2003年3月18日,，北京新世紀(jì)飯店,，奧林匹克飯店的拍賣(mài)儀式正在這里進(jìn)行,。騰信孵化器科技股份有限公司用手中的88號(hào)競(jìng)價(jià)牌,，以2.25億元的價(jià)格最終成為奧林匹克飯店的新主人,。當(dāng)天,，沉寂了一段時(shí)間的有關(guān)奧林匹克飯店拍賣(mài)的話題又在各家媒體上成為熱點(diǎn),。媒體報(bào)道的核心集中于：2.25億元的價(jià)格對(duì)于像奧林匹克飯店這樣的一個(gè)優(yōu)質(zhì)的國(guó)有資產(chǎn)項(xiàng)目,，是不是賤賣(mài),？是不是國(guó)有資產(chǎn)流失？而回首此事一年前,，就在2002年2月,，奧林匹克飯店將要被拍賣(mài)的消息甫一傳出，媒體報(bào)道的核心卻是“奧林匹克飯店作為中國(guó)銀行的不良資產(chǎn)即將要被拍賣(mài),，中國(guó)銀行急于甩掉包袱,，將其處理”,。而相當(dāng)一部分媒體則懷疑，這樣規(guī)模的標(biāo)的有可能成功拍出嗎,？前后一年的時(shí)間,，輿論的轉(zhuǎn)變說(shuō)明，這是一次對(duì)銀行資產(chǎn)處置的成功運(yùn)作,。

命運(yùn)多舛

1987年,，時(shí)為國(guó)家體委下屬的中國(guó)體育服務(wù)公司與香港嘉興（中國(guó)）投資有限公司合資設(shè)立法人——“奧林匹克飯店有限公司”。奧林匹克飯店有限公司為籌措資金,，向以中國(guó)銀行為首的中日銀團(tuán)（包括中國(guó)銀行,、中國(guó)銀行東京分行、日本第一勸業(yè)銀行香港分行,、日本櫻花銀行,、日本三井信托銀行）貸款50億日元。同時(shí),，中日銀團(tuán)還與奧林匹克飯店有限公司簽訂了以?shī)W林匹克飯店為抵押物的“抵押協(xié)議”,，且將其確定為貸款方提供貸款額度的先決條件之一。中日銀團(tuán)按照貸款協(xié)議的約定履行了全部放款義務(wù),，但奧林匹克飯店有限公司卻由于各種原因,，未能按時(shí)償還貸款本息。雙方當(dāng)事人就如何履行“抵押協(xié)議”發(fā)生爭(zhēng)議,，并最終向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)裁決，中日銀團(tuán)有權(quán)對(duì)擔(dān)保權(quán)益實(shí)行處分,。北京市第一中級(jí)人民法院通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行將作為抵押物的奧林匹克飯店的動(dòng)產(chǎn),、不動(dòng)產(chǎn)全部交付給申請(qǐng)執(zhí)行人。
為了在執(zhí)行中不影響飯店的正常經(jīng)營(yíng),，又能順利地完成飯店財(cái)產(chǎn)的清點(diǎn)核實(shí)工作,，保證飯店移交，中日銀團(tuán)決定采用“托管方式”執(zhí)行——即委托北京六合興飯店管理公司進(jìn)駐奧林匹克飯店,，在指定期間內(nèi)完成核查飯店資產(chǎn)的工作,，并代為經(jīng)營(yíng)管理。1998年11月18日,，奧林匹克飯店的全部資產(chǎn)正式移交給申請(qǐng)執(zhí)行人中日銀團(tuán),。因看好奧林匹克飯店的未來(lái)經(jīng)營(yíng)潛力，中國(guó)銀行又通過(guò)與其他債權(quán)人簽訂轉(zhuǎn)讓合同而取得了對(duì)奧林匹克飯店的全部處分權(quán),。
然而,，根據(jù)1995年頒布的《商業(yè)銀行法》的明確規(guī)定，為了降低商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)比例，消除銀行經(jīng)營(yíng)企業(yè),、投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),，國(guó)有商業(yè)銀行不能投資于銀行本身以外的不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)有政策規(guī)定,，由于行使擔(dān)保抵押取得的資產(chǎn)與證券,，必須在一年內(nèi)處理掉。正是在這樣的政策環(huán)境下,，中國(guó)銀行于2000年決定徹底從酒店行業(yè)退出,，委托北京新世紀(jì)拍賣(mài)有限公司（下文中簡(jiǎn)稱“新世紀(jì)”）對(duì)奧林匹克飯店進(jìn)行拍賣(mài)。

命運(yùn)輪回

在奧林匹克飯店剛剛傳出要被拍賣(mài)的信息時(shí),，無(wú)疑是一條很轟動(dòng)的新聞,。時(shí)值申奧剛剛成功，這個(gè)與奧林匹克有著如此明顯聯(lián)系的飯店卻要拍賣(mài)了,，媒體自然不會(huì)放過(guò)這樣的好素材,。但拿到的資料似乎遠(yuǎn)沒(méi)有表面看上去的那么有吸引力,，依舊只是銀行不良資產(chǎn)的處置,。于是最早刊出的一篇名為《中國(guó)銀行處理不良資產(chǎn)，奧林匹克飯店被拍賣(mài)》的文章幾乎成了所有媒體的樣本被拷貝得到處都是,。這個(gè)項(xiàng)目使得媒體關(guān)注還有一個(gè)原因,，就是奧林匹克飯店的拍賣(mài)底價(jià)高達(dá)兩個(gè)多億，是到目前為止國(guó)內(nèi)同類(lèi)物業(yè)拍賣(mài)中第二高價(jià),，僅次于此前被拍賣(mài)但兩次都流標(biāo)的廣州國(guó)際大廈,。
作為主拍單位的新世紀(jì)在各項(xiàng)工作上表現(xiàn)得異常慎重、仔細(xì)：如果此次拍賣(mài)能夠成功,，將會(huì)創(chuàng)造出同類(lèi)物業(yè)拍賣(mài)的最高價(jià),，給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和聲譽(yù)的雙重利益；但一旦流標(biāo),，不僅公司為此付出的各種成本無(wú)法收回,，而且公司的聲譽(yù)也會(huì)遭到重創(chuàng)，風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的,。新世紀(jì)聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)著名的上海城市房地產(chǎn)估價(jià)公司,、上海華暉會(huì)計(jì)師事務(wù)所和上海瑞圣財(cái)務(wù)咨詢公司，分別從地產(chǎn)角度和財(cái)務(wù)角度對(duì)奧林匹克飯店進(jìn)行了歷時(shí)一個(gè)月的全面的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,。最終兩個(gè)領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)對(duì)奧林匹克飯店的資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定比較接近,，奧林匹克飯店的總價(jià)值在2.25億元人民幣左右。
按照慣例,，新世紀(jì)一方面將評(píng)估報(bào)告向委托方中國(guó)銀行進(jìn)行了通報(bào)和溝通,，希望委托方能夠考慮降低一些價(jià)格以求能夠一次拍賣(mài)成功，另一方面迅速制作了奧林匹克飯店拍賣(mài)的招商文件，面向國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)行招商工作,。新世紀(jì)進(jìn)行了很多努力,，但招商工作并不順利。主要障礙就是價(jià)格,，客戶普遍認(rèn)為像奧林匹克飯店這樣的不良資產(chǎn),，要價(jià)2個(gè)多億實(shí)在是太高了。此時(shí),，新世紀(jì)才發(fā)現(xiàn),，媒體的報(bào)道對(duì)奧林匹克飯店已經(jīng)形成了非常大的負(fù)面影響——奧林匹克飯店拍賣(mài)項(xiàng)目陷入了困境。新世紀(jì)是時(shí)正式邀請(qǐng)作為全程專(zhuān)業(yè)研究咨詢機(jī)構(gòu)的零點(diǎn)研究集團(tuán)及其屬下的上海零點(diǎn)遠(yuǎn)景投資管理咨詢有限公司（下簡(jiǎn)稱“零點(diǎn)”）加盟項(xiàng)目組,。
零點(diǎn)首先帶來(lái)的是一個(gè)觀念的改變,。零點(diǎn)的資深咨詢專(zhuān)家袁岳先生認(rèn)為，對(duì)銀行因各種原因而獲得的非金融經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),，不應(yīng)該被統(tǒng)稱為“不良資產(chǎn)”,，而應(yīng)以中立的角度將其看作是“待處理資產(chǎn)”。零點(diǎn)的研究表明,，在中國(guó)四大國(guó)有銀行的約萬(wàn)億元的待處理資產(chǎn)中,，大約18%～20%應(yīng)該屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的范疇。他們之所以現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)被歸入到不良資產(chǎn)中,，是簡(jiǎn)單地從銀行主體來(lái)看的,。對(duì)于銀行來(lái)講，這些資產(chǎn)是由于貸款方無(wú)力償還貸款和利息而最終通過(guò)司法途徑流入銀行的資產(chǎn)庫(kù)中的,，而且往往收回來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值從賬面上來(lái)看要低于銀行原來(lái)的貸款數(shù)額,，因此對(duì)銀行來(lái)講它就是負(fù)資產(chǎn)，是不良資產(chǎn),。但如果換一個(gè)主體,，對(duì)一個(gè)新的投資者而言，這樣的資產(chǎn)如果自身具備一定的盈利能力,，而又可以用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格購(gòu)得的話,，它就是能夠給投資者帶來(lái)回報(bào)的好項(xiàng)目，這樣的資產(chǎn)應(yīng)該被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。因此如果對(duì)于這部分資產(chǎn)在評(píng)估其價(jià)值時(shí),，僅僅看其賬面的凈值，就有可能在很大程度上低估其實(shí)際的價(jià)值,，進(jìn)而影響成交機(jī)會(huì)和成交條件,，最終造成低價(jià)成交和國(guó)有資產(chǎn)的流失。

零點(diǎn)在進(jìn)入項(xiàng)目后,，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有資料的研究分析發(fā)現(xiàn),，奧林匹克飯店目前運(yùn)轉(zhuǎn)良好,，處于盈利狀態(tài)，飯店的平均出租率為75％,，高于同類(lèi)飯店水平,，近兩年的盈利水平分別為：2000年凈利潤(rùn)386萬(wàn)元人民幣，2001年凈利潤(rùn)411萬(wàn)元人民幣,，經(jīng)營(yíng)狀況呈良好的上升勢(shì)頭,。飯店在托管前不能支付中日銀團(tuán)的貸款及利息的主要原因，是當(dāng)時(shí)的“奧林匹克飯店有限公司”經(jīng)營(yíng)管理不善及受到一定匯率變化的影響所致,，并不是因?yàn)轱埖瓯旧碓诙ㄎ坏确矫娴膯?wèn)題,。而在托管后，飯店處于良好的管理下,，完全符合待處理資產(chǎn)中“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”所應(yīng)具有的特點(diǎn),，對(duì)于一個(gè)投資者來(lái)講，是一個(gè)具有相當(dāng)價(jià)值的項(xiàng)目,。
確定了奧林匹克飯店是一個(gè)好的項(xiàng)目,，接下來(lái)就需要對(duì)其價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，原有的通用拍賣(mài)方式顯然需要進(jìn)行調(diào)整,。因此,，新世紀(jì)重新制定了項(xiàng)目的工作方案，并委托零點(diǎn)展開(kāi)了旨在確定奧林匹克飯店項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值的咨詢工作,。

奧林匹克模式

新世紀(jì)將奧林匹克飯店的成功拍賣(mài)總結(jié)為“奧林匹克模式”的成功運(yùn)作,。在其運(yùn)作過(guò)程中有兩點(diǎn)是與以往的同類(lèi)資產(chǎn)處置不同的：一點(diǎn)是引入了像零點(diǎn)這樣的專(zhuān)業(yè)化的全程研究咨詢公司參與,，并與房地產(chǎn)評(píng)估公司和相關(guān)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和財(cái)務(wù)公司共同工作,，充分利用各方的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，加強(qiáng)服務(wù)鏈條的完整性和專(zhuān)業(yè)性,；另一點(diǎn)就是不僅僅簡(jiǎn)單地對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行賬面價(jià)值的評(píng)估,，而是對(duì)奧林匹克飯店的商務(wù)價(jià)值進(jìn)行了充分論證，并對(duì)飯店未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理模式提出了策略建議,，使得投資者對(duì)其所購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值有了充分的認(rèn)識(shí),，從而提高了拍賣(mài)的成功率和拍賣(mài)價(jià)格。
“奧林匹克模式”的核心策略就是以增值模式處置銀行的待處理資產(chǎn),。新世紀(jì)通過(guò)零點(diǎn)的研究發(fā)現(xiàn),，已經(jīng)有大約2000多億的銀行待處理資產(chǎn)通過(guò)重組、出售,、拍賣(mài),、置換、租賃的方式進(jìn)行了處理,，但是相當(dāng)一部分資產(chǎn)使用的是貶值化處理模式,，即以低于資產(chǎn)凈價(jià)值的價(jià)格進(jìn)行處理（奧林匹克飯店原來(lái)的處理模式也是如此，而且還很難成交），在處理這些資產(chǎn)之前根本沒(méi)有有效地辨別這些資產(chǎn)的商務(wù)價(jià)值,。

附圖  國(guó)有資產(chǎn)處置的三種模式

本次在處置奧林匹克飯店的過(guò)程中,，我們?cè)诓呗宰稍冎羞\(yùn)用了一套保值增值化處理的模式，即通過(guò)對(duì)奧林匹克飯店的商務(wù)價(jià)值進(jìn)行充分挖掘和制定詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)管理策略規(guī)劃,，最大化地提升奧林匹克飯店的價(jià)值,，以獲得超過(guò)其凈價(jià)值的拍賣(mài)價(jià)格。所謂商務(wù)價(jià)值是指目標(biāo)資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)利用價(jià)值,，除了財(cái)務(wù)意義上的有形資產(chǎn)余額之外,，還包括它在獲得業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額的可能性與條件，通常這可以由對(duì)于相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)需求空間,、在該空間中與競(jìng)爭(zhēng)者之間的相對(duì)地位,、投資者的意向判斷等研究中獲得。所謂經(jīng)營(yíng)管理模式輔導(dǎo),，是指在確認(rèn)存在市場(chǎng)空間的的條件下,，要將市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的市場(chǎng)成功應(yīng)使用的管理架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)策略和資源配置方式,。一個(gè)投資者不會(huì)用等值的貨幣簡(jiǎn)單地去置換資產(chǎn),，如果這樣就是拿活錢(qián)換死錢(qián)。投資者的交易動(dòng)機(jī)主要應(yīng)來(lái)自超過(guò)其投資票面值的商務(wù)價(jià)值的預(yù)期,。同樣,，只有在有利于成功的經(jīng)營(yíng)管理模式確立之后，投資者信心才會(huì)高漲,。當(dāng)然,，在正式交易時(shí)價(jià)格相對(duì)于預(yù)期價(jià)值有一個(gè)合理的讓度也是正常的�,？傊�,，銀行待處理資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的辨別和優(yōu)化處理，與對(duì)于資產(chǎn)商務(wù)價(jià)值的評(píng)估和實(shí)現(xiàn)該價(jià)值的運(yùn)營(yíng)模式的建設(shè)條件和運(yùn)用水平的判斷有直接關(guān)聯(lián),。
對(duì)奧林匹克飯店價(jià)值的評(píng)估是分兩方面來(lái)進(jìn)行的：一方面是飯店的客觀條件,，一方面是飯店的經(jīng)營(yíng)管理。我們不僅通過(guò)現(xiàn)有資料進(jìn)行分析,，而且進(jìn)行了大規(guī)模的專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研,。研究結(jié)果顯示，奧林匹克飯店的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)同樣鮮明,，奧林匹克飯店的優(yōu)勢(shì)就在于她獨(dú)特的地理位置——毗鄰國(guó)家圖書(shū)館,、首都體育館等特殊的物業(yè)機(jī)構(gòu)，以及她獨(dú)特的“奧林匹克”品牌,；奧林匹克飯店的相對(duì)不足之處只在于她的設(shè)備老化,，服務(wù)和管理水平不如競(jìng)爭(zhēng)酒店,，而這也正是她未來(lái)可能的提升空間：設(shè)備可以通過(guò)投資予以更新，服務(wù)和管理水平可以通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)化,、高水準(zhǔn)的酒店管理集團(tuán)予以提高,。實(shí)際上，奧林匹克飯店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是奧林匹克飯店獨(dú)有的,、硬的指標(biāo),；而相對(duì)不足之處的可塑性很強(qiáng)，完全可以通過(guò)追加投資來(lái)加以改進(jìn),。
根據(jù)零點(diǎn)的研究,，奧林匹克飯店的遠(yuǎn)景發(fā)展具有兩個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。首先,，奧林匹克飯店從開(kāi)業(yè)至今,，已經(jīng)積累了非常高的品牌價(jià)值，而且隨著北京奧運(yùn)會(huì)的不斷臨近,，這種品牌的價(jià)值還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng),。其次，奧林匹克飯店所處的地理位置極佳,，隨著中關(guān)村作為北京,，乃至全國(guó)的電子科技中心的地位不斷加強(qiáng)，將帶給奧林匹克飯店充足的商務(wù)客流,。這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)完全可以成為奧林匹克飯店保值增值的著眼點(diǎn),，從而成為提升其拍賣(mài)成交價(jià)格、并最終促成交易成功的砝碼,。
在品牌方面,，奧林匹克飯店具有品牌特色和品牌知名度雙重優(yōu)勢(shì)。在品牌特色方面,，因?yàn)楸本┥陫W的成功,，“奧林匹克”概念愈加深入人心，和“奧林匹克”相關(guān)的建筑,、設(shè)施都能夠引起人們極大的關(guān)心和興趣。同時(shí)研究表明,，奧林匹克飯店開(kāi)展的與奧運(yùn)相關(guān)的活動(dòng),，會(huì)使得客人的注意力更強(qiáng)。奧林匹克飯店成為國(guó)際奧委會(huì)代表團(tuán)在北京考察的惟一的一家酒店,，并得到了高度評(píng)價(jià)——使得飯店與奧運(yùn)的聯(lián)系更加緊密,。奧林匹克飯店這個(gè)獨(dú)特的品牌資源使得其知名度大大提升。通過(guò)對(duì)本地,、外地的客流測(cè)試,，消費(fèi)者在同等條件下,，僅憑飯店的名字選擇希望入住的飯店時(shí)，有近一半的消費(fèi)者會(huì)選擇名字有特殊意義的奧林匹克飯店,。由此可見(jiàn),，奧林匹克飯店的品牌是一個(gè)無(wú)法在一般財(cái)務(wù)指標(biāo)中反映出來(lái)、但會(huì)帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的無(wú)形資產(chǎn),。
在位置方面,，北京的中關(guān)村地區(qū)聚集了大量的電腦城、高科技企業(yè),、大學(xué),、書(shū)店和培訓(xùn)班。這在一定程度上導(dǎo)致了到中關(guān)村“科技趕集”的人多了：洽談業(yè)務(wù)的,、開(kāi)會(huì)學(xué)習(xí)的,、參觀旅游的，甚至連賣(mài)盜版光盤(pán)的人也多,。雖然來(lái)中關(guān)村里“趕集”的人流非常大,，但在這么大的“村里”開(kāi)會(huì)、住店的地方卻非常緊張,。例如,，僅第一屆中關(guān)村電腦節(jié)就有80多萬(wàn)人參與，但是中關(guān)村地區(qū)三星級(jí)以上飯店能夠提供的客房數(shù)量?jī)H為10000間左右,，床位數(shù)量只有18000張,，相當(dāng)于45個(gè)人搶一張床。據(jù)調(diào)查,，來(lái)中關(guān)村地區(qū)的外地旅客80%以上是進(jìn)行商務(wù)活動(dòng),，因?yàn)檎也坏胶线m的住處，許多人不得不選擇在中關(guān)村以外的飯店解決住宿問(wèn)題,，這種現(xiàn)象不能不說(shuō)是中關(guān)村地區(qū)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)缺憾,。盡管政府也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，但土地征用,、建設(shè)周期等諸多問(wèn)題使得中關(guān)村地區(qū)的住宿難非一時(shí)可以解決,。而奧林匹克飯店正是地處中關(guān)村園區(qū)內(nèi)，而且緊靠進(jìn)出中關(guān)村的主干道白頤路,，如果能夠充分利用中關(guān)村所形成的人流聚集資源,，奧林匹克飯店未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景必然十分看好，其商務(wù)價(jià)值也自然不可同日而語(yǔ),。
當(dāng)然,，奧林匹克飯店的缺陷也是無(wú)法回避的，這主要集中于管理方面,。雖然在六合興飯店管理公司介入后,，飯店的管理水平比最早的“奧林匹克飯店有限公司”已經(jīng)有了非常大的提升,，但仍舊與高質(zhì)量的飯店管理水平有明顯的差距。另外,，飯店在經(jīng)營(yíng)管理方面沒(méi)有明確的戰(zhàn)略規(guī)劃,，沒(méi)有能夠充分發(fā)揮飯店的品牌特色和區(qū)位特點(diǎn)。
前期的研究表明,，奧林匹克飯店的提升工作需主要從管理,、服務(wù)方面展開(kāi)，因此為了進(jìn)一步形成完整的經(jīng)營(yíng)管理模式,，零點(diǎn)研究人員特地邀請(qǐng)了資深房地產(chǎn),、酒店業(yè)和投資界專(zhuān)家和一些經(jīng)常入住三星級(jí)以上酒店的商務(wù)人士進(jìn)行座談，并再次對(duì)中關(guān)村周邊酒店進(jìn)行了走訪,，深入挖掘奧林匹克飯店的商務(wù)潛力,，最終形成了塑造“運(yùn)動(dòng)主題物業(yè)”的奧林匹克飯店的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略。核心是以主題物業(yè)的形象樹(shù)立差異化經(jīng)營(yíng)特色,；通過(guò)讓奧林匹克飯店加大與籃球,、足球運(yùn)動(dòng)研究和三人籃球賽（TBBA）等運(yùn)動(dòng)事物的關(guān)聯(lián)，強(qiáng)化其運(yùn)動(dòng)形象,；根據(jù)已有品牌資產(chǎn)將運(yùn)動(dòng)概念作為物業(yè)的主題,；借助奧運(yùn)在北京舉辦的契機(jī)加速運(yùn)動(dòng)主題的形成。
立足于零點(diǎn)對(duì)奧林匹克飯店商務(wù)價(jià)值的挖掘和對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的策略梳理的基礎(chǔ)上,，上海城市房地產(chǎn)估價(jià)公司,、上海華暉會(huì)計(jì)師事務(wù)所和上海瑞圣財(cái)務(wù)咨詢公司對(duì)原有評(píng)估報(bào)告中未來(lái)飯店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期大大提高；其次,，在評(píng)估中充分考慮到奧林匹克飯店的品牌價(jià)值,，最終項(xiàng)目組對(duì)奧林匹克飯店的重新估價(jià)向外推出了其最大商務(wù)價(jià)值意義上的3.5億元人民幣。
       
從2.25億到3.5億再到2.25億

重新進(jìn)行招商時(shí),，新世紀(jì)吸取了上次的教訓(xùn),，加強(qiáng)了對(duì)媒體的管理，并借鑒運(yùn)用零點(diǎn)的概念,，著重突出以“銀行待處理資產(chǎn)”概念替代“銀行不良資產(chǎn)”概念,，力求將“奧林匹克飯店的商務(wù)價(jià)值”作為核心訴求給予充分宣傳。招商僅僅一個(gè)月的時(shí)間,，就取得了非常好的效果,，不下50個(gè)潛在買(mǎi)家與新世紀(jì)進(jìn)行了聯(lián)系，其中擁有境外資本背景的企業(yè)就占了1/3,，萬(wàn)豪、喜來(lái)登等國(guó)際知名的酒店管理集團(tuán)都與其進(jìn)行了接洽,。另外,，還有近10家國(guó)內(nèi)知名的民營(yíng)企業(yè)也表示將參與競(jìng)標(biāo),，有的企業(yè)甚至要當(dāng)即拿出1億元的支票充當(dāng)保證金。
在一切工作順利進(jìn)行,、馬上將要進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)的時(shí)候,，一個(gè)負(fù)面消息使得項(xiàng)目再次蒙上了陰影:由于飯店在開(kāi)辦時(shí)被允許使用的“奧林匹克”商號(hào)名，受限于中國(guó)奧組委的名稱使用規(guī)則,，從而對(duì)以借力“奧林匹克”和“2008年奧運(yùn)會(huì)”為核心進(jìn)行設(shè)計(jì)的價(jià)值挖掘策略產(chǎn)生阻礙,。值此關(guān)頭，項(xiàng)目組的應(yīng)對(duì)策略方案是：首先一切以拍賣(mài)能夠順利成交為前提,，并迅速通過(guò)中國(guó)銀行與國(guó)家體育總局和中國(guó)奧委會(huì)溝通,，爭(zhēng)取繼續(xù)使用“奧林匹克”作為商號(hào)的權(quán)利,必要的時(shí)候可以將交納使用費(fèi)作為條件；為避免造成隱瞞情況的負(fù)面影響,，與各潛在買(mǎi)家加強(qiáng)溝通,，說(shuō)明情況，必要的時(shí)候下調(diào)拍賣(mài)價(jià)格,，在總評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)之上減去品牌附加價(jià)值和部分與品牌價(jià)值相對(duì)應(yīng)的商務(wù)價(jià)值,。
由于事關(guān)重大，有關(guān)部門(mén)的答復(fù)遲延未決,。而來(lái)自新世紀(jì)招商部門(mén)的信息顯示,，原來(lái)眾多的潛在買(mǎi)家中，已經(jīng)有部分因項(xiàng)目遲遲不進(jìn)行拍賣(mài)懷疑有變故而退出—招商工作可能再次失敗,。項(xiàng)目組的各方均認(rèn)為此次的運(yùn)作模式是一次非常有價(jià)值的嘗試,，如果失敗將非常可惜,。而如果能夠拍賣(mài)成功,，即使最終的價(jià)格比預(yù)想的低一些，但仍不失作為一個(gè)標(biāo)桿,，對(duì)今后的項(xiàng)目具有指導(dǎo)意義,。在大家的共識(shí)下，同時(shí)征得中國(guó)銀行有關(guān)部門(mén)的同意,，新世紀(jì)迅速著手進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整,，并開(kāi)展了新一輪的潛在買(mǎi)家確認(rèn)工作。
最終,，奧林匹克飯店以2.25億元的價(jià)格拍賣(mài)成功,。盡管沒(méi)有實(shí)現(xiàn)3.5億元的最大化增值處置目標(biāo)，但“奧林匹克模式”還是展現(xiàn)出了保值處置資產(chǎn)的能力,，奧林匹克飯店也沒(méi)有淪為貶值處理的對(duì)象,。因此，盡管同樣是2.25億元，但從媒體輿論的態(tài)度轉(zhuǎn)變?nèi)耘f可以看作,，投資界與輿論界接受了3.5億元的概念,。

期待更多“奧林匹克模式”

僅從銀行來(lái)看，類(lèi)似奧林匹克飯店這樣的“不良”資產(chǎn),，中國(guó)銀行就有849筆,，價(jià)值高達(dá)149億元。而在1995年之后,，一些債務(wù)人抵償給四大國(guó)有商業(yè)銀行的酒店類(lèi)資產(chǎn)更是高達(dá)400億元,。經(jīng)過(guò)梳理無(wú)疑其中有很多可以通過(guò)“奧林匹克模式”去實(shí)現(xiàn)增值處理。
放眼整個(gè)國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)處置市場(chǎng),，四大資產(chǎn)管理公司和四大國(guó)有銀行新發(fā)生的待處理資產(chǎn)達(dá)數(shù)萬(wàn)億之多,，如果在每個(gè)相關(guān)領(lǐng)域均引入由多個(gè)來(lái)自不同領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)公司共同參與的“奧林匹克模式”，無(wú)疑將對(duì)整個(gè)中國(guó)金融環(huán)境的轉(zhuǎn)變,，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值處理都將具有深遠(yuǎn)意義,。
（編輯：姬大鵬 [email protected]）

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