購物中心業(yè)態(tài)對于國內(nèi)商業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可謂是名副其實(shí)的“香餑餑”,，然而，如何科學(xué)地規(guī)劃一個購物中心，對于國內(nèi)購物中心的開發(fā)商與經(jīng)營者們來說,，一個成功的購物中心如何通過該項(xiàng)目的定位與整體設(shè)計(jì)理念，更好地滿足后期運(yùn)營,，在業(yè)內(nèi)仍遠(yuǎn)未形成廣泛的共識,。

因?yàn)橘徫镏行囊?guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高,，客流量大,，所面對的兩級客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合,，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求,。  

購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店,、專賣店,、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等,。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少,，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多,。

以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式,，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性,；半主力店,、專賣店、餐飲,、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中,。

購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念，更重要的是要和市場的現(xiàn)實(shí)與潛在的需求充分結(jié)合,，因此,需要認(rèn)真思考解決大量客流和與定位相匹配的廣泛類型各種業(yè)態(tài)商家所帶來的復(fù)雜需求,，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。

低效的大廣場

商業(yè)地產(chǎn)購物中心的開發(fā)與住宅“買家即用家”不同,，商業(yè)物業(yè)購物中心面向商家與消費(fèi)者兩級客戶,，所以在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時，既要考慮到未來租戶的差異化需求,，又需深入分析未來消費(fèi)者對空間的心理感受,。筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)越來越多的購物中心開發(fā)商開始重視前期規(guī)劃，但值得注意的是時下各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在通道,、層高等細(xì)節(jié)方面均要求設(shè)計(jì)師以“高標(biāo)準(zhǔn)”取值,，這種“高標(biāo)準(zhǔn)”對于定位高端、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)硬件當(dāng)然有益，但也需在具體操作中做到因地制宜,，要有一“度”的把握,，以避免發(fā)生“矯枉過正”的狀況，限制到物業(yè)的商業(yè)價值,。

廣場作為購物中心規(guī)劃中室外與室內(nèi)人流導(dǎo)入的重要節(jié)點(diǎn),，不但起到豐富視覺變化，升華游逛體驗(yàn)的作用,，更可借助其相對開闊的場地進(jìn)行布置,，實(shí)現(xiàn)聚焦人流的目的。筆者發(fā)現(xiàn)不少的項(xiàng)目,，將廣場面積規(guī)劃得很大,，看起來非常氣派，但在細(xì)節(jié)安排方面卻很粗放,，甚至不具備供人停留的功能,，更談不上吸引人流，這樣的廣場是只能看的廣場,，非常低效,。其實(shí)，商業(yè)中的廣場并不一定要大,，關(guān)鍵是有“功能”的設(shè)計(jì),，能夠吸引人們在此聚集、參與,、使用,，在具體規(guī)劃時，可考慮將一個大廣場分解為若干不同主題功能的小廣場,，使每一個小廣場都有獨(dú)特的吸引力,，如珍珠般連接在商業(yè)街中，可驅(qū)動人流在街區(qū)中流動,。

基于以往有諸多選址優(yōu)越的購物中心因?qū)痈叩?/span>,而導(dǎo)致諸多國際品牌商家無法入駐,，對商業(yè)地產(chǎn)的價值形成了制約。為避免重蹈覆轍現(xiàn)在國內(nèi)的購物中心新項(xiàng)目在層高方面都開始向“高”層高發(fā)展的趨勢,。的確,，對于一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，合理的層高是必須的,，但對于高度的選擇也一定要結(jié)合項(xiàng)目定位,、消費(fèi)者心理、規(guī)劃指標(biāo)等因素進(jìn)行綜合考量,，一味求“高”也可能會給項(xiàng)目帶來不利,。

 通常,，對于高檔次的項(xiàng)目，可以有較高的層高預(yù)留,，這符合對應(yīng)品牌的開店需求及消費(fèi)者對空間的體驗(yàn)偏好,；而對于相對大眾的購物中心項(xiàng)目而言，預(yù)留一個合理的高度就好,，因?yàn)閷τ诖蟊娙巳憾���,，相對小尺度、不易被注視的空間才會讓他們感到自如,，如同高星級酒店大堂會對他們產(chǎn)生壓力一樣，商業(yè)地產(chǎn)過高的層高也會令他們產(chǎn)生“昂貴,、冷漠,、壓抑”等消極感愛，況且,，高層高也必將導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成本高昂,，因此，并非層高越高越好,。

通道設(shè)計(jì)尤為重要

 “如何提升地下及高樓層的顧客到達(dá)率”,，這是購物中心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時需面臨的重大挑戰(zhàn)，為達(dá)到最優(yōu)的效果,，應(yīng)思考如何盡己所能地構(gòu)思,、激勵人流向上或向下移動的方案。筆者在現(xiàn)實(shí)中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在越來越多的購物中心或綜合體為提升負(fù)一層的價值,，他們采取了“中庭下擴(kuò)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,，即將中庭直接由高層一直延伸到負(fù)一甚至負(fù)二層，使步入首層的顧客可以方便地看到地下樓層的商鋪,，吸引其向下行走,。

表面上看起來似乎沒什么不好，實(shí)際卻可能會對購物中心造成風(fēng)險,，因此,，筆者認(rèn)為不能千篇一律照搬，而應(yīng)謹(jǐn)慎為之,。由于首層往往代表購物中心的形象,、需重點(diǎn)營造商業(yè)氛圍的關(guān)鍵點(diǎn)，當(dāng)首層至負(fù)一層由中庭連通后,，現(xiàn)在的首層就失去了原本可以形成“小廣場”的面積,，也就失去再借助此“小廣場”營造商業(yè)氛圍的機(jī)會，當(dāng)進(jìn)入商場首層的顧客到達(dá)此中庭位置時,，看到的是或上或下的“空”的空間,，易產(chǎn)生人氣不足的冷清感覺,，會對他們形成負(fù)面的行動激勵，從而影響到購物中心的垂直立體交通人流組織,，進(jìn)而影響購物中心的整體運(yùn)營效果,。

現(xiàn)在國內(nèi)的大型商業(yè)綜合體或購物中心的內(nèi)部動線，都幾乎越來越多地規(guī)劃弧形,，甚至略有彎曲的動線,，誠然，與筆直的通道相比,，通常彎曲的通道在以下兩個方面更具優(yōu)勢：首先,，等距離間曲線的總長度比直線更長，因此對其中的每個品牌店鋪而言,，曲線通道就能提供更大的臨通道展示面,，其次，直線曲線通道給人創(chuàng)造的視覺感受較為乏味,，所看到的內(nèi)容主要是空曠的通道本身及遠(yuǎn)處的端頭,，而曲線通道可以借助弧度將更多店鋪引入到視覺范圍，創(chuàng)造視野的豐富性及趣味的行走體驗(yàn),。

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