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呂諫：中國(guó)部分房?jī)r(jià)暴跌已悄然開始: 呂諫 2014-2-15 18:25; 多年來(lái),，中國(guó)房?jī)r(jià)一直牽動(dòng)著人民的心，但連地產(chǎn)大佬王石也認(rèn)為 2014 年樓市“非常不妙”,，這可能才是真正對(duì)樓市來(lái)講,，是最危險(xiǎn)的信號(hào),！使得一些地方政府，比如武漢,、鄭州,、長(zhǎng)沙、合肥等,，也開始逐步放開所謂的限購(gòu)來(lái)救市,！眾銀行判斷房?jī)r(jià)將下跌，正做最壞打算中國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)減速,、產(chǎn)能過剩,、地方債務(wù)、貨幣泛濫等五方面風(fēng)險(xiǎn),。在房?jī)r(jià)上漲原因不明的情況下,，金融部門目前已在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌做準(zhǔn)備,。地方政府債務(wù)總量上看不是問題，但局部問題較突出,�,？v觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，很少有國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的,。如今已有太多的跡象顯示,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2003 年以來(lái)的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。經(jīng)過十多年的持續(xù)上漲,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在強(qiáng)烈的調(diào)整需求,。而當(dāng)前維系房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈條的是金融市場(chǎng)的“剛性兌付”潛規(guī)則。一旦剛性兌付被打破,，風(fēng)險(xiǎn)投資被充分引入,，影子銀行融資被規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈條就會(huì)斷裂,。九成城市樓市成交量下跌,，部分城市“腰斬” 某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1 月份北京商品住宅共成交 6908 套,，成交面積 74.42 萬(wàn)平方米,，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比,、同比均萎縮了四至五成左右,。和北京情況類似，根據(jù)中指院對(duì) 1 月份包括北上廣深四大一線城市在內(nèi)的 43 個(gè)主要城市住宅市場(chǎng)交易情況的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，超過九成城市樓市成交量環(huán)比下跌,。中指院分析認(rèn)為，總體而言,， 2014 年 1 月受春節(jié)影響,，大多數(shù)城市成交量較上月出現(xiàn)明顯回落。在價(jià)格上,，則呈現(xiàn)出一二線城市穩(wěn)中有漲,，三四線城市穩(wěn)中微降的趨勢(shì)。另外,，有新聞指出,，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，整體而言,，未來(lái)兩三年供給過剩將是最大的問題,。從 2013 年開始，不少大型開發(fā)商已從三四線城市撤離,，回歸一二線城市,。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資資金的撤出將加劇這種風(fēng)險(xiǎn),，不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,，也可能使得部分城市出現(xiàn)一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現(xiàn)過,，且與近期香港樓市降價(jià)的邏輯如出一轍,。樓市疲軟，眾多樓盤交付越來(lái)越難另外,，近兩年來(lái),，眾多樓盤交付越來(lái)越難，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)突出問題,，嚴(yán)重者甚至引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商之間尖銳的對(duì)峙,，相對(duì)應(yīng)的“維權(quán)”聲此起彼伏。現(xiàn)在房子越來(lái)越難交付,，一個(gè)重要的原因是整體樓市的疲軟,。在房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的時(shí)代，很多業(yè)主都急切希望能早點(diǎn)拿到房子,，除了自住外,，一個(gè)重要的原因是當(dāng)時(shí)拿到房子就意味著財(cái)富的增值，越早拿到房子,，就越早能將增值的財(cái)富變現(xiàn),。因此，當(dāng)時(shí)收房時(shí),，即便房子有點(diǎn)小問題,、小瑕疵，業(yè)主與開發(fā)商之間也很容易達(dá)成共識(shí),，業(yè)主拒收房子的現(xiàn)象很少,。而隨著房?jī)r(jià)的下滑，房子的增值溢價(jià)空間已越來(lái)越小,。更有甚者,，開發(fā)商后期售賣的房?jī)r(jià)，已經(jīng)比前一期,，或前幾期的房?jī)r(jià)都低了,。這讓業(yè)主越發(fā)注重房子的品質(zhì)。有些心里感覺不平衡的業(yè)主,，甚至借此“小題大做”,。這說(shuō)明，房地產(chǎn)商的好日子差不多走到頭了,！但中國(guó)地大,，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講,，不可能全面暴跌，東邊暴漲西邊暴跌這種情況,，要目前的中國(guó),，肯定會(huì)存在，比如特別熱門的大城市,，可能還會(huì)微漲,，但對(duì)于大部分城市而言，暴跌已在悄然進(jìn)行,！花無(wú)百日紅,，世界上的任何事物，都不可能長(zhǎng)生不老,，中國(guó)房?jī)r(jià)不可能一直向上漲,，暴跌指日可待！; 4441 次閱讀|0 個(gè)評(píng)論

呂諫：拋售意味暴風(fēng)驟雨來(lái)臨: 熱度 1 呂諫 2013-11-16 21:03; 繼李嘉誠(chéng)撤資內(nèi)地之后,，潘石屹拋售滬上資產(chǎn)的消息不脛而走,，再一次挑動(dòng)外界對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市前景擔(dān)憂的敏感神經(jīng)。向李嘉誠(chéng)學(xué)習(xí),，王石也拋售萬(wàn)科 30 億元地產(chǎn)股權(quán),，王石已經(jīng)在微博上發(fā)出警告，要中國(guó)地產(chǎn)商注意,。王石不僅要求其他地產(chǎn)商注意,，而且萬(wàn)科已經(jīng)行動(dòng)，在杭州拋售了 30 億元地產(chǎn),。春江水暖鴨先知,，對(duì)于房地產(chǎn)界的變化，再?zèng)]有誰(shuí)比房地產(chǎn)商更為敏感的了,。而且,，像王石、潘石屹這類房地產(chǎn)界的精英,，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷比起專業(yè)的研究人員更接近事實(shí),，也更準(zhǔn)確。正因?yàn)檫@樣,，當(dāng)他們出乎意料地一致對(duì)此次房?jī)r(jià)上漲所包含的危險(xiǎn)充滿擔(dān)憂的時(shí)候,，我們就不能不對(duì)目前的房?jī)r(jià)進(jìn)行認(rèn)真審視。在中國(guó)買房,，確切地說(shuō)等于租房,，只不過租期是 70 年。因?yàn)橹袊?guó)的房產(chǎn)，并不像國(guó)外許多國(guó)家的房產(chǎn)那樣,，擁有永久的產(chǎn)權(quán),。而且，“國(guó)內(nèi)商品房住宅土地年限是 70 年,，住宅建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的住宅使用年限是 50 年,，但國(guó)內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為 30 年”，這本身就決定了房?jī)r(jià)其實(shí)是有一定區(qū)間的,，超出這個(gè)區(qū)間，就超出了商品房本身所應(yīng)具有的價(jià)值,，構(gòu)成了泡沫,。依照目前的房?jī)r(jià)，多達(dá) 70% 的人是買不起房的,，這本身就說(shuō)明商品房正在日益被邊緣化,，淪為炒作者的道具。開發(fā)商的恐懼至少表明了一點(diǎn),，對(duì)于房?jī)r(jià)連續(xù)飛漲所形成的潛在泡沫危險(xiǎn),，至少應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待了。畢竟,，擊鼓傳花已經(jīng)開始,，誰(shuí)也不愿意把這個(gè)泡沫吹破，經(jīng)歷過上世紀(jì) 90 年代泡沫的海南本土房地產(chǎn)商們最熟悉的游戲便是擊鼓傳花,。在那個(gè)游戲當(dāng)中,，最穩(wěn)妥的方式是，在泡沫破裂之前,，盡早將手中的項(xiàng)目轉(zhuǎn)出去�,，F(xiàn)在當(dāng)初海南的房地產(chǎn)商，已經(jīng)全國(guó)開花,！從十八大三中全會(huì)會(huì)前透露的信息來(lái),，“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”基本達(dá)成社會(huì)共識(shí),，未來(lái)國(guó)家將會(huì)放棄土地財(cái)政,，放手市場(chǎng)，專心做大社會(huì)保障和二次分配這塊蛋糕,。政府將會(huì)放開買進(jìn)和賣出閥門,，外接水管也交予市場(chǎng)。未來(lái)對(duì)樓市影響最大的將不是樓市調(diào)控政策,，而是政府放權(quán)的市場(chǎng)之手,！沒有成片的看漲，更沒有全面的暴跌。前期一個(gè)荒唐的北京房?jī)r(jià)賭局以看跌方落敗結(jié)束,。據(jù)看漲方的統(tǒng)計(jì),，北京二環(huán)內(nèi)的商品房?jī)赡觊g上漲 51% ，三四環(huán)間的房?jī)r(jià)上漲 31% ,，也許統(tǒng)計(jì)數(shù)字不夠客觀,，但在調(diào)控政策實(shí)施的兩年間，北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是不爭(zhēng)的事實(shí),。再看上海,，近期黃浦江邊成交了一套每平米單價(jià)超過 21 萬(wàn)元的江景豪宅，人們不禁要問：這房?jī)r(jià)漲到多高才算合理呢,？其實(shí),，合理房?jī)r(jià)本身是一個(gè)偽命題，在市場(chǎng)決定價(jià)格的樓市中,，買賣即成交,，存在即合理！只有不承認(rèn)市場(chǎng)定價(jià)的人才會(huì)提出房?jī)r(jià)是否合理的質(zhì)疑,。金融中心城市如北京,、上海，正確的問題是如何建立合理的住宅體系,。而住宅體系是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是有效分配稀缺的城市化空間,。有漲，必有跌,！而身處為開發(fā)商的王石,、潘石屹們，更是清楚,，下一場(chǎng)暴風(fēng)驟雨即將來(lái)臨,！據(jù)陸媒報(bào)導(dǎo)， 10 月 29 日,，中共國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心某人士在世界工商協(xié)會(huì)論壇上表示,，根據(jù)國(guó)研中心的調(diào)研報(bào)告，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)一步積累,，區(qū)域性分化趨勢(shì)越來(lái)越明顯,，三四線城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象。根據(jù)李某人士的說(shuō)法,，一線城市的土地和住房供給仍然偏緊,，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給和住房供給出現(xiàn)松動(dòng),，溫州,、鄂爾多斯等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌，出現(xiàn)了泡沫破裂的現(xiàn)象。與此同時(shí),，一線城市的房地產(chǎn)泡沫也在進(jìn)一步膨脹,，但會(huì)不會(huì)破裂以及什么時(shí)候破裂，目前比較難說(shuō),。因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅已經(jīng)蔓延到了二線城市,，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫其實(shí)已經(jīng)開始破滅了。一些人口凈流出或者人口凈流入幅度很小的小城市,，比如鄂爾多斯,、神木、營(yíng)口等前年就開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫的下跌,。隨后是溫州,、貴陽(yáng)等二線城市，目前連西安都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌,，房?jī)r(jià)泡沫開始破滅。拋售意味暴風(fēng)驟雨來(lái)臨,，還抱著想在樓市暴富的人,，你們要悠著點(diǎn)，若真還有金,，為什么他們還要拋售呢,！; 個(gè)人分類: 諫說(shuō)樓市|684 次閱讀|0 個(gè)評(píng)論

淺談房?jī)r(jià)上漲的主要原因: 熱度 2 石立平 2013-3-3 17:02; 關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的問題，為何國(guó)家年年調(diào)控,，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高呢,？研究房地方面的專家和企業(yè)家很多。有人說(shuō)是政治問題,，有人說(shuō)是金融問題,，有人說(shuō)是稅收問題，有人說(shuō)是供需問題,。那么到底誰(shuí)說(shuō)得有道理,？誰(shuí)是房?jī)r(jià)的背后推手呢？這次筆者（石立平）回家湖南老家,，找到了房?jī)r(jià)上漲的主要原因,。因?yàn)楝F(xiàn)在的農(nóng)村不依靠農(nóng)業(yè)生存了。所以村里的有錢人就到鎮(zhèn)上建房子,；鎮(zhèn)上的有錢人就到市里買房子,；市里的有錢人就到省城買房子；省城的有錢人就到北京買房子,。以此類推,，全國(guó)的房?jī)r(jià)自然就推上去了。因?yàn)橹灰迳嫌? 20% 的人到鎮(zhèn)上買房，鎮(zhèn)上的房子就漲了,；只要鎮(zhèn)上有 20% 的人到市里買房,，市里的房子又漲了；只要市里有 20% 的人到省城買房,，省城的房?jī)r(jià)自然就高了,。所以全國(guó)購(gòu)房的群體由小溪匯聚成河流，河流匯聚成大海一起涌向大城市,，一線房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲呢,？為什么房?jī)r(jià)這么高照樣有人買呢？因?yàn)樨?cái)富的分配本身就是二八定律,。鎮(zhèn)上再窮也有人到市里買房,，市里再窮也有人到省城買房。所以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要群體不是本地人,，而是外地人,。省城的房子被市里的人買走了，北京的房子被省城的人買走了,。如果是別的產(chǎn)品,，有錢人買再多跟窮人沒有多少關(guān)系。比如有錢人吃山珍海味,，沒錢人吃粗茶淡飯,。富人開奔馳、寶馬,，窮人騎摩托車也行,。可是,，房子是一項(xiàng)特殊的產(chǎn)品,，有錢沒錢都得住啊,！如果有錢人把房子買了,，沒有的人只有找他們租。有限的資源,，無(wú)限的需求,，房?jī)r(jià)能不漲嗎？房?jī)r(jià)上漲的主要原因還是供需關(guān)系,。農(nóng)民離家什么都可以帶走,，唯有房子帶不走，現(xiàn)在的農(nóng)村有屋無(wú)人住的多得很,。因?yàn)槿珖?guó)人民大搬家,，所以房子一直往上漲,。要想房?jī)r(jià)降下來(lái)，除非農(nóng)村人不出來(lái)買房,，或者說(shuō)把城市人逼回農(nóng)村去,。這可能嗎？現(xiàn)在全國(guó)都在搞城鎮(zhèn)化建設(shè),，農(nóng)村人誰(shuí)愿意待在山溝里呢,？因?yàn)檫^去的農(nóng)民靠土地生存，所以他們祖祖輩輩都不會(huì)離開這塊土地,�,？墒牵F(xiàn)在的農(nóng)民住在農(nóng)村,，不干農(nóng)活,，他們有更多的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。當(dāng)然就不需要再待在農(nóng)村了,。如果人人都想在城市安家,，那么房子自然供不應(yīng)求了。因此,，分析房子未來(lái)是漲價(jià)還是跌價(jià),？不需要看買房子的人，只要看租房的人就行了,。因?yàn)榻裉熳夥孔拥娜后w就是明天買房子的群體。所以研究房?jī)r(jià)是否上漲不如研究租金是否上漲容易,。如果一個(gè)城市租房的人多,，房租還在上漲，那么房?jī)r(jià)自然上漲,。如果一個(gè)地方的房子沒人租,，或者租不起價(jià)錢來(lái)，那么自然就沒有人炒房了,，房?jī)r(jià)也不可能上漲了,。如果房租降不下來(lái)，房?jī)r(jià)怎么會(huì)降下來(lái)呢,？不管國(guó)家采取什么政策調(diào)控房?jī)r(jià),，對(duì)于買房子來(lái)說(shuō)，羊毛出在羊身上,，政府給買房的人施加壓力,，他們就把這個(gè)壓力轉(zhuǎn)化到租房子的人身上了。結(jié)果買單還是租房的人,。除非,，人們購(gòu)買的房子租不出去,，那么對(duì)購(gòu)房者才有制約作用。可是只漲不跌的房?jī)r(jià),，人們?cè)趺崔k呢,？如果房子走市場(chǎng)路線，那么也就只有依靠市場(chǎng)來(lái)解決了,。只要將來(lái)全國(guó)城市的發(fā)展水平差不多了,，購(gòu)房者自然就分流了。; 1669 次閱讀|1 個(gè)評(píng)論

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