)有一個(gè)合理的產(chǎn)品價(jià)值鏈有很大的關(guān)系,。老字號(hào)地理位置的分散性、品牌內(nèi)涵的單薄性,、歷史文化的弱可視性,，都導(dǎo)致游客對(duì)于京味兒這個(gè)核心體驗(yàn)產(chǎn)品的感知度不夠,。這一方面造成了各品牌門店的客流不足，另一方面造成了游客的興致衰減——而不良口碑的傳播,，更可能使得商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)陷入惡性循環(huán)。

但除了以上因素,，也許同仁堂的出現(xiàn)會(huì)給我們更深刻的思考：  這個(gè)品牌出現(xiàn)在此地的意義何在,？

作為營(yíng)銷人我們必須明白： 在一個(gè)開(kāi)放的環(huán)境里面進(jìn)行品牌植入，它不僅是這個(gè)植入品牌的品牌道場(chǎng),，更是商業(yè)街整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中不可或缺的一環(huán),。商業(yè)街的產(chǎn)品,，有其內(nèi)在的組織邏輯和屬性本質(zhì)。

那么,，商業(yè)街的產(chǎn)品本質(zhì)又是什么,？

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