購物中心業(yè)態(tài)對于國內(nèi)商業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可謂是名副其實的“香餑餑”,，然而，如何科學(xué)地規(guī)劃一個購物中心,，對于國內(nèi)購物中心的開發(fā)商與經(jīng)營者們來說，一個成功的購物中心如何通過該項目的定位與整體設(shè)計理念,，更好地滿足后期運營,，在業(yè)內(nèi)仍遠未形成廣泛的共識。

因為購物中心規(guī)模龐大,，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高,，客流量大，所面對的兩級客戶零售商,、消費者有復(fù)雜的需求組合,，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求。  

購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店,、半主力店,、專賣店、娛樂設(shè)施,、餐飲設(shè)施等,。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全,、最多,。

以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分,，往往有一定的獨立性,；半主力店、專賣店,、餐飲,、娛樂等設(shè)施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。

購物中心的規(guī)劃設(shè)計不僅僅體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念,，更重要的是要和市場的現(xiàn)實與潛在的需求充分結(jié)合,，因此,需要認(rèn)真思考解決大量客流和與定位相匹配的廣泛類型各種業(yè)態(tài)商家所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點,。

低效的大廣場

商業(yè)地產(chǎn)購物中心的開發(fā)與住宅“買家即用家”不同,，商業(yè)物業(yè)購物中心面向商家與消費者兩級客戶，所以在前期規(guī)劃設(shè)計時,，既要考慮到未來租戶的差異化需求,，又需深入分析未來消費者對空間的心理感受。筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)越來越多的購物中心開發(fā)商開始重視前期規(guī)劃,，但值得注意的是時下各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在通道,、層高等細(xì)節(jié)方面均要求設(shè)計師以“高標(biāo)準(zhǔn)”取值,，這種“高標(biāo)準(zhǔn)”對于定位高端、創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)硬件當(dāng)然有益,，但也需在具體操作中做到因地制宜,，要有一“度”的把握，以避免發(fā)生“矯枉過正”的狀況,，限制到物業(yè)的商業(yè)價值,。

廣場作為購物中心規(guī)劃中室外與室內(nèi)人流導(dǎo)入的重要節(jié)點，不但起到豐富視覺變化,，升華游逛體驗的作用,，更可借助其相對開闊的場地進行布置，實現(xiàn)聚焦人流的目的,。筆者發(fā)現(xiàn)不少的項目,，將廣場面積規(guī)劃得很大，看起來非常氣派,，但在細(xì)節(jié)安排方面卻很粗放,，甚至不具備供人停留的功能，更談不上吸引人流,，這樣的廣場是只能看的廣場,，非常低效。其實,，商業(yè)中的廣場并不一定要大,，關(guān)鍵是有“功能”的設(shè)計，能夠吸引人們在此聚集,、參與,、使用，在具體規(guī)劃時,，可考慮將一個大廣場分解為若干不同主題功能的小廣場,，使每一個小廣場都有獨特的吸引力，如珍珠般連接在商業(yè)街中,，可驅(qū)動人流在街區(qū)中流動,。

基于以往有諸多選址優(yōu)越的購物中心因?qū)痈叩?/span>,而導(dǎo)致諸多國際品牌商家無法入駐，對商業(yè)地產(chǎn)的價值形成了制約,。為避免重蹈覆轍現(xiàn)在國內(nèi)的購物中心新項目在層高方面都開始向“高”層高發(fā)展的趨勢,。的確，對于一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè),，合理的層高是必須的,，但對于高度的選擇也一定要結(jié)合項目定位、消費者心理、規(guī)劃指標(biāo)等因素進行綜合考量,，一味求“高”也可能會給項目帶來不利,。

 通常，對于高檔次的項目,，可以有較高的層高預(yù)留,，這符合對應(yīng)品牌的開店需求及消費者對空間的體驗偏好；而對于相對大眾的購物中心項目而言,，預(yù)留一個合理的高度就好,，因為對于大眾人群而言，相對小尺度,、不易被注視的空間才會讓他們感到自如，如同高星級酒店大堂會對他們產(chǎn)生壓力一樣,，商業(yè)地產(chǎn)過高的層高也會令他們產(chǎn)生“昂貴,、冷漠、壓抑”等消極感愛,，況且,，高層高也必將導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成本高昂，因此,，并非層高越高越好,。

通道設(shè)計尤為重要

 “如何提升地下及高樓層的顧客到達率”，這是購物中心運營團隊在前期規(guī)劃設(shè)計時需面臨的重大挑戰(zhàn),，為達到最優(yōu)的效果,，應(yīng)思考如何盡己所能地構(gòu)思、激勵人流向上或向下移動的方案,。筆者在現(xiàn)實中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在越來越多的購物中心或綜合體為提升負(fù)一層的價值,，他們采取了“中庭下擴”的規(guī)劃設(shè)計方案，即將中庭直接由高層一直延伸到負(fù)一甚至負(fù)二層,，使步入首層的顧客可以方便地看到地下樓層的商鋪,，吸引其向下行走。

表面上看起來似乎沒什么不好,，實際卻可能會對購物中心造成風(fēng)險,，因此，筆者認(rèn)為不能千篇一律照搬,，而應(yīng)謹(jǐn)慎為之,。由于首層往往代表購物中心的形象、需重點營造商業(yè)氛圍的關(guān)鍵點,，當(dāng)首層至負(fù)一層由中庭連通后,，現(xiàn)在的首層就失去了原本可以形成“小廣場”的面積，也就失去再借助此“小廣場”營造商業(yè)氛圍的機會，當(dāng)進入商場首層的顧客到達此中庭位置時,，看到的是或上或下的“空”的空間,，易產(chǎn)生人氣不足的冷清感覺，會對他們形成負(fù)面的行動激勵,，從而影響到購物中心的垂直立體交通人流組織,，進而影響購物中心的整體運營效果。

現(xiàn)在國內(nèi)的大型商業(yè)綜合體或購物中心的內(nèi)部動線,，都幾乎越來越多地規(guī)劃弧形,，甚至略有彎曲的動線，誠然,，與筆直的通道相比,，通常彎曲的通道在以下兩個方面更具優(yōu)勢：首先，等距離間曲線的總長度比直線更長,，因此對其中的每個品牌店鋪而言,，曲線通道就能提供更大的臨通道展示面，其次,，直線曲線通道給人創(chuàng)造的視覺感受較為乏味,，所看到的內(nèi)容主要是空曠的通道本身及遠處的端頭，而曲線通道可以借助弧度將更多店鋪引入到視覺范圍,，創(chuàng)造視野的豐富性及趣味的行走體驗,。

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