商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？

    “冬天如果來了,，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？”

這是19世紀(jì)英國浪漫主義詩人雪萊在他的詩作《西風(fēng)頌》中的最后一句話,，“If winter comes, can spring be far behind？”。

而我們今天來套用雪萊這句詩的邏輯，審視我們當(dāng)前面臨的已經(jīng)瘋狂的商業(yè)地產(chǎn)市場,，也許可以注解商業(yè)地產(chǎn)這匹脫韁野馬的未來前景——

房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來了，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？

一,、2014年中國房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)市場綜述

經(jīng)濟(jì)高速增長轉(zhuǎn)向中低速增長影響房地產(chǎn)市場有效增長，這是2014年乃至今后一段時(shí)期中國房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的趨勢,。中國經(jīng)濟(jì)告別前幾年10%以上的高速增長時(shí)代，面臨一定下行壓力,，2014年,，全國經(jīng)濟(jì)增速數(shù)據(jù)是7.4%。

在高度杠桿化的時(shí)代,，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩可能會(huì)導(dǎo)致一系列金融違約的發(fā)生,，尤其是高度負(fù)債化的房地產(chǎn)行業(yè)，這種風(fēng)險(xiǎn)目前已不是端倪,，而是已經(jīng)開始在全國房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn),，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的勢頭，像極了幾年前住宅市場的過熱現(xiàn)象,。

2014年住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的調(diào)整,，且由此引發(fā)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)放緩。眾多城市住宅房地產(chǎn)市場供過于求的狀況對價(jià)格及銷量產(chǎn)生影響,，并給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來壓力,。由于供大于求的現(xiàn)象，導(dǎo)致房企資金發(fā)生問題,，“全民房地產(chǎn)”現(xiàn)象孳生的高額的民間借貸利率進(jìn)而引發(fā)民間集資和債務(wù)危機(jī),，另一邊，城市空城,、鬼城高樓林立大量房子卻持續(xù)無人問津,，這一切，進(jìn)一步加速房地產(chǎn)市場發(fā)生盤整,。有機(jī)構(gòu)及其專家預(yù)測,，未來一段時(shí)期過后，房企將大量蒸發(fā),，所剩數(shù)量不及原來三分之一,。

縱觀這幾年房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程，得出一條結(jié)論：今天大多房企的悲劇,，是房企幾年前就自己為自己預(yù)先設(shè)計(jì)好的：如果有一天開發(fā)商不行了,，那一定是開發(fā)商自己干死了自己。

同樣，商業(yè)地產(chǎn)市場也充滿風(fēng)險(xiǎn),。罔顧市場規(guī)律,，缺乏科學(xué)組織論證與專業(yè)運(yùn)營能力，有量無質(zhì),，資金成本高昂,，這都是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一些企業(yè)的致命問題。

由于住宅地產(chǎn)市場的不景氣,，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為眾多生死邊緣的房企謀求轉(zhuǎn)型的選擇,。其中，商鋪和城市購物中心的發(fā)展呈現(xiàn)極度興奮狀態(tài),，恰似剛剛過去的住宅泡沫市場,。筆者認(rèn)為，這種狀況無疑在復(fù)制近在眼前的住宅市場的老路,，快速沉淀隱患,。

   2014年期間，盡管經(jīng)濟(jì)增長放緩,，國內(nèi)市場對寫字樓空間的需求及其投資仍相對保持穩(wěn)定,。但一線城市寫字樓物業(yè)平均空置率無明顯改善，二線城市平均空置率則因2013年竣工的大量新增供應(yīng)而有所增長,。

  在商鋪物業(yè)方面,，市場呈穩(wěn)定表現(xiàn)。但是供量與需求逐漸拉開距離,。在全球一些地區(qū),，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)表現(xiàn)也出現(xiàn)回溫現(xiàn)象，2014年英國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛,，無杠桿收益可能接近20%,。商業(yè)地產(chǎn)租金進(jìn)一步上漲，所得收益相當(dāng)可觀,，預(yù)計(jì)2015年英國商業(yè)地產(chǎn)的總回報(bào)率將在10%到12%之間,。這種現(xiàn)象說明，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過火有一定的強(qiáng)勁基本面支撐,。

  不過,，商鋪房地產(chǎn)的基本面則依靠龐大的人口基數(shù)、收入的持續(xù)增長以及生活水平的不斷提升而保持相當(dāng)穩(wěn)固,，但該類物業(yè)亦面臨著由蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)市場所帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。過去數(shù)年間，商鋪房地產(chǎn)市場吸引了眾多發(fā)展商,，于全國范圍內(nèi)開發(fā)購物中心,，引發(fā)供過于求風(fēng)險(xiǎn),，二線城市很明顯，甚至蔓延三四線城市過熱升級,。

預(yù)計(jì)這種狀況在2015年繼續(xù)發(fā)酵,，全國各地寫字樓空置率攀升，商鋪物業(yè)市場將出現(xiàn)供應(yīng)達(dá)到峰值,，呈現(xiàn)開發(fā)過剩狀態(tài),。

在各地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍舊方興未艾,，計(jì)劃龐大,，一波高過一波，這給市場帶來一些隱憂,。

2015年,，江蘇各地計(jì)劃開業(yè)的購物中心、商業(yè)廣場,、綜合體等大型商業(yè)項(xiàng)目將超過1500萬平方米，而山東省各級城市2015年計(jì)劃開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的純商業(yè)面積超過2900多萬平米,。

住宅地產(chǎn)持續(xù)低迷,，經(jīng)濟(jì)形勢遇冷，將導(dǎo)致2014年企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的苗頭在2015年得到迅速升溫,，這種狀況將延續(xù)3至5年,，直至因開發(fā)商、運(yùn)營商形成巨額虧損,，資金鏈出現(xiàn)大問題,。

     商業(yè)地產(chǎn)市場存在由區(qū)域泡沫化轉(zhuǎn)向全國泡沫化風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)受住宅地產(chǎn)形勢影響急于尋求產(chǎn)品轉(zhuǎn)型和經(jīng)營轉(zhuǎn)型,，消費(fèi)環(huán)境,、消費(fèi)行為變化，城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素刺激商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長,，同時(shí)也迅速加劇了商業(yè)地產(chǎn)由區(qū)域泡沫化向全國泡沫化風(fēng)險(xiǎn)的增大。這種苗頭已經(jīng)在國內(nèi)一些城市出現(xiàn)。比如,，早在2013年,，杭州購物中心建設(shè)開發(fā)體量就引起了業(yè)界擔(dān)憂，當(dāng)年800萬平米購物中心體量,，引起業(yè)界杭州購物中心“飽和”的說法,。2014年，南京媒體出現(xiàn)“南京商業(yè)地產(chǎn)泡沫高漲”說法,，南京本地專業(yè)人士認(rèn)為,，南京已運(yùn)營的購物中心,，可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目屈指可數(shù)，建立在住宅地產(chǎn)模型之上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)市場的發(fā)展進(jìn)程,。只要不能成為區(qū)域性商業(yè)中心的購物中心，就必死無疑,。不容忽視的是,，多數(shù)投資者似乎都忽視了未來經(jīng)營狀況這個(gè)至關(guān)重要的問題，盲目開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目非常普遍,。

值得警惕的是還有三四級城市,。全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)盤整，房企轉(zhuǎn)型的觸角延伸至地縣級小城市,，由于實(shí)體零售顧客的興趣開始轉(zhuǎn)向能夠提供更多體驗(yàn)的購物中心,，所以縣級市毫無商業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的購物中心建設(shè)熱潮如火如荼。

去年,，筆者考察河南中部地區(qū)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級市的商業(yè)地產(chǎn)市場,，這個(gè)縣級市全區(qū)總?cè)丝谥挥?/span>70萬，縣城常住人口10多萬,，但是目前已經(jīng)開業(yè)的模仿萬達(dá)廣場模式的商業(yè)綜合體已經(jīng)有兩家,，總面積超過10萬平米；在建購物中心一家,，面積近10萬平米,，其中百貨、休閑購物面積達(dá)60000平米,，計(jì)劃2015年開業(yè),；規(guī)劃購物中心數(shù)量還有3家，商業(yè)規(guī)劃面積超過20萬平米,，業(yè)已啟動(dòng)籌備,。上述幾家購物中心，不管已經(jīng)開業(yè)還是正在籌建,，單就市場和商圈就面臨如下三個(gè)明顯問題：1,、除一家所處新舊區(qū)結(jié)合部，相距較遠(yuǎn)外,，其它數(shù)家均扎推頂牛傳統(tǒng)城區(qū)中心區(qū)區(qū)幾百米半徑內(nèi),，距離最近的只有300米；2,、該商圈已經(jīng)開業(yè)的百貨綜合賣場5000平米以上的有6家,，10000平米以上的3家，同時(shí)還有數(shù)家上萬平米的賣場已經(jīng)封頂,，正在招商,；3,、這個(gè)城市的地理位置也很獨(dú)特，和胖東來大本營許昌,、省會(huì)鄭州處在南北一條直線上,，南北車距局均不超過半小時(shí)。

傳統(tǒng)實(shí)體零售增長遭遇斷崖

2014年全年,，社會(huì)消費(fèi)品零售總額262394億元,，同比名義增長12.0%，實(shí)際增長10.9%,。

回看2013——2013年內(nèi)地社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)23.781萬億元,，同比名義增長13.1%，增速卻較上年放緩1.2個(gè)百分點(diǎn),，這已是連續(xù)第三年下滑,，成為2004年以來的最低增速。

通過上述數(shù)據(jù)可以看出：2014年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率繼續(xù)下降,，增速較2013年又下降了1.1個(gè)百分點(diǎn),，實(shí)現(xiàn)四連滑，持續(xù)創(chuàng)2004年來新低,。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和環(huán)境條件的變化,，網(wǎng)絡(luò)數(shù)字時(shí)代變臉式更新，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)遭遇技術(shù)和商業(yè)模式革命,，人力資源成本和其他綜合成本逆勢攀升，都迫使實(shí)體零售面臨增長斷崖,。這也是零售總額連續(xù)增長率下降的原因,。而實(shí)體零售產(chǎn)生的深層影響，必然使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)變化從而為商業(yè)地產(chǎn)自身帶來發(fā)展壓力,、生存壓力,。

電商持續(xù)高增，模式多樣化,，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來壓力

與實(shí)體零售形成鮮明對比的是：2014年全年,，全國網(wǎng)上零售額27898億元，同比增長49.7%,。其中,，限額以上單位網(wǎng)上零售額4400億元，增長56.2%,。所以說,，電商綜合增量巨大，發(fā)展迅猛,，為實(shí)體零售和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營帶來壓力,。

阿里巴巴成功于紐交所上市,，一度取代李嘉誠而問鼎前者盤踞多年的亞洲首富寶座，成為電商風(fēng)云歷史的劃時(shí)代之筆,，進(jìn)一步波及實(shí)體零售,，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

地方商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃缺失,、商業(yè)布局失衡

在房地產(chǎn)市場跌宕起伏的非典型變化中,，泡沫風(fēng)險(xiǎn)甚至危機(jī)的形成，除了源于投資者盲目跟風(fēng)因素外,，地方政府對商業(yè)規(guī)劃的缺位是主要原因,，政績、GDP這些東西始終是繞不開的宿命,、揮之不去的陰影,。所以對于我們這些業(yè)內(nèi)研究和從業(yè)人士來說，即便有幾許洞察,，也只能選擇“寧做痛苦的清醒者”了,。

不少地方政府并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，沒有科學(xué)依據(jù)的搭配商業(yè)用地和住宅用地比例,，缺乏對整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮,。而一些開發(fā)商追求短期利益，采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式,，直接導(dǎo)致很多城市熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆,，其他區(qū)域配套不足，導(dǎo)致整個(gè)城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象,。

　　地產(chǎn)商經(jīng)驗(yàn)缺失,，專業(yè)能力不足，產(chǎn)品質(zhì)量與創(chuàng)新乏善可陳

　　有數(shù)據(jù)表明,，近兩年,，中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是,，量上去了,，質(zhì)卻一般。體現(xiàn)購物中心價(jià)值的最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)是租金和空置率,，在一些地區(qū),，通過這兩個(gè)數(shù)據(jù)可以看到問題，目前的情況是租金下降,，空置率上升,。北京、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率達(dá)到兩位數(shù),。業(yè)內(nèi)出現(xiàn)北京“滿城盡是購物中心”的說法,，而且這些購物中心在開發(fā)建成以后同時(shí)又出現(xiàn)運(yùn)營,、自持資金壓力大的問題；二線城市中空置率有超過20%的,，譬如沈陽,。一些品牌擔(dān)心缺少客群而不愿意進(jìn)駐新商場。造成這一局面的重要原因,，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),，缺乏專業(yè)運(yùn)營實(shí)力，產(chǎn)品質(zhì)量一般,，規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營各環(huán)節(jié)不思創(chuàng)新,。

　　行業(yè)專業(yè)人才不足是致命瓶頸

　　操作、建設(shè),、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，尤其是這兩年風(fēng)云際會(huì)炙手可熱的購物中心、城市綜合體,、商業(yè)綜合體等大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，行業(yè)的熱門崗位包括操盤手、招商及運(yùn)營人才,，早期內(nèi)地從香港引進(jìn)人才,、專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)到大陸，成為第一代購物中心的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì),。之后,，萬達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達(dá)流向各個(gè)房地產(chǎn)公司的人才比比皆是,，而高薪跳槽的萬達(dá)人,，在萬達(dá)體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好,。目前的情況是，跳槽的多,，薪酬漲的也快,，但百萬年薪難求好的項(xiàng)目操盤手，真正能搞好一個(gè)項(xiàng)目的人并不多,。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊,、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺,。

　　資金瓶頸制約商業(yè)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營同住宅不同,，投資大、周期長,、回報(bào)慢,，資金成本通常很高,，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求很不匹配。民間資金成本高得離奇,，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成本失控,，成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營“殺手”。融資市場不規(guī)范,，融資成本高企,，資金鏈不穩(wěn)固，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商陷入厄運(yùn)的主要因素,。所以說,，商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展，首先要解決融資問題,、金融規(guī)范,、融資創(chuàng)新問題，但,，這個(gè)領(lǐng)域的確還是有很長的路要走,。

對開發(fā)商來說，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來的資金壓力和運(yùn)營成本壓力,。自持大型商業(yè)物業(yè)養(yǎng)商期可能短則3-5年,，長則8-10年，才能達(dá)到收支平衡,。有些開發(fā)商很樂觀,，這是緣于不專業(yè)的投資分析和財(cái)務(wù)分析，實(shí)際運(yùn)作會(huì)非常艱難,。自持商業(yè)對開發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn),。

而創(chuàng)新需要的不僅是大腦，需要實(shí)力,、人才,、資金、專業(yè)能力和其它綜合資源支撐,。不幸的是,，這些恰恰都是很多房企或者運(yùn)營商的短板。

三,、2015年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及分析

難得的機(jī)遇

    經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力,。 

    諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨預(yù)言：21世紀(jì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個(gè)重要引擎，一個(gè)是美國的高科技,，一個(gè)是中國的城鎮(zhèn)化,。

    人口和城鎮(zhèn)化率持續(xù)穩(wěn)定增長創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

中國近年人口持續(xù)小幅增長，人口紅利持續(xù)為經(jīng)濟(jì)增長帶來相應(yīng)增長的內(nèi)需，同時(shí)城鎮(zhèn)化率不斷提升改善人口質(zhì)量,，帶來新的經(jīng)濟(jì)增長能動(dòng)力,。

一般規(guī)律下，城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn),，將帶來GDP增長速度提高0.7個(gè)百分點(diǎn)左右,，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程每年約增加1%左右，這就意味著經(jīng)濟(jì)增長持續(xù),，社會(huì)消費(fèi)零售額,、商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)是期間的關(guān)鍵增長點(diǎn)。

人口結(jié)構(gòu)的變化,，尤其是逐漸步入人口老齡化時(shí)代,，也導(dǎo)致居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民購物類需求,，逐步提升為服務(wù)類消費(fèi),，這會(huì)促使具有消費(fèi)體驗(yàn)和社會(huì)服務(wù)功能的大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。

中央圍繞三農(nóng)問題的政策尤其是農(nóng)村土地政策的重大突破對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生相關(guān)影響

中共十八屆三中全會(huì)有關(guān)決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),。這同樣會(huì)為未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來機(jī)會(huì),，并進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

亂象促洗牌

并購,、整合,、重組，應(yīng)對泡沫破裂和企業(yè)破產(chǎn)危機(jī)

    在成熟市場國家,，購物中心行業(yè)集中度通常在50%以上,。如：美國2012年共有185家奧特萊斯，650多萬平方米可租賃面積,，而前2名開發(fā)商（著名的西蒙集團(tuán)的Premium品牌,，和Tanger的Tanger品牌）就有109個(gè)項(xiàng)目和360萬平方米，占有59%的項(xiàng)目和55%的面積,。

而當(dāng)前在我國內(nèi)地，排名前十的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)掌握的項(xiàng)目及面積均不足10%,。未來由于大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)趨勢決定,，緣于開發(fā)商自身資金、實(shí)力,、人才,、運(yùn)營專業(yè)能力的不足,，很多盲目開發(fā)和被動(dòng)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)被低價(jià)拋售,，甚至大批企業(yè)和項(xiàng)目破產(chǎn),。隨之出現(xiàn)并購、整合,、重組之風(fēng),。

盲目轉(zhuǎn)型、供大于求泡沫破裂

盲目轉(zhuǎn)型,，跟風(fēng)開發(fā),，城市整體商業(yè)規(guī)劃缺位，資金鏈斷裂,，成本高企,，供大于求等致命因素將形成整體商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)計(jì)自2015年開始,，最多五年內(nèi),，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商業(yè)設(shè)施市場將出現(xiàn)兩種局面、一種結(jié)果——商業(yè)地產(chǎn)泡沫狀態(tài)達(dá)到極限,，出現(xiàn)大面積崩盤,；未來幾年會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以強(qiáng)凌弱,，并購收購風(fēng)將會(huì)盛行,。這兩種現(xiàn)象，都將導(dǎo)致一種結(jié)果：商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過洗牌,，逐步走向理性,、冷靜的新常態(tài)。

房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來了,，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？

必然的嬗變

商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了生死洗禮之后，將產(chǎn)生一系列變化,。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)線上線下融合,，新的商業(yè)模式誕生

　　線上線下業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)、放棄相互制約將會(huì)是未來商業(yè)地運(yùn)營模式的一種選擇,。就好比兩年前王健林由瞧不上電商而迅即又組建萬匯網(wǎng)等線上業(yè)務(wù),，相信他目前更加正視把自己攆下大陸首富寶座的阿里巴巴馬云那樣，比誰都在意線上對實(shí)體的沖擊與威脅,，更看重線上未來的巨大機(jī)遇和利益,。APP、微信平臺(tái)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)社區(qū)模式，也將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的選擇,。而隨著明天的太陽升起,，有誰會(huì)斷言更新的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代數(shù)字營銷模式和營銷工具不會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在你的視野？所有這些創(chuàng)新的核心,，都是基于對數(shù)據(jù)的控制,，可以說，誰掌握了數(shù)據(jù),，誰就控制了未來,。

　　商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗(yàn)型、娛樂休閑型傾斜

　　當(dāng)前,，消費(fèi)者購物行為隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代影響發(fā)生了四個(gè)顯著變化：購物空間立體化,、時(shí)間碎片化、購物移動(dòng)化,、信息傳播社交化,。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式。

為了在電商的沖擊下和顧客消費(fèi)方式的新變化中殺出一條生路,，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低,，而休閑、娛樂,、社交,、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。

2104年,，很多在建的購物中心逐步弱化傳統(tǒng)百貨零售的功能,，降低百貨比例，逐步增加娛樂,、兒童,、餐飲比例，一些購物中心餐飲比例超過總經(jīng)營面積的40%,，兒童樂園動(dòng)輒整層,，萬達(dá)廣場在一些城市甚至刪除了百貨零售功能。

這些變化,，甚至被超市業(yè)態(tài)所吸取,，比如安徽樂城超市，這個(gè)號(hào)稱未來超市的商業(yè)設(shè)施,，全新的科技與體驗(yàn)感受使快消品超市遠(yuǎn)離了傳統(tǒng)的面孔與模式,。

這一切，都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式,、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)折式發(fā)展與變革,。

從租售并舉到自持運(yùn)營,，無自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰

當(dāng)前，一,、二線城市核心地段商業(yè)基本由開發(fā)商自持經(jīng)營，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會(huì)考慮物業(yè)出租,。三,、四線城市由于開發(fā)商自身綜合實(shí)力及運(yùn)營能力不足，大部分考慮招商租賃,，也有部分散售,，極少自持，但經(jīng)營維艱,。開發(fā)商選擇銷售或租售并舉,，這對企業(yè)的資金承受壓力有所緩解，特別是那些各方面實(shí)力不足的中小企業(yè),，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力,，所以只剩招租一條路。

但是隨著市場不斷成熟,、市場重新洗牌,，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，越來越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段,，而那些無自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰,。

　　商業(yè)地產(chǎn)由招商時(shí)代向運(yùn)營時(shí)代轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營并非只有招商一劑良藥。招商亦非一勞永逸,，真正的生存關(guān)鍵在于招商后全面,、有效的經(jīng)營管理。商業(yè)項(xiàng)目除了科學(xué)的業(yè)態(tài)組合,、品牌整合,、招商執(zhí)行外，最終還要落實(shí)到良性的長期商業(yè)運(yùn)營,。因此商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商要有綜合服務(wù)商的概念,，為商戶提供各種服務(wù)。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入,，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的過程,，這樣必然促使開發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素,。

未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，既要有好的業(yè)態(tài)組合，也要有優(yōu)秀的運(yùn)營團(tuán)隊(duì),，這樣才有生存空間,，否則,，即便是身處沒有競爭壓力的不飽和的商圈里，如果運(yùn)營一團(tuán)糟,，那么等待它的早晚是被淘汰的命運(yùn),。

張一夫

2014、1,、26