自實(shí)施住宅限購(gòu)政策以來,,非住宅地產(chǎn)項(xiàng)目得到了快速發(fā)展,。“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),,現(xiàn)代物流項(xiàng)目,、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn),,商業(yè)地產(chǎn)熱度空前,。 但令人感到措手不及的是,伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),,以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心,,外資大賣場(chǎng)為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級(jí)下沉至三、四線城市,圍繞著百貨,、大賣場(chǎng)、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)紛爭(zhēng)已經(jīng)悄然來臨,。 搶灘商業(yè)地產(chǎn) 數(shù)據(jù)顯示,,2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資12000多億元,同比增幅近三成,。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,,城市化重心下移的推動(dòng)為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來了全新機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),,截至目前,,已有華潤(rùn)、金科,、綠地等多家房企先后進(jìn)入二線城市,,搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體。二三線城市已經(jīng)成為一線房企的必爭(zhēng)之地,。 以鄭州為例,,“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),現(xiàn)代物流項(xiàng)目,、大型城市綜合體項(xiàng)目,、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)熱度空前,,王府井百貨,、二七萬達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)印象城等發(fā)揮著越來越強(qiáng)的示范效應(yīng),。 “從鄭州來看,,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開花�,!焙幽鲜∩虡I(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何宏劍說,。 他表示,由前幾年的寶龍城市廣場(chǎng),、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn),,到升龍集團(tuán)開發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心等項(xiàng)目,,再到萬達(dá)廣場(chǎng),、錦藝國(guó)際華都、西元國(guó)際廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè),,都成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表,。 “這些大型購(gòu)物中心吸引了國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤(rùn)發(fā),、永輝超市,、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn),傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起,,鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革,。”何宏劍表示,。 大體量,、全功能、全業(yè)態(tài),。作為城市的地標(biāo)性建筑,,一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業(yè)內(nèi)人士指出,,目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的大時(shí)代,。但需要注意的是,在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí),,城市的消化能力對(duì)綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。 據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)三線以下(含三線)市場(chǎng)百貨容量約4000億元,,但僅在2011年到2013年間,,三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長(zhǎng)了10多倍,。在國(guó)內(nèi)30萬~40萬人口能夠支撐10萬平方米的購(gòu)物中心,,但現(xiàn)實(shí)狀況往往有超限之虞�,?此品睒s的三,、四線城市,商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專業(yè)能力,、同質(zhì)化井噴,、招商艱難等困境。 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此說,,城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套,,如鄭州這樣的三線消費(fèi)型城市,大型商業(yè)地產(chǎn)(包括城市綜合體,、百貨,、大賣場(chǎng)。商超等業(yè)態(tài))的過剩發(fā)展可能存在隱患,。 顧云昌表示,,大型的城市綜合體并非是趨勢(shì),。新興電子商務(wù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本下降的要求會(huì)導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格剪刀差逐漸縮小,利潤(rùn)空間降低,。盡管傳統(tǒng)的娛樂,、餐飲、電影院布局需求不會(huì)減少,,但其所占的業(yè)態(tài)面積較小,,而綜合體里住宅賣完的利潤(rùn),往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運(yùn)營(yíng)成本,。隨著百貨的退出,城市綜合體存在進(jìn)一步萎縮的可能,。 倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型 在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的當(dāng)下,,蜂擁而進(jìn)的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)模式,,諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”,。近日從媒體傳出消息稱,在租金,、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的競(jìng)爭(zhēng)下,,大賣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪,、家樂福,、樂購(gòu)去年在華開店幅度同比平均降低27%,且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象,。 1995年至2000年,,家樂福、沃爾瑪,、樂購(gòu)等外資零售商在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪跑馬圈地,。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求,外資大賣場(chǎng)以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn),。然而十多年之后,,首批門店的房租陸續(xù)到期,如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍,,外資大賣場(chǎng)只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展,。業(yè)內(nèi)人士判斷,在未來三到五年內(nèi),,外資大賣場(chǎng)“逃離”核心商圈的案例將會(huì)越來越多,。 “據(jù)我了解,本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元,,但外資能承受的租金是2.2元左右,。為什么會(huì)這樣,?主要是因?yàn)橥赓Y開店成本要高于本土企業(yè),其對(duì)租金的承受也相對(duì)差一些,�,!币晃涣闶蹣I(yè)開發(fā)人員表示。 可以說,,隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期,,外資賣場(chǎng)已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 事實(shí)上,,經(jīng)過數(shù)年發(fā)展,,本土超市與外資競(jìng)爭(zhēng)過程中逐步壯大了實(shí)力,形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位,。比如,,物美在北京、華潤(rùn)萬家在深圳,、蘇果超市在南京,、永輝超市在福建、步步高超市在湖南,、家家悅超市在山東,,上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)占有率和經(jīng)營(yíng)能力超過了沃爾瑪、家樂福,、樂購(gòu)等外資超市,。 “如此來看,如果外資賣場(chǎng)讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級(jí)城市,,這一變化一方面將使得本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,,另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型,諸如百貨運(yùn)營(yíng)商加速轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心,�,!鳖櫾撇硎尽� 顯而易見,,在自持物業(yè)的情況下,,如果開發(fā)商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目或者接盤外資賣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng),,那么在招商過程中的項(xiàng)目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了,。 無獨(dú)有偶,在諸多百貨遭遇危機(jī)的情形下,,隨著消費(fèi)者對(duì)社會(huì)化,、復(fù)合化以及一站式的購(gòu)物休閑生活需求的加強(qiáng),百貨運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)入購(gòu)物中心的態(tài)勢(shì)將會(huì)更加明顯,。同時(shí),,土地成本高企下的租金壓力,、次主力店對(duì)于百貨主力店地位的挑戰(zhàn),以及網(wǎng)購(gòu)對(duì)于無體驗(yàn)式消費(fèi)的沖擊等現(xiàn)實(shí),,也是逼迫百貨運(yùn)營(yíng)商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素,。而轉(zhuǎn)型的背后,也是未來對(duì)開發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn),。 轉(zhuǎn)變盈利模式 不管是整體投資,、開發(fā)還是單體柜臺(tái)租賃,此種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展終究要取決于運(yùn)營(yíng)效益高低,,并非一蹴而就,,從百貨到購(gòu)物中心,需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變,,更是既有思維定式的打破,。能否成功運(yùn)營(yíng)跟很多因素相關(guān),市場(chǎng)定位,、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營(yíng)者的統(tǒng)一管理等,,都是需要關(guān)注的內(nèi)容,。 另外值得注意的是,,隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)�,;_發(fā),,租售組合將會(huì)以盈利模式的理念再被重視,,人們已意識(shí)到,,并非銷售商鋪就不可能做好經(jīng)營(yíng),,商業(yè)租與售的“對(duì)錯(cuò)”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代,。 而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新,、規(guī)劃創(chuàng)新以及管理創(chuàng)新將更受關(guān)注:第一,租售結(jié)合可為快速擴(kuò)張?zhí)峁┈F(xiàn)金流支撐;第二,,在三,、四線城市以及部分城市區(qū)域,如果開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大致使無住宅或公寓可賣,,部分商鋪的有效銷售反而會(huì)帶來高于住宅的可觀回款,。 更多資訊請(qǐng)關(guān)注銷售與市場(chǎng)微信公眾號(hào),。 責(zé)任編輯: 趙艷麗 責(zé)任校對(duì): 肖亞超 審核:徐昊晨 免責(zé)聲明:本網(wǎng)部分文章來源于第三方平臺(tái),,不代表本網(wǎng)觀點(diǎn),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們刪除,! |
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