2022年3月30日,，萬達集團官網(wǎng)上發(fā)布了一張簽字照片和簡短的文字說明,。在萬達眾多資料介紹里，這則消息顯得極不顯眼,。但寥寥數(shù)字背后,，涉及到的是萬達近期一連串大手筆的交易。

過去一兩月來,，王健林成了出錢最大方的“外援”,，上門跟他談合作的生意伙伴多了起來，比如河南建業(yè)的老板胡葆森,、鑫苑集團董事長張勇和山西田森集團董事長杜寅午等大佬,。

拿下這么多筆大單子，王健林卻沒有對其中任何一件有過多宣揚,。經(jīng)歷了前幾年的水深火熱后,，老王已經(jīng)很少公開露面,，也不再說那些“凡爾賽”的金句。如果按老王以前的性格,，他可不會這么低調(diào)處理,。

直到這兩年的疫情風波后，人們這才發(fā)現(xiàn),，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈后,，現(xiàn)在的老王卻成了能幫別人“渡劫”的人，日子過得要比很多大佬舒服多了,。

人們從最近的合作照片中可以看到,，濃眉大眼的王健林，依舊目光炯炯,，西裝筆挺,，看起來干煉而精力充沛。最新福布斯全球富豪榜顯示,，王健林身家為132億美元,，排在榜單的第138位。

王健林曾說,，萬達成為跨國企業(yè)自己就會退休,，“只退不休的那種”。就在近期,，當他那個年輕氣盛的兒子在微博上公開挑戰(zhàn)上市公司時,，王健林還忙著在北京掃貨，悄悄拿下了北京藍色港灣和五棵松卓展購物中心的整體運營管理權,。

王健林的精力,，大多放在了萬達輕資產(chǎn)業(yè)務上。只是不知道,，當面對萬達商管IPO的上市壓力,，他親自主導的萬達輕資產(chǎn)這盤大棋，又能給他的商業(yè)帝國增添多少信心,。

最近兩個月,，傳出和王健林有關的商業(yè)合作，已經(jīng)有五六起,。

前來談合作的生意伙伴們眾多,，不僅有河南建業(yè)和鑫苑集團這兩個河南房企，也有山西田森集團,，再往前半個月,，他還和天元集團簽訂了合作協(xié)議，擬圍繞第四代萬達廣場、大型文化旅游,、建設工程總承包等項目,，進一步深化合作。

最新的一則消息是,，2022年5月1日,，北京藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年,。五棵松卓展中心也將由萬達管理,，之后將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產(chǎn)品,。

在這之前,，外界更多關注的是，王健林和河南建業(yè)胡葆森的合作進展,。

建業(yè)最廣為人知的消息,，是在2021年向河南省政府發(fā)出求救信，希望能得到援助渡過難關,，但那還是在特殊時期,。步入2022年后，為了緩解今年即將到期的美元債兌付壓力,，胡葆森不得不親自北上借錢,。王健林爽快出手7個億，幫助建業(yè)獲得了一次債務喘息之機,，換來的是建業(yè)旗下部分商業(yè)項目的10年運營權交給萬達,。

和建業(yè)類似，鑫苑集團旗下的部分商業(yè)資產(chǎn)也轉(zhuǎn)變?yōu)榱伺c萬達合作經(jīng)營,。鑫苑是建業(yè)集團的河南“老鄉(xiāng)”,。鑫苑由張勇1997年在河南鄭州創(chuàng)辦，2007年登陸美國紐交所,，成為國內(nèi)首家在美國上市的房地產(chǎn)公司。不過,，這兩年鑫苑的房子賣得并不好,，每股股價一度跌到1美元左右。

5年前還在斷臂求生的萬達,，以及一度從首富滑落至榜單30名開外的王健林,，已經(jīng)成了很多企業(yè)的“白衣騎士”。尤其在商業(yè)地產(chǎn)低谷時,，王健林其實也撿了不少便宜,。

以建業(yè)為例。根據(jù)公開資料，建業(yè)可以一次性獲得7億資金,，而萬達商管負責它們的招商,、對外租賃和物業(yè)管理等業(yè)務，并且可以把未來十年的租金收入囊中,。而以目前建業(yè)集團旗下商業(yè)項目一年超過2億的租金收入來看,，對比之下，萬達合作十年的費用才7億元,，算起來也十分劃算,。

而萬達之所以在商業(yè)寒冬也能做得舒服，很大程度上源于其輕資產(chǎn)業(yè)務模式,。所謂“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略,，指的是萬達集團不出資金和土地，只輸出品牌,，負責設計,、建設與運營，并分得收益,。

這是王健林在2015年就想明白的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略,，在商業(yè)地產(chǎn)日益受制于房地產(chǎn)周期波動時，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效益更多體現(xiàn)出來,。萬達輕資產(chǎn)不賺賣地差價,，賺租金和服務的錢。其收入來自三方面：商業(yè)管理,、物業(yè)管理服務以及增值服務,。根據(jù)招股書，2021年上半年,，萬達商管收入達到了106.36億元,。

“一座萬達廣場,，就是一座城市中心�,！痹鴰缀螘r,，這句廣告語讓萬達廣場占據(jù)了各地的黃金位置。現(xiàn)在,，它又讓萬達廣場在全國各地掀起了轟轟烈烈的“造城運動”,。

但變化也在發(fā)生。近幾年,，萬達商管明顯加快了第三方外拓的步伐,。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場數(shù)量增至106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%,，接近三分之一�,，F(xiàn)在擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有,。

即使在疫情最嚴重的2020年,，萬達也沒有放棄擴張節(jié)奏。2020年9月28日,，萬達商管宣布,，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”,，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略,。當年開業(yè)的45座萬達廣場，其中輕資產(chǎn)27個,，占比超過60%,。其簽約的60個輕資產(chǎn)萬達廣場，更是2019年數(shù)量的167%,。

按照規(guī)劃,，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展重資產(chǎn),，即不再投資持有萬達廣場物業(yè),；且今后每年簽約輕資產(chǎn)的萬達廣場將不低于60個，徹底施行輕資產(chǎn)化,。

相比重資產(chǎn)業(yè)務,，萬達輕資產(chǎn)生意的高明之處在于：拿別人的錢，做自己的事,。當然,，看上這樁“坐享”收益差事的不僅僅有萬達，還有多個頭部商業(yè)地產(chǎn)玩家,。

除了萬達開始主打輕資產(chǎn)業(yè)務之外,，大悅城、寶龍,、華潤,、龍湖等玩家也緊跟輕資產(chǎn)趨勢，擴大商業(yè)在管面積組合,，提高資產(chǎn)運營效率。只不過,，各家的闖關本領也各有不同,。譬如，商管屬性的公司紛紛擁抱資本市場，星盛商業(yè),、中駿商管相繼掛牌,，瑞安新天地也同樣遞交招股書尋求上市。

商業(yè)玩家們集體布局輕資產(chǎn)業(yè)務,，并不是毫無緣由的,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量時代”，商業(yè)資產(chǎn)的輕型化趨勢越來越多,。而商管服務由于可拓展的資產(chǎn)空間更大,，讓這一賽道迎來了激烈競爭的新局面。

相比之下,，萬達輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢則是品牌輸出能力,。在萬達看來，輕資模式的第一步是尋找提供資金的合作伙伴,，而品牌優(yōu)勢是吸引投資者的最大標志,。

與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司的項目業(yè)務管理模式不同，萬達首先分析潛在客戶,，與他們協(xié)商完成招商,，然后根據(jù)客戶需求按訂單性質(zhì)進行概念設計和規(guī)劃，這被稱為“訂單模式”,。

而萬達的輕資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢,，成了它在招商上的絕對優(yōu)勢。根據(jù)招股說明書數(shù)據(jù),，萬達商管的在管建筑面積增長很快,，由2018年的4150萬平方米增加至2021年6月30日的5420萬平方米，已成為中國最大的商業(yè)運營服務提供商,。

不過,，萬達輕資產(chǎn)也并非真的看起來那么“美”。一位從事商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務的從業(yè)人士對筆者說：“輕資產(chǎn)靠的是管理,、經(jīng)驗和設計掙錢,，萬達定制化的業(yè)務管理模式是好的，類似于原來戴爾的定制化服務,，減少企業(yè)庫存,。但問題是實施的前提是用戶得知道自己要什么�,！�

其進一步解釋,，這可能會引發(fā)后續(xù)的矛盾，“客戶如果說不清,，就只能聽方案提供商的,。但這又有個新問題,，客戶認不認可？如果不是當初理解的那樣,，認不認賬,？這要求合作方有很強的合作意愿，對萬達的管理輸出能力也是一大挑戰(zhàn),�,！�

而在萬達大舉布局商業(yè)地產(chǎn)的另一方面，是出租率的下滑和空置率上升的事實,，這給眾多商業(yè)運營方們提出了新的挑戰(zhàn),。市場研究機構(gòu)弗若斯特沙利文分析報告顯示，2015年至2020年,，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6662家增加至9606家,，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的45.7%，接近一半,。

如果單單從營收狀況來看,，萬達商管近年來交出的業(yè)績十分亮眼。截至2021年9月30日,，萬達商管實現(xiàn)營業(yè)總收入344.87億元,，同比增長27.48%；手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額440.16億元,。

但這并不意味著王健林沒有焦慮,。

2021年10月，萬達將自身的房地產(chǎn)業(yè)務進行剝離,，以輕資產(chǎn)管理的新身份,，重新來到了IPO的門前。珠海萬達商管在港交所遞交了招股書,，并獲得PAG,、碧桂園、騰訊,、螞蟻金服等豪華朋友圈資方的看好,，總估值約1800億元。沉寂已久的萬達商管,，再次站在了資本的舞臺中央,。

而為了獲得資方的青睞，萬達商管與戰(zhàn)投公司簽訂了一份嚴苛的“對賭協(xié)議”,，簽署了一份三年完成220億元利潤的對賭協(xié)議,。這份對賭協(xié)議要求萬達2021年至2023年扣非凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元,。如未達成,，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關數(shù)量的股份,，或向投資者支付現(xiàn)金補償。

僅就2021年的利潤表現(xiàn)來看,，王健林完成接下來的業(yè)績對賭頗有壓力。2021上半年,，萬達商管的溢利為6.56億元,，核心溢利為20.65億元，完成對賭目標的40%,。

而萬達商管近年來的利潤下跌走勢,，也讓外界替王健林實現(xiàn)對賭協(xié)議捏了把汗。招股書顯示,，2018年,、2019年、2020年及2021年前6個月,，珠海萬達商管的凈利潤分別為20.22億元,、12.48億元、11.12億元和6.56億元,。

想要迅速提升利潤水平,，萬達需要靠大規(guī)模的輕資產(chǎn)提速。2020年開業(yè)的45座萬達廣場中,，輕資產(chǎn)占比超過六成,。

在萬達集團發(fā)布的2021年開業(yè)計劃中，“輕資產(chǎn)”一詞同樣成為了關鍵詞,。2021年,，萬達集團計劃開業(yè)萬達廣場50個，其中輕資產(chǎn)34個,，輕資產(chǎn)占比68%,；計劃簽約的輕資產(chǎn)萬達廣場70個。這份年度計劃還包括：開業(yè)120家萬達影城,，簽約輕資產(chǎn)影城300家,；開業(yè)16家萬達酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等,。

對于當下的萬達商管來說,，硬仗才剛剛開始。

依靠房地產(chǎn)起家,，到通過商業(yè)地產(chǎn)強勢占領市場,，再到轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬達商業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了多輪變革,。對于萬達商管的上市,，王健林期待的是,，通過提速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓萬達擺脫資金,、資產(chǎn)等限制,，最終回到“安全區(qū)”。但在多個不確定性面前,，萬達商管能否成功敲開IPO的大門,，依然成為它今年最大的懸念。

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