一,做房地產(chǎn)必須理解城市未來(lái)會(huì)長(zhǎng)成什么樣子,？
以后一個(gè)城市會(huì)長(zhǎng)成什么樣子,，很少有人研究，你做房地產(chǎn)不研究一個(gè)城市會(huì)長(zhǎng)成什么樣子,，你會(huì)吃虧的,。
1,，最中心，核心金融圈,，經(jīng)濟(jì)圈和核心生活圈,。
2，核心政務(wù)文化區(qū)---市政府,，各大局委辦全部搬到遠(yuǎn)郊去,，拉動(dòng)城市再發(fā)育。
3,，核心商務(wù)圈,，外圍商務(wù)圈，生活圈,。
4,，都市型迷你園區(qū)。
5,，沿高鐵的物流園區(qū),，工業(yè)園區(qū),，沿公路交通網(wǎng)的物流園區(qū)，工業(yè)園區(qū),。
6,，再往外圍走，就是工業(yè)區(qū),，但一定會(huì)區(qū)塊化,,。
7，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)區(qū),，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),。
8，形成幾個(gè)文化帶,---有很多博物館,，景點(diǎn)連綴而成,，把城市里的各個(gè)這樣的重要的力量串在一起。
9,，然后遠(yuǎn)郊會(huì)是經(jīng)濟(jì)園區(qū),，科技園區(qū)。
10,，再遠(yuǎn)一點(diǎn),，會(huì)出現(xiàn)以各個(gè)企業(yè)為核心的企業(yè)園區(qū)。

比如,，一個(gè)真正睿智的企業(yè)家就一定會(huì)看到,，杭州以后會(huì)和英國(guó)倫敦的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)異常相似，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),，高科技,，基因產(chǎn)業(yè)，次金融中心（各種保險(xiǎn)產(chǎn)品,，清算中心,，各種期貨產(chǎn)品，基金產(chǎn)品,，全國(guó)性的財(cái)富管理中心）,。
二，多種地產(chǎn)形態(tài)
要破局,，戰(zhàn)略必須要再規(guī)劃出新規(guī)劃,。
把各種極端的，包括正常的選擇,，把各種可能的選擇都條分縷析的列舉在客戶面前后,，經(jīng)過(guò)理智判斷后的選擇，最后企業(yè)整個(gè)班子肯定其中的一條道路，乃至組合出,，創(chuàng)新出一條道路,，這才是最踏實(shí)無(wú)悔，最忠誠(chéng),，最堅(jiān)持,，最理智的選擇。哪怕還是堅(jiān)持現(xiàn)在的選擇,，就朝這條路走去的時(shí)候,，就格外堅(jiān)定，格外清晰,。
假設(shè)以住宅地產(chǎn)為主,，積極探索和組合商業(yè)地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn),、文化地產(chǎn)的話,。那要探索一個(gè)最基本的問(wèn)題，這幾種形態(tài)怎么平衡,。如果說(shuō)住宅地產(chǎn)有了一套比較成熟的管理模式的話,，其他模塊你們?cè)趺磥?lái)管理。
住宅這一塊比較成熟和套路化了,，全世界都差不多這么做的-----分段化操作：拿地,，規(guī)劃設(shè)計(jì)，成本合約,，制造,，銷(xiāo)售，物業(yè),，再往前面延伸,，再往后面，物業(yè),，往上延伸,，持有，往下延伸,，進(jìn)行物業(yè)深度經(jīng)營(yíng),。 而且住宅地產(chǎn)企業(yè)的組織能力基本挖掘到頭了，其管控模式也都成熟的差不多了----母公司把核心職能與資源配置權(quán)拿走,，做治理,，戰(zhàn)略，運(yùn)營(yíng)監(jiān)控，持續(xù)監(jiān)督,；而子公司就是個(gè)大項(xiàng)目部,，在規(guī)范規(guī)定下帶著鐐銬跳舞般運(yùn)行。
1,，第一個(gè)突破,，大盤(pán)商模式：任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都得弄明白，真正令到他們上臺(tái)階的就是一生里的那幾個(gè)超大項(xiàng)目超大盤(pán),，沒(méi)有任何企業(yè)躲得過(guò)這個(gè)規(guī)律,。
用一連串的小項(xiàng)目，締造我的品牌,，拉動(dòng)我的發(fā)展,，這其實(shí)很困難的。要用大盤(pán)模式,。
1,，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)是稀缺的，所謂千軍易得,，一將難求,，用一個(gè)大將去做小盤(pán)，這是最大的浪費(fèi),。一個(gè)是職業(yè)經(jīng)理人本身沒(méi)有成就感,，另外公司再舍得激勵(lì)，經(jīng)理人的收益也是有上限的,。
2,，大盤(pán)模式是從土地整理開(kāi)始，,通過(guò)一系列工作和布置,，其實(shí)是鎖定了土地價(jià)格,。

2，第二維度突破：物流地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn)這么做,？文化地產(chǎn)怎么做？我們忘記了用制造思維去做地產(chǎn),，或者單純用制造思維做地產(chǎn),，都是失敗的，地產(chǎn)的綜合性太強(qiáng),，必須用金融加制造雙思維去做地產(chǎn),。
    比如工業(yè)與物流地產(chǎn)的典范--普洛斯的模式形成了多層次利潤(rùn)模式----土地，房租,，或廠租,，物流設(shè)施，包括倉(cāng)庫(kù)。最后他本身還有一個(gè)非常大的第三方配貨能力,、第四方物流解決方案設(shè)計(jì)能力,。其工業(yè)-物流地產(chǎn)的特點(diǎn)，是在碼頭,、空港,、高鐵、高速公路站點(diǎn)非常齊全的地方,，通過(guò)占據(jù)有利的地形,，形成多個(gè)非常龐大的超級(jí)多功能綜合體----擁有多個(gè)碼頭，擁有多個(gè)貨場(chǎng),，擁有多個(gè)物流處理中心,，分揀中心，多個(gè)倉(cāng)庫(kù),，它們之間本身就是有機(jī)的,，你不能把它獨(dú)立開(kāi)來(lái)，所以它有一個(gè)綜合運(yùn)營(yíng)功能,。
3,，做大代建。真正的一線的開(kāi)發(fā)商,，下一步還會(huì)大規(guī)模做代建。但代建真正要做大靠什么,？你的原動(dòng)力是你的品牌,，是你的持續(xù)擴(kuò)張的影響力，你的高可見(jiàn)性的管理體系,，否則其他開(kāi)發(fā)商怎么能夠接受你的代建呢,？簡(jiǎn)單地說(shuō)，你代建能夠刮走多厚的油呢,？
現(xiàn)在綠地為什么能夠從其他項(xiàng)目上刮走較厚的油呢,，因?yàn)槟愎蚕砦业钠放疲�我的設(shè)計(jì)再?gòu)闹匈嵰坏厘X(qián),，施工保住平均利潤(rùn)就好,，但是有現(xiàn)金流支撐母公司的開(kāi)發(fā)主業(yè)。
最后還有較好的銷(xiāo)售技術(shù),，銷(xiāo)售完了以后,，還把你這個(gè)城市里的黃金客戶名單給拿走，尤其是最近的黃金客戶名單,，是比較有價(jià)值的,。極大地支撐公司的發(fā)展。
因形成強(qiáng)大代建能力，進(jìn)一步釋放對(duì)城市級(jí)差地租的了解,，開(kāi)發(fā)商說(shuō)穿了就在吃級(jí)差地租的錢(qián),，土地升值的空間有多大，,，一級(jí)開(kāi)發(fā)層面利潤(rùn)有多大,，二級(jí)開(kāi)發(fā)層面，經(jīng)營(yíng)方面,，開(kāi)發(fā)的空間有多大,，租金空間有多大，銷(xiāo)售空間有多大,，地產(chǎn)金融空間有多大,，這才是根本性的一個(gè)東西。

           三,，后房地產(chǎn)業(yè)共識(shí)及地產(chǎn)基金運(yùn)作
房地產(chǎn)行業(yè)逐漸形成了后房地產(chǎn)業(yè)共識(shí)：
1,，可靠的產(chǎn)品力
2，更快的周轉(zhuǎn)率--資產(chǎn)高周轉(zhuǎn),，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,，運(yùn)營(yíng)體系類(lèi)工業(yè)化。
3,，土地要便宜,，關(guān)系要便宜，資金都要便宜,。
4,，負(fù)債率低，資本放大倍數(shù)高,，自身做GP發(fā)起基金融資,，自有資金可以放大數(shù)倍，這塊基金形同于自有資金,，通過(guò)銀行融資可以載再放大幾倍,。
很多公司的基金運(yùn)作進(jìn)行不下去，因?yàn)槿比齻�(gè)東西：
1,，缺一個(gè)合格投資人制度,。沒(méi)有那么多優(yōu)秀投資人，合格投資人是什么,，你不能勒令我寫(xiě)下,，我給你7個(gè)點(diǎn)，9個(gè)點(diǎn),，你不能這樣,，我口頭可以給你承諾,，但是我這個(gè)承諾是不負(fù)責(zé)任的，是個(gè)或有收益,，我絕對(duì)不能給你寫(xiě)下來(lái),，但是我們?cè)谀蓟�金的時(shí)候，我們很多公司,，或正式,，或非正式，或者用仿?lián)�保的手��,，等于承諾了,。為什么，你沒(méi)有合格投資人池,，有人說(shuō)白先生,，我沒(méi)有合格投資人池怎么辦，其實(shí)是你的系統(tǒng)運(yùn)行有問(wèn)題,，你沒(méi)有用你的商業(yè)模式,，核心產(chǎn)品，財(cái)務(wù)分析,，來(lái)征服合格投資人,，或者你的投資人只是哥們，朋友,，包括一些制造業(yè)的窮兄弟,，融到資，找不到好項(xiàng)目,，H董關(guān)系這么好,，拉兄弟一把吧，就變成這樣了,，那他本身就不是合格投資人。
2,，有優(yōu)秀項(xiàng)目池,。但現(xiàn)在很多企業(yè)，不構(gòu)成一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目池,，別人覺(jué)得,，我把這個(gè)錢(qián)給你，你有那么多項(xiàng)目好投嗎,，而且打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)基金是最吃力的,，剛開(kāi)始第一期，第二期募集的時(shí)候,，第一期好辦,，第一期主要是朋友給面子,，從第二期、第三期開(kāi)始,，那就是真金白銀,，不好募了。不好募那怎么辦,？事實(shí)上要花很大的精力,，包括讓利，包括有些時(shí)候非正式的承諾,，其實(shí)等于你雖然沒(méi)承諾,，企業(yè)家其實(shí)是背書(shū)的，做GP有什么好做的,，企業(yè)家的信用進(jìn)去了,。但最后，再來(lái)看,，花了這么大功夫以后,，你的優(yōu)秀項(xiàng)目越來(lái)越干了，枯竭了,，沒(méi)有那么多可持續(xù)的優(yōu)秀項(xiàng)目,。為什么全國(guó)性大盤(pán)商才能活下來(lái)，就是這個(gè)道理,。
同樣是開(kāi)發(fā)商,，只有持續(xù)在各地拿地，只有持續(xù)地幾個(gè)核心產(chǎn)品,，尤其標(biāo)準(zhǔn)化的核心產(chǎn)品,，屢次得到印證的，第五期就比第四期牛,，第六期比第五期牛,，到后面，整個(gè)合格投資人池越來(lái)越大,，合格投資人名單越來(lái)越長(zhǎng),，合格投資人的塊頭越來(lái)越大，對(duì)我的這種GP的管理越來(lái)越配合,，干擾度越來(lái)越小,，沒(méi)有這兩頭池子，你只是靠人脈在募集合格投資人池,，項(xiàng)目池沒(méi)打通之前,，是出不來(lái)的。
    3,，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品組合池,。事實(shí)上還有一個(gè)環(huán)節(jié),，必須把它打通，就是你通過(guò)怎么樣的一個(gè)全國(guó)布局,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)組合池。使得你擁有較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,。你不能靠單個(gè)產(chǎn)品,，像ccc一樣，買(mǎi)多高價(jià)格來(lái)回報(bào)你的合格投資人們,，這是很恐怖的,，你必須無(wú)論漲價(jià)，無(wú)論拿地價(jià)格高低,，無(wú)論政策好壞,，你都有極高的周轉(zhuǎn)率。合格投資人們,，第一期也許虧,，但你能不能用第三期彌補(bǔ)，第四期收入不盡如人意,，那你第六期補(bǔ)償了人家沒(méi)有,，這才能夠培育若干戰(zhàn)略級(jí)的合格投資人池，這個(gè)有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基金運(yùn)轉(zhuǎn)就運(yùn)轉(zhuǎn)不下去,。
 
四,，第一高樓經(jīng)濟(jì)
1，第一高樓經(jīng)濟(jì),，本身就是一個(gè)確切存在的,，不僅創(chuàng)造了一個(gè)新地標(biāo)，而且第二,、三,、四高樓里的人進(jìn)來(lái)了。
2,，往往第一高樓拿地的時(shí)候,，考慮到了周邊的持續(xù)的發(fā)展，mall,，CBD，綠地,，公園,，博物館，最終這些優(yōu)勢(shì)都在第一高樓能夠以銷(xiāo)售利潤(rùn)或租金的形式確切的表達(dá)出來(lái),。
3,，現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng),，廣度是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)方向，高度是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)方向,，廣度就是擴(kuò)張,，但光靠廣度支撐不了城市發(fā)展，還要靠什么,，靠高度,，高度是一個(gè)很重要的城市戰(zhàn)略。高度有了,，重要的商家來(lái)了,，周邊的CBD，商圈,，生活圈培育起來(lái)了,，客潮就是錢(qián)潮，客潮聚集了以后,，發(fā)展就來(lái)了,。
4，有人認(rèn)為做第一高樓是個(gè)轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì),，原先在周邊電腦城,，百貨公司，超市的各種中小商家,，都轉(zhuǎn)移到你的mall里了,。很多辦公用戶，到你這兒來(lái)辦公來(lái)了,，你的寫(xiě)字樓填滿了,，其實(shí)不是這個(gè)道理。很多企業(yè)在這兒扎堆了以后,，還產(chǎn)生了一個(gè)化學(xué)反應(yīng),。就好象你說(shuō)20個(gè)周邊小市場(chǎng)里的人，搬到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以后,，是不是生意和原先市場(chǎng)那么好呢,？不對(duì)，更好了,。為什么呢,，一個(gè)人消費(fèi)過(guò)程當(dāng)中，如果一站式購(gòu)齊的話,，他會(huì)產(chǎn)生啟發(fā)式消費(fèi),，他消費(fèi)完了以后，還會(huì)去看電影,，還會(huì)去吃飯,，還會(huì)唱卡拉OK,，本身集中就能夠額外產(chǎn)生效益。
   5,， 第一高樓起來(lái)了,，高端商家進(jìn)來(lái)了，高端企業(yè)進(jìn)來(lái)了,，高端品牌進(jìn)來(lái)了,，開(kāi)發(fā)商自身品牌和影響力也出來(lái)了，還會(huì)很快的在本市和下一個(gè)城市表達(dá)出利潤(rùn)來(lái),。,。
五，藝術(shù)化利潤(rùn)還是工業(yè)化利潤(rùn)
頂級(jí)開(kāi)發(fā)商誤以為做富人生意是最牢靠的,，他們形成了幾個(gè)核心所謂“制勝”觀點(diǎn)：
1,，藝術(shù)品級(jí)的產(chǎn)品，令到消費(fèi)者愛(ài)不釋手的好房子,。
2,，絕高的銷(xiāo)售毛利，對(duì)公司產(chǎn)品力的回報(bào),。
3,，不受政策和金融形勢(shì)影響的頂級(jí)消費(fèi)者，對(duì)品牌的支撐
中國(guó)地產(chǎn)業(yè)不乏喬布斯式老總,，用蘋(píng)果理念做房地產(chǎn),，結(jié)果遭遇了挫折，本質(zhì)還是沒(méi)了解這個(gè)市場(chǎng),，把房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)靜態(tài)的去看,。
他們?cè)��?jīng)有個(gè)理想，說(shuō)市場(chǎng)無(wú)論如何宏觀調(diào)控,，最高端人群的需求永遠(yuǎn)是剛需,，事實(shí)上發(fā)現(xiàn)沒(méi)錯(cuò)，它是個(gè)剛需,，但是它是不可管理的剛需,，是一個(gè)慢慢的，不受我們的促銷(xiāo)和廣告影響的,，消費(fèi)促發(fā)因素比較復(fù)雜的需求,，這種需求很難被調(diào)研，被厘清,，被集中,。所以去看看高端的湯臣一品跨十年的囤地后開(kāi)發(fā)豪宅的真是獲利就知道了，一定要算機(jī)會(huì)成本。而如果這么多的資本,，進(jìn)行高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，最后的獲利到底孰大孰小,，其實(shí)不判自明
但普羅大眾的剛需是可管理的,，只要中央打擊一段時(shí)間房產(chǎn)，限價(jià)限貸,，人民群眾需求被壓抑了一段時(shí)間,，一放開(kāi)立即井噴式爆發(fā)。而我們的開(kāi)發(fā)技術(shù),，我們的營(yíng)造技術(shù),，銷(xiāo)售技術(shù)，包括消費(fèi)心理,，銷(xiāo)售人群,，相對(duì)也是比較成熟的，適合于規(guī)�,；�運(yùn)營(yíng),。

面向大眾的開(kāi)發(fā)商享受的是工業(yè)化暴利，而不是藝術(shù)化利潤(rùn),。
六,，去除精致化枷鎖
精耕細(xì)作，精心運(yùn)作是當(dāng)下勝出的房開(kāi)發(fā)商的基本特點(diǎn),，在地產(chǎn),，物業(yè)，代建,，基金,，構(gòu)成一個(gè)非常好的自我循環(huán)。
但中國(guó)開(kāi)發(fā)商往往形成了雙聚一精,，兩聚焦----產(chǎn)業(yè)聚焦,，區(qū)域聚焦。精致化----運(yùn)作形態(tài)過(guò)于精致化-----細(xì)化的流程,、制度型的運(yùn)作,，精益化產(chǎn)品力的管理思路以后，一直朝著產(chǎn)品力走去,。精致化打造團(tuán)隊(duì),，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，追求產(chǎn)品力,，較好的凈利率,，毛利率，追求穩(wěn)健財(cái)務(wù)表現(xiàn)已經(jīng)成了我們唯一的追求。
不能再這么下去了,，我們還是要保持自己的野心,，狼性，作為外來(lái)者的侵略性,。
必須保持一定的粗野,，所有成功企業(yè)家，都有一個(gè)特點(diǎn),，無(wú)論到你如何繁華的地方,，都保持著內(nèi)心相對(duì)的孤單和粗野。
xxx是我見(jiàn)過(guò)的企業(yè)家里,，最為粗野的人之一,，我經(jīng)常開(kāi)玩笑說(shuō)你的優(yōu)勢(shì)就是你一直保持你的粗野，他說(shuō)你這是笑話我,，我說(shuō)不對(duì),，我說(shuō)這個(gè)粗野是褒義詞。
蒙古人為什么失敗了,，就是把漢人的城打下來(lái)之后,，試圖成為漢人，你就是蒙古人不是漢人,，漢人希望用漢人的生活方式生活,，為了認(rèn)同，你可以裝成漢人的樣子,，但是你必須還要馬上得之,，馬上治之。
開(kāi)發(fā)商的發(fā)展,，就是一部攻擊城市的歷史---殺進(jìn)來(lái),，扎根，活下來(lái),，發(fā)展起來(lái),。
但是開(kāi)發(fā)商由此形成的文化基因也壞掉了，精致化了,，小家子氣化了,。
本源上開(kāi)發(fā)商基因和血統(tǒng)是一個(gè)進(jìn)攻型基因和血統(tǒng)，現(xiàn)在卻是固守文化,，所以這就糟糕了,。再這么搞下去，就會(huì)把自己搞的沒(méi)有發(fā)展動(dòng)力和進(jìn)化能力了,。