自實(shí)施住宅限購(gòu)政策以來,，非住宅地產(chǎn)項(xiàng)目得到了快速發(fā)展,�,！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目,、大型城市綜合體項(xiàng)目,、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前,。

但令人感到措手不及的是,，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心，外資大賣場(chǎng)為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級(jí)下沉至三,、四線城市,，圍繞著百貨、大賣場(chǎng),、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)紛爭(zhēng)已經(jīng)悄然來臨,。

搶灘商業(yè)地產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資12000多億元,，同比增幅近三成,。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化重心下移的推動(dòng)為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來了全新機(jī)遇,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前，已有華潤(rùn),、金科,、綠地等多家房企先后進(jìn)入二線城市，搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體,。二三線城市已經(jīng)成為一線房企的必爭(zhēng)之地,。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),，現(xiàn)代物流項(xiàng)目,、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購(gòu)物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn),，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前,，王府井百貨、二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、華潤(rùn)印象城等發(fā)揮著越來越強(qiáng)的示范效應(yīng),。

“從鄭州來看，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開花,�,！焙幽鲜∩虡I(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何宏劍說。

他表示,，由前幾年的寶龍城市廣場(chǎng),、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團(tuán)開發(fā)的曼哈頓廣場(chǎng),、升龍國(guó)際中心等項(xiàng)目,，再到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦藝國(guó)際華都,、西元國(guó)際廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè),，都成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表,。

“這些大型購(gòu)物中心吸引了國(guó)內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福,、大潤(rùn)發(fā),、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn),，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起,，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革�,！焙魏陝Ρ硎�,。

大體量、全功能,、全業(yè)態(tài),。作為城市的地標(biāo)性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起,。有業(yè)內(nèi)人士指出,，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的大時(shí)代。但需要注意的是,，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí),，城市的消化能力對(duì)綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，國(guó)內(nèi)三線以下(含三線)市場(chǎng)百貨容量約4000億元,，但僅在2011年到2013年間，三,、四線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長(zhǎng)了10多倍,。在國(guó)內(nèi)30萬(wàn)~40萬(wàn)人口能夠支撐10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，但現(xiàn)實(shí)狀況往往有超限之虞,�,？此品睒s的三、四線城市,，商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專業(yè)能力,、同質(zhì)化井噴、招商艱難等困境,。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此說,，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費(fèi)型城市,，大型商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體,、百貨,、大賣場(chǎng),。商超等業(yè)態(tài)）的過剩發(fā)展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢(shì),。新興電子商務(wù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本下降的要求會(huì)導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格剪刀差逐漸縮小,，利潤(rùn)空間降低。盡管傳統(tǒng)的娛樂,、餐飲,、電影院布局需求不會(huì)減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小,，而綜合體里住宅賣完的利潤(rùn),，往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運(yùn)營(yíng)成本。隨著百貨的退出,，城市綜合體存在進(jìn)一步萎縮的可能,。 

倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的當(dāng)下，蜂擁而進(jìn)的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造,。如果找不到更多有效的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)模式,，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”。近日從媒體傳出消息稱,，在租金,、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的競(jìng)爭(zhēng)下，大賣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬,。外資零售企業(yè)沃爾瑪,、家樂福、樂購(gòu)去年在華開店幅度同比平均降低27%,，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象,。

1995年至2000年，家樂福,、沃爾瑪,、樂購(gòu)等外資零售商在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求,，外資大賣場(chǎng)以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn),。然而十多年之后，首批門店的房租陸續(xù)到期,，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍,，外資大賣場(chǎng)只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷,，在未來三到五年內(nèi),，外資大賣場(chǎng)“逃離”核心商圈的案例將會(huì)越來越多。

“據(jù)我了解,，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元,，但外資能承受的租金是2.2元左右,。為什么會(huì)這樣？主要是因?yàn)橥赓Y開店成本要高于本土企業(yè),，其對(duì)租金的承受也相對(duì)差一些,。”一位零售業(yè)開發(fā)人員表示,。

可以說,，隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣場(chǎng)已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì),。

事實(shí)上,，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競(jìng)爭(zhēng)過程中逐步壯大了實(shí)力,，形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)地位,。比如，物美在北京,、華潤(rùn)萬(wàn)家在深圳,、蘇果超市在南京、永輝超市在福建,、步步高超市在湖南,、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)占有率和經(jīng)營(yíng)能力超過了沃爾瑪,、家樂福,、樂購(gòu)等外資超市。

“如此來看,，如果外資賣場(chǎng)讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級(jí)城市,，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型,，諸如百貨運(yùn)營(yíng)商加速轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心,。”顧云昌表示,。

顯而易見,，在自持物業(yè)的情況下，如果開發(fā)商或投資商選擇投資三,、四線城市的大賣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目或者接盤外資賣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng),，那么在招商過程中的項(xiàng)目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了。

無(wú)獨(dú)有偶,，在諸多百貨遭遇危機(jī)的情形下,，隨著消費(fèi)者對(duì)社會(huì)化、復(fù)合化以及一站式的購(gòu)物休閑生活需求的加強(qiáng),，百貨運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)入購(gòu)物中心的態(tài)勢(shì)將會(huì)更加明顯,。同時(shí),，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對(duì)于百貨主力店地位的挑戰(zhàn),，以及網(wǎng)購(gòu)對(duì)于無(wú)體驗(yàn)式消費(fèi)的沖擊等現(xiàn)實(shí),，也是逼迫百貨運(yùn)營(yíng)商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素,。而轉(zhuǎn)型的背后,，也是未來對(duì)開發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

轉(zhuǎn)變盈利模式

不管是整體投資,、開發(fā)還是單體柜臺(tái)租賃,，此種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展終究要取決于運(yùn)營(yíng)效益高低，并非一蹴而就,，從百貨到購(gòu)物中心,，需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變，更是既有思維定式的打破,。能否成功運(yùn)營(yíng)跟很多因素相關(guān),，市場(chǎng)定位、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營(yíng)者的統(tǒng)一管理等,，都是需要關(guān)注的內(nèi)容,。

另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)�,；�開發(fā),，租售組合將會(huì)以盈利模式的理念再被重視，人們已意識(shí)到,，并非銷售商鋪就不可能做好經(jīng)營(yíng),，商業(yè)租與售的“對(duì)錯(cuò)”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新,、規(guī)劃創(chuàng)新以及管理創(chuàng)新將更受關(guān)注：第一,，租售結(jié)合可為快速擴(kuò)張?zhí)峁┈F(xiàn)金流支撐;第二，在三,、四線城市以及部分城市區(qū)域,，如果開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大致使無(wú)住宅或公寓可賣，部分商鋪的有效銷售反而會(huì)帶來高于住宅的可觀回款,。

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