商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？

    “冬天如果來(lái)了,，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？”

這是19世紀(jì)英國(guó)浪漫主義詩(shī)人雪萊在他的詩(shī)作《西風(fēng)頌》中的最后一句話,，“If winter comes, can spring be far behind？”,。

而我們今天來(lái)套用雪萊這句詩(shī)的邏輯,，審視我們當(dāng)前面臨的已經(jīng)瘋狂的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，也許可以注解商業(yè)地產(chǎn)這匹脫韁野馬的未來(lái)前景——

房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來(lái)了,，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？

一、2014年中國(guó)房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中低速增長(zhǎng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有效增長(zhǎng),，這是2014年乃至今后一段時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的趨勢(shì),。中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別前幾年10%以上的高速增長(zhǎng)時(shí)代，面臨一定下行壓力,，2014年,，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速數(shù)據(jù)是7.4%。

在高度杠桿化的時(shí)代,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩可能會(huì)導(dǎo)致一系列金融違約的發(fā)生,，尤其是高度負(fù)債化的房地產(chǎn)行業(yè)，這種風(fēng)險(xiǎn)目前已不是端倪,，而是已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn),，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的勢(shì)頭,，像極了幾年前住宅市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象,。

2014年住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)整，且由此引發(fā)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)放緩。眾多城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況對(duì)價(jià)格及銷量產(chǎn)生影響,，并給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來(lái)壓力,。由于供大于求的現(xiàn)象,，導(dǎo)致房企資金發(fā)生問(wèn)題,，“全民房地產(chǎn)”現(xiàn)象孳生的高額的民間借貸利率進(jìn)而引發(fā)民間集資和債務(wù)危機(jī),，另一邊,，城市空城、鬼城高樓林立大量房子卻持續(xù)無(wú)人問(wèn)津,，這一切,，進(jìn)一步加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生盤整,。有機(jī)構(gòu)及其專家預(yù)測(cè),，未來(lái)一段時(shí)期過(guò)后,，房企將大量蒸發(fā),，所剩數(shù)量不及原來(lái)三分之一。

縱觀這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程,，得出一條結(jié)論：今天大多房企的悲劇，是房企幾年前就自己為自己預(yù)先設(shè)計(jì)好的：如果有一天開(kāi)發(fā)商不行了,，那一定是開(kāi)發(fā)商自己干死了自己,。

同樣,，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也充滿風(fēng)險(xiǎn),。罔顧市場(chǎng)規(guī)律，缺乏科學(xué)組織論證與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,，有量無(wú)質(zhì)，資金成本高昂,，這都是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一些企業(yè)的致命問(wèn)題,。

由于住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為眾多生死邊緣的房企謀求轉(zhuǎn)型的選擇,。其中,，商鋪和城市購(gòu)物中心的發(fā)展呈現(xiàn)極度興奮狀態(tài)，恰似剛剛過(guò)去的住宅泡沫市場(chǎng),。筆者認(rèn)為,，這種狀況無(wú)疑在復(fù)制近在眼前的住宅市場(chǎng)的老路，快速沉淀隱患,。

   2014年期間,，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓空間的需求及其投資仍相對(duì)保持穩(wěn)定,。但一線城市寫(xiě)字樓物業(yè)平均空置率無(wú)明顯改善，二線城市平均空置率則因2013年竣工的大量新增供應(yīng)而有所增長(zhǎng),。

  在商鋪物業(yè)方面,，市場(chǎng)呈穩(wěn)定表現(xiàn)。但是供量與需求逐漸拉開(kāi)距離,。在全球一些地區(qū),，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)表現(xiàn)也出現(xiàn)回溫現(xiàn)象,，2014年英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛,，無(wú)杠桿收益可能接近20%。商業(yè)地產(chǎn)租金進(jìn)一步上漲,，所得收益相當(dāng)可觀,，預(yù)計(jì)2015年英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的總回報(bào)率將在10%到12%之間,。這種現(xiàn)象說(shuō)明，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)火有一定的強(qiáng)勁基本面支撐,。

  不過(guò)，商鋪房地產(chǎn)的基本面則依靠龐大的人口基數(shù),、收入的持續(xù)增長(zhǎng)以及生活水平的不斷提升而保持相當(dāng)穩(wěn)固,，但該類物業(yè)亦面臨著由蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)市場(chǎng)所帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。過(guò)去數(shù)年間,，商鋪房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多發(fā)展商,，于全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心,，引發(fā)供過(guò)于求風(fēng)險(xiǎn),，二線城市很明顯，甚至蔓延三四線城市過(guò)熱升級(jí),。

預(yù)計(jì)這種狀況在2015年繼續(xù)發(fā)酵,，全國(guó)各地寫(xiě)字樓空置率攀升，商鋪物業(yè)市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)達(dá)到峰值,，呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩狀態(tài),。

在各地,，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍舊方興未艾,，計(jì)劃龐大,，一波高過(guò)一波,，這給市場(chǎng)帶來(lái)一些隱憂。

2015年,，江蘇各地計(jì)劃開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心,、商業(yè)廣場(chǎng),、綜合體等大型商業(yè)項(xiàng)目將超過(guò)1500萬(wàn)平方米，而山東省各級(jí)城市2015年計(jì)劃開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的純商業(yè)面積超過(guò)2900多萬(wàn)平米,。

住宅地產(chǎn)持續(xù)低迷,，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)遇冷，將導(dǎo)致2014年企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱的苗頭在2015年得到迅速升溫,，這種狀況將延續(xù)3至5年,，直至因開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商形成巨額虧損,，資金鏈出現(xiàn)大問(wèn)題,。

     商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在由區(qū)域泡沫化轉(zhuǎn)向全國(guó)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)受住宅地產(chǎn)形勢(shì)影響急于尋求產(chǎn)品轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型,，消費(fèi)環(huán)境,、消費(fèi)行為變化,，城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素刺激商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，同時(shí)也迅速加劇了商業(yè)地產(chǎn)由區(qū)域泡沫化向全國(guó)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)的增大,。這種苗頭已經(jīng)在國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn),。比如，早在2013年,，杭州購(gòu)物中心建設(shè)開(kāi)發(fā)體量就引起了業(yè)界擔(dān)憂,，當(dāng)年800萬(wàn)平米購(gòu)物中心體量，引起業(yè)界杭州購(gòu)物中心“飽和”的說(shuō)法,。2014年,，南京媒體出現(xiàn)“南京商業(yè)地產(chǎn)泡沫高漲”說(shuō)法，南京本地專業(yè)人士認(rèn)為,，南京已運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心,，可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目屈指可數(shù)，建立在住宅地產(chǎn)模型之上的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程,。只要不能成為區(qū)域性商業(yè)中心的購(gòu)物中心，就必死無(wú)疑,。不容忽視的是,，多數(shù)投資者似乎都忽視了未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況這個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，盲目開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目非常普遍,。

值得警惕的是還有三四級(jí)城市,。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)盤整，房企轉(zhuǎn)型的觸角延伸至地縣級(jí)小城市,，由于實(shí)體零售顧客的興趣開(kāi)始轉(zhuǎn)向能夠提供更多體驗(yàn)的購(gòu)物中心,，所以縣級(jí)市毫無(wú)商業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的購(gòu)物中心建設(shè)熱潮如火如荼。

去年,，筆者考察河南中部地區(qū)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),，這個(gè)縣級(jí)市全區(qū)總?cè)丝谥挥?/span>70萬(wàn)，縣城常住人口10多萬(wàn),，但是目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的模仿萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式的商業(yè)綜合體已經(jīng)有兩家,，總面積超過(guò)10萬(wàn)平米；在建購(gòu)物中心一家,，面積近10萬(wàn)平米,，其中百貨、休閑購(gòu)物面積達(dá)60000平米,，計(jì)劃2015年開(kāi)業(yè),；規(guī)劃購(gòu)物中心數(shù)量還有3家，商業(yè)規(guī)劃面積超過(guò)20萬(wàn)平米，業(yè)已啟動(dòng)籌備,。上述幾家購(gòu)物中心,，不管已經(jīng)開(kāi)業(yè)還是正在籌建，單就市場(chǎng)和商圈就面臨如下三個(gè)明顯問(wèn)題：1,、除一家所處新舊區(qū)結(jié)合部,，相距較遠(yuǎn)外，其它數(shù)家均扎推頂牛傳統(tǒng)城區(qū)中心區(qū)區(qū)幾百米半徑內(nèi),，距離最近的只有300米,；2、該商圈已經(jīng)開(kāi)業(yè)的百貨綜合賣場(chǎng)5000平米以上的有6家,，10000平米以上的3家,，同時(shí)還有數(shù)家上萬(wàn)平米的賣場(chǎng)已經(jīng)封頂，正在招商,；3,、這個(gè)城市的地理位置也很獨(dú)特，和胖東來(lái)大本營(yíng)許昌,、省會(huì)鄭州處在南北一條直線上,，南北車距局均不超過(guò)半小時(shí)。

傳統(tǒng)實(shí)體零售增長(zhǎng)遭遇斷崖

2014年全年,，社會(huì)消費(fèi)品零售總額262394億元,，同比名義增長(zhǎng)12.0%，實(shí)際增長(zhǎng)10.9%,。

回看2013——2013年內(nèi)地社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)23.781萬(wàn)億元,，同比名義增長(zhǎng)13.1%，增速卻較上年放緩1.2個(gè)百分點(diǎn),，這已是連續(xù)第三年下滑,，成為2004年以來(lái)的最低增速。

通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以看出：2014年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率繼續(xù)下降,，增速較2013年又下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)四連滑,，持續(xù)創(chuàng)2004年來(lái)新低,。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和環(huán)境條件的變化，網(wǎng)絡(luò)數(shù)字時(shí)代變臉式更新,，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)遭遇技術(shù)和商業(yè)模式革命,，人力資源成本和其他綜合成本逆勢(shì)攀升，都迫使實(shí)體零售面臨增長(zhǎng)斷崖,。這也是零售總額連續(xù)增長(zhǎng)率下降的原因,。而實(shí)體零售產(chǎn)生的深層影響，必然使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)變化從而為商業(yè)地產(chǎn)自身帶來(lái)發(fā)展壓力,、生存壓力,。

電商持續(xù)高增,，模式多樣化，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)壓力

與實(shí)體零售形成鮮明對(duì)比的是：2014年全年,，全國(guó)網(wǎng)上零售額27898億元,，同比增長(zhǎng)49.7%。其中,，限額以上單位網(wǎng)上零售額4400億元,，增長(zhǎng)56.2%。所以說(shuō),，電商綜合增量巨大,，發(fā)展迅猛，為實(shí)體零售和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)壓力,。

阿里巴巴成功于紐交所上市,，一度取代李嘉誠(chéng)而問(wèn)鼎前者盤踞多年的亞洲首富寶座，成為電商風(fēng)云歷史的劃時(shí)代之筆,，進(jìn)一步波及實(shí)體零售,，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

地方商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃缺失,、商業(yè)布局失衡

在房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的非典型變化中,，泡沫風(fēng)險(xiǎn)甚至危機(jī)的形成，除了源于投資者盲目跟風(fēng)因素外,，地方政府對(duì)商業(yè)規(guī)劃的缺位是主要原因,，政績(jī)、GDP這些東西始終是繞不開(kāi)的宿命,、揮之不去的陰影,。所以對(duì)于我們這些業(yè)內(nèi)研究和從業(yè)人士來(lái)說(shuō)，即便有幾許洞察,，也只能選擇“寧做痛苦的清醒者”了,。

不少地方政府并沒(méi)有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，沒(méi)有科學(xué)依據(jù)的搭配商業(yè)用地和住宅用地比例,，缺乏對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮,。而一些開(kāi)發(fā)商追求短期利益，采用以銷售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式,，直接導(dǎo)致很多城市熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆,，其他區(qū)域配套不足，導(dǎo)致整個(gè)城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象,。

　　地產(chǎn)商經(jīng)驗(yàn)缺失,，專業(yè)能力不足，產(chǎn)品質(zhì)量與創(chuàng)新乏善可陳

　　有數(shù)據(jù)表明，近兩年,，中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占全球的一半以上,。但是，量上去了,，質(zhì)卻一般,。體現(xiàn)購(gòu)物中心價(jià)值的最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)是租金和空置率，在一些地區(qū),，通過(guò)這兩個(gè)數(shù)據(jù)可以看到問(wèn)題,，目前的情況是租金下降，空置率上升,。北京,、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率達(dá)到兩位數(shù)。業(yè)內(nèi)出現(xiàn)北京“滿城盡是購(gòu)物中心”的說(shuō)法,，而且這些購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)建成以后同時(shí)又出現(xiàn)運(yùn)營(yíng),、自持資金壓力大的問(wèn)題；二線城市中空置率有超過(guò)20%的,，譬如沈陽(yáng),。一些品牌擔(dān)心缺少客群而不愿意進(jìn)駐新商場(chǎng)。造成這一局面的重要原因,，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),，缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，產(chǎn)品質(zhì)量一般,，規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)不思創(chuàng)新,。

　　行業(yè)專業(yè)人才不足是致命瓶頸

　　操作、建設(shè),、開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，尤其是這兩年風(fēng)云際會(huì)炙手可熱的購(gòu)物中心、城市綜合體,、商業(yè)綜合體等大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，行業(yè)的熱門崗位包括操盤手、招商及運(yùn)營(yíng)人才,，早期內(nèi)地從香港引進(jìn)人才,、專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)到大陸，成為第一代購(gòu)物中心的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),。之后，萬(wàn)達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校,，從萬(wàn)達(dá)流向各個(gè)房地產(chǎn)公司的人才比比皆是,，而高薪跳槽的萬(wàn)達(dá)人，在萬(wàn)達(dá)體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來(lái)后橘淮而枳卻未必能干好,。目前的情況是,，跳槽的多，薪酬漲的也快,，但百萬(wàn)年薪難求好的項(xiàng)目操盤手,，真正能搞好一個(gè)項(xiàng)目的人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊,、亟待突破的背景下,，就更凸顯出人才的稀缺。

　　資金瓶頸制約商業(yè)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)同住宅不同,，投資大,、周期長(zhǎng)、回報(bào)慢,，資金成本通常很高,，與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求很不匹配。民間資金成本高得離奇,，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本失控,，成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)“殺手”。融資市場(chǎng)不規(guī)范,，融資成本高企,，資金鏈不穩(wěn)固，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商陷入厄運(yùn)的主要因素,。所以說(shuō),，商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)展，首先要解決融資問(wèn)題,、金融規(guī)范,、融資創(chuàng)新問(wèn)題，但,，這個(gè)領(lǐng)域的確還是有很長(zhǎng)的路要走,。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來(lái)的資金壓力和運(yùn)營(yíng)成本壓力,。自持大型商業(yè)物業(yè)養(yǎng)商期可能短則3-5年,，長(zhǎng)則8-10年，才能達(dá)到收支平衡,。有些開(kāi)發(fā)商很樂(lè)觀,，這是緣于不專業(yè)的投資分析和財(cái)務(wù)分析，實(shí)際運(yùn)作會(huì)非常艱難,。自持商業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn),。

而創(chuàng)新需要的不僅是大腦,，需要實(shí)力、人才,、資金,、專業(yè)能力和其它綜合資源支撐。不幸的是,，這些恰恰都是很多房企或者運(yùn)營(yíng)商的短板,。

三、2015年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及分析

難得的機(jī)遇

    經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力,。 

    諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨預(yù)言：21世紀(jì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個(gè)重要引擎,，一個(gè)是美國(guó)的高科技，一個(gè)是中國(guó)的城鎮(zhèn)化,。

    人口和城鎮(zhèn)化率持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

中國(guó)近年人口持續(xù)小幅增長(zhǎng),，人口紅利持續(xù)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)相應(yīng)增長(zhǎng)的內(nèi)需，同時(shí)城鎮(zhèn)化率不斷提升改善人口質(zhì)量,，帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能動(dòng)力,。

一般規(guī)律下，城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn),，將帶來(lái)GDP增長(zhǎng)速度提高0.7個(gè)百分點(diǎn)左右,，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程每年約增加1%左右，這就意味著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù),，社會(huì)消費(fèi)零售額,、商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)是期間的關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)。

人口結(jié)構(gòu)的變化,，尤其是逐漸步入人口老齡化時(shí)代,，也導(dǎo)致居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民購(gòu)物類需求,，逐步提升為服務(wù)類消費(fèi),，這會(huì)促使具有消費(fèi)體驗(yàn)和社會(huì)服務(wù)功能的大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。

中央圍繞三農(nóng)問(wèn)題的政策尤其是農(nóng)村土地政策的重大突破對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生相關(guān)影響

中共十八屆三中全會(huì)有關(guān)決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),。這同樣會(huì)為未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì),，并進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

亂象促洗牌

并購(gòu),、整合,、重組,，應(yīng)對(duì)泡沫破裂和企業(yè)破產(chǎn)危機(jī)

    在成熟市場(chǎng)國(guó)家,，購(gòu)物中心行業(yè)集中度通常在50%以上,。如：美國(guó)2012年共有185家?jiàn)W特萊斯，650多萬(wàn)平方米可租賃面積,，而前2名開(kāi)發(fā)商（著名的西蒙集團(tuán)的Premium品牌,，和Tanger的Tanger品牌）就有109個(gè)項(xiàng)目和360萬(wàn)平方米，占有59%的項(xiàng)目和55%的面積,。

而當(dāng)前在我國(guó)內(nèi)地,，排名前十的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)掌握的項(xiàng)目及面積均不足10%。未來(lái)由于大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)決定,，緣于開(kāi)發(fā)商自身資金,、實(shí)力、人才,、運(yùn)營(yíng)專業(yè)能力的不足,，很多盲目開(kāi)發(fā)和被動(dòng)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)被低價(jià)拋售,，甚至大批企業(yè)和項(xiàng)目破產(chǎn),。隨之出現(xiàn)并購(gòu)、整合,、重組之風(fēng),。

盲目轉(zhuǎn)型、供大于求泡沫破裂

盲目轉(zhuǎn)型,，跟風(fēng)開(kāi)發(fā),，城市整體商業(yè)規(guī)劃缺位，資金鏈斷裂,，成本高企,，供大于求等致命因素將形成整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)計(jì)自2015年開(kāi)始,，最多五年內(nèi),，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)將出現(xiàn)兩種局面、一種結(jié)果——商業(yè)地產(chǎn)泡沫狀態(tài)達(dá)到極限,，出現(xiàn)大面積崩盤,；未來(lái)幾年會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以強(qiáng)凌弱,，并購(gòu)收購(gòu)風(fēng)將會(huì)盛行,。這兩種現(xiàn)象，都將導(dǎo)致一種結(jié)果：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)洗牌,，逐步走向理性,、冷靜的新常態(tài),。

房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來(lái)了，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？

必然的嬗變

商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了生死洗禮之后,，將產(chǎn)生一系列變化。

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)線上線下融合,，新的商業(yè)模式誕生

　　線上線下業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ),、放棄相互制約將會(huì)是未來(lái)商業(yè)地運(yùn)營(yíng)模式的一種選擇。就好比兩年前王健林由瞧不上電商而迅即又組建萬(wàn)匯網(wǎng)等線上業(yè)務(wù),，相信他目前更加正視把自己攆下大陸首富寶座的阿里巴巴馬云那樣,，比誰(shuí)都在意線上對(duì)實(shí)體的沖擊與威脅，更看重線上未來(lái)的巨大機(jī)遇和利益,。APP,、微信平臺(tái)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)社區(qū)模式，也將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇,。而隨著明天的太陽(yáng)升起,，有誰(shuí)會(huì)斷言更新的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代數(shù)字營(yíng)銷模式和營(yíng)銷工具不會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在你的視野？所有這些創(chuàng)新的核心,，都是基于對(duì)數(shù)據(jù)的控制,，可以說(shuō)，誰(shuí)掌握了數(shù)據(jù),，誰(shuí)就控制了未來(lái),。

　　商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗(yàn)型、娛樂(lè)休閑型傾斜

　　當(dāng)前,，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代影響發(fā)生了四個(gè)顯著變化：購(gòu)物空間立體化,、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化,、信息傳播社交化,。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式。

為了在電商的沖擊下和顧客消費(fèi)方式的新變化中殺出一條生路,，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低,，而休閑、娛樂(lè),、社交,、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的主體。

2104年,，很多在建的購(gòu)物中心逐步弱化傳統(tǒng)百貨零售的功能,，降低百貨比例，逐步增加娛樂(lè),、兒童,、餐飲比例,，一些購(gòu)物中心餐飲比例超過(guò)總經(jīng)營(yíng)面積的40%，兒童樂(lè)園動(dòng)輒整層,，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在一些城市甚至刪除了百貨零售功能,。

這些變化，甚至被超市業(yè)態(tài)所吸取,，比如安徽樂(lè)城超市,，這個(gè)號(hào)稱未來(lái)超市的商業(yè)設(shè)施，全新的科技與體驗(yàn)感受使快消品超市遠(yuǎn)離了傳統(tǒng)的面孔與模式,。

這一切，都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)折式發(fā)展與變革,。

從租售并舉到自持運(yùn)營(yíng)，無(wú)自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰

當(dāng)前,，一,、二線城市核心地段商業(yè)基本由開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會(huì)考慮物業(yè)出租,。三,、四線城市由于開(kāi)發(fā)商自身綜合實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力不足，大部分考慮招商租賃,，也有部分散售,，極少自持，但經(jīng)營(yíng)維艱,。開(kāi)發(fā)商選擇銷售或租售并舉,，這對(duì)企業(yè)的資金承受壓力有所緩解，特別是那些各方面實(shí)力不足的中小企業(yè),，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力,，所以只剩招租一條路。

但是隨著市場(chǎng)不斷成熟,、市場(chǎng)重新洗牌,，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段,，而那些無(wú)自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰,。

　　商業(yè)地產(chǎn)由招商時(shí)代向運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并非只有招商一劑良藥。招商亦非一勞永逸,，真正的生存關(guān)鍵在于招商后全面,、有效的經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)項(xiàng)目除了科學(xué)的業(yè)態(tài)組合,、品牌整合,、招商執(zhí)行外,，最終還要落實(shí)到良性的長(zhǎng)期商業(yè)運(yùn)營(yíng)。因此商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商要有綜合服務(wù)商的概念,，為商戶提供各種服務(wù),。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的過(guò)程,，這樣必然促使開(kāi)發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng),，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。

未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，既要有好的業(yè)態(tài)組合,，也要有優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這樣才有生存空間,，否則,，即便是身處沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)壓力的不飽和的商圈里，如果運(yùn)營(yíng)一團(tuán)糟,，那么等待它的早晚是被淘汰的命運(yùn),。

張一夫

2014、1,、26