3月以來(lái),，上市公司迎來(lái)年報(bào)披露密集期,。據(jù)瑞銀證券預(yù)計(jì),，上市房企整體2011年凈利潤(rùn)增速將超20%,。但紅火的業(yè)績(jī)之下，上市房企負(fù)債率上升,、現(xiàn)金流下降,、存貨量進(jìn)一步增長(zhǎng)都顯示出隱憂。

上市房企業(yè)績(jī)分化

雖然去年被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”,，但從房企全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的情況來(lái)看,，萬(wàn)科、招商等大型房企發(fā)展情況良好,，同比均出現(xiàn)上漲,。萬(wàn)科2011年?duì)I收717.8億元位于房企榜首，同比2010年的507.1億元大漲41.5%,。招商地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收151.1億元,，同比2010年的137.3億元上漲了10%。而已公布業(yè)績(jī)的名企如華僑城,、華遠(yuǎn),、萬(wàn)通也在營(yíng)收上同比實(shí)現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。不過(guò),，調(diào)控年有人歡喜有人憂,，房企業(yè)績(jī)也開(kāi)始出現(xiàn)分化。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì),，截至3月22日,，A股共有37家涉房企業(yè)公布年報(bào)，其中25家房企營(yíng)收業(yè)績(jī)出現(xiàn)增長(zhǎng),，有12家業(yè)績(jī)則負(fù)增長(zhǎng),，其中不乏億城股份、中航地產(chǎn),、中弘股份這樣的名企,，成為去年表現(xiàn)較差的房企。

業(yè)績(jī)好壞在于戰(zhàn)略布局

為什么在同一政策環(huán)境下,，有些企業(yè)反而實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)快速增長(zhǎng),？

通過(guò)研讀年報(bào)，特別是企業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鼋翟�因的有關(guān)分析，可見(jiàn),，看似是受政策調(diào)控的影響，但業(yè)績(jī)的漲落背后的原因是結(jié)構(gòu)是否合理,。

那些在2010年前后就已經(jīng)調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu),，或者項(xiàng)目結(jié)構(gòu)比較合理的企業(yè)，幾乎都實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng),。如恒大,，綠城等。

“在一線城市市場(chǎng)整體受限的情況下,，恒大轉(zhuǎn)戰(zhàn)主攻二三線城市”,。早在2004年，恒大便已全面進(jìn)軍二線城市,，2010年3月更是大規(guī)模進(jìn)入三線城市,，多點(diǎn)布局。恒大以超前的戰(zhàn)略眼光布局增長(zhǎng)潛力巨大的二,、三線城市,，從而在土地儲(chǔ)備、在建工程,、覆蓋城市數(shù)量,、銷售面積、銷售金額,、利潤(rùn)總額等各項(xiàng)行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)上成為業(yè)界翹楚,。

目前，恒大已進(jìn)入中國(guó)103個(gè)城市,，其中不限購(gòu)城市占比65%,；在現(xiàn)有的187個(gè)項(xiàng)目中，約55%項(xiàng)目不在限購(gòu)區(qū)域或不受限購(gòu)影響,。在有限購(gòu)政策的城市中,，恒大的產(chǎn)品因滿足剛需打民生地產(chǎn)牌受到歡迎。年報(bào)顯示,，二,、三線城市項(xiàng)目全年為恒大銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例達(dá)到95%。

負(fù)債率激增,，2012仍需觀望

房企合理布局順應(yīng)政策,避免了宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,，去庫(kù)存時(shí)代或是房地產(chǎn)行業(yè)今年的工作重點(diǎn)。

據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì),，由于銷售遇阻,，已發(fā)布年報(bào)的房企中有66%的企業(yè)出現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)率下降，存貨量大幅上升,，28家房企總存貨量上升至3378億元,，總體上漲幅度達(dá)到55%,。

投行分析人士認(rèn)為，目前保利,、萬(wàn)科,、綠城等多數(shù)上市房企都普遍出現(xiàn)了可售存貨增大，主要是因?yàn)槿ツ晗掳肽耆∽C的項(xiàng)目,，受樓市調(diào)控影響,，銷售速度比預(yù)期緩慢，預(yù)計(jì)2012年上半年市場(chǎng)將以銷售存貨為主,。

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