日志
斗轉(zhuǎn)星移,，房地產(chǎn)行業(yè)將去向何方,？
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2014年伊始,，中國房地產(chǎn)迎來了“倒閉潮”,，如杭州的金星房產(chǎn)公司、寧波的興潤置業(yè)投資有限公司,、上海萊興地產(chǎn)有限公司都于2014年初相繼宣布破產(chǎn),。連續(xù)十年瘋漲的中國房?jī)r(jià)突然“剎車急停”,，第一季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%,，3月單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅-21.9%,。而隨著李嘉誠13年末撤市,，萬科主席王石也對(duì)的2014年樓市預(yù)料“非常不妙”。截至六月初,，萬科A跌逾2%,，華夏幸福跌近5%，保利地產(chǎn)跌2%,。加上從今年銀行開始減少或停止對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的放貸,，隨著資金鏈的緊張，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的日子越來越難過,。
房子,，這個(gè)本該只是幾根鋼筋、幾包水泥、幾袋沙土組成的“故事”,，發(fā)展為何如此撲朔迷離,？2014年國內(nèi)地產(chǎn)“神話”真要即將破滅了嗎？還是如同一些地產(chǎn)業(yè)專家提出的14年是“五年增長(zhǎng),，兩年放緩，七年一循環(huán)”的正常規(guī)律,？
不可否認(rèn),，14年的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的確出現(xiàn)“停滯”，但這并不能說明地產(chǎn)業(yè)開始即將出現(xiàn)崩盤,，同樣,，14年的行情也不是由所謂“正常規(guī)律”引起的。筆者分析認(rèn)為,，“7年循環(huán)”一說并不能說明市場(chǎng)發(fā)展的方向,，市場(chǎng)發(fā)展，尤其是中國樓市,，其自身受到諸多因素的影響,，這種因素并非客觀，而是來自于主觀,，所以“7年循環(huán)”不存在固定規(guī)律運(yùn)作一說,，而是人為強(qiáng)加的觀點(diǎn)（如果所有投機(jī)商們都等在第八年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市發(fā)展就不會(huì)像今天這么混亂）,。14年的房地產(chǎn)行業(yè),，將一場(chǎng)在國家調(diào)控下的“優(yōu)勝劣汰”生存戰(zhàn)。
所謂國家調(diào)控,，是指14年樓市震蕩,，很大原因不是由市場(chǎng)自身造成的，而是受到政策改革的影響,，其目的就是為了一邊穩(wěn)定市場(chǎng)行情,，一邊消除樓市“泡沫”， 政府如今想要的是“穩(wěn)”,，通過并由“穩(wěn)”改變中國經(jīng)濟(jì)存在的問題,， 而“穩(wěn)”就是“進(jìn)”：
2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)，為了緩解中國經(jīng)濟(jì)增速快速回落,、出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),、大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)、經(jīng)濟(jì)面臨“硬著陸”等問題,，中國政府投資了“四萬億”用來救以應(yīng)對(duì)危機(jī)到來,，從而保證了中國GDP以每年以7.5%高速增長(zhǎng)。如果今天房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，地產(chǎn)行業(yè)崩盤將引起一系列房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng),，這帶來的將是又一波金融危機(jī),，而其最先沖擊的就是弱勢(shì)群體，從而引起溫飽和失業(yè)問題,。誰都不愿意中國這個(gè)尚未回過神來的市場(chǎng)再次面對(duì)這種“硬著陸”的問題,。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他，其自身應(yīng)有價(jià)值不符合實(shí)際價(jià)值,，而且房產(chǎn)自身并不產(chǎn)生附加值,，其屬于單筆投資，之后再不能產(chǎn)生任何生產(chǎn)利潤,。如果地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的的比重越來越大,，樓市一旦崩盤，國家經(jīng)濟(jì)將很難重整,，如日本經(jīng)濟(jì),，至今沒有緩過來的原因，正是受到二十多年前樓市崩盤的影響,。當(dāng)初政府的“四萬億救市”就變得毫無意義,。
然而也正是這四萬億，影響了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展：突發(fā)性的征發(fā)鈔票使得人民幣在國內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)極大的貶值,，產(chǎn)生通貨膨脹,；雖然四萬億推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，也拉動(dòng)了全社會(huì)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，然而由此卻造成了投機(jī)商和中小型房地產(chǎn)商越來越多,，大眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資熱情過大，使得正常消費(fèi)市場(chǎng)信心不足,，“買房抗通脹”的概念漸漸深入人心,，房地產(chǎn)行業(yè)的“畸形”投資由此產(chǎn)生。
可以說,，近年房?jī)r(jià)瘋漲的原因,，除了土地供應(yīng)量減少，地價(jià)抬高促成土地的高溢價(jià),政府壟斷土地經(jīng)營市場(chǎng),，各類契稅增加和相應(yīng)法律法規(guī)缺乏（如民間借貸融資,、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記和房產(chǎn)稅至今未能實(shí)施）之外，最主要的就是“四萬億”等“熱錢”的流入,。同時(shí)國家政府只是一個(gè)“服務(wù)型”部門,，一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)不能一直靠政府的“救濟(jì)、補(bǔ)差”過日子,，這有駁經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律,。所以,，14年的樓市震蕩，就是要逐步消除四萬億以及“歷史”帶來的“泡沫”,。由此,，克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)提出的“政府不推出刺激經(jīng)濟(jì)的政策，而是通過逐步縮減國家主導(dǎo)的投資行為”,，就是要通過減少國家性投資,，減少人民幣的發(fā)行，逐步回收“四萬億”,，降低通貨膨脹率,；而通過“推行結(jié)構(gòu)改革，以短痛換取長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展”,。從而解決四萬億帶來的 “線上線下” 盲目刺激問題，同時(shí)通過鼓勵(lì)其他中小型企業(yè)發(fā)展,、放松對(duì)中小型企業(yè)的放貸標(biāo)準(zhǔn),，轉(zhuǎn)變民眾的投資方向，降低房市熱度,，為中小型企業(yè)的發(fā)展提供了足夠的空間,，也使得國家未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)逐漸增多；而最為關(guān)鍵的“去杠桿化,，以大幅削減債務(wù),，降低借貸與產(chǎn)出比”使得銀行業(yè)將對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的策略調(diào)整為：“總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整,、區(qū)別對(duì)待,。對(duì)一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，對(duì)三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)趨向謹(jǐn)慎甚至?xí)和,！�,。從而逐步縮減房地產(chǎn)行業(yè)的比重，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重回正常軌道,。
我們?cè)倩仡^來看2014年地產(chǎn)行業(yè)：雖然房地產(chǎn)各大上市公司半年來的業(yè)績(jī)都以“縮水”為主,，但并沒有出現(xiàn)大面積崩盤的態(tài)勢(shì)（房地產(chǎn)行業(yè)由于其門檻較高，國家只要通過調(diào)控幾個(gè)龍頭上市公司就能保證其行業(yè)的穩(wěn)定）,。然而新政策的改革也面臨著很大的問題：執(zhí)行力不足：
對(duì)于長(zhǎng)期吃慣“高蛋白”的地方政府,、銀行和中小型開發(fā)商來說， 新政策帶來的“去泡沫化”使得2014年變得異常艱難：由于今年的震蕩主要是由國家通過銀行貸款調(diào)控引起的,，銀行被要求停止或減少向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款,，但通過開發(fā)商的銀行資金鏈斷裂，迫使其降低房?jī)r(jià),，從市場(chǎng)中獲得資金來源,。然而由于限購令等政策仍然存在,，開發(fā)商的利益增長(zhǎng)點(diǎn)并不多，地方政府收入比重又以土地出售為主,，少了開發(fā)商的稅收和還息,，地方收入勢(shì)必減少，如中國2014年房?jī)r(jià)跌幅前三位的城市.新鄉(xiāng),、衡水,、菏澤，當(dāng)?shù)刎?cái)政上半年比去年同期減少了43.7%,。所以地方政府又不得不放開限購,、限貸令，銀行也只能繼續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的放貸業(yè)務(wù),，但是一旦繼續(xù)放松銀行貸款政策,，房市的發(fā)展又會(huì)回到“暴利時(shí)代”。如此,，新政策的出臺(tái)則變得毫無意義,。所以2014年下半年的發(fā)展，是去,？是留,？是死守？還是轉(zhuǎn)型,？都給地方上帶來深深的疑問,。
心態(tài)轉(zhuǎn)變
筆者分析認(rèn)為在如今這個(gè)信息普及化的時(shí)代，暴利時(shí)代已逐漸變成微利時(shí)代,，大家對(duì)待房市的都需要改變,。尤其是政府機(jī)構(gòu)，應(yīng)逐漸改變以出售土地為主的地方產(chǎn)業(yè)支柱模式,，并同時(shí)大力發(fā)展地方實(shí)體經(jīng)濟(jì),。
動(dòng)作轉(zhuǎn)變
在中國，房市雖然是剛需,，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)如日本崩盤,、美國次貸危機(jī)等問題，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)也的確“泡沫”很多,。政府機(jī)構(gòu)整體運(yùn)作和認(rèn)識(shí)如果沒有改變,，單純只靠控制降低貸款等經(jīng)濟(jì)手段在短期內(nèi)雖然會(huì)有一定效果，但就長(zhǎng)期而言,，弊大于利,。政府機(jī)構(gòu)只有從整體意識(shí)和手段進(jìn)行轉(zhuǎn)變，才能引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)型,，比如抓緊普及不動(dòng)產(chǎn)登記制度和推行房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī),，通過法律途徑降低市場(chǎng)矛盾,；通過銀行貸款手段房?jī)r(jià)的波動(dòng)，有張有弛,，調(diào)整相應(yīng)的稅收政策,。同時(shí)廣泛建立和采購公租房和廉價(jià)房的，通過公租房降低房市熱度,，改變房地產(chǎn)行業(yè)的畸形投資（據(jù)統(tǒng)計(jì)僅2010年,，全國就用八萬多家企業(yè)放棄自己原有的生產(chǎn)經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)型成房地產(chǎn)開發(fā)公司,，而正是這些中小型開發(fā)商,，成了2014年房產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)的“炮灰”）。
而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),，筆者則認(rèn)為,，如要想躲過今年的倒閉潮，抓緊轉(zhuǎn)型是當(dāng)前的主要任務(wù),。
找到新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),，從單一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)或領(lǐng)域
龍頭上市公司由于自身有著龐大的資金鏈，技術(shù)轉(zhuǎn)型并不是很大的問題,，通過技術(shù)轉(zhuǎn)型改變過去傳統(tǒng)依靠房?jī)r(jià)、地段為主的模式,，擴(kuò)充利益增長(zhǎng)點(diǎn)（如保利地產(chǎn)新推出地產(chǎn)服務(wù)業(yè),、SOHO中國開發(fā)網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)營銷業(yè)、萬達(dá)收購的海外城市地標(biāo),、萬科地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)的3D房模打印等）,。就現(xiàn)階段最先遭受打擊的則是中小型開發(fā)商而言，他們不像上市公司那樣,，失去了銀行貸款這個(gè)大資金鏈的扶持,，它們的運(yùn)作將舉步維艱。所以,，解決資金鏈?zhǔn)悄壳叭蝿?wù)的重中之重,，以14年樓市走向來看，從售樓入手的資金量微乎其微（如全國54個(gè)城市較去年端午假期成交下滑27%,，較今年五一假期成交量環(huán)比下降了15%）,，所以，通過短期民間借貸周轉(zhuǎn),，雖如飲鴆止渴,，但也是中小型地產(chǎn)商的緩解燃眉之急。而最為關(guān)鍵的在于這筆資金絕不可繼續(xù)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)使用,，而應(yīng)用在與政府,、大型房產(chǎn)公司合并,、掛靠，或者中小型開發(fā)商之間相互整合,、轉(zhuǎn)型上面,，擴(kuò)大融資渠道，積極轉(zhuǎn)變產(chǎn)品內(nèi)容等（以杭州已破產(chǎn)金星房產(chǎn)公司為例,，在資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問題的時(shí)候,，該公司拒絕了某國有地產(chǎn)公司提出的45%股份收購案，同時(shí)也拒絕將公司名下的已有一些商品房轉(zhuǎn)為公租房,。最后,，公司新的融資計(jì)劃宣布失敗，只能申請(qǐng)破產(chǎn)）,。
學(xué)會(huì)從上往下看,，重塑品牌定位、價(jià)值訴求和企業(yè)文化
而對(duì)于中小型開發(fā)商來說,，最重要的是學(xué)會(huì)以政府發(fā)展的眼光來看待自身發(fā)展和政策的動(dòng)向：因?yàn)檎雠_(tái)系列政策,，很大一部分是根據(jù)行業(yè)龍頭的行動(dòng)而定，所以同樣的整治政策出臺(tái),，對(duì)中小型房地產(chǎn)造成的沖擊卻是致命的,。如已經(jīng)破產(chǎn)的浙江興潤置業(yè)投資有限公司的長(zhǎng)汀項(xiàng)目，原來評(píng)估土地有1000萬元/畝,，現(xiàn)在同地段綠城買去的地,，只值328萬元/畝，跌幅達(dá)59.2%,。另外中小型地產(chǎn)商需要重塑自身的品牌價(jià)值,，展示自身企業(yè)文化，通過展示自身的安全,、誠信原則,，來吸引顧客，同時(shí)各地避免與大型房地產(chǎn)商直接競(jìng)爭(zhēng)搶地,，避免“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn),、區(qū)域戰(zhàn)（以沈陽為例，政府所在地的搬遷引起了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴跌,，尤其是些尚未完工的地產(chǎn)項(xiàng)目,，其處境十分危險(xiǎn)。而政府搬遷的部分原因,，則是由于某大型的地產(chǎn)上市公司在新址上構(gòu)建完成新的生態(tài)旅游圈）,。中小型地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力根本無法與其相競(jìng)爭(zhēng)，所以,，中小型地產(chǎn)商應(yīng)學(xué)會(huì)明哲保身,，合理優(yōu)化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),。
總而言之，中國地產(chǎn)業(yè)高利潤的時(shí)代結(jié)束,，地產(chǎn)投資將逐漸減淡,，投資多元化和房?jī)r(jià)平穩(wěn)增幅將是中國房?jī)r(jià)未來新的發(fā)展趨勢(shì)。
不可否認(rèn),，14年的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的確出現(xiàn)“停滯”，但這并不能說明地產(chǎn)業(yè)開始即將出現(xiàn)崩盤,，同樣,，14年的行情也不是由所謂“正常規(guī)律”引起的。筆者分析認(rèn)為,，“7年循環(huán)”一說并不能說明市場(chǎng)發(fā)展的方向,，市場(chǎng)發(fā)展，尤其是中國樓市,，其自身受到諸多因素的影響,，這種因素并非客觀，而是來自于主觀,，所以“7年循環(huán)”不存在固定規(guī)律運(yùn)作一說,，而是人為強(qiáng)加的觀點(diǎn)（如果所有投機(jī)商們都等在第八年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市發(fā)展就不會(huì)像今天這么混亂）,。14年的房地產(chǎn)行業(yè),，將一場(chǎng)在國家調(diào)控下的“優(yōu)勝劣汰”生存戰(zhàn)。
所謂國家調(diào)控,，是指14年樓市震蕩,，很大原因不是由市場(chǎng)自身造成的，而是受到政策改革的影響,，其目的就是為了一邊穩(wěn)定市場(chǎng)行情,，一邊消除樓市“泡沫”， 政府如今想要的是“穩(wěn)”,，通過并由“穩(wěn)”改變中國經(jīng)濟(jì)存在的問題,， 而“穩(wěn)”就是“進(jìn)”：
2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)，為了緩解中國經(jīng)濟(jì)增速快速回落,、出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),、大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)、經(jīng)濟(jì)面臨“硬著陸”等問題,，中國政府投資了“四萬億”用來救以應(yīng)對(duì)危機(jī)到來,，從而保證了中國GDP以每年以7.5%高速增長(zhǎng)。如果今天房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，地產(chǎn)行業(yè)崩盤將引起一系列房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng),，這帶來的將是又一波金融危機(jī),，而其最先沖擊的就是弱勢(shì)群體，從而引起溫飽和失業(yè)問題,。誰都不愿意中國這個(gè)尚未回過神來的市場(chǎng)再次面對(duì)這種“硬著陸”的問題,。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他，其自身應(yīng)有價(jià)值不符合實(shí)際價(jià)值,，而且房產(chǎn)自身并不產(chǎn)生附加值,，其屬于單筆投資，之后再不能產(chǎn)生任何生產(chǎn)利潤,。如果地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的的比重越來越大,，樓市一旦崩盤，國家經(jīng)濟(jì)將很難重整,，如日本經(jīng)濟(jì),，至今沒有緩過來的原因，正是受到二十多年前樓市崩盤的影響,。當(dāng)初政府的“四萬億救市”就變得毫無意義,。
然而也正是這四萬億，影響了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展：突發(fā)性的征發(fā)鈔票使得人民幣在國內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)極大的貶值,，產(chǎn)生通貨膨脹,；雖然四萬億推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，也拉動(dòng)了全社會(huì)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，然而由此卻造成了投機(jī)商和中小型房地產(chǎn)商越來越多,，大眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資熱情過大，使得正常消費(fèi)市場(chǎng)信心不足,，“買房抗通脹”的概念漸漸深入人心,，房地產(chǎn)行業(yè)的“畸形”投資由此產(chǎn)生。
可以說,，近年房?jī)r(jià)瘋漲的原因,，除了土地供應(yīng)量減少，地價(jià)抬高促成土地的高溢價(jià),政府壟斷土地經(jīng)營市場(chǎng),，各類契稅增加和相應(yīng)法律法規(guī)缺乏（如民間借貸融資,、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記和房產(chǎn)稅至今未能實(shí)施）之外，最主要的就是“四萬億”等“熱錢”的流入,。同時(shí)國家政府只是一個(gè)“服務(wù)型”部門,，一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)不能一直靠政府的“救濟(jì)、補(bǔ)差”過日子,，這有駁經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律,。所以,，14年的樓市震蕩，就是要逐步消除四萬億以及“歷史”帶來的“泡沫”,。由此,，克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)提出的“政府不推出刺激經(jīng)濟(jì)的政策，而是通過逐步縮減國家主導(dǎo)的投資行為”,，就是要通過減少國家性投資,，減少人民幣的發(fā)行，逐步回收“四萬億”,，降低通貨膨脹率,；而通過“推行結(jié)構(gòu)改革，以短痛換取長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展”,。從而解決四萬億帶來的 “線上線下” 盲目刺激問題，同時(shí)通過鼓勵(lì)其他中小型企業(yè)發(fā)展,、放松對(duì)中小型企業(yè)的放貸標(biāo)準(zhǔn),，轉(zhuǎn)變民眾的投資方向，降低房市熱度,，為中小型企業(yè)的發(fā)展提供了足夠的空間,，也使得國家未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)逐漸增多；而最為關(guān)鍵的“去杠桿化,，以大幅削減債務(wù),，降低借貸與產(chǎn)出比”使得銀行業(yè)將對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的策略調(diào)整為：“總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整,、區(qū)別對(duì)待,。對(duì)一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，對(duì)三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)趨向謹(jǐn)慎甚至?xí)和,！�,。從而逐步縮減房地產(chǎn)行業(yè)的比重，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重回正常軌道,。
我們?cè)倩仡^來看2014年地產(chǎn)行業(yè)：雖然房地產(chǎn)各大上市公司半年來的業(yè)績(jī)都以“縮水”為主,，但并沒有出現(xiàn)大面積崩盤的態(tài)勢(shì)（房地產(chǎn)行業(yè)由于其門檻較高，國家只要通過調(diào)控幾個(gè)龍頭上市公司就能保證其行業(yè)的穩(wěn)定）,。然而新政策的改革也面臨著很大的問題：執(zhí)行力不足：
對(duì)于長(zhǎng)期吃慣“高蛋白”的地方政府,、銀行和中小型開發(fā)商來說， 新政策帶來的“去泡沫化”使得2014年變得異常艱難：由于今年的震蕩主要是由國家通過銀行貸款調(diào)控引起的,，銀行被要求停止或減少向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款,，但通過開發(fā)商的銀行資金鏈斷裂，迫使其降低房?jī)r(jià),，從市場(chǎng)中獲得資金來源,。然而由于限購令等政策仍然存在,，開發(fā)商的利益增長(zhǎng)點(diǎn)并不多，地方政府收入比重又以土地出售為主,，少了開發(fā)商的稅收和還息,，地方收入勢(shì)必減少，如中國2014年房?jī)r(jià)跌幅前三位的城市.新鄉(xiāng),、衡水,、菏澤，當(dāng)?shù)刎?cái)政上半年比去年同期減少了43.7%,。所以地方政府又不得不放開限購,、限貸令，銀行也只能繼續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的放貸業(yè)務(wù),，但是一旦繼續(xù)放松銀行貸款政策,，房市的發(fā)展又會(huì)回到“暴利時(shí)代”。如此,，新政策的出臺(tái)則變得毫無意義,。所以2014年下半年的發(fā)展，是去,？是留,？是死守？還是轉(zhuǎn)型,？都給地方上帶來深深的疑問,。
心態(tài)轉(zhuǎn)變
筆者分析認(rèn)為在如今這個(gè)信息普及化的時(shí)代，暴利時(shí)代已逐漸變成微利時(shí)代,，大家對(duì)待房市的都需要改變,。尤其是政府機(jī)構(gòu)，應(yīng)逐漸改變以出售土地為主的地方產(chǎn)業(yè)支柱模式,，并同時(shí)大力發(fā)展地方實(shí)體經(jīng)濟(jì),。
動(dòng)作轉(zhuǎn)變
在中國，房市雖然是剛需,，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)如日本崩盤,、美國次貸危機(jī)等問題，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)也的確“泡沫”很多,。政府機(jī)構(gòu)整體運(yùn)作和認(rèn)識(shí)如果沒有改變,，單純只靠控制降低貸款等經(jīng)濟(jì)手段在短期內(nèi)雖然會(huì)有一定效果，但就長(zhǎng)期而言,，弊大于利,。政府機(jī)構(gòu)只有從整體意識(shí)和手段進(jìn)行轉(zhuǎn)變，才能引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)型,，比如抓緊普及不動(dòng)產(chǎn)登記制度和推行房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī),，通過法律途徑降低市場(chǎng)矛盾,；通過銀行貸款手段房?jī)r(jià)的波動(dòng)，有張有弛,，調(diào)整相應(yīng)的稅收政策,。同時(shí)廣泛建立和采購公租房和廉價(jià)房的，通過公租房降低房市熱度,，改變房地產(chǎn)行業(yè)的畸形投資（據(jù)統(tǒng)計(jì)僅2010年,，全國就用八萬多家企業(yè)放棄自己原有的生產(chǎn)經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)型成房地產(chǎn)開發(fā)公司,，而正是這些中小型開發(fā)商,，成了2014年房產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)的“炮灰”）。
而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),，筆者則認(rèn)為,，如要想躲過今年的倒閉潮，抓緊轉(zhuǎn)型是當(dāng)前的主要任務(wù),。
找到新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),，從單一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)或領(lǐng)域
龍頭上市公司由于自身有著龐大的資金鏈，技術(shù)轉(zhuǎn)型并不是很大的問題,，通過技術(shù)轉(zhuǎn)型改變過去傳統(tǒng)依靠房?jī)r(jià)、地段為主的模式,，擴(kuò)充利益增長(zhǎng)點(diǎn)（如保利地產(chǎn)新推出地產(chǎn)服務(wù)業(yè),、SOHO中國開發(fā)網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)營銷業(yè)、萬達(dá)收購的海外城市地標(biāo),、萬科地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)的3D房模打印等）,。就現(xiàn)階段最先遭受打擊的則是中小型開發(fā)商而言，他們不像上市公司那樣,，失去了銀行貸款這個(gè)大資金鏈的扶持,，它們的運(yùn)作將舉步維艱。所以,，解決資金鏈?zhǔn)悄壳叭蝿?wù)的重中之重,，以14年樓市走向來看，從售樓入手的資金量微乎其微（如全國54個(gè)城市較去年端午假期成交下滑27%,，較今年五一假期成交量環(huán)比下降了15%）,，所以，通過短期民間借貸周轉(zhuǎn),，雖如飲鴆止渴,，但也是中小型地產(chǎn)商的緩解燃眉之急。而最為關(guān)鍵的在于這筆資金絕不可繼續(xù)用于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)使用,，而應(yīng)用在與政府,、大型房產(chǎn)公司合并,、掛靠，或者中小型開發(fā)商之間相互整合,、轉(zhuǎn)型上面,，擴(kuò)大融資渠道，積極轉(zhuǎn)變產(chǎn)品內(nèi)容等（以杭州已破產(chǎn)金星房產(chǎn)公司為例,，在資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)問題的時(shí)候,，該公司拒絕了某國有地產(chǎn)公司提出的45%股份收購案，同時(shí)也拒絕將公司名下的已有一些商品房轉(zhuǎn)為公租房,。最后,，公司新的融資計(jì)劃宣布失敗，只能申請(qǐng)破產(chǎn)）,。
學(xué)會(huì)從上往下看,，重塑品牌定位、價(jià)值訴求和企業(yè)文化
而對(duì)于中小型開發(fā)商來說,，最重要的是學(xué)會(huì)以政府發(fā)展的眼光來看待自身發(fā)展和政策的動(dòng)向：因?yàn)檎雠_(tái)系列政策,，很大一部分是根據(jù)行業(yè)龍頭的行動(dòng)而定，所以同樣的整治政策出臺(tái),，對(duì)中小型房地產(chǎn)造成的沖擊卻是致命的,。如已經(jīng)破產(chǎn)的浙江興潤置業(yè)投資有限公司的長(zhǎng)汀項(xiàng)目，原來評(píng)估土地有1000萬元/畝,，現(xiàn)在同地段綠城買去的地,，只值328萬元/畝，跌幅達(dá)59.2%,。另外中小型地產(chǎn)商需要重塑自身的品牌價(jià)值,，展示自身企業(yè)文化，通過展示自身的安全,、誠信原則,，來吸引顧客，同時(shí)各地避免與大型房地產(chǎn)商直接競(jìng)爭(zhēng)搶地,，避免“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn),、區(qū)域戰(zhàn)（以沈陽為例，政府所在地的搬遷引起了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)暴跌,，尤其是些尚未完工的地產(chǎn)項(xiàng)目,，其處境十分危險(xiǎn)。而政府搬遷的部分原因,，則是由于某大型的地產(chǎn)上市公司在新址上構(gòu)建完成新的生態(tài)旅游圈）,。中小型地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力根本無法與其相競(jìng)爭(zhēng)，所以,，中小型地產(chǎn)商應(yīng)學(xué)會(huì)明哲保身,，合理優(yōu)化地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),。
總而言之，中國地產(chǎn)業(yè)高利潤的時(shí)代結(jié)束,，地產(chǎn)投資將逐漸減淡,，投資多元化和房?jī)r(jià)平穩(wěn)增幅將是中國房?jī)r(jià)未來新的發(fā)展趨勢(shì)。
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