標簽: 商業(yè)地產(chǎn)

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2015的零售之路你該怎么走？: 熱度 6 張一夫 2015-1-27 21:25; 2015 的零售之路你該怎么走？ 2014 的零售年度注定是個紛紛擾擾,、亂花漸欲迷人眼的年份,。電商零售,、數(shù)據(jù)零售,、未來超市,、未來百貨,、購物中心,、拆店關(guān)店、開張拓展,、新興業(yè)務(wù)——以及齊聲呼喚的零售轉(zhuǎn)型,，在四面八方我行我素的任性中拉上時間的帷幕，真相卻像那個所謂“ XX 老公”（恕我這樣用 XX 替代那兩個神圣的字眼）王思聰?shù)那槿�,，到底是誰,，霧里看花，謎底留給了 2015 ,，留給了霧鎖朦朧的未來,。既然面對這個難題，不做不行,。變革沒有任性,，同樣也沒有逃避。這個年代,，是個變革的時代,。對于零售業(yè)來說，已經(jīng)走到了十字路口,，這不是危言聳聽,。這源于三方面依據(jù)：新技術(shù)革命如火如荼，互聯(lián)網(wǎng)時代整合了多元理念,，挾信息,、數(shù)據(jù)、分享,、體驗等一切資源和功能融入各行各業(yè),，在移動互聯(lián)席卷全球的今天，云計算,、大數(shù)據(jù)和全民社交,，都驅(qū)動了整個世界的改變，傳統(tǒng)的零售業(yè)到了急需變革的年代,；城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟和社會的影響力呈整體化,、縱深化程度，尤其通過商業(yè)地產(chǎn)形態(tài),、商業(yè)模式的更新與人們的消費習(xí)慣產(chǎn)生互動與蛻變,，人們開始興致勃勃體驗全新的消費感受，享受與往日迥異的購物環(huán)境與功能，獲得此前從未有過的價值愉悅,；互聯(lián)網(wǎng)時代的全新文化元素逐漸影響和改變了這個社會的基因,，習(xí)慣、生活,、工作,、消費，人們不得不隨之改變,，從而來適應(yīng)這個時代,，體會這個時代質(zhì)感與虛擬交互的感覺，習(xí)慣全新的生存方式,。這一切,，對零售的影響都是質(zhì)變的、徹底的,。 2014 年,，電商任性的發(fā)展壯大著，以后還會持續(xù)一個階段,。實際上,，這也的確給我們一些恐懼： 2014 年全年，社會消費品零售總額 262394 億元,，同比名義增長 12.0% ,。增速繼上年放緩 1.2 個百分點之后，再次下降了 1.1 個百分點,，實現(xiàn)四連滑,，持續(xù)創(chuàng) 2004 年來新低。而 2014 年,，全國網(wǎng)上零售額 27898 億元,，同比增長 49.7% 。其中,，限額以上單位網(wǎng)上零售額 4400 億元,，增長 56.2% 。電商綜合增量巨大,，發(fā)展迅猛,，為實體零售和商業(yè)地產(chǎn)運營帶來壓力。但是有人預(yù)言,，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的到來,，標志著實體零售的終結(jié)。對此,，我很在意,。但是我也感覺很好笑,。這就好比我們曾經(jīng)習(xí)慣了祖上長袍馬褂、裹腳束胸 N 多個世紀,，忽然一天有比基尼女人招搖過市，有人就立刻預(yù)言明日大家都不用再穿衣服那樣,，很童稚,，很有趣。呵呵,。互聯(lián)網(wǎng)零售,，是一種因應(yīng)時代和信息技術(shù)發(fā)展的全新商業(yè)模式，為商業(yè)經(jīng)濟和零售行業(yè)多了一種選擇,，為社會進化多了一種服務(wù)提供,，實體零售將與之并存。遙遠遙遠的未來它取代實體零售模式未知可否,，也許,。但這得需要人類和社會的同步進化，不再出門消費,，一個個變成倒立枝頭的“樹懶”,。這個故事暫時還只是一個猜想。就像當前生物科技那樣,，無論克隆,、轉(zhuǎn)基因技術(shù)多么發(fā)達， N 多年后,，估計人們還得靠實實在在的糧食作物和動物制品果腹充饑,、提供營養(yǎng)，而不會一夜之間有哪一種液體,、氣體取而代之,。說這些，只是想強調(diào)發(fā)展進步的同時,，并非一定要伴隨災(zāi)難性消亡的發(fā)生,。但是，變革就意味著痛苦,，意味著重生,。互聯(lián)網(wǎng)時代很多年，對零售業(yè)來說,， 2015 是零售嬗變的年代,， 2015 是鳳凰涅槃的年代，——對零售業(yè),，每一項選擇,，都意味著變革重生,，也意味著固守死亡。我一直在考慮：接下來,，零售業(yè)該做點什么,？是時候了，我們必須放棄躁動不安,，我們必須動起來了,。在這個鳳凰涅槃的時代，我們零售人首先要自我浴火重生我們必須擺脫傳統(tǒng)的實體零售曾經(jīng)給我們固有思維,，坦然面對互聯(lián)網(wǎng)時代給我們壓力,，當我們換個角度思考，我們就明白所謂的滅頂之災(zāi)只不過是一種新的挑戰(zhàn),，更是我們實體零售的歷史機遇,。也許你會做到這些：因為互聯(lián)網(wǎng)的沖擊使你選擇正視面對，從而把它的強勢變?yōu)槟憬鑴莅l(fā)展的跳板——譬如新的 IT 技術(shù),、新的物流管理技術(shù),、新的數(shù)據(jù)管理和數(shù)據(jù)應(yīng)用技術(shù)。它還可能襯托你的固有優(yōu)勢脫穎而出,，成為實體零售的亮點和競爭力,，譬如質(zhì)感充盈的切身體驗。但是這一切,，前提是你要放棄傳統(tǒng)桎梏,，更新大腦存儲，使你的傳統(tǒng)優(yōu)勢發(fā)揮升級到淋漓盡致,。比如切入線上線下商業(yè)模式,，實現(xiàn)緊密融合。不在變革中永生,，就在變革中死亡,。貴在觀念。亟待重新審視供應(yīng)鏈,，推翻原有的供應(yīng)鏈管理理念和管理模式我們過去沿襲多年,，至今仍在應(yīng)用的供應(yīng)鏈管理體系，大多是翻版于家樂福早期的供應(yīng)鏈管理模式,。盡管大多企業(yè)常年高喊“商戶第一”,，可是有誰相信自己的這種鬼話？反正我是不信,。那種至今大行其道的公關(guān)費,、進場門檻說明了一切。天變了,。供應(yīng)商也想翻身解放了,。我們未來應(yīng)該秉持的態(tài)度和理念,，就是要重新定位我們和供應(yīng)商的關(guān)系。我想,，在備受互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)強勢擠壓的時代,，實體零售應(yīng)該升級自己的供應(yīng)鏈管理，確保自己供應(yīng)鏈管理理念脫胎換骨—— 1,、考慮由招商模式向運營模式轉(zhuǎn)型,，強化自營能力的提升和自營實力的沉淀； 2,、徹底放棄居高臨下的姿態(tài)，重新定位與供應(yīng)商,、品牌的合作關(guān)系,，主動放棄那些烏七八糟的條款、門檻,、框框,、費用，盡量縮短乃至取消賬期,，強化平等誠信理念,，以此換取價格、營銷,、市場等環(huán)節(jié)的合作與支持,。轉(zhuǎn)換角色，變強勢的壓制,、不對等的甲方乙方關(guān)系為與供應(yīng)商協(xié)作,、向供應(yīng)商提供服務(wù)的機制，雙贏互利,； 3,、提升商品對電商的超越能力，強化覆蓋,、品質(zhì)特點,。重視科技在零售經(jīng)營中的應(yīng)用，在科技領(lǐng)域,，奮起直追電子商務(wù) 電子商務(wù)既是一種新的商業(yè)模式,，也是一種新的科技手段，為此,，實體零售商承受了巨大的創(chuàng)新壓力,。但是，科技同樣能夠?qū)嶓w零售產(chǎn)生創(chuàng)造性影響,。這兩年,，國內(nèi)國外一些“未來超市”,、“未來商場”為我們做出了全新信息技術(shù)和顧客體驗技術(shù)的先導(dǎo)與示范，有些是明顯定位于實體零售商與電商競爭的技術(shù),。家樂福推出的“一級實驗室”,，能夠在門店持續(xù)監(jiān)控生鮮、蔬果,、肉類,、魚類等商品，通過檢測網(wǎng)絡(luò)每天要做 4000 多項不同的測試,，一旦發(fā)現(xiàn)問題食品立刻采取行動,，與相關(guān)的政府部門甚至顧客進行溝通。同時,，在生鮮產(chǎn)品上,，顧客只需用手機掃描二維碼，就可以得到各方面關(guān)于生鮮產(chǎn)品的信息,。一些案例表明,，實體的賣場和商業(yè)設(shè)施不僅可以合理的應(yīng)用高新技術(shù)，甚至可以形成新技術(shù)集合,，譬如未來商店新技術(shù)組成部分中包括增強實境的魔鏡,、標準與分析、智能庫存管理,、移動支付和無線信號等,。據(jù)悉，新的零售技術(shù)試驗同時照顧到了消費者和商家的角度,，甚至可選擇參與的移動 ID 追蹤,，可以使零售商查看他們想要的數(shù)據(jù)，同時向消費者展示個性化購物的優(yōu)勢,。與此同時,，消費者通過保持互聯(lián)網(wǎng)連接，消除實體和數(shù)字之間的障礙,。大眾定制化也隨之出現(xiàn),。商店可以為每一位進店顧客提供一種獨特、個性化的體驗,。在營銷方面,，整合線上線下資源，重視開發(fā)自媒體和線上營銷平臺,，盡快實現(xiàn)線上線下融合,，掃除服務(wù)的空檔與死角。強化商品核心理念,，改革傳統(tǒng)的商品配置模式任何時候,，不管電商或者是實體零售,，經(jīng)營的核心主體永遠是商品。通過人的言行舉止,、賣場的環(huán)境,、科學(xué)技術(shù)應(yīng)用、人員服務(wù)等等這些輔助服務(wù),，增強商業(yè)運營的效率,，但是商品永遠是第一位的。我們在商品配置,、業(yè)態(tài)組合,、品牌組合方面永遠不能走捷徑，不能一知半懂,，借助信息技術(shù)強化對商品的分析,、管理、監(jiān)控,，強調(diào)數(shù)據(jù)化管理，才會在不斷改進中形成比較完善,、效益明顯的商品配置方案,。以商品為核心就是以顧客為核心。另一方面,，商品配置一定要基于綜合商業(yè)定位的框架內(nèi),，緊扣時代脈搏，凸顯體驗化,、休閑化,、社會服務(wù)化的新的零售特征。進一步弱化傳統(tǒng)固化商品的比例,，強化服務(wù)類,、體驗類特殊商品的配置組合，適當加大娛樂,、餐飲,、便利協(xié)助服務(wù)、功能服務(wù)等業(yè)態(tài)比例,�,？茖W(xué)規(guī)劃品牌比例，制定合理的,、適合市場,、能夠引起顧客趨近的品牌組合。在實體零售日常管理活動中,，一定要強調(diào)權(quán)利管理型向商品業(yè)務(wù)管理型轉(zhuǎn)變,。這個時代,，是科技與市場主導(dǎo)的時代，是服務(wù)與觀念取勝的時代,，新的理念,，就是務(wù)實經(jīng)營取代權(quán)利主宰，擯棄官本位惡習(xí),。一切圍繞商品,、營銷、服務(wù)而動,，才是全新的現(xiàn)代零售業(yè)應(yīng)有的運營特征,。所以在零售企業(yè)管理中，在公平公正的基礎(chǔ)上,，必須重新規(guī)劃人力資源管理,、組織管理架構(gòu)、績效考核體系,、公司分配機制等方面的權(quán)重比例,，著重優(yōu)先加大商品營運、采購招商,、營銷企劃,、信息技術(shù)環(huán)節(jié)的管理與分配權(quán)重。變革之路走多遠,，取決于人,。 2015 年，零售業(yè)要認真反思企業(yè)究竟要用什么樣的當家人零售業(yè)當前面臨的是一個極其復(fù)雜,、瞬息萬變的信息化,、大變革時代。信息量極大的社會化空間每天都在催生變化,，也在考量我們的用人習(xí)慣和選人標準,。變革的路走多遠，走的方向正確與否,，取決于人,，取決于帶頭人。在這方面,，筆者提出幾點思考,，供大家參考。 1,、要用銳意創(chuàng)新,，反應(yīng)快速，既對市場敏感度極強，也對社會變化敏感度極強人才,。這種人才完全不同于緊握權(quán)利,，墨守成規(guī)，疲于應(yīng)付,，只求不出錯誤的企業(yè)官僚,，是既有創(chuàng)新意識，又有靈敏的危機感,，甚至對市場范疇以外的社會變化或者偶然事件都有獨特深刻理解和及時反應(yīng)的人才,。這樣的人才，具有準確的前瞻思維和判斷,，他會帶領(lǐng)企業(yè)走向一條正確的創(chuàng)新之路,，而且會為企業(yè)及時規(guī)避風(fēng)險、牢牢把握潛在的發(fā)展機遇,； 2,、要用新型人才。所謂新型人才,，即那些不可多得的具有新技術(shù),、新思維、新理念的人才,。這類人才既掌握了新的技術(shù),，新的知識，又理解新的零售理念,，心胸寬廣，視野開闊,，知識面廣,，思維緊扣時代脈搏，能夠把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,、運營理念準確落到實處,，是企業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展之重器； 3,、要用合適的人才,。專業(yè)的人對專業(yè)的崗，人崗匹配,，專業(yè)對口,，不能簡單以原企業(yè)、原級別隨意授予相應(yīng)級別崗位,，要認真做好對擬使用人才資歷,、經(jīng)歷、專業(yè)、崗位信息的考察甄別,，否則,，容易發(fā)生外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行的尷尬與弊端，也會給企業(yè)或者門店帶來運營管理風(fēng)險,； 4,、不惟來歷，不惟出身,，立足戰(zhàn)略,，重在培養(yǎng)。這些年,，零售業(yè),、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出很多知企業(yè)和標桿品牌，很多企業(yè)尤其是中小企業(yè)熱衷于從這些企業(yè)延攬人才,，甚至不惜代價從這些企業(yè)請人才,、挖人才。而從這些企業(yè)流向社會的人才也著實不少,。連年來,，從萬達流向各個房地產(chǎn)公司和零售企業(yè)的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達人,，在萬達體制內(nèi)可以發(fā)揮才華,，在那里也的確是人才，出來后橘淮而枳卻未必能干好,。同樣的情況還發(fā)生在從胖東來流出的零售人才身上,。由于這幾年商業(yè)地產(chǎn)空前發(fā)展，大賣場,、商業(yè)綜合體在河南一代發(fā)展也十分迅猛,，相關(guān)人才奇缺，一些企業(yè)和項目就絞盡腦汁引進,、收羅從包括胖東來在內(nèi)的一些地方知名企業(yè)流散出的人才,，可是最終合作的結(jié)局大都不盡人意。那么問題出在哪里,？ ——看重企業(yè)品牌,，不看個人具體情況。很多企業(yè)以為從萬達,、胖東來出來的人放在那里都是萬能的,，并不警覺他們在原企業(yè)大多都是常年專屬崗位、單一專業(yè),，授予高管職位之后,，才覺察所托非人,。每一個企業(yè)的經(jīng)營體制、戰(zhàn)略規(guī)劃,、管理思想,、運營流程都取決于企業(yè)自身定位和當前角色，同時也取決于企業(yè)規(guī)模,、發(fā)展歷程,、區(qū)域特點、城市級別,。如果你幻想知名企業(yè)的管理模式放之四海而皆準,，那就錯到家了。一個省會城市來的零售人才到了縣級市,，恐怕很多地方都會眼高手低,；連鎖企業(yè)來的在單店公司升任店長、總經(jīng)理,，動不動弄些營采分離的營運模式,，加大了企業(yè)運營成本，又遲滯了工作效率,，同時帶來各處矛盾沖突,；同樣，一個大企業(yè)保安部,、工程部職員到了一間小企業(yè)做了店長,，不僅他自己不會太把這個企業(yè)放在眼里，恐怕個人連坪效管理,、商品配置這些東西實操起來都很不順手,，咋不事與愿違？目前的普遍情況是,，跳槽的多,，薪酬漲的也快，真正能搞好一個項目,、一個企業(yè),、一個店面的人并不多,。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊,、亟待突破的背景下，既凸顯出真正的人才的稀缺,，也凸顯出人才甄別,、人才合理利用的重要性。而有效地解決辦法恐怕還要考慮自己培養(yǎng),，這樣既對團隊形成有效激勵,，也對自己企業(yè)發(fā)展、運營相對有利，引進和空降不是唯一的辦法,，也不是最好的辦法,，在實踐中逐漸發(fā)現(xiàn)人才，重點培養(yǎng),，有計劃樹立自己的人才戰(zhàn)略理念,。人才培養(yǎng)對企業(yè)來說是個戰(zhàn)略問題，也是個極具難度的問題,，但是我們只要實事求是,，合理利用企業(yè)有效的資源和現(xiàn)實平臺，注意營造公平公正的環(huán)境,，奉行一種向善的企業(yè)文化理念,，重務(wù)實、重實踐,、重業(yè)務(wù),、重專業(yè)、重知識,、重學(xué)習(xí),，適合自己企業(yè)的人才一定會應(yīng)運而生。人才培養(yǎng)急不得,，那種華而不實的所謂拓展,、集訓(xùn)、企業(yè)教練,、成功勵志等培訓(xùn)班還是遠離一點的好,，燒錢聽“大師”耍嘴皮忽悠的做法，是絕對培養(yǎng)不出人才的,。一夫 2015 ,、 1 、 27; 2239 次閱讀|1 個評論

商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會遠嗎,？: 張一夫 2015-1-27 11:35; 商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會遠嗎,？ “冬天如果來了，春天還會遠嗎 ,？ ” 這是 19 世紀英國浪漫主義詩人雪萊在他的詩作《西風(fēng)頌》中的最后一句話,， “ Ifwintercomes,canspringbefarbehind ？ ” ,。而我們今天來套用雪萊這句詩的邏輯,，審視我們當前面臨的已經(jīng)瘋狂的商業(yè)地產(chǎn)市場，也許可以注解商業(yè)地產(chǎn)這匹脫韁野馬的未來前景—— 房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來了,，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會遠嗎,？一,、 2014 年中國房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)市場綜述經(jīng)濟高速增長轉(zhuǎn)向中低速增長影響房地產(chǎn)市場有效增長，這是 2014 年乃至今后一段時期中國房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的趨勢 ,。中國經(jīng)濟告別前幾年 10% 以上的高速增長時代,，面臨一定下行壓力， 2014 年,，全國經(jīng)濟增速數(shù)據(jù)是 7.4% ,。在高度杠桿化的時代，中國經(jīng)濟增速放緩可能會導(dǎo)致一系列金融違約的發(fā)生,，尤其是高度負債化的房地產(chǎn)行業(yè),，這種風(fēng)險目前已不是端倪，而是已經(jīng)開始在全國房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn),，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的勢頭,，像極了幾年前住宅市場的過熱現(xiàn)象。 2014 年住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的調(diào)整,，且由此引發(fā)相關(guān)的經(jīng)濟放緩,。眾多城市住宅房地產(chǎn)市場供過于求的狀況對價格及銷量產(chǎn)生影響，并給當?shù)亟?jīng)濟帶來壓力,。由于供大于求的現(xiàn)象,，導(dǎo)致房企資金發(fā)生問題，“全民房地產(chǎn)”現(xiàn)象孳生的高額的民間借貸利率進而引發(fā)民間集資和債務(wù)危機,，另一邊,，城市空城、鬼城高樓林立大量房子卻持續(xù)無人問津,，這一切,，進一步加速房地產(chǎn)市場發(fā)生盤整。有機構(gòu)及其專家預(yù)測,，未來一段時期過后,，房企將大量蒸發(fā)，所剩數(shù)量不及原來三分之一,。縱觀這幾年房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程,，得出一條結(jié)論：今天大多房企的悲劇，是房企幾年前就自己為自己預(yù)先設(shè)計好的：如果有一天開發(fā)商不行了,，那一定是開發(fā)商自己干死了自己,。同樣，商業(yè)地產(chǎn)市場也充滿風(fēng)險,。罔顧市場規(guī)律,，缺乏科學(xué)組織論證與專業(yè)運營能力,，有量無質(zhì),，資金成本高昂,，這都是當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一些企業(yè)的致命問題。由于住宅地產(chǎn)市場的不景氣,，商業(yè)地產(chǎn)項目成為眾多生死邊緣的房企謀求轉(zhuǎn)型的選擇,。其中，商鋪和城市購物中心的發(fā)展呈現(xiàn)極度興奮狀態(tài),，恰似剛剛過去的住宅泡沫市場,。筆者認為，這種狀況無疑在復(fù)制近在眼前的住宅市場的老路,，快速沉淀隱患,。 2014 年期間，盡管經(jīng)濟增長放緩,，國內(nèi)市場對寫字樓空間的需求及其投資仍相對保持穩(wěn)定,。但一線城市寫字樓物業(yè)平均空置率無明顯改善，二線城市平均空置率則因 2013 年竣工的大量新增供應(yīng)而有所增長,。在商鋪物業(yè)方面,，市場呈穩(wěn)定表現(xiàn)。但是供量與需求逐漸拉開距離,。在全球一些地區(qū),，商業(yè)地產(chǎn)投資回報表現(xiàn)也出現(xiàn)回溫現(xiàn)象， 2014 年英國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛,，無杠桿收益可能接近 20% ,。商業(yè)地產(chǎn)租金進一步上漲，所得收益相當可觀,，預(yù)計 2015 年英國商業(yè)地產(chǎn)的總回報率將在 10% 到 12% 之間,。這種現(xiàn)象說明，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過火有一定的強勁基本面支撐,。不過,，商鋪房地產(chǎn)的基本面則依靠龐大的人口基數(shù)、收入的持續(xù)增長以及生活水平的不斷提升而保持相當穩(wěn)固,，但該類物業(yè)亦面臨著由蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)市場所帶來的嚴峻挑戰(zhàn),。過去數(shù)年間，商鋪房地產(chǎn)市場吸引了眾多發(fā)展商,，于全國范圍內(nèi)開發(fā)購物中心,，引發(fā)供過于求風(fēng)險，二線城市很明顯,，甚至蔓延三四線城市過熱升級,。預(yù)計這種狀況在 2015 年繼續(xù)發(fā)酵，全國各地寫字樓空置率攀升,，商鋪物業(yè)市場將出現(xiàn)供應(yīng)達到峰值,，呈現(xiàn)開發(fā)過剩狀態(tài),。在各地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍舊方興未艾,，計劃龐大,，一波高過一波，這給市場帶來一些隱憂,。 2015 年,，江蘇各地計劃開業(yè)的購物中心、商業(yè)廣場,、綜合體等大型商業(yè)項目將超過 1500 萬平方米,，而山東省各級城市 2015 年計劃開業(yè)商業(yè)項目的純商業(yè)面積超過 2900 多萬平米。住宅地產(chǎn)持續(xù)低迷,，經(jīng)濟形勢遇冷,，將導(dǎo)致 2014 年企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的苗頭在 2015 年得到迅速升溫，這種狀況將延續(xù) 3 至 5 年,，直至因開發(fā)商,、運營商形成巨額虧損，資金鏈出現(xiàn)大問題,。二,、當前國內(nèi) 商業(yè)地產(chǎn) 隱含的問題商業(yè)地產(chǎn)市場存在由區(qū)域泡沫化轉(zhuǎn)向全國泡沫化風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)受住宅地產(chǎn)形勢影響急于尋求產(chǎn)品轉(zhuǎn)型和經(jīng)營轉(zhuǎn)型，消費環(huán)境,、消費行為變化,，城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素刺激商業(yè)地產(chǎn) 持續(xù)快速增長，同時也迅速加劇了商業(yè)地產(chǎn)由區(qū)域泡沫化向全國泡沫化風(fēng)險的增大,。這種苗頭已經(jīng)在國內(nèi)一些城市出現(xiàn),。比如，早在 2013年,，杭州購物中心建設(shè)開發(fā)體量就引起了業(yè)界擔(dān)憂,，當年 800萬平米購物中心體量，引起業(yè)界杭州購物中心“飽和”的說法 ,。 2014年,，南京媒體出現(xiàn)“南京商業(yè)地產(chǎn)泡沫高漲”說法，南京本地專業(yè)人士認為,，南京已運營的購物中心,，可圈可點的項目屈指可數(shù)，建立在住宅地產(chǎn)模型之上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,，已經(jīng)嚴重影響到了整個市場的發(fā)展進程,。只要不能成為區(qū)域性商業(yè)中心的購物中心，就必死無疑。不容忽視的是,，多數(shù)投資者似乎都忽視了未來經(jīng)營狀況這個至關(guān)重要的問題,，盲目開發(fā)的商業(yè)項目非常普遍。值得警惕的是還有三四級城市,。全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)盤整，房企轉(zhuǎn)型的觸角延伸至地縣級小城市,，由于實體零售顧客的興趣開始轉(zhuǎn)向能夠提供更多體驗的購物中心,，所以縣級市毫無商業(yè)經(jīng)濟規(guī)劃的購物中心建設(shè)熱潮如火如荼。去年,，筆者考察河南中部地區(qū)的一個經(jīng)濟發(fā)達的縣級市的商業(yè)地產(chǎn)市場,，這個縣級市全區(qū)總?cè)丝谥挥? 70萬，縣城常住人口10多萬,，但是目前已經(jīng)開業(yè)的模仿萬達廣場模式的商業(yè)綜合體已經(jīng)有兩家,，總面積超過10萬平米；在建購物中心一家,，面積近10萬平米,，其中百貨、休閑購物面積達60000平米,，計劃2015年開業(yè),；規(guī)劃購物中心數(shù)量還有3家，商業(yè)規(guī)劃面積超過20萬平米,，業(yè)已啟動籌備,。上述幾家購物中心，不管已經(jīng)開業(yè)還是正在籌建,，單就市場和商圈就面臨如下三個明顯問題：1,、除一家所處新舊區(qū)結(jié)合部，相距較遠外,，其它數(shù)家均扎推頂牛傳統(tǒng)城區(qū)中心區(qū)區(qū)幾百米半徑內(nèi),，距離最近的只有300米；2,、該商圈已經(jīng)開業(yè)的百貨綜合賣場5000平米以上的有6家,，10000平米以上的3家，同時還有數(shù)家上萬平米的賣場已經(jīng)封頂,，正在招商,；3、這個城市的地理位置也很獨特,，和胖東來大本營許昌,、省會鄭州處在南北一條直線上，南北車距局均不超過半小時,。傳統(tǒng)實體零售增長遭遇斷崖 2014年全年,，社會消費品零售總額262394億元,，同比名義增長12.0%，實際增長10.9%,。回看 2013—— 2013年內(nèi)地社會消費品零售總額實現(xiàn)23.781萬億元,，同比名義增長13.1%，增速卻較上年放緩1.2個百分點,，這已是連續(xù)第三年下滑,，成為2004年以來的最低增速。通過上述數(shù)據(jù)可以看出：2014年全國社會消費品零售總額增長率繼續(xù)下降,，增速較2013年又下降了1.1個百分點,，實現(xiàn)四連滑，持續(xù)創(chuàng)2004年來新低,。經(jīng)濟發(fā)展趨勢和環(huán)境條件的變化,，網(wǎng)絡(luò)數(shù)字時代變臉式更新，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)遭遇技術(shù)和商業(yè)模式革命,，人力資源成本和其他綜合成本逆勢攀升,，都迫使實體零售面臨增長斷崖。這也是零售總額連續(xù)增長率下降的原因,。而實體零售產(chǎn)生的深層影響,，必然使商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實質(zhì)變化從而為商業(yè)地產(chǎn)自身帶來發(fā)展壓力、生存壓力,。電商持續(xù)高增,，模式多樣化，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來壓力與實體零售形成鮮明對比的是：2014年全年,，全國網(wǎng)上零售額27898億元,，同比增長49.7%。其中,，限額以上單位網(wǎng)上零售額4400億元,，增長56.2%。所以說,，電商綜合增量巨大 ,，發(fā)展迅猛，為實體零售和商業(yè)地產(chǎn)運營帶來壓力,。阿里巴巴成功于紐交所上市,，一度取代李嘉誠而問鼎前者盤踞多年的亞洲首富寶座，成為電商風(fēng)云歷史的劃時代之筆,，進一步波及實體零售,，進而影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。地方商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡在房地產(chǎn)市場跌宕起伏的非典型變化中,，泡沫風(fēng)險甚至危機的形成,，除了源于投資者盲目跟風(fēng)因素外，地方政府對商業(yè)規(guī)劃的缺位是主要原因,，政績,、GDP這些東西始終是繞不開的宿命、揮之不去的陰影,。所以對于我們這些業(yè)內(nèi)研究和從業(yè)人士來說,，即便有幾許洞察，也只能選擇“寧做痛苦的清醒者”了,。不少地方政府并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排,，沒有科學(xué)依據(jù)的搭配商業(yè)用地和住宅用地比例,，缺乏對整個城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮,。而一些開發(fā)商追求短期利益，采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式,，直接導(dǎo)致很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆,，其他區(qū)域配套不足，導(dǎo)致整個城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象,。　　地產(chǎn)商經(jīng)驗缺失 ,，專業(yè)能力不足，產(chǎn)品質(zhì)量與創(chuàng)新乏善可陳　　有數(shù)據(jù)表明,，近兩年,，中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是,，量上去了,，質(zhì) 卻一般。體現(xiàn)購物中心價值的最重要的兩項指標是租金和空置率,，在一些地區(qū),，通過這兩個數(shù)據(jù)可以看到問題，目前的情況是租金下降,，空置率上升,。北京、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率達到兩位數(shù) ,。業(yè)內(nèi)出現(xiàn) 北京 “ 滿城盡是購物中心 ”的說法,，而且這些購物中心在開發(fā)建成以后同時又出現(xiàn) 運營、自持資金壓力大的問題,；二線城市中空置率有超過 20%的 ,，譬如沈陽。一些品牌擔(dān)心缺少客群而不愿意進駐新商場。造成這一局面的重要原因,，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 運營經(jīng)驗 ,，缺乏專業(yè)運營實力，產(chǎn)品質(zhì)量一般,，規(guī)劃設(shè)計運營各環(huán)節(jié)不思創(chuàng)新 ,。　　行業(yè) 專業(yè)人才不足是致命瓶頸　　操作、建設(shè),、開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn) ,，尤其是這兩年風(fēng)云際會炙手可熱的購物中心、城市綜合體,、商業(yè)綜合體等大體量商業(yè)地產(chǎn)項目,，行業(yè)的熱門崗位包括操盤手、招商及運營人才,，早期內(nèi)地從香港引進人才,、專業(yè)運營經(jīng)驗到大陸，成為第一代購物中心的招商運營團隊,。之后,，萬達成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產(chǎn) 公司的人才比比皆是,，而高薪跳槽的萬達人,，在萬達體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好,。目前的情況是,，跳槽的多，薪酬漲的也快,，但百萬年薪難求好的項目操盤手,，真正能搞好一個項目的人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊,、亟待突破的背景下,，就更凸顯出人才的稀缺。　　資金瓶頸制約商業(yè) 模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營同住宅不同,，投資大,、周期長、回報慢,，資金成本通常很高,，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求很不匹配。民間資金成本高得離奇,，導(dǎo)致商業(yè)項目運營成本失控,，成為商業(yè)地產(chǎn)運營“殺手”,。融資市場不規(guī)范，融資成本高企,，資金鏈不穩(wěn)固,，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運營商陷入厄運的主要因素。所以說,，商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn) 行業(yè)要發(fā)展,，首先要解決融資問題、金融規(guī)范,、融資創(chuàng)新問題 ,，但，這個領(lǐng)域的確還是有很長的路要走,。對開發(fā)商來說,，最大的挑戰(zhàn)還在于自持商業(yè)物業(yè)帶來的資金壓力和運營成本壓力。自持大型商業(yè)物業(yè) 養(yǎng)商期可能短則 3 - 5 年 ,，長則 8-10年,，才能達到收支平衡。有些開發(fā)商很樂觀,，這是緣于不專業(yè)的投資分析和財務(wù)分析,，實際運作會非常艱難,。自持商業(yè)對開發(fā)商的資金鏈條形成了巨大的挑戰(zhàn),。而創(chuàng)新需要的不僅是大腦，需要實力,、人才,、資金、專業(yè)能力和其它綜合資源支撐,。不幸的是,，這些恰恰都是很多房企或者運營商的短板。三,、2015年商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展趨勢及分析難得的機遇經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動力,。諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主斯蒂格利茨預(yù)言： 21世紀世界經(jīng)濟發(fā)展有兩個重要引擎，一個是美國的高科技,，一個是中國的城鎮(zhèn)化,。人口和城鎮(zhèn)化率持續(xù)穩(wěn)定增長創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇中國近年人口持續(xù)小幅增長，人口紅利持續(xù)為經(jīng)濟增長帶來相應(yīng)增長的內(nèi)需,，同時城鎮(zhèn)化率不斷提升改善人口質(zhì)量,，帶來新的經(jīng)濟增長能動力。一般規(guī)律下,，城鎮(zhèn)化率提高 1 個百分點 ,，將帶來 GDP 增長速度提高 0.7 個百分點左右 ,，中國城鎮(zhèn)化進程每年約增加 1% 左右，這就意味著經(jīng)濟增長持續(xù),，社會消費零售額,、商業(yè)地產(chǎn)也會是期間的關(guān)鍵增長點。人口結(jié)構(gòu) 的變化,，尤其是逐漸步入人口老齡化時代,，也導(dǎo)致居民消費結(jié)構(gòu) 發(fā)生轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民購物類需求,，逐步提升為服務(wù)類消費 ,，這會促使具有消費體驗和社會服務(wù)功能的大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。中央圍繞三農(nóng)問題的政策尤其是農(nóng)村土地政策的重大突破對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生相關(guān)影響中共十八屆三中全會有關(guān)決定中提到建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃 ,、入股,，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價,。這同樣會為未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來機會,，并進而促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。亂象促洗牌并購 ,、整合,、重組，應(yīng)對泡沫破裂和企業(yè)破產(chǎn)危機在成熟市場國家,，購物中心行業(yè)集中度通常在50%以上,。如：美國2012年共有185家奧特萊斯，650多萬平方米可租賃面積,，而前2名開發(fā)商（著名的西蒙集團的Premium品牌,，和Tanger的Tanger品牌）就有109個項目和360萬平方米，占有59%的項目和55%的面積,。而當前在我國內(nèi)地,，排名前十的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)掌握的項目及面積均不足 10%。未來由于大的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟趨勢決定,，緣于開發(fā)商自身資金,、實力、人才,、運營專業(yè)能力的不足,，很多盲目開發(fā)和被動開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，將會被低價拋售 ,，甚至大批企業(yè)和項目破產(chǎn) ,。隨之出現(xiàn)并購,、整合、重組之風(fēng),。盲目轉(zhuǎn)型,、供大于求泡沫破裂盲目轉(zhuǎn)型，跟風(fēng)開發(fā),，城市整體商業(yè)規(guī)劃缺位,，資金鏈斷裂，成本高企,，供大于求等致命因素將形成整體商業(yè)地產(chǎn)市場的風(fēng)險,。預(yù)計自 2015年開始，最多五年內(nèi),，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商業(yè)設(shè)施市場將出現(xiàn)兩種局面,、一種結(jié)果 ——商業(yè)地產(chǎn)泡沫狀態(tài)達到極限，出現(xiàn)大面積崩盤,；未來幾年會出現(xiàn)強強聯(lián)手,，以強凌弱，并購收購風(fēng)將會盛行,。這兩種現(xiàn)象,，都將導(dǎo)致一種結(jié)果：商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過洗牌，逐步走向理性,、冷靜的新常態(tài),。房地產(chǎn)的秋天已經(jīng)來了，商業(yè)地產(chǎn)的冬天還會遠嗎,？必然的嬗變商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了生死洗禮之后,，將產(chǎn)生一系列變化,。商業(yè)地產(chǎn) 實現(xiàn)線上線下融合 ,，新的商業(yè)模式誕生　　線上線下業(yè)務(wù) 實現(xiàn) 互補、放棄相互制約將會是未來商業(yè)地運營模式的一種選擇,。就好比兩年前王健林由瞧不上電商而迅即又組建萬匯網(wǎng)等線上業(yè)務(wù),，相信他目前更加正視把自己攆下大陸首富寶座的阿里巴巴馬云那樣，比誰都在意線上對實體的沖擊與威脅,，更看重線上未來的巨大機遇和利益,。 APP、微信平臺等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)社區(qū)模式,，也將會成為商業(yè)地產(chǎn)運營模式的選擇 ,。而隨著明天的太陽升起，有誰會斷言更新的網(wǎng)絡(luò)時代數(shù)字營銷模式和營銷工具不會隨時出現(xiàn)在你的視野,？所有這些創(chuàng)新的核心,，都是基于對數(shù)據(jù)的控制,，可以說，誰掌握了數(shù)據(jù),，誰就控制了未來,。　　商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗型、娛樂休閑型傾斜　　當前 ,，消費者購物行為隨著互聯(lián)網(wǎng)時代影響發(fā)生了四個顯著變化：購物空間立體化,、時間碎片化、購物移動化,、信息傳播社交化,。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營方式。為了在電商的沖擊下和顧客消費方式的新變化中殺出一條生路 ,，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低,，而休閑、娛樂,、社交,、生活服務(wù)等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。 2104年,，很多在建的購物中心逐步弱化傳統(tǒng)百貨零售的功能,，降低百貨比例，逐步增加娛樂,、兒童,、餐飲比例，一些購物中心餐飲比例超過總經(jīng)營面積的40%,，兒童樂園動輒整層,，萬達廣場在一些城市甚至刪除了百貨零售功能。這些變化,，甚至被超市業(yè)態(tài)所吸取,，比如安徽樂城超市，這個號稱未來超市的商業(yè)設(shè)施,，全新的科技與體驗感受使快消品超市遠離了傳統(tǒng)的面孔與模式,。這一切，都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式,、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)折式發(fā)展與變革,。從租售并舉到自持運營，無自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰當前,，一,、二線城市核心地段商業(yè)基本由開發(fā)商自持經(jīng)營，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段才會考慮物業(yè)出租 ,。三,、四線城市由于開發(fā)商自身綜合實力及運營能力不足,，大部分考慮招商租賃，也有部分散售,，極少自持,，但經(jīng)營維艱。開發(fā)商選擇銷售或租售并舉,，這對企業(yè)的資金承受壓力有所緩解 ,，特別是那些各方面實力不足的中小企業(yè)，選擇自持需要足夠的抗資金壓力能力 ,，所以只剩招租一條路,。但是隨著市場不斷成熟、市場重新洗牌,，企業(yè)優(yōu)勝劣汰 ,，越來越多的項目進入自持階段，而那些無自持能力的企業(yè)將遭遇淘汰,。　　商業(yè)地產(chǎn) 由招商時代向運營時代轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)運營并非只有招商一劑良藥,。招商亦非一勞永逸，真正的生存關(guān)鍵在于招商后全面,、有效的經(jīng)營管理,。商業(yè)項目除了科學(xué)的業(yè)態(tài)組合、品牌整合,、招商執(zhí)行外,，最終還要落實到良性的長期商業(yè)運營。因此商業(yè)地產(chǎn)運營商要有綜合服務(wù)商的概念,，為商戶提供各種服務(wù),。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入，未來商業(yè)地產(chǎn)項目會進入優(yōu)勝劣汰的過程,，這樣必然促使開發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運營,，這是項目成敗的關(guān)鍵因素。未來的商業(yè)地產(chǎn)項目,，既要有好的業(yè)態(tài)組合 ,，也要有優(yōu)秀的運營團隊，這樣才有生存空間,，否則，即便是身處沒有競爭壓力的不飽和的商圈里 ,，如果運營一團糟 ,，那么等待它的早晚是被淘汰的命運。張一夫 2014,、1,、26 　　　　　　; 798 次閱讀|1 個評論

策劃公司,、經(jīng)理人：不要拿人家?guī)變|做代價來換你的幾十萬！: 熱度 1 張一夫 2015-1-24 13:41; 策劃公司,、經(jīng)理人：不要拿人家?guī)變|來換你的幾十萬,！在中部某個小城市，有家在建的購物中心,，項目投資的公司和老板是當?shù)匾患覍嶓w公司,，在此之前，從未涉足零售商業(yè),。但是這個項目啟動建設(shè)以來,，短短一年有余，已經(jīng)換了 3 家策劃公司來運作項目,，這三家策劃公司團隊成員都很年輕,，看起來朝氣蓬勃，又都在地產(chǎn)界,、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域混過,，談起來也都口若懸河，信心百倍,，做起事來卻全然不像那種年輕,、激情、單純的心態(tài),，一個個熱衷羅織關(guān)系,，“花活”倒是玩的挺上道。各家當初都是信誓旦旦,，好似無所不能,，打動了老板，但是也很快謝幕,，這倒不是他們偃旗息鼓,、知難而退，而是老板很快就發(fā)現(xiàn)他們的招數(shù)只不過是燒錢,，最多來一套同城那些老式商場招商宣傳的招數(shù),，廣告、廣告,、再廣告 ...... 倒是這第四家策劃公司,，號準了一條脈線，關(guān)系織得牢,，緊緊抓住甲方核心人物,，所以它不想走，也就暫時沒被走掉。不過老板心里感覺不太好,，一直在試圖物色一個德才兼?zhèn)涞膶I(yè)的經(jīng)理人幫他打造一支運營團隊,，期望取代它。這間公司的老板通過很多關(guān)系前后接觸并溝通了好多個業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士,，期間接待他們就在辦公室,，或者在招商部，一般情況下,，策劃公司很快就會知道這些信息,，甚至這些應(yīng)聘者的基本資料，于是他們不斷“提醒”老板和公司那些核心層面的人物,，施以阻止,。遇到年輕有思想的，他們顯得憂心忡忡：“這么年輕怎么堪當大任,，要知道,，我們經(jīng)營的不是一座簡單的超市、商場,，我們可是投資好幾個億的城市綜合體�,。　庇谑抢习逵謧�(cè)重選擇行業(yè)資深人士進行溝通談判,，這個策劃公司就又說道：“現(xiàn)在線上線下的,，都 O2O 了，怎么能選擇老氣橫秋的人來負責(zé)呢,？應(yīng)該引入朝氣,，導(dǎo)入活力！” 老板說,，人家有能力,，有資源，有深厚的理論水平和經(jīng)驗積累,，是專業(yè)級的,，管企業(yè)、管項目,，得有運營掌控能力,。話說回來了，這家策劃公司給老板的理由也太牽強了,，你說“老氣橫秋”,，可你見過 20 多歲的人在掌控萬達廣場、大悅城,？我孤陋寡聞,，我暫且還沒見過,。我不知道老板怎么去看待團隊年齡結(jié)構(gòu)這個問題,，但我喜歡年輕人,，喜歡充滿青春氣息的團隊，可是這個團隊并不只是年齡優(yōu)勢,，關(guān)鍵是它得具備最新的思維,、最貼近時代的元素、對項目最有價值的相關(guān)知識,，——有思想,！而不是徒有華麗的驅(qū)殼。他們說：我們操作招商,，這都已經(jīng)快全部落位了,！老板說，你那招的啥商,？街上練攤的都想弄進來,，糊弄吧？這個策劃公司沒想到老板不懂這個專業(yè),，但卻理解這個行業(yè)的操弄大路,。這就叫沒吃過豬肉，還沒見過豬走嗎,？也是,，這個城市有個現(xiàn)象很獨特：超市快消品商品供應(yīng)商很不好找，因為能夠符合超市商品組合條件的品牌,，它們一般都是由地區(qū)代理商經(jīng)銷商控制著,，還有很多的區(qū)域限制，而你的商品組合有很多離不開他,，而且無法跨地區(qū)去選擇,，尤其是一二線。但是服裝百貨招商,，可以有無數(shù)個商標在等著你,，批發(fā)市場、街頭一間店鋪就是一個“品牌”,，當?shù)赜屑規(guī)浊矫椎钠胀ㄙu場招商時,，超市食品、洗化招商難于上青天,，快消品代理商結(jié)群抱團給賣場施加壓力,，要求無條件“現(xiàn)采”（先款后貨），而區(qū)區(qū)兩三千平米的百貨租賃區(qū)竟然有八九百個準商戶報名爭搶,。這也往往成為那些策劃公司,、經(jīng)理人投機的機會。為什么？因為很多老板剛涉入此行,，對于天天忙忙碌碌的老板來說,，很難有時間讓他弄懂“品牌組合”、“業(yè)態(tài)組合”,、“主力店”,、“次主力店”諸如此類這些概念。對于外行老板來說,，做不到品牌分析,，即便是輕率的拼湊落位，簡單的空位填滿,，哪怕純屬程序敷衍,，他們也很難甄別真?zhèn)危床祀[患,。所謂主力品牌,、次主力品牌、一般品牌之間的比例結(jié)構(gòu),，全由策劃公司把控,，那些枯燥數(shù)據(jù)，他也就無從弄明白了,。所以從開始,，項目交由不同的策劃公司，就會有迥然不同的結(jié)果,，只是那些埋藏的致命隱患,，短期內(nèi)很難浮出水面。那個項目,，基礎(chǔ)投資就有 4 個億,，而策劃公司即便做好了，按照當?shù)厥袌鲂星�,，也不過區(qū)區(qū)百萬耳,，這是兩個不對稱的數(shù)字與概念，如果有能力做好,，就盡心盡力,，洞察風(fēng)險，確保幾億投資安全,，做好了,，做的值，老板給你千萬也不算多,；如果沒把握,，或者經(jīng)驗有限,，決不能拿人家數(shù)億投資去賭自己的區(qū)區(qū)一點蠅頭小利。所以我想,，一個經(jīng)理人,、一間策劃公司，一定得有良知,、一定得有職業(yè)操守,，不能拿別人幾個億的投資風(fēng)險來換取你的幾十萬,、百萬,，這樣做，是不是有點缺德,？有點不擇手段,？有點太過“心狠手毒”了？一夫 2015.1; 5320 次閱讀|1 個評論

商業(yè)地產(chǎn)的插電運營時代: 劉世才 2014-5-28 07:22; 電子商務(wù)發(fā)展不斷蠶食著實體零售渠道,，進而對商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)成圍困之勢,。在不可逆轉(zhuǎn)的商業(yè)趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)如何從根本出發(fā)謀求新的興盛之道,？一,、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)漸遇困境近年來“商業(yè)地產(chǎn)過剩”,、“數(shù)量大于容量”,，成為業(yè)界出現(xiàn)頻率越來越高的詞語，事實上也正在變成一種日益明顯和普遍的現(xiàn)象,。 2013 年 6 月和 8 月,，位于沈陽太原街的伊勢丹和新瑪特兩大商場分別停業(yè)，并經(jīng)央視專題新聞報道,，昭示了沈陽市商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩狀態(tài),。而實際上零售市場冷清和商業(yè)地產(chǎn)項目空置率攀升的勢頭在全國許多成市已不同程度普遍存在，近年來在各地不時有商廈類的地產(chǎn)項目出現(xiàn)終端業(yè)務(wù)蕭條和招租經(jīng)營萎靡,、業(yè)績難支的狀態(tài),。這種過剩源于三個方面：一是商業(yè)地產(chǎn)本身失衡發(fā)展形成的建設(shè)過剩；二是項目和運營同質(zhì)化帶來的業(yè)務(wù)重復(fù)性相對過剩,；三是電子商務(wù)不斷搶占實體零售市場,，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)需求的萎縮趨勢和業(yè)態(tài)疲軟，加劇過�,，F(xiàn)象,。顯然，后一種情況是涉及商業(yè)地產(chǎn)的根基,，對產(chǎn)業(yè)持續(xù)狀態(tài)構(gòu)成更嚴峻挑戰(zhàn)的根本性的問題,。當然,，它的效應(yīng)首先會在那些本來就有建設(shè)過剩的地方，以及缺乏運營優(yōu)勢的項目上顯現(xiàn)出來,，而后繼續(xù)通過“緊縮效應(yīng)”擠占傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的整體空間,，促使商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部競爭加劇，提高商業(yè)地產(chǎn)的最低生存門檻,。這種“緊縮效應(yīng)”和不知伊于胡底的“最低門檻”,，是電子商務(wù)不斷對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來壓力的實質(zhì)形式。在電子商務(wù)發(fā)展的大背景下,，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需要清楚什么是新的社會商業(yè)業(yè)態(tài),，實體商業(yè)在其中占有怎樣的地位？這涉及到商業(yè)地產(chǎn)在新的商業(yè)環(huán)境下生存發(fā)展的根基與途徑,。二,、新型業(yè)態(tài)需要新的驅(qū)動可以設(shè)想，在電子商務(wù)的不斷擠壓下,，如果商業(yè)地產(chǎn)缺少能夠與之相抗衡的競爭要素,，那么商業(yè)零售地產(chǎn)終將失去最后的容身之地。然而實際上,，電子商務(wù)和實體商業(yè)并不是對立和取代的關(guān)系,，也不會始終保持各自獨立地發(fā)展。未來的主流商業(yè)形態(tài)更應(yīng)是二者的結(jié)合,。首先,，盡管電子商務(wù)將普遍進入社會商務(wù)活動，但電商平臺的功能難以完全取代人們通過實體平臺進行直接選購,、交流和體驗等需要,，尤其是對于高端和價格敏感性低的產(chǎn)品，人們更青睞實體渠道,；其次,，經(jīng)過歷久沉淀，商業(yè)實體平臺所承載的意義已經(jīng)超越購物本身的需要,，同時還成為一種休閑生活方式,，在互聯(lián)網(wǎng)時代，這種社會性功能會受到影響而發(fā)生變化或轉(zhuǎn)移,，但至少在很長時期內(nèi)不會消除,；第三，隨著電子商務(wù)普及和電商業(yè)務(wù)深化,，實體商業(yè)將普遍與電子商務(wù)嫁接,，這更接近原有的客戶消費習(xí)慣和實際消費需求，將引領(lǐng)主流消費模式,；最后,，實體平臺和電商平臺的結(jié)合,，更有利于發(fā)揮各自特點，為消費者提供更有吸引力的購物消費體驗,，也更適合于經(jīng)營者充分運用各種營銷要素展開競爭,。從發(fā)展趨勢看，在經(jīng)歷了早期主要是純網(wǎng)店形式的電子商務(wù)之后,， O2O 模式近年來開始煥發(fā)活力,，實體店和網(wǎng)店并行經(jīng)營成為越來越多經(jīng)營者的選擇。這些并不是偶然的現(xiàn)象,，而是市場本質(zhì)需要和商業(yè)本質(zhì)規(guī)律的反映,。最近萬達地產(chǎn)宣布將與阿里巴巴合作引入電子商務(wù)，而淘寶早在幾年前就已提出實體體驗店的概念,，近來更與一些實體企業(yè)合作,，謀求線下落地。此外像齊家網(wǎng)等網(wǎng)站,，一方面依托于合作實體店開展 O2O 業(yè)務(wù)，一方面也積極建設(shè)自己的線下體驗店,。站在產(chǎn)業(yè)進化的角度,，任何一種工具性產(chǎn)業(yè)技術(shù)，最終將帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步而真正普及發(fā)展,。中國的電子商務(wù)主要是從 C2C 模式起步,，并以低價為推動力發(fā)展起來的，因而更多帶來獨立化的電子商務(wù)形態(tài),，但這只能是一種初級階段,，進一步的演進將是實體商業(yè)和電子商務(wù)的充分結(jié)合，并經(jīng)融合發(fā)展形成新的社會商業(yè)形態(tài),。技術(shù)進步推動的產(chǎn)業(yè)演變使新的業(yè)態(tài)包括兩種主體成分,，一種是借助新產(chǎn)業(yè)工具的新加入者，另一種是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中適應(yīng)了進步趨勢的轉(zhuǎn)化者,，在未來新的社會商業(yè)形態(tài)形成當中,，商業(yè)地產(chǎn)處在后者的位置上。社會商業(yè)形態(tài)的變化,，需要商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容隨之變化,，并采取與之相應(yīng)的業(yè)務(wù)驅(qū)動方式。一直以來,，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品,，是提供相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，并借由業(yè)態(tài)布局和終端市場品牌運作來提升該環(huán)境的商業(yè)品質(zhì),，實現(xiàn)地產(chǎn)增值,，因此這種產(chǎn)品主要包括實體環(huán)境,，以及由業(yè)態(tài)布局、終端市場品牌等決定的環(huán)境商業(yè)品質(zhì)兩大要素,，它的運營可以概括為兩句話：提供實體商業(yè)環(huán)境,，提升環(huán)境商業(yè)品質(zhì)。前者提供給商業(yè)經(jīng)營者,，而后者是由終端消費者的認同來決定的,，也正因如此，決定了商業(yè)地產(chǎn)的雙重客戶性質(zhì),。新的社會商業(yè)形態(tài)及其發(fā)展趨勢,，使其對商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的需要不再局限于實體環(huán)境，環(huán)境商業(yè)品質(zhì)也不再單獨由實體業(yè)態(tài)和實體商業(yè)品牌所決定,，同時面對更為復(fù)雜的商業(yè)運營環(huán)境和競爭要素,，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營以其集中地位對于入駐商戶的完整支持就變得格外重要。這意味著商業(yè)地產(chǎn)有必要重新定義產(chǎn)品的內(nèi)涵與外延,，融合電子商務(wù)構(gòu)建新型業(yè)態(tài),，并用新的運作模式驅(qū)動業(yè)務(wù)發(fā)展。三,、插電,，進入熱動力時代商業(yè)地產(chǎn)提供實體經(jīng)營空間，電子商務(wù)提供虛擬經(jīng)營空間,，二者在商業(yè)經(jīng)營空間上的共同屬性使它們具有競爭關(guān)系,，然而兩種不同空間在經(jīng)營意義上的差異以及電子商務(wù)本身的工具屬性，使二者的融合成為一種必然,，并具有恰當?shù)漠a(chǎn)業(yè)意義,。對商業(yè)地產(chǎn)而言，這種融合不僅延伸其經(jīng)營空間,，成為產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的新途徑,，也可以帶來更活躍的要素和更多樣的業(yè)務(wù)驅(qū)動方式與競爭方式，從而變?yōu)橐环N“熱動力”,。對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)而言,，這涉及到轉(zhuǎn)型經(jīng)營問題。把握好新型業(yè)態(tài)與轉(zhuǎn)型之路,，有效利用和駕馭新的產(chǎn)業(yè)要素,，發(fā)揮“熱動力”功效，就成了問題的關(guān)鍵,。 “接電”方式與系統(tǒng)驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)“接電”,，是在實體商業(yè)空間的基礎(chǔ)上，合理嫁接電商業(yè)務(wù),。具體方式可以通過實體店的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營實現(xiàn),，也可以通過網(wǎng)店的實體經(jīng)營來實現(xiàn),。前者是針對實體商戶提供電商平臺支持，后者是聚集現(xiàn)有相關(guān)網(wǎng)商以實體店形式進駐,。兩者目前都有先例,，后者比較有名的是自 2005 年開始興起的南京淘淘巷實體街區(qū)，由百余家網(wǎng)絡(luò)實體店聚集而成,；前者如鄭州淘淘巷（并非同一家）網(wǎng)絡(luò)實體商城,，于 2009 年開業(yè)，號稱“一份租金,，兩個店鋪”,。對于電商平臺，可與電商合作也可自主發(fā)展,，比較起來前者有利于借助電商平臺的流量和大數(shù)據(jù)挖掘效果,，但不便于線上線下業(yè)務(wù)深度融合。實體與電商融合帶來更多的業(yè)務(wù)促進要素和機會,，以及更復(fù)雜的業(yè)態(tài),，然而它的意義并不是渠道及業(yè)務(wù)內(nèi)容的簡單相加，因此整體上形成對業(yè)務(wù)的系統(tǒng)驅(qū)動具有特別意義,，避免盲目的多樣性和復(fù)雜性對業(yè)務(wù)帶來損害,，它的關(guān)鍵是明確業(yè)務(wù)主旨，進行針對性的運營組合與維護——目前一些先例的不足恰在于此,。實體店網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營的核心，是通過線上線下渠道協(xié)同,，使入駐商戶享有更有效的整體市場通路,，因而著重點應(yīng)根據(jù)實際，放到渠道作用配合與相互加強的業(yè)務(wù)內(nèi)容上,。網(wǎng)絡(luò)實體店積聚經(jīng)營的核心,，是針對電商而發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)功能，通過商廈,、街區(qū)等形式將零散的網(wǎng)絡(luò)實體業(yè)態(tài)集而成市,，產(chǎn)生集中效應(yīng)，凸顯這些網(wǎng)店的共同特點,，形成獨特的商業(yè)品牌形象,。例如借助人們對網(wǎng)店的固有印象，建立對積聚區(qū)的價格洼地和新奇貨品印象,，產(chǎn)生價值讓渡感,，而在日常經(jīng)營中就要圍繞這一核心進行業(yè)務(wù)組織和管理。商業(yè)地產(chǎn)聚集現(xiàn)有網(wǎng)商形成實體與電商融合業(yè)態(tài),，并不是放棄自身的線上經(jīng)營與服務(wù),，一方面,，必須打造自身的互聯(lián)網(wǎng)形象，以便于自身商業(yè)品牌傳播并帶動旗下業(yè)務(wù),；另一方面,，應(yīng)通過恰當角度并與商戶自身的電商渠道鏈接的輔助業(yè)務(wù)傳播，形成對商戶的“雙輪驅(qū)動”效應(yīng),。此外針對實體與電商融合的新型業(yè)務(wù),，作為統(tǒng)一的商業(yè)空間經(jīng)營者，對商戶進行新的經(jīng)營技能輔導(dǎo)并協(xié)助進行價值鏈組織管理,，應(yīng)該是系統(tǒng)驅(qū)動的一項必要內(nèi)容,。面對復(fù)雜的社會商業(yè)形態(tài)和供大于求的運營環(huán)境。對直接客戶的服務(wù)品牌應(yīng)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中用于提升競爭力的一個更明確的要素,，并與終端品牌一道,，形成更具效力的“雙品牌運營”姿態(tài)。用區(qū)域優(yōu)勢聚集區(qū)域需求隨著電商渠道普遍化,、網(wǎng)絡(luò)開放平臺的比價效應(yīng)使渠道區(qū)隔打破,，線上線下統(tǒng)一定價模式將被普遍采用，在實體商業(yè)和電商間,，取而代之的是實際運營成本和業(yè)務(wù)品質(zhì)的比較,。帶有實體的商業(yè)業(yè)態(tài)與純粹的電商相比，具有成本結(jié)構(gòu)的劣勢,，但由于這一業(yè)態(tài)融合了更充分的營銷要素,，因而在本地區(qū)域內(nèi)具有業(yè)務(wù)品質(zhì)優(yōu)勢；同時由于嫁接了電商平臺的便利性和一定的輻射性,，并由于線上線下價格趨近,，與跨區(qū)域電商相比，本地規(guī)�,；�(jīng)營使物流方式由客戶單件郵遞還原為從產(chǎn)地到商業(yè)集散地的批量流通,，從按商流規(guī)則流動還原為按物流規(guī)則流動，帶來一定的物流成本優(yōu)勢,。這些使融合了電商的實體業(yè)態(tài)具有一定的區(qū)域性優(yōu)勢,，這是一個基點，因此在業(yè)務(wù)規(guī)劃和運營管理上,，應(yīng)將構(gòu)建區(qū)域優(yōu)勢作為主導(dǎo),，同時把握區(qū)域需求進行深度挖掘。不僅是線上購買線下體驗實體平臺與電商平臺有效融合的程度,，將是這種業(yè)務(wù)形態(tài)取得成效的關(guān)鍵和主要競爭力,，而這種融合并不是籠統(tǒng)地用 O2O 模式所概括的。能夠看到，近年來 O2O 模式給電商和實體商業(yè)都帶來新的活力,，這是由于它采用電商和實體商業(yè)各自的特長,，構(gòu)成營銷內(nèi)容更充分的業(yè)務(wù)形態(tài)。然而淺顯理解的 O2O 模式也更多成了籠統(tǒng)的“線上購買,，線下體驗”的代名詞,，這使得很多 O2O 業(yè)務(wù)雷同化地流于表面，而未深入線上線下業(yè)務(wù)的內(nèi)在融合,，從而遠未發(fā)揮應(yīng)有的活力和表現(xiàn)出獨特的競爭力,。如果對 O2O 模式區(qū)分不同的層次水平，可以分為線上線下基本功能兼容和業(yè)務(wù)要素融合兩個層面或階段,。未來實體商業(yè)與電商融合的業(yè)態(tài)需要的是線上線下一體化經(jīng)營,，因而要進入業(yè)務(wù)要素融合這種“后 O2O 模式”，它應(yīng)根據(jù)不同的業(yè)務(wù)內(nèi)容和客戶消費行為,，以及實際運作情形,，以明確的營銷策略為主導(dǎo)，看清線上營銷和線下營銷的功能實質(zhì)與作用機制,，在總的營銷組合中具體地設(shè)定線上營銷和線下營銷所承擔(dān)的具體作用,，并使它們相互適配。以成功的組織轉(zhuǎn)型為支撐最后,，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型是組織轉(zhuǎn)型的支撐,。應(yīng)該說，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型設(shè)想能否做到位,，根本上取決于組織轉(zhuǎn)型能否成功,。隨著業(yè)務(wù)內(nèi)容的變化，組織功能和結(jié)構(gòu)必然要隨之而相應(yīng)變化,，同時人們要求人們具有與之相應(yīng)的業(yè)務(wù)理念和工作技能,，而更為深層的是，互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)下的經(jīng)營文化與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)環(huán)境下的經(jīng)營文化有著一定程度的不同,，對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)而言，這也是必須注意的,。; 個人分類: 戰(zhàn)略|1525 次閱讀|0 個評論

門店經(jīng)營:如何打造公眾化持股: 宋曙光 2013-12-27 16:16; 門店經(jīng)營 : 如何打造公眾化持股文 : 宋曙光城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致高額租賃成本與人工成本居高不下,，投資一家門店變得越來越難，由于個人投資風(fēng)險性過高,，很多個體創(chuàng)業(yè)者遇到了一個資本門檻,；再加上通貨膨脹的影響，相當大的一個上班族群體也在尋找一種可以實現(xiàn)不影響本職工作的創(chuàng)業(yè)形式,；在這個背景下,，打造一種可以實現(xiàn)低投資、低風(fēng)險而未來又有較好前景的事業(yè)變得非常受歡迎，門店的公眾化持股無疑是一個較好的方向,，我們之前曾簡要講述了門店的公眾化持股方向,，本文將對門店如何進行公眾化持股進行細化講解，希望能給門店經(jīng)營者帶來部分借簽作用,。我們先將公眾化持股的益處作一下簡單匯總,，在本文敘述里公眾化持股一般是指十名以上股東或合伙人共同持有門店的股份（或分紅權(quán)）；門店一旦轉(zhuǎn)型或定性為公眾化持股,，則自動成為社會化公司,，相對于傳統(tǒng)的兩三名創(chuàng)始股東，公眾化持股門店的抗風(fēng)險能力更大,，并且由于吸入了各類不同階層,、不同經(jīng)歷及能力的股東團隊，可以為門店的發(fā)展提供更多有價值的思路與建議,，對資金的融入與門店的有效擴張發(fā)展帶來事倍功半的效益,。下面進行如何操作公眾化持股門店的解釋，本文會按公眾化持股類型,、如何吸引股東,、股東團隊選擇、股東戰(zhàn)略支持,、盈利分配,、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等幾個部分來簡要分析。第一部分：門店公眾化持股的兩大類型公眾化持股的門店包括有限公司持股與單店合伙人持股兩種類型,，這兩種形式是目前最容易落地的方式,，我們先來講解關(guān)于有限公司公眾持股的操作方式。門店在創(chuàng)立時直接注冊成有限公司,，而不要注冊為個體商戶,，可以按國家規(guī)定最低注冊資本進行注冊（多出部分可視為資本公積），有限公司的股東更加具備可信力,，實際存在的股權(quán)溢價與估值會在后期吸引投資中會起到重要作用,。有限公司注冊完成后，立刻運行一到三個月的業(yè)務(wù)開展為公司增值（第二部分會講如何增值）,，因為有限公司一旦正常營業(yè)后,，吸引投資時就不會按照原始價值評估，而會以未來某一時段的營業(yè)估值進行評估,。此時通常會以營業(yè)額 15-20 倍的價值為公司進行估值,，單股的股價會迅速提升，通過一輪一輪的增資擴股來完成企業(yè)股東的并入,，在這里要注意的是,，由于注冊期是最低資本,，增資擴股后剩余資金均作為資本公積，再進行全部股東的增資,。 HYD 是一家便利超市,，注冊形式為有限公司控股的個體商戶，注冊時創(chuàng)始人有將近 100 萬的資金,，根據(jù)融資發(fā)展規(guī)劃,，創(chuàng)始人將有限公司注冊資本為 10 萬元，在正常營業(yè)后,，創(chuàng)始人在半年內(nèi)連續(xù)兩次進行增資,，從 10 萬元增資至 80 萬元，行外人可能看不出其中的奧妙之外,，事實上 HYD 公司的每一次增資,，在財務(wù)意義上都會使其估值得到大幅提升，在吸引社會投資人時,，估值已經(jīng)達到了 1 千萬元的價格,。創(chuàng)始人以溢價轉(zhuǎn)讓形式僅僅出讓了 30% 的股權(quán)，就得到了超額回報,。門店的經(jīng)營與連鎖模式接近,，連鎖模式包括了單店與多店的管理模式，常規(guī)來看,，連鎖業(yè)的特許模式包括合伙制,，即本文要講的單店合伙人類型；如果門店的性質(zhì)為個體商戶而非有限公司,，則實行單店合伙人制非常有效,，具體操作形式為以分紅權(quán)為基數(shù)，設(shè)置相應(yīng)虛擬股份,，將單股分紅權(quán)以現(xiàn)金形式進行轉(zhuǎn)讓或出售,，以合同形式將門店的所有權(quán)進行再分配，通過多個股東的持股,，獲得資金的投入,。這種形式適合于各種不同的業(yè)態(tài)形式，可以有效化解資金鏈困境與激活業(yè)務(wù),。第二部分：如何吸引股東持股一種是籌備期的操作,。如果籌建期就想做成公眾化持股的形式，則必須撰寫出一份明確的商業(yè)計劃書,，內(nèi)容包括營業(yè)項目、產(chǎn)品介紹,、利潤比例,、成本投入，以及每股價格與未來收益的具體事項，在籌建期如果要做成公眾化持股門店的話,，創(chuàng)始人必須具備成功經(jīng)驗,，或者在某一領(lǐng)域有令人信服的成功案例，否則尋找投資人會相對困難,。當然,，解決辦法就是尋找相對名聲或經(jīng)歷豐富的人加入創(chuàng)始人團隊，尋找融資時則說服力會加大,，具體的團隊選擇辦法會在接下來的股東團隊選擇部分里敘述,。另一種是進入操盤期后吸納公眾股東的操作。如果想在運營后再進行公眾化持股,，可以用快速客戶布局或快速門店布點來擴大影響力,，我們說過，門店其實就是一家微小版的企業(yè),，門店的運作必須要當成企業(yè)來操作,，前期可以通過戰(zhàn)略性虧損來快速擠占市場，占取市場與消費者數(shù)量,，當然前提是規(guī)劃好戰(zhàn)略性虧損的時間點,。作為門店來講，當擁有的消費者數(shù)量龐大時,，就獲得了對上下游議價的權(quán)利,，再通過其它盈利模式來扭轉(zhuǎn)虧損局面是一件非常容易的事情。門店講究的是規(guī)�,；加�,，作為投資人看重的恰恰是門店所表現(xiàn)出來的市場前景，一家有規(guī)�,；拈T店獲取投資的機率要遠遠超出普通門店,；而規(guī)模化達到一定數(shù)量的門店可能會獲得更大同行的收購青睞,。第三部分：股東團隊選擇股東團隊的組合,，能決定門店未來發(fā)展的想象空間，在股東選擇上分為兩種,，一種是類似于副業(yè)的投資,，以在職人員另辟財產(chǎn)回報的投資為主，另一種就是有系統(tǒng)發(fā)展思維的人群,，以行業(yè)專家,、專業(yè)投資人或高學(xué)歷背景的群體為主，這兩種群體構(gòu)成了公眾化持股的主要人群,。第一種群體講究的是在其工作之外的一種長期資本獲利,，以手頭閑散資金來得到一份相對可能會有較大回報的事業(yè),。而第二種則更看重未來門店的發(fā)展空間，由于其在某一層面有相關(guān)經(jīng)歷,，在選擇入股門店上,，會有更清晰的個人意愿，更注重未來的收益最大化,。在股權(quán)或單店虛擬股份的轉(zhuǎn)讓上要注意,，對第一種群體的個人股數(shù)要相對減少，但融資單價要較高,；對第二種群體的股份數(shù)量可以適當加大,，融資價格可以放低，因為這類群體是能夠為門店的發(fā)展提供較大幫助的股東,。在這里著重闡述一下戰(zhàn)略股東的選擇,，常規(guī)的股東接納可以按照正常的資本溢價形式來進行，但如果是戰(zhàn)略性股東人選,，如可以為門店的品牌,、市場運作或管理方面帶來重大影響的人選，可以用贈大股份或低價轉(zhuǎn)股的形式來進行,，特殊人選甚至可以免費贈股,，因為這類人選進入股東團隊，不管是品牌價值還是經(jīng)營,，都可以為門店的發(fā)展帶來可預(yù)估的市場回報,。四、利用股東的戰(zhàn)略支持在吸納股東或合伙人的協(xié)議上,，要明確注明股東們定期的會議時間,，按約定時間定期組織所有股東進行發(fā)展會議的召開，有效利用股東（或合伙人）的資源來提升門店的營業(yè),，公眾化持股的意義主要就是在利用好所有合伙人的智慧與頭腦來為門店服務(wù),。想操做公眾化持股的門店必須要規(guī)劃好治理結(jié)構(gòu)，在門店的運營前期,，要與股東（或合伙人）就盈利分紅時間達成一致,，并且明確出再次融資時股權(quán)的可能性變更；對于已入股的股東,，要設(shè)置好股權(quán)再交易的要求,，明確好交易期限。當然,，把門店作為一個資金運作的平臺,，通過股權(quán)交易來獲得最終利潤也是一種發(fā)展目的，如同第一部分 HYD 超市的案例,，創(chuàng)始人其實就是通過股價的增值來獲取滿意回報的,。信息化的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)的漲價,，越來越多的投資計劃人受資本的限制，不得不去尋找另外一種門檻較低的創(chuàng)業(yè)方式,，而公眾化持股的門店必然會成為一個新的商業(yè)投資趨勢，經(jīng)營者必須要掌握好商業(yè)機會,，以便獲取更好的發(fā)展機會,。作者：宋曙光，特許連鎖模式研究專家,，菲律賓國立大學(xué) MBA ,，青島盟略方圓營銷咨詢機構(gòu)總經(jīng)理，專注連鎖戰(zhàn)略規(guī)劃,、商業(yè)模式構(gòu)建,、特許體系構(gòu)建。聯(lián)系方式： 0532-83020352 / 15806516288 QQ ： 854846266; 1825 次閱讀|0 個評論

南京普世朗: 南京普世朗 2013-11-28 10:45; 南京普世朗商務(wù)沉浸廣告業(yè)已歷時 20 余年,，體系內(nèi)擁有廣告?zhèn)鞑�,、會展推廣、生產(chǎn)加工等多個機構(gòu),，其中,，南京普世朗傳播機構(gòu)專注于企業(yè)的品牌策劃、完整的營銷傳播,、高品質(zhì)的活動執(zhí)行,。南京普世朗傳播機構(gòu)為眾多行業(yè)客戶提供了完整的營銷傳播解決方案，包括商業(yè)地產(chǎn),、汽車,、通信、也是南京 2014 青奧會組委會的服務(wù)提供商之一,。在普世朗為客戶實施的眾多案例中,，包括了 : 為南藝百年校慶策劃了慶典方案，設(shè)計并實施了現(xiàn)場的氛圍布景,，配合客戶成功完成當天的慶典執(zhí)行,；為江淮商用輕卡帥鈴等品牌執(zhí)行全年全國巡展活動以及新品上市活動，以一天數(shù)個城市的密度高效率執(zhí)行了活動,；新生入學(xué),，為了迎接各大高校新老生開學(xué)，普世朗為移動通信安徽蚌埠分公司策劃執(zhí)行了整個動感地帶校園迎新活動,；為“雙十一” 弘陽廣場,、東方紅娘協(xié)同金陵晚報、現(xiàn)代快報交友周刊,、揚子快報交友周刊,、南京電視臺《好姻緣》欄目,、生活南京網(wǎng)策劃了光棍節(jié)千人相親大會活動；為滁州市文聯(lián),、安徽冠景開發(fā)旅游,、滁州市美術(shù)協(xié)會、滁州市書法家協(xié)會,、滁州市書畫院等策劃了 “ 中國當代書畫名家作品暨冠景雅集活動 ” 等等……; 114 次閱讀|0 個評論

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