2022年3月30日，萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)上發(fā)布了一張簽字照片和簡(jiǎn)短的文字說明,。在萬達(dá)眾多資料介紹里,，這則消息顯得極不顯眼。但寥寥數(shù)字背后,，涉及到的是萬達(dá)近期一連串大手筆的交易,。

過去一兩月來，王健林成了出錢最大方的“外援”,，上門跟他談合作的生意伙伴多了起來,，比如河南建業(yè)的老板胡葆森、鑫苑集團(tuán)董事長(zhǎng)張勇和山西田森集團(tuán)董事長(zhǎng)杜寅午等大佬,。

拿下這么多筆大單子,，王健林卻沒有對(duì)其中任何一件有過多宣揚(yáng)。經(jīng)歷了前幾年的水深火熱后,，老王已經(jīng)很少公開露面,，也不再說那些“凡爾賽”的金句。如果按老王以前的性格,，他可不會(huì)這么低調(diào)處理。

直到這兩年的疫情風(fēng)波后,，人們這才發(fā)現(xiàn),，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈后,，現(xiàn)在的老王卻成了能幫別人“渡劫”的人，日子過得要比很多大佬舒服多了,。

人們從最近的合作照片中可以看到,，濃眉大眼的王健林，依舊目光炯炯,，西裝筆挺,，看起來干煉而精力充沛。最新福布斯全球富豪榜顯示,，王健林身家為132億美元,，排在榜單的第138位。

王健林曾說,，萬達(dá)成為跨國企業(yè)自己就會(huì)退休,，“只退不休的那種”。就在近期,，當(dāng)他那個(gè)年輕氣盛的兒子在微博上公開挑戰(zhàn)上市公司時(shí),，王健林還忙著在北京掃貨，悄悄拿下了北京藍(lán)色港灣和五棵松卓展購物中心的整體運(yùn)營管理權(quán),。

王健林的精力,，大多放在了萬達(dá)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上。只是不知道,，當(dāng)面對(duì)萬達(dá)商管IPO的上市壓力,，他親自主導(dǎo)的萬達(dá)輕資產(chǎn)這盤大棋，又能給他的商業(yè)帝國增添多少信心,。

最近兩個(gè)月,，傳出和王健林有關(guān)的商業(yè)合作,，已經(jīng)有五六起。

前來談合作的生意伙伴們眾多,，不僅有河南建業(yè)和鑫苑集團(tuán)這兩個(gè)河南房企,，也有山西田森集團(tuán)，再往前半個(gè)月,，他還和天元集團(tuán)簽訂了合作協(xié)議,，擬圍繞第四代萬達(dá)廣場(chǎng)、大型文化旅游,、建設(shè)工程總承包等項(xiàng)目,，進(jìn)一步深化合作。

最新的一則消息是,，2022年5月1日,，北京藍(lán)色港灣管理權(quán)將全面移交給萬達(dá)，為期20年,。五棵松卓展中心也將由萬達(dá)管理,，之后將更名為北京五棵松萬達(dá)廣場(chǎng)，未來將落位第四代萬達(dá)廣場(chǎng)全國旗艦產(chǎn)品,。

在這之前,，外界更多關(guān)注的是，王健林和河南建業(yè)胡葆森的合作進(jìn)展,。

建業(yè)最廣為人知的消息,，是在2021年向河南省政府發(fā)出求救信，希望能得到援助渡過難關(guān),，但那還是在特殊時(shí)期,。步入2022年后，為了緩解今年即將到期的美元債兌付壓力,，胡葆森不得不親自北上借錢,。王健林爽快出手7個(gè)億，幫助建業(yè)獲得了一次債務(wù)喘息之機(jī),，換來的是建業(yè)旗下部分商業(yè)項(xiàng)目的10年運(yùn)營權(quán)交給萬達(dá),。

和建業(yè)類似，鑫苑集團(tuán)旗下的部分商業(yè)資產(chǎn)也轉(zhuǎn)變?yōu)榱伺c萬達(dá)合作經(jīng)營,。鑫苑是建業(yè)集團(tuán)的河南“老鄉(xiāng)”,。鑫苑由張勇1997年在河南鄭州創(chuàng)辦，2007年登陸美國紐交所,，成為國內(nèi)首家在美國上市的房地產(chǎn)公司,。不過，這兩年鑫苑的房子賣得并不好，每股股價(jià)一度跌到1美元左右,。

5年前還在斷臂求生的萬達(dá),，以及一度從首富滑落至榜單30名開外的王健林，已經(jīng)成了很多企業(yè)的“白衣騎士”,。尤其在商業(yè)地產(chǎn)低谷時(shí),，王健林其實(shí)也撿了不少便宜,。

以建業(yè)為例,。根據(jù)公開資料，建業(yè)可以一次性獲得7億資金,，而萬達(dá)商管負(fù)責(zé)它們的招商,、對(duì)外租賃和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，并且可以把未來十年的租金收入囊中,。而以目前建業(yè)集團(tuán)旗下商業(yè)項(xiàng)目一年超過2億的租金收入來看,，對(duì)比之下，萬達(dá)合作十年的費(fèi)用才7億元,，算起來也十分劃算,。

而萬達(dá)之所以在商業(yè)寒冬也能做得舒服，很大程度上源于其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式,。所謂“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略,，指的是萬達(dá)集團(tuán)不出資金和土地，只輸出品牌,，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì),、建設(shè)與運(yùn)營，并分得收益,。

這是王健林在2015年就想明白的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略,，在商業(yè)地產(chǎn)日益受制于房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效益更多體現(xiàn)出來,。萬達(dá)輕資產(chǎn)不賺賣地差價(jià),，賺租金和服務(wù)的錢。其收入來自三方面：商業(yè)管理,、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù),。根據(jù)招股書，2021年上半年,，萬達(dá)商管收入達(dá)到了106.36億元,。

“一座萬達(dá)廣場(chǎng),，就是一座城市中心。”曾幾何時(shí),，這句廣告語讓萬達(dá)廣場(chǎng)占據(jù)了各地的黃金位置�,，F(xiàn)在，它又讓萬達(dá)廣場(chǎng)在全國各地掀起了轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”,。

但變化也在發(fā)生,。近幾年，萬達(dá)商管明顯加快了第三方外拓的步伐,。截至2021年6月底,，第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量增至106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%,，接近三分之一�,，F(xiàn)在擁有的162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，133個(gè)由獨(dú)立第三方持有,。

即使在疫情最嚴(yán)重的2020年,，萬達(dá)也沒有放棄擴(kuò)張節(jié)奏。2020年9月28日,，萬達(dá)商管宣布,，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”,，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略,。當(dāng)年開業(yè)的45座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)27個(gè),，占比超過60%,。其簽約的60個(gè)輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)，更是2019年數(shù)量的167%,。

按照規(guī)劃,，從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn),，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè),；且今后每年簽約輕資產(chǎn)的萬達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)，徹底施行輕資產(chǎn)化,。

相比重資產(chǎn)業(yè)務(wù),，萬達(dá)輕資產(chǎn)生意的高明之處在于：拿別人的錢，做自己的事,。當(dāng)然,，看上這樁“坐享”收益差事的不僅僅有萬達(dá)，還有多個(gè)頭部商業(yè)地產(chǎn)玩家,。

除了萬達(dá)開始主打輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外,，大悅城、寶龍、華潤(rùn),、龍湖等玩家也緊跟輕資產(chǎn)趨勢(shì),，擴(kuò)大商業(yè)在管面積組合，提高資產(chǎn)運(yùn)營效率,。只不過,，各家的闖關(guān)本領(lǐng)也各有不同。譬如,，商管屬性的公司紛紛擁抱資本市場(chǎng),，星盛商業(yè)、中駿商管相繼掛牌,，瑞安新天地也同樣遞交招股書尋求上市,。

商業(yè)玩家們集體布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不是毫無緣由的,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，商業(yè)資產(chǎn)的輕型化趨勢(shì)越來越多,。而商管服務(wù)由于可拓展的資產(chǎn)空間更大,，讓這一賽道迎來了激烈競(jìng)爭(zhēng)的新局面。

相比之下,，萬達(dá)輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)則是品牌輸出能力,。在萬達(dá)看來，輕資模式的第一步是尋找提供資金的合作伙伴,，而品牌優(yōu)勢(shì)是吸引投資者的最大標(biāo)志,。

與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目業(yè)務(wù)管理模式不同，萬達(dá)首先分析潛在客戶,，與他們協(xié)商完成招商,，然后根據(jù)客戶需求按訂單性質(zhì)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這被稱為“訂單模式”,。

而萬達(dá)的輕資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì),，成了它在招商上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)招股說明書數(shù)據(jù),，萬達(dá)商管的在管建筑面積增長(zhǎng)很快,，由2018年的4150萬平方米增加至2021年6月30日的5420萬平方米，已成為中國最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商,。

不過,，萬達(dá)輕資產(chǎn)也并非真的看起來那么“美”。一位從事商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)的從業(yè)人士對(duì)筆者說：“輕資產(chǎn)靠的是管理,、經(jīng)驗(yàn)和設(shè)計(jì)掙錢,，萬達(dá)定制化的業(yè)務(wù)管理模式是好的，類似于原來戴爾的定制化服務(wù)，減少企業(yè)庫存,。但問題是實(shí)施的前提是用戶得知道自己要什么,。”

其進(jìn)一步解釋,，這可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的矛盾,，“客戶如果說不清，就只能聽方案提供商的,。但這又有個(gè)新問題,，客戶認(rèn)不認(rèn)可？如果不是當(dāng)初理解的那樣,，認(rèn)不認(rèn)賬,？這要求合作方有很強(qiáng)的合作意愿，對(duì)萬達(dá)的管理輸出能力也是一大挑戰(zhàn),�,！�

而在萬達(dá)大舉布局商業(yè)地產(chǎn)的另一方面，是出租率的下滑和空置率上升的事實(shí),，這給眾多商業(yè)運(yùn)營方們提出了新的挑戰(zhàn),。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)弗若斯特沙利文分析報(bào)告顯示，2015年至2020年,，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量由6662家增加至9606家,，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的45.7%，接近一半,。

如果單單從營收狀況來看,，萬達(dá)商管近年來交出的業(yè)績(jī)十分亮眼。截至2021年9月30日,，萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入344.87億元,，同比增長(zhǎng)27.48%；手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額440.16億元,。

但這并不意味著王健林沒有焦慮,。

2021年10月，萬達(dá)將自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離,，以輕資產(chǎn)管理的新身份,，重新來到了IPO的門前。珠海萬達(dá)商管在港交所遞交了招股書,，并獲得PAG,、碧桂園、騰訊,、螞蟻金服等豪華朋友圈資方的看好,，總估值約1800億元,。沉寂已久的萬達(dá)商管，再次站在了資本的舞臺(tái)中央,。

而為了獲得資方的青睞,，萬達(dá)商管與戰(zhàn)投公司簽訂了一份嚴(yán)苛的“對(duì)賭協(xié)議”，簽署了一份三年完成220億元利潤(rùn)的對(duì)賭協(xié)議,。這份對(duì)賭協(xié)議要求萬達(dá)2021年至2023年扣非凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元,、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成,，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份,，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

僅就2021年的利潤(rùn)表現(xiàn)來看,，王健林完成接下來的業(yè)績(jī)對(duì)賭頗有壓力,。2021上半年，萬達(dá)商管的溢利為6.56億元,，核心溢利為20.65億元,，完成對(duì)賭目標(biāo)的40%。

而萬達(dá)商管近年來的利潤(rùn)下跌走勢(shì),，也讓外界替王健林實(shí)現(xiàn)對(duì)賭協(xié)議捏了把汗,。招股書顯示，2018年,、2019年、2020年及2021年前6個(gè)月,，珠海萬達(dá)商管的凈利潤(rùn)分別為20.22億元,、12.48億元、11.12億元和6.56億元,。

想要迅速提升利潤(rùn)水平,，萬達(dá)需要靠大規(guī)模的輕資產(chǎn)提速。2020年開業(yè)的45座萬達(dá)廣場(chǎng)中,，輕資產(chǎn)占比超過六成,。

在萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布的2021年開業(yè)計(jì)劃中，“輕資產(chǎn)”一詞同樣成為了關(guān)鍵詞,。2021年,，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)50個(gè)，其中輕資產(chǎn)34個(gè),，輕資產(chǎn)占比68%,；計(jì)劃簽約的輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)70個(gè)。這份年度計(jì)劃還包括：開業(yè)120家萬達(dá)影城,，簽約輕資產(chǎn)影城300家,；開業(yè)16家萬達(dá)酒店,，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。

對(duì)于當(dāng)下的萬達(dá)商管來說,，硬仗才剛剛開始,。

依靠房地產(chǎn)起家，到通過商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng),，再到轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,，萬達(dá)商業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了多輪變革。對(duì)于萬達(dá)商管的上市,，王健林期待的是,，通過提速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓萬達(dá)擺脫資金,、資產(chǎn)等限制,，最終回到“安全區(qū)”。但在多個(gè)不確定性面前,，萬達(dá)商管能否成功敲開IPO的大門,，依然成為它今年最大的懸念。

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