4月河南鄢陵商業(yè)考察心得只言片語

4月24日上午，應(yīng)鼓樓廣場藺總邀請，驅(qū)車趕往河南中部縣城鄢陵,，對鄢陵相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)考察。

鄢陵是個(gè)農(nóng)業(yè)縣,，近幾年主打花木園林和與之相關(guān)物流交易，促進(jìn)了鄢陵發(fā)展,。實(shí)際上,，花卉種植及其交易不會(huì)產(chǎn)生很大的GDP,，但是別忘了,，特色產(chǎn)業(yè)一業(yè)興百業(yè)旺，帶動(dòng)了生態(tài),、旅游和休閑消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展,，甚至花卉物流和其它產(chǎn)業(yè)也在鄢陵開花結(jié)果。

緣于生態(tài)園林的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特征,，在鄢陵西部與許昌接壤地帶,，已經(jīng)形成了高端生態(tài)居住區(qū)域市場。

鄢陵的商業(yè)零售發(fā)展今年有點(diǎn)火,。

在這個(gè)只有區(qū)區(qū)一個(gè)商業(yè)中心的小城,，竟然有很多在建的大型零售物業(yè)。而在鄢陵商業(yè)中心十字街,，東南西北四個(gè)角面對面四個(gè)大型商場：新大新,、鄢陵商廈、張丘百貨,，還有正在籌備開業(yè)的鼓樓廣場,。可謂商場扎堆,，競爭慘烈,。

    鼓樓廣場就在十字街西北角，5+1,，面積7萬多平米,，這應(yīng)該是許昌市除胖東來時(shí)代廣場外最大的單體商業(yè)物業(yè)了。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)類似于萬達(dá)廣場,，據(jù)我朋友藺總介紹,，業(yè)種和服務(wù)功能涵蓋院線、娛樂,、休閑,、數(shù)碼動(dòng)漫、中高檔服裝百貨,、食品超市,、品質(zhì)特色餐飲等,，未來具有強(qiáng)大的集客能力，可能會(huì)導(dǎo)致該商圈巨大震蕩,，以至于重新洗牌,。

    對于該項(xiàng)目未來運(yùn)營前景，我個(gè)人表示很有壓力,，但是運(yùn)營團(tuán)隊(duì)卻表現(xiàn)出超常信心,。我們抽樣考察了對面的新大新，借以了解這個(gè)商圈的消費(fèi)能力,，結(jié)果在新大新發(fā)現(xiàn)中午1-2點(diǎn)時(shí)段竟然客流十分大,，細(xì)觀他們的商品，在百貨樓層,，春夏裝陳列豐滿,，而且站在一個(gè)顧客角度來看，價(jià)位很理想,，新款平價(jià)夏裝大多在100元左右,，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于許昌其他縣市商場的價(jià)格。知情人介紹說,，這源于商場租金低,，沒有過多費(fèi)用，所以商戶樂得其成,，如實(shí)申報(bào)進(jìn)價(jià),，商場依此把商品售價(jià)定得很低。

當(dāng)然,，對于鼓樓廣場項(xiàng)目定位來說,，一個(gè)城市商業(yè)綜合體，可能有較高的追求定位,，但是立足小城,，尤其還是農(nóng)業(yè)縣，新大新的策略仍有借鑒之功,。新大新5+1層,，-F為超市，1F-4F為服裝百貨,，5F為餐飲,。實(shí)際上新大新就是一個(gè)再普通不過的大眾百貨賣場，沒有什么特色,，但就是對商品營運(yùn)和招商政策的把握與運(yùn)用很腳踏實(shí)地,。

有次我感覺：行外投資進(jìn)入零售領(lǐng)域，他們外行甚至面對復(fù)雜的運(yùn)營工作分外渺茫，經(jīng)理人一定不要嘩眾取寵,，沽名釣譽(yù),，說到底，實(shí)實(shí)在在的管理和營運(yùn)就是離不開“商品”二字,，只不過你把握的深度和廣度合不合適罷了,。

這是新大新百貨樓面4月24日中午1:30-2:00

鄢陵的休閑和餐飲業(yè)得益于花卉園林產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，現(xiàn)在有很多飯店都打特色生態(tài)牌,，吸引周邊市縣顧客遠(yuǎn)道消費(fèi),。

中午，我和朋友們就選擇了一家園林式休閑飯店——垂釣谷生態(tài)飯店就餐,。

    垂釣谷生態(tài)酒店,。

鄢陵另一個(gè)明顯發(fā)展的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)。近年來,，旅游地產(chǎn)和生態(tài)住宅等高檔地產(chǎn)主要分布于鄢陵城市以外的陳化店等西部與許昌接壤地區(qū),，也可以說許昌城市東擴(kuò)為鄢陵帶來發(fā)展機(jī)遇。

記得幾年前我跟隨中國策劃研究院和中華全國策劃師協(xié)會(huì)專家領(lǐng)導(dǎo)為許昌市的領(lǐng)導(dǎo)們講城市發(fā)展課時(shí),，那里的住宅價(jià)格就明顯高于許昌更發(fā)達(dá)的縣級市，而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格卻遠(yuǎn)遜于其它市縣,，我把這種現(xiàn)象歸結(jié)于投資理念和生活理念的差異,。但是現(xiàn)在，兩種地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)齊頭并進(jìn)聯(lián)袂趕超其它地區(qū),，這是外來房地產(chǎn)投資資本進(jìn)入和旅游資源開發(fā)的結(jié)果,。

但是處于較為偏東的縣城，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有點(diǎn)過量,，到處都是新建項(xiàng)目,。而作為一個(gè)農(nóng)業(yè)縣，房地產(chǎn)過剩的擔(dān)憂會(huì)不會(huì)成為真實(shí)未來,？這就需要時(shí)間檢驗(yàn),，——不過有一點(diǎn)，縣城內(nèi)住宅價(jià)格的確不低,，而存量,、在建的和去化的體量卻難成正比。

所以風(fēng)險(xiǎn)陰霾依然縈繞,。

這是鄢陵西部高檔住宅項(xiàng)目國際溫泉度假小鎮(zhèn),，一個(gè)地中海風(fēng)格的生態(tài)園林高檔休閑居住項(xiàng)目；另一個(gè)是建業(yè)集團(tuán)新開發(fā)的中式風(fēng)格高端住宅項(xiàng)目“建業(yè)生態(tài)新城”,，號(hào)稱“中國院子”,。

一夫。4月24日隨筆。