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鮑躍忠新零售論壇：如何看待地產(chǎn)企業(yè)殺入小業(yè)態(tài),、社區(qū)店零售領(lǐng)域,？: 鮑躍忠 2018-8-8 07:33; 當(dāng)前零售行業(yè)，特別是便利店,、小業(yè)態(tài)被行業(yè)形容為“彎腰撿鋼镚”的行業(yè),。但是,，目前這個行業(yè)也被一些地產(chǎn)巨頭企業(yè)所關(guān)注,。保利、碧桂園,、綠城,、龍湖等諸多地產(chǎn)企業(yè)紛紛“殺入”便利店、小業(yè)態(tài),、社區(qū)店,。 1. 地產(chǎn)企業(yè)為什么也會關(guān)注便利店、小業(yè)態(tài),？ 2. 地產(chǎn)企業(yè)布局小業(yè)態(tài)的“陽謀”是什么,？ 3. 未來的零售會形成什么樣的市場格局？ 4. 未來的流量入口會被誰能更多的掌控,？本次分享特別邀請招商證券零售首席許榮聰,；著名零售人王軍先生許榮聰：之前鮑老師說研究一下房地產(chǎn)入局零售課題，我們就做了一些研究,，拋磚引玉,。確實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)在積極的布局零售，本身的話,，房產(chǎn)企業(yè)布局零售有它自己的一些優(yōu)勢,。比如說前期的投資其實(shí)還是比較低的，不需要大量的人力、物力去投入,，而且有利于前期的一個商業(yè)模式探索,，同時房地產(chǎn)企業(yè)有物業(yè)，整個物業(yè)的優(yōu)勢還是比較明顯的,，而且零售這個行業(yè)其實(shí)有利于建立跟消費(fèi)者的互動,。同時零售的整個模式探索成功，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速的在自己的社區(qū)組合中進(jìn)行快速的推廣,。至于他們要往零售去布局的原因，我覺得其實(shí)它不光光是布局零售企業(yè),，包括像房地產(chǎn)企業(yè)也會布局物流地產(chǎn),，還有布局一些物業(yè)服務(wù)公司。所以從他們角度上來講,，往業(yè)務(wù)的相關(guān)性領(lǐng)域去布局,，是他們比較好的一個策略。像萬科做物流地產(chǎn)其實(shí)做的也不錯,，因?yàn)槠鋵?shí)這跟它的資源是相關(guān)的,，而且資源可以重復(fù)利用，零售只是房地產(chǎn)企業(yè)布局的領(lǐng)域之一,，而且本身房產(chǎn)企業(yè)它有物業(yè),，也有相應(yīng)的資源去布局這一塊。布局零售有幾種業(yè)態(tài),，一個是購物中心,，還有像超市生鮮這塊。在大業(yè)態(tài)這塊,，比如說購物中心,，其實(shí)凱德、萬達(dá),、萬科都是有布局的,，而且都是布局比較多，小業(yè)態(tài)這塊像綠地,、保利都是做自營的,，包括精品超市，包括生鮮加強(qiáng)型的便利店,，碧桂園,、恒大是會跟零售企業(yè)合作，比如說跟蘇寧合作去布局相應(yīng)的業(yè)態(tài),。現(xiàn)在主要討論的是小業(yè)態(tài)這塊,，比如說精品超市，像綠地的 G-super ，寶能的優(yōu)寶麗從人貨場上來講的話,，還是以步行為主的周邊,，人群這塊是步行為主的，周邊便利型的一個消費(fèi)客群,，提供的商品是輻射 1.5 公里,，步行 15 分鐘內(nèi)的這樣一個場，在貨品這一塊是提供生鮮及餐飲為主,。所以主要的一個模式其實(shí)還是居住 + 生鮮 + 餐飲加工 + 精選食品 + 外賣配送,，其實(shí)跟盒馬等等微生活這種的定位有點(diǎn)類似。從便利店的角度上來講,，其實(shí)像寶能的外賣,，若比鄰的便利店，他們也是類似這種小業(yè)態(tài)的定位,，從消費(fèi)者這塊主要是社區(qū)周邊的鄰近小區(qū)的人群,，提供的商品是生鮮鮮吃、小吃,、現(xiàn)做小吃,，普通的便利店商品為主，基本上是輻射 500 米,，步行五分鐘以內(nèi)的這樣的一個范圍,，基本上是居住 + 生鮮 + 面包烘焙、現(xiàn)煮咖啡便利店商品這樣的一個組合,。諸如此類的這種房產(chǎn)企業(yè)做的這種小業(yè)態(tài)其實(shí)還是比較多的,，就不一一列舉了，各有各的一些特點(diǎn),，從各自的競爭優(yōu)勢來講的話,，我們覺得像分人貨場來說，像線下流量這塊,，房地產(chǎn)商線下流量是比較有優(yōu)勢的,，因?yàn)榭梢葬槍π赃x址，而且他們在物業(yè)方面是有比較強(qiáng)的這樣的一個優(yōu)勢,。從貨品上來講的話,，供應(yīng)鏈這塊傳統(tǒng)的零售商會有比較強(qiáng)的優(yōu)勢，所以很多房企也是會跟零售商做合作,，比如說恒大是跟蘇寧進(jìn)行合作,，來一起做零售。在快捷性這塊,，房地產(chǎn)企業(yè)還是有自己的一些優(yōu)勢,。在購物中心領(lǐng)域,，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢會更明顯一點(diǎn)，在精品超市跟生鮮加強(qiáng)型便利店這塊,，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢其實(shí)并不是很明顯,。在超市這塊，線下超市它的流量會比較大,，而且空間比較大,，所以房地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛布局，主要還是獲取一些流量,，同時也是因?yàn)榉科笾芷谛赃€是比較明顯的,，也是為未來做一個布局。而且線下的流量的獲取其實(shí)相對來講還是比較便宜的,，所以我們看到過去房產(chǎn)企業(yè)紛紛布局小業(yè)態(tài)也是這樣的一個原因,。但是要做好線下的超市其實(shí)并不是非常容易的一件事情，競爭也是比較激烈,，包括巨頭也都落局這塊，所以房產(chǎn)企業(yè)有兩種策略,，一種策略就是自己開,，第二種策略就是提供資源給線下的零售商一起來做。未來的市場格局還是維持我們之前的一個觀點(diǎn)：不管是什么企業(yè)來做,，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)市場份額會急劇提升,，包括百貨，包括線下的生鮮,，因?yàn)橛衅放频钠髽I(yè),、大企業(yè)一旦模式跑通的話，它會用手上的資源優(yōu)勢迅速擴(kuò)張,。王軍：非常感謝聰哥的分享,，那么首先謝謝鮑老師的邀請，一起來探討這個話題,。其實(shí)這個話題鮑老師跟我說的時候我覺得挺有意思的,，確實(shí)是我們看到這樣一個趨勢，就是房地產(chǎn)的尤其大型的綜合房產(chǎn)商開始把它自有的物業(yè),，充分利用他的自有資源,，在嘗試做自有品牌的連鎖便利店體系。那么就這個話題跟大家分享一些個人的觀點(diǎn),，主要想就以下幾點(diǎn)和大家進(jìn)行一些交流,。第一個就是我們說這樣一個背景情況下，地產(chǎn)企業(yè)如何去做好這樣的市場,？它的優(yōu)勢在哪里,？劣勢在哪里？戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上有什么樣的方法可以探討？以及這樣的一個核心經(jīng)營的具體的關(guān)注點(diǎn),，還有從戰(zhàn)術(shù)的模式與方法上,，和大家分享一些我的一些個人的觀點(diǎn)。首先我個人認(rèn)為,，地產(chǎn)商去做線下零售這件事情,，尤其小業(yè)態(tài)，連鎖的便利店或者是生新超市體系,，它的優(yōu)勢在哪里,？我覺得猛一聽起來，它的最大的優(yōu)勢就是它符合天然的一個經(jīng)營邏輯,。人貨場占有非常好的一個起步資源,，這是第一時間的感覺。但是仔細(xì)分析下來的話,，我覺得還是有幾點(diǎn)值得關(guān)注,。盡管這個邏輯非常的成立，但是里面的核心它的第一個優(yōu)勢資源就是它的物業(yè)點(diǎn)位,。我們說連鎖便利店的一個核心價值,，或者說最核心競爭力的第一點(diǎn)就是它的點(diǎn)位優(yōu)勢。第二個優(yōu)勢就是它在整個以它的自有的地產(chǎn)整體的一個資源整合優(yōu)勢,，比如說它的物業(yè),，比如說它的大數(shù)據(jù)，用戶的信息,，比如說它的最優(yōu)質(zhì)的點(diǎn)位,，比如說它綜合各方面的服務(wù)能力。以上這兩點(diǎn)是地產(chǎn)商去做零售連鎖小業(yè)態(tài)門店的時候的一個最核心的,。剛才像許總分享的數(shù)據(jù)中,，一些大地產(chǎn)商其實(shí)在大型的零售業(yè)態(tài)已經(jīng)做得比較成熟和完善，而小業(yè)態(tài)我覺得無論是理念和實(shí)操細(xì)節(jié)來講,，區(qū)別是比較大的,。下面說一說我覺得這樣做可能存在的一些劣勢，我覺得第一點(diǎn)就是基因,。我們現(xiàn)在講說一個項(xiàng)目的成熟是否可行,，未來是否成功的一個核心要素就是基因，有團(tuán)隊(duì)的初始的整個的一個基因代表著的一個可行性的一個方向,。所以從這一點(diǎn)來看,，我覺得一個大型的地產(chǎn)商集團(tuán)，它的目標(biāo)和他的現(xiàn)實(shí)能否達(dá)成大的目標(biāo),，這個其基因還是起著非常重要的一個作用,。簡單來說,，咱們都說便利店無論是生鮮加強(qiáng)型的，甚至是擴(kuò)大到 500 平米左右的那種社區(qū)連鎖超市,，都存在這樣一個問題,，它周期比較長，孵化周期很長,。我們號稱是一個撿鋼蹦的業(yè)態(tài),，是否有足夠的耐心去孵化這樣一個又一個的樣本，把它復(fù)制到全國,，做成一個有很強(qiáng)品牌競爭力的連鎖體系,，我覺得這是需要一個非常強(qiáng)大的耐心的。第二點(diǎn)就是它優(yōu)勢帶來的背后的一個問題,，也就是說地產(chǎn)商的自有物業(yè)是比較分散的,，這些全國型的大型的龍頭品牌在一線城市、二線城市在全國都有它的項(xiàng)目和物業(yè),，這是它的優(yōu)勢資源,，但是問題也來了，他的區(qū)域密度不夠集中,，這對小業(yè)態(tài)來說是非常致命的,。因?yàn)楸澈笏麄€如何優(yōu)化和打造它的管理體系。下面聊一聊我個人理解的這件事情如何搞,，怎么去做？從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)來講,，我覺得首先還是要明確目標(biāo),，地產(chǎn)企業(yè)在做這樣的項(xiàng)目的時候，他的初心或者說它的一個基礎(chǔ)目標(biāo)肯定是都有它企業(yè)自身的一個定位,，整個從行業(yè)趨勢來講,，小業(yè)態(tài)是在進(jìn)一步發(fā)展的。那么它的核心特點(diǎn)就是近景消費(fèi)線上,、線下結(jié)合,，千店千面。明確項(xiàng)目的定位究竟是要打造一套配套的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系,，還是要孵化一個新的流現(xiàn)金流型的一個項(xiàng)目,，再造一個新的零售品牌。我想在這個潮流下,，各個已經(jīng)嘗試做零售的地產(chǎn)商,，都有它自己的方向和計(jì)劃。確定了各自的大的方向目標(biāo)之后,，如何實(shí)現(xiàn),？也就是說我們還是要回歸零售的本質(zhì),，尤其是小業(yè)態(tài)的零售，是零售行業(yè)里最難的一個環(huán)節(jié),，其中有三點(diǎn)是孵化期的時候比較重要的因素,，我們簡單的一一看一下。第一個就是人才的培養(yǎng),。人才的培養(yǎng),，也包括了整個體系的建立、優(yōu)化,、管理,，這一系列的體系，是需要花時間去重新重組和培養(yǎng)的,。無論是采購的供應(yīng)鏈體系,，還是倉儲配送供應(yīng)鏈體系，是否地產(chǎn)商已經(jīng)沉淀了良好資源,，或者從頭去搭建,，這也是一個必須要重視的環(huán)節(jié)。第三個核心點(diǎn)就剛才咱們聊到的區(qū)域的密度,，因?yàn)樾I(yè)態(tài)單店它的現(xiàn)金流能力和坪效是有限的,，想要把門店的價值最大化，一定是要在一個城市的區(qū)域內(nèi)形成相當(dāng)大密度的覆蓋,，它的商業(yè)體系才能形成,，它的成本優(yōu)勢，它的品牌化優(yōu)勢,，以及它的盈利能力才能夠?qū)崿F(xiàn),，所以說必須有區(qū)域密度。這樣就是剛才我們說的一個問題,，盡管地產(chǎn)有非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè),，自身的物業(yè)資源，初期的時候可以優(yōu)化成本,，但是本質(zhì)上我們要做一個盈利的一個連鎖便利的品牌體系的話,，在這個城市它的現(xiàn)有物業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。綜合以上我個人理解的優(yōu)勢來講,，和劣勢來講,，還有戰(zhàn)術(shù)方法，以及小業(yè)態(tài)的核心經(jīng)營要素來講,，我個人理解,，這件事情地產(chǎn)商來做是非常不容易的。我認(rèn)為地產(chǎn)商去做小業(yè)態(tài)零售,，一定要聚焦圍繞在一個詞上面,，就是社區(qū),，要最大化地玩轉(zhuǎn)社區(qū)的概念，最大化的利用自身的資源,，并且敞開懷抱,，與專業(yè)的團(tuán)隊(duì)合作。我覺得這就是整個命題的最核心的解,。第一點(diǎn),，我認(rèn)為還要再去進(jìn)行腦力激蕩，充分的去理解社區(qū),，理解社區(qū)店,，并且深入的挖掘。比如說我們做生鮮超市,，大概 200 平到 500 平米的生鮮加強(qiáng)型的便利店也好,，或者說社區(qū)生鮮超市也好，那么它的客戶群一般來說至少要求這個小區(qū)是 1200 戶以上,，并且小區(qū)里的人口的這個年齡段消費(fèi)習(xí)慣等等,，決定了是否我們會在這位置進(jìn)行選址。也就是說本身這個小區(qū)適合開怎么樣的店,，這個是要根據(jù)現(xiàn)有的情況去評估的,。而這個小區(qū)我們把他當(dāng)成一個小城市的話，那么他有個城墻,，這個城墻就是整個小區(qū)的門面房和它的物理空間構(gòu)成的,。城墻其實(shí)又分成城墻內(nèi)和城墻外。城墻內(nèi)的客流就是剛才我們說比如說一千戶以上的固定人群就是小區(qū)內(nèi)生活在這里的人群,，這是它的一種固定型的客流人群,。而城墻外，比如說我們外面的門臉房,，那么它的客流既包括了小區(qū)內(nèi)的固定人群，也包括了作為對外門臉的這樣的流動性的即時消費(fèi)人群,。那么這些都決定了門店所處的是城墻內(nèi)還是城墻外,，它的如何經(jīng)營的一個方式。第二點(diǎn)要充分利用線上線下打造社交型的零售,，其實(shí)我認(rèn)為地產(chǎn)商的優(yōu)質(zhì)資源是特別適合做社交型的零售的,，門店成為線下的社交服務(wù)中心，真正的成為流量入口,。具體操作來講,，我就是簡單暢想幾點(diǎn)：它的核心基礎(chǔ)就是要與自身的物業(yè)相結(jié)合，充分的調(diào)動用戶的現(xiàn)有的數(shù)據(jù),，形成一個生態(tài)型的服務(wù),。它的本質(zhì)就是要為小區(qū)內(nèi)的用戶提供高品質(zhì)的服務(wù),，這是也是完全契合整個地產(chǎn)商和物業(yè)運(yùn)營商的一個核心目標(biāo)的。通過更多元化的形式,，提升業(yè)主的幸福感,，從而提升品牌價值。具體操作我覺得是非常有想象力的,。打個比方來說,，咱們就拿人貨場這個模式來說，其實(shí)有人的地方就會產(chǎn)生交流,，有交流地方就會產(chǎn)生互動,，有人的地方就可能產(chǎn)生消費(fèi)。比如說廣場舞,，比如說遛狗,，比如說早餐，比如說鄰里之間的互動,，比如說二手市場,，比如說公益活動等等這些，我們是非常有可能把以前散的這些需求,，通過一兩個固定的,、相對固定的點(diǎn)位和一套完整的體系組合起來。我覺得零售連鎖的線下門店就是一個特別好的一個線下社交中心,，實(shí)際操作它是以零售這個形式表現(xiàn)出來,，但本身它可以鏈接各種各樣的用戶需求。我們很多企業(yè)需要去和消費(fèi)者近距離接觸接觸和宣傳產(chǎn)品,，比如說我們有一個互聯(lián)網(wǎng)的一個新的產(chǎn)品,，希望到小區(qū)里面去做一些宣傳和推廣。實(shí)際上存在兩面性：一,，小區(qū)里的消費(fèi)者可能是需要一些有價值的服務(wù)信息,，另一方面會對小區(qū)的業(yè)主造成一些困擾，如果不進(jìn)行很好的管理的話,，那么像這樣大量的這種社會上其它行業(yè)的綜合的一個需求,，如何有人進(jìn)行管理，并且利用一套體系進(jìn)行服務(wù),，真正的成為服務(wù)型的綜合入口,，我覺得這都是很好的展開和想象空間。之前聽過保利的旗下的便利店體系講,，比如說他在節(jié)假日的時候會組織社區(qū)的鄰里在一起包餃子組織公益活動,，我覺得這事也就是這種非常典型的嘗試。而我在這里希望表達(dá)的一個觀點(diǎn)是,，它更多的是進(jìn)行一個資源整合,。零售只是表象,，線下的社交中心的核心才是入口，這個入口通過充分的去玩轉(zhuǎn)社區(qū)這個概念,，把社交提上來,，從而才能真正的形成流量入口。對接到更多的可能的線上和線下的消費(fèi),。最后一個,，其實(shí)這個觀點(diǎn)也是被驗(yàn)證的就是我個人建議零售連鎖這套體系，尤其是小業(yè)態(tài)足夠的困難,，足夠的需要底蘊(yùn),，其實(shí)我是更多的是建議是與專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和品牌合作，借此縮短路徑,。我們反向看一個例子,，就是羅森。羅森從去年到今年的發(fā)展的速度非�,？�,，在國內(nèi)，應(yīng)該說羅森是最早進(jìn)入中國的連鎖便利品牌的巨頭之一,，但是前些年其實(shí)發(fā)展速度并不快,，尤其相比較全家和 711 近幾年發(fā)展非常快,，就是因?yàn)樗鼜拇蟮膽?zhàn)術(shù)上改變了一個思路,，就是采取了城市大加盟商的這種合作形式，也真正的實(shí)現(xiàn)了雙方的優(yōu)質(zhì)資源的高效整合和共同發(fā)展,。我覺得反過頭來看,，我們作為一個有全國大量的地產(chǎn)物業(yè)資源的這樣的一個地產(chǎn)商，想把零售這個品牌做起來,，或者說提升服務(wù)的一個品質(zhì),，完全可以選擇優(yōu)質(zhì)的合作伙伴共同去發(fā)展。最后簡單總結(jié)一下今天主要的分享的觀點(diǎn),，我覺得房地產(chǎn)商,，尤其大型的房產(chǎn)商，做小業(yè)態(tài)的零售連鎖體系,，圍繞自身物業(yè)為起步來做的話，我覺得是一條應(yīng)該說是比較有挑戰(zhàn)性的路線,。我個人認(rèn)為不要以特別傳統(tǒng)的方法去做,，而是要真正的去圍繞社區(qū)，圍繞社交,，圍繞社群,，充分發(fā)揮綜合資源能力,，打造新形態(tài)的社區(qū)消費(fèi)入口，我覺得可能這是一個比較好的,。至少是我認(rèn)為是一個非常符合未來發(fā)展趨勢的一個模式,。用流行的說法是就是說我們完全有非常強(qiáng)大能力，做好一個鏈接器和路由器,，而沒有必要去深入到這么細(xì)的環(huán)節(jié)中去深挖,，當(dāng)然我覺得去孵化一個非常優(yōu)質(zhì)的品牌，借著地產(chǎn)商強(qiáng)大資源優(yōu)勢,，也是完全有可行性的,。只不過從時間、從效率和資源整合的價值來講,，我覺得合作可能是共贏是一個更好的方式,。鮑躍忠新零售工作室：非常感謝許總在最近非常繁忙的公務(wù)當(dāng)中還拿出時間對這個話題有關(guān)的內(nèi)容做了這么多的調(diào)研，也非常感謝王軍老師對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入當(dāng)前的便利店小業(yè)態(tài)這個領(lǐng)域的一些優(yōu)勢以及可能存在的問題,，以及如何做好的一些建議,，給出了他的一些觀點(diǎn)，非常感謝二位,。我補(bǔ)充一點(diǎn),，我覺得未來所有行業(yè)經(jīng)營的核心就是流量，或者是控制流量或者是找到流量,，從哪些方面找流量,？從一些方面能不能做到對流量的控制，可能是需要我們現(xiàn)在包括廠家包括零售商都需要關(guān)注的一個問題,。最近看了兩個項(xiàng)目,，一個是關(guān)于一個地產(chǎn)企業(yè)搞的智慧居家系統(tǒng)，我們知道小米是在搞圍繞他的路由器,，搞一個家庭的全部家居系統(tǒng)的一種鏈接,。我看了他房地產(chǎn)公司搞的系統(tǒng)，它不僅是把你家庭的系統(tǒng)鏈接起來,，而且它還能夠和社區(qū)的系統(tǒng)連接起來,，也就是說它能和小區(qū)的入口或者及小區(qū)的服務(wù)等等所有的給你鏈接起來。我覺得這樣的一種鏈接可能會在未來成為一個很重要的一個東西,。家庭是一個很重的場景,，家庭系統(tǒng)，這是一個核心,，把家庭所在的社區(qū)再鏈接的話,，我覺得這個場景是很重的，也就是說在未來的情況下，可能是我們手機(jī)里的 APP 所有的包括的購物娛樂的都卸載了的話,，這種家庭場景可能也不會卸載也會保留在你的手機(jī)當(dāng)中,，因?yàn)榧彝γ恳粋€人來講都是非常重要的。最近還看了一個項(xiàng)目,，就是銀行,，我們知道這幾年銀行和零售業(yè)一樣，零售的來客數(shù)下降的比較大,，好像是排在第二位的就是銀行業(yè),。那么現(xiàn)在看到一些銀行，特別是幾家主要的銀行開始在想辦法如何的去用一些新的辦法,、手段,、路徑去找流量，在做一些動作,。比如說現(xiàn)在有些銀行和社區(qū)合作,，用他的一張卡來去鏈接起社區(qū)的所有的一些生活場景，比如把他的卡提供完整的服務(wù)體系,，把整個小區(qū)的這種管理,，包括他的家庭的生活場景做相關(guān)的關(guān)聯(lián)來去做一些鏈接，這樣的話通過這種鏈接,，相對來講是鎖定了它所需要的有關(guān)的他的目標(biāo)客戶,。而這一方面是不是對我們現(xiàn)在零售需要做的一些全渠道或者是做的一些數(shù)字化有一些參考。我覺得特別是在當(dāng)前的情況下,，我們需要做全渠道的去找流量,，需要用線上的手段去鏈接顧客，但是這個鏈接怎么去做,？像很多企業(yè)擔(dān)心的就是我做了個 APP ,，消費(fèi)者不用怎么辦？你的場景比較單純,，可能只是一個購物 APP ,，可能會存在這些問題，如果你能和其他的一些目標(biāo)消費(fèi)者的其他生活場景做更多的關(guān)聯(lián),，可能會更有價值,，我覺得這可能是需要大家去研究或者是思考的一個方向。從地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)來,，確實(shí)是可能有它的一些道理,，也會有它的一些問題，本身像便利店也好,，小業(yè)態(tài)也好,，目前我們看整個的行業(yè)包括它的盈利能力,、發(fā)展速度，包括剛才王總分析的一些問題,，都是確實(shí)存在這些問題，包括零售的專業(yè)性也是存在的問題,，包括目前我們看零售行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)可以說是差異非常大的一個行業(yè),，到底它進(jìn)入這個行業(yè)未來是朝向一個什么樣的方向，可能需要要做一些進(jìn)一步的關(guān)注,。; 449 次閱讀|0 個評論

最值信賴的代理公司 ,、最懂銷售地產(chǎn)代理公司、最具行銷力的地產(chǎn)代理公司: 廣州行銷力 2016-5-27 18:23; 做實(shí)效地產(chǎn)行銷力 creationActualrealestateMarketingforce 廣州睿臣房地產(chǎn)代理有限公司 Canton leader real estate Adviser co.LTD 廣州睿臣房地產(chǎn)代理有限公司（簡稱“睿臣地產(chǎn)”）是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)投資,、策劃,、銷售、管理,、推廣與商業(yè)營運(yùn)為一體地產(chǎn) 顧問機(jī)構(gòu) 企業(yè),，擁有房地產(chǎn) 經(jīng)營和廣告?zhèn)鞑ルp重身份。由來自壹線知名地產(chǎn)開發(fā),、代理公司,、商業(yè)機(jī)構(gòu)、廣告公司的專業(yè)人士組成專業(yè)核心團(tuán)隊(duì),。多年來我們專注房地產(chǎn)的價值與市場行銷力研究,，與開發(fā)商相比我們更懂市場，與代理公司相比我們更懂創(chuàng)意,，與廣告公司相比我們更懂銷售 ...... 我們在全國操作過近100個地產(chǎn)品牌項(xiàng)目,，形成房地產(chǎn)專業(yè) 行銷體系，在房地產(chǎn)投資,、管理,、策劃、開發(fā),、銷售,、推廣與商業(yè)營運(yùn) 方面積累相當(dāng)豐富市場經(jīng)驗(yàn)，在與眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作過程中總結(jié)出一套符合市場規(guī)律的運(yùn)作體系,，致力成為中國最具行銷力與值得信賴的專業(yè)型房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu),。我們珍惜每一個客戶，重視每一個項(xiàng)目,，尊重每一個人才,，以廣州為中心，立足珠三角,，覆蓋華南,，拓展全國,，逐步面向國際的發(fā)展布局。我們的業(yè)務(wù) 布局 ,，從市場研究,、地塊研究、開發(fā)策略,、項(xiàng)目顧問,、信息咨詢、投資顧問,、營銷策劃,、銷售代理、項(xiàng)目管理,、品牌管理,、廣告推廣、資源整合等全方面的專業(yè)房地產(chǎn)顧問服務(wù),，服務(wù)的項(xiàng)目包括住宅,、豪宅、別墅,、酒店公寓,、大盤、產(chǎn)業(yè)園,、綜合體,、寫字樓、商業(yè),、旅游地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn)及城市推廣等,，目前是中國地產(chǎn)市場上一家較具影響力的專業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu),！我們的使命 OurMission 致力幫助老板解決行銷問題，協(xié)助企業(yè)發(fā)展成長,，提升品牌價值,。不斷學(xué)習(xí)研究市場前沿知識，自我持續(xù)保持高度市場“行銷”競爭力為有想法的人才搭建事業(yè)發(fā)展平臺,，實(shí)現(xiàn)自我價值提升我們的觀點(diǎn) standpoint 如果你的項(xiàng)目很牛,，請聯(lián)系睿臣，或許它會更出彩,！如果你的項(xiàng)目不夠牛,，請交給睿臣，會讓你更有信心起來,！如果你的項(xiàng)目很爛,，請一定要找我們,，讓一個壞孩子有大出息更讓我們有成就感！我們的足跡 footprint 住宅類：流溪半島,、山水庭院,、香堤翠景、云公館,、愛立方公寓,、明月東山、尚筑公館,、濱海綠洲、尚筑公館,、城市原著,、長堤1912、南湖高爾夫莊園,、星河灣,、龍灣貳號、仁海新城,、上層建筑,、官山御景、十里藍(lán)圖,、君安花苑,、陽光水戀、伯爵園,、蒂三城,、天泓居、國際公館,、陽光雅筑,、柳州青云板塊、熙山日記,、陽光美域,、歐洲花園、美域中央,、錦繡花都,、尚城海岸、御景臺花園,、飛揚(yáng)時代,、現(xiàn)代華庭、70年代,、世紀(jì)城,、山水印,、上城國際等數(shù)十個品牌地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)類：金橋匯,、新凱廣場,、云興商務(wù)中心、中匯廣場,、廣州民間金融街,、廣州民間金融大廈、南豐匯,、TIT國際產(chǎn)業(yè)園,、中頤創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、車品匯國際車品展貿(mào)中心,、長湴商業(yè)城,、太空城、廣匯城國際展貿(mào)中心,、中華匯,、麗影廣場、嘉裕太陽城,、時尚京都,、喜龍國際皮具中心等數(shù)十個品牌商業(yè)項(xiàng)目。我們的業(yè)務(wù) operation 從市場研究,、地塊研究,、開發(fā)策略、項(xiàng)目顧問,、信息咨詢,、投資顧問、營銷策劃,、銷售代理,、項(xiàng)目管理、品牌管理,、廣告推廣,、資源整合等全方面的專業(yè)房地產(chǎn)顧問服務(wù) 。; 832 次閱讀|0 個評論

一線地產(chǎn)代理公司,、最值信賴的地產(chǎn)代理公司 ,、最懂銷售的地產(chǎn)代理公司: 廣州行銷力 2016-5-27 11:19; 中國最具行銷力房地產(chǎn)代理公司，一群一線地產(chǎn)策劃銷售老玩家,，中國最值得信賴房地產(chǎn)代理公司,，一線地產(chǎn) 銷售公司，中國十佳地產(chǎn)全案服務(wù)商,，中國房地產(chǎn) 銷售專家 ,，中國最具競爭力地產(chǎn) 代理公司 ,。做實(shí)效地產(chǎn)行銷力 creationActualrealestateMarketingforce 廣州睿臣房地產(chǎn)代理有限公司 Canton leader real estate Adviser co.LTD 廣州睿臣房地產(chǎn)代理有限公司（簡稱“睿臣地產(chǎn)”）是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、策劃,、銷售,、管理、推廣與商業(yè)營運(yùn)為一體地產(chǎn) 顧問機(jī)構(gòu) 企業(yè),，擁有房地產(chǎn) 經(jīng)營和廣告?zhèn)鞑ルp重身份,。由來自壹線知名地產(chǎn)開發(fā)、代理公司,、商業(yè)機(jī)構(gòu),、廣告公司的專業(yè)人士組成專業(yè)核心團(tuán)隊(duì)。多年來我們專注房地產(chǎn)的價值與市場行銷力研究,，與開發(fā)商相比我們更懂市場,，與代理公司相比我們更懂創(chuàng)意，與廣告公司相比我們更懂銷售 ...... 我們在全國操作過近100個地產(chǎn)品牌項(xiàng)目,，形成房地產(chǎn)專業(yè) 行銷體系，在房地產(chǎn)投資,、管理,、策劃、開發(fā),、銷售,、推廣與商業(yè)營運(yùn) 方面積累相當(dāng)豐富市場經(jīng)驗(yàn)，在與眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作過程中總結(jié)出一套符合市場規(guī)律的運(yùn)作體系,，致力成為中國最具行銷力與值得信賴的專業(yè)型房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu),。我們珍惜每一個客戶，重視每一個項(xiàng)目,，尊重每一個人才,，以廣州為中心，立足珠三角,，覆蓋華南,，拓展全國，逐步面向國際的發(fā)展布局,。我們的業(yè)務(wù) 布局 ,，從市場研究、地塊研究,、開發(fā)策略,、項(xiàng)目顧問、信息咨詢,、投資顧問,、營銷策劃,、銷售代理、項(xiàng)目管理,、品牌管理,、廣告推廣、資源整合等全方面的專業(yè)房地產(chǎn)顧問服務(wù),，服務(wù)的項(xiàng)目包括住宅,、豪宅、別墅,、酒店公寓,、大盤、產(chǎn)業(yè)園,、綜合體,、寫字樓、商業(yè),、旅游地產(chǎn),、工業(yè)地產(chǎn)及城市推廣等，目前是中國地產(chǎn)市場上一家較具影響力的專業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu),！我們的使命 OurMission 致力幫助老板解決行銷問題,，協(xié)助企業(yè)發(fā)展成長，提升品牌價值,。不斷學(xué)習(xí)研究市場前沿知識,，自我持續(xù)保持高度市場“行銷”競爭力為有想法的人才搭建事業(yè)發(fā)展平臺，實(shí)現(xiàn)自我價值提升我們的觀點(diǎn) standpoint 如果你的項(xiàng)目很牛,，請聯(lián)系睿臣 ,，或許它會更出彩！如果你的項(xiàng)目不夠牛,，請交給睿臣 ,，會讓你更有信心起來！如果你的項(xiàng)目很爛,，請一定要找我們,，讓一個壞孩子有大出息更讓我們有成就感！我們的足跡 footprint 住宅類：流溪半島,、山水庭院,、香堤翠景、云公館,、愛立方公寓,、明月東山、尚筑公館、濱海綠洲,、尚筑公館,、城市原著、長堤1912,、南湖高爾夫莊園,、星河灣、龍灣貳號,、仁海新城,、上層建筑、官山御景,、十里藍(lán)圖,、君安花苑、陽光水戀,、伯爵園,、蒂三城、天泓居,、國際公館,、陽光雅筑、柳州青云板塊,、熙山日記,、陽光美域、歐洲花園,、美域中央,、錦繡花都,、尚城海岸,、御景臺花園、飛揚(yáng)時代,、現(xiàn)代華庭,、70年代、世紀(jì)城,、山水印,、上城國際等數(shù)十個品牌地產(chǎn)項(xiàng)目；商業(yè)類：金橋匯,、新凱廣場,、云興商務(wù)中心、中匯廣場,、廣州民間金融街,、廣州民間金融大廈、南豐匯,、TIT國際產(chǎn)業(yè)園,、中頤創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,、車品匯國際車品展貿(mào)中心、長湴商業(yè)城,、太空城,、廣匯城國際展貿(mào)中心、中華匯,、麗影廣場,、嘉裕太陽城、時尚京都,、喜龍國際皮具中心等數(shù)十個品牌商業(yè)項(xiàng)目,。我們的業(yè)務(wù) operation 從市場研究、地塊研究,、開發(fā)策略,、項(xiàng)目顧問、信息咨詢,、投資顧問,、營銷策劃、銷售代理,、項(xiàng)目管理,、品牌管理、廣告推廣,、資源整合等全方面的專業(yè)房地產(chǎn)顧問服務(wù) ,。; 886 次閱讀|0 個評論

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型零售游戲不好玩: 張一夫 2015-7-11 14:02; 地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型零售游戲不好玩這一年，有兩種人在躍躍欲試著轉(zhuǎn)型：地產(chǎn)商,，零售商,。地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型原因較為復(fù)雜一些，但主要的有三種：住宅地產(chǎn)市場趨于冷峻,，二線城市以下長期無法回溫,；商業(yè)地產(chǎn)由過熱而遭遇玻璃天花板，價格雖高去化艱難,，砸在手中,，理論的銷售利潤在一天天沖減；即便是被迫走出租的路子,，商業(yè)物業(yè)體量偏大,，難以物色較為合適、靠得住的物業(yè)承租商,。零售企業(yè)轉(zhuǎn)型的原因則很簡單,，電商沖擊與傳統(tǒng)零售遭遇技術(shù)性變革。之所以談到地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型時提及“商業(yè)地產(chǎn)”，是因?yàn)楹芏嗟禺a(chǎn)商本身就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,，轉(zhuǎn)型方向也在選擇零售業(yè),。而傳統(tǒng)零售實(shí)體轉(zhuǎn)型的主要方向是零售業(yè)的升級，借重互聯(lián)網(wǎng),、數(shù)字技術(shù)實(shí)現(xiàn)營銷渠道的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)換,，強(qiáng)化設(shè)施與環(huán)境的體驗(yàn)性、舒適性特征,，向塑造多元服務(wù)提供能力轉(zhuǎn)變,。我們這里隨便談?wù)劦禺a(chǎn)商的零售轉(zhuǎn)型現(xiàn)象與案例。以便從中獲得一些啟迪,。當(dāng)然,，對于萬科、恒大,、龍湖此類地產(chǎn)巨人,，轉(zhuǎn)型零售對他們來說仍顯渺小，由于行業(yè)差別,，也不足為零售市場典型代表,，恰恰相反，我們這里所探討的是那些一般地產(chǎn)商踐行零售的痛苦與坎坷,。也許,，此類企業(yè)更具代表意義。由于行業(yè)遭遇市場滑坡,，房地產(chǎn)開發(fā)商開始大規(guī)模轉(zhuǎn)型,，此次轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)兩種狀態(tài)：產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，比如由住宅產(chǎn)品向養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型,；業(yè)務(wù)方向轉(zhuǎn)型,，譬如轉(zhuǎn)向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等,，五花八門,。還有的由住宅地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)供應(yīng)向商業(yè)物業(yè)自持經(jīng)營轉(zhuǎn)型,。我們重點(diǎn)說說商業(yè)物業(yè)的自持運(yùn)營。商業(yè)物業(yè)自持運(yùn)營往往是地產(chǎn)商自釀的苦酒,。換句話說“迫于無奈”,。這種自持物業(yè)多以大賣場、室內(nèi)購物中心,、商業(yè)綜合體居多,。當(dāng)初感覺前景無限光明，結(jié)果是建成了，愣是沒人接手,，成了長期待嫁閨中的“大齡剩女”,。由于商業(yè)地產(chǎn)市場已見玻璃天花板，很多開發(fā)商手中形成于商業(yè)地產(chǎn)市場過熱時期的物業(yè)尚未消化,。去化未果,，又尋不來好的“婆家”，就轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營,。這恐怕是大多普通房企被逼“下�,！保肆闶圻@趟“渾水”的主要原因吧,。物業(yè)在手中沉淀,，最終決定自持經(jīng)營，還在于租售比太低,，出租收入難以平覆建設(shè)投資回報(bào)預(yù)期,，形成事實(shí)上的物業(yè)新生成本周期循環(huán)攀升。當(dāng)然,，另外還有一種沖動型轉(zhuǎn)型,，那就是做地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)一度成功的企業(yè)，篤信自己無所不能,，建了恢弘龐大的物業(yè),，自己要試試做沃爾瑪、萬達(dá),，加上租金不理想,，一不冷靜，就任性起來,，自持運(yùn)營,。再說零售業(yè)表面的現(xiàn)金流，的確令很多“高大上”行業(yè)的投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)的眼花繚亂,，對那種“熱鬧”比業(yè)內(nèi)還要陶醉,。夢想很華麗，現(xiàn)實(shí)很尷尬,�,！俺抢锏娜讼氤鋈ィ峭獾娜讼脒M(jìn)來”,。這就是不用費(fèi)心就可預(yù)期的結(jié)果,。這一年多來，跨界在房地產(chǎn)行業(yè)已成為一股潮流,，越來越多的地產(chǎn)商爭相進(jìn)入相關(guān)甚至毫無關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域,。有焦躁的投石問路,，有迫于窘?jīng)r無奈面對的現(xiàn)實(shí)。的確,，其間也有很多睿者未雨綢繆,，提前布局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。但是對很多地產(chǎn)商尤其是普通地產(chǎn)商而言,，最初他們還認(rèn)為轉(zhuǎn)型零售有點(diǎn)高射炮打蚊子,，大材小用了。但是一旦進(jìn)入,，卻感覺這個行業(yè)有點(diǎn)綿里藏針,，不好侍弄，張飛繡花,，力不從心,，不用多久，由于專業(yè)認(rèn)知和專業(yè)能力缺乏,，如陷泥淖,。那么地產(chǎn)商物業(yè)自持經(jīng)營為什么不好做？我以案例,，粗淺剖析,。一、對零售業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式認(rèn)識膚淺案例：去年初,，一個地產(chǎn)商為他體量達(dá)10多萬平方的綜合體項(xiàng)目征詢我的意見,。第一次見面，我問,，你公司為這個項(xiàng)目立地做了多少前期預(yù)演和準(zhǔn)備,？都是什么因素和依據(jù)讓你最終決定啟動并投資這個項(xiàng)目？你有自己的專業(yè)的團(tuán)隊(duì)嗎,？你了解這個市場嗎,？你了解這個業(yè)態(tài)的商業(yè)模式嗎？你了解它的盈利模式嗎,？老板回答我一句話：那不都說開大商場一天有幾十萬,、百萬資金流嗎？我明白了,，支撐他上馬這個項(xiàng)目的理由很簡單：收銀臺嘩嘩流動的錢,。淺析：地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利的確很高，但是資金周轉(zhuǎn)期卻很長,；零售業(yè)的資金流動性很強(qiáng),，但是毛利很低,。房地產(chǎn)商受夠了這些年資金周期遲滯甚至“固態(tài)”化的煎熬,，很欣羨零售業(yè)表面的資金流動形態(tài),。但是，他不了解零售業(yè)是高周轉(zhuǎn),、低回報(bào)的產(chǎn)業(yè),，而且屬于運(yùn)營成本高、老動密集型產(chǎn)業(yè),，任何短期實(shí)現(xiàn)財(cái)富巨大積累的夢想都是白日夢,。如房地產(chǎn)一般大規(guī)模資金的投入和資金運(yùn)營方式和零零碎碎的客單收入怎能維持平衡？他并不明白,，低微的毛利是如何匯聚成巨額利潤的,，他也不明白單店和連鎖的商業(yè)模式有什么經(jīng)營和意義上區(qū)別。他的財(cái)富積累的追求欲望值和所選擇的行業(yè)是一對矛盾,。關(guān)于和他的對話,，最后，我回了他一句：可那錢又有多少是你可以支配的利潤,？二,、對零售業(yè)運(yùn)營規(guī)律極度藐視這種藐視，并非故意,，源于投資者過度自信和極度的信任缺失,。案例一幾年前，一個縣級市地產(chǎn)商準(zhǔn)備介入零售業(yè),，他準(zhǔn)備在市區(qū)核心商圈邊緣屬于自己的物業(yè)上開設(shè)一間大型時尚高端百貨商場,。聽了他對項(xiàng)目定位的描述，我很吃驚,，我問他了幾個問題,，你渾身上下穿的這身名牌是從哪里買的？你小孩吃的奶粉是從哪里買的,？你老婆身上那條價值幾千的長裙又是從哪里買的,？回答是：省會XX城。我又問他：省會距離你們這個城市有多遠(yuǎn)距離,？50公里,。你們這個城市私車多嗎？多,。哦,，這樣啊。也就是說,，你們這兒的有錢人高端消費(fèi)基本都去省城了,。我再問你最后一個問題：假如有人告訴你他身上穿那雙5000多的皮鞋是在你們這個縣城的商場買的，你信嗎,？才不信呢,！肯定是冒牌貨,！。,。,。。這場談話結(jié)束后一年,，這個老板的豪華商場開業(yè)了,。據(jù)說招商時很困難，一個省會的策劃公司為他擬定了業(yè)態(tài)和品牌組合方案,，可那些規(guī)劃的大牌基本沒戲,，結(jié)果是自掏腰包去各地自采，這樣,，少了品牌供應(yīng)商的支撐,，品牌運(yùn)營、價格管理,、品牌營銷幾乎為零,，試想，經(jīng)營結(jié)果可想而知,。又過了一年,，這間商場關(guān)掉了，前后一算,，里里外外虧損幾千萬,。只是留下一間裝修豪華的空殼建筑、奢華而百無一用的陳列道具,。淺析：正確的定位也是商業(yè)的基本運(yùn)營流程和規(guī)律,。罔顧市場，好高騖遠(yuǎn),，注定失敗,。案例二經(jīng)過這一劫，他的零售夢并未戛然而止,�,！巴炊ㄋ纪础保诌^了一年,，他決定在市區(qū)重開一間大賣場,，經(jīng)營中低端快消品。這次投資不大,，不到一萬平,，1500萬就下來了，生意還真不錯,，看來這次的路是走對,。但是剛剛捱到了開業(yè)后不到兩個月,，家族的所有人紛紛露出了水面。盡管有店長,、部門經(jīng)理,，但是任何工作,、事無巨細(xì)都要先過過那些“皇親國戚”之手,。店長換了一個又一個，專業(yè)人員走了一茬又一茬,，只留下“愛拍”的,。所有的流程翻燒餅一樣翻來覆去，掐頭去尾,，削足適履,，只為滿足家族成員的喜好感受和利益。一切都面目全非,。兩年以后,，轉(zhuǎn)手。淺析：即便是當(dāng)年最熱,、最好捯飭的地產(chǎn)項(xiàng)目,，也不見得隨意、任性的操弄就會成功的,。房地產(chǎn)是所有行業(yè)中程序最簡單,，環(huán)節(jié)最明顯，不過是拿地,、規(guī)劃,、施工、銷售策劃罷了,，而且在中國,，地產(chǎn)倚重的往往是“公關(guān)”。而零售業(yè),，即便是一間小小的門店,，那也是面對成千上萬的商品品項(xiàng)、幾十上百號嗷嗷張嘴的員工,，復(fù)雜不可回避的流程,，紛繁無法繞過的環(huán)節(jié)，因?yàn)檫@就是零售業(yè)的管理科學(xué),，同時你還要時時警醒,，時刻面對對手的競爭、電商的沖擊,、轉(zhuǎn)型的風(fēng)潮,、技術(shù)更新的成本,、人才瓶頸、行業(yè)發(fā)展的拋棄,！這一切,，天天耗費(fèi)全神貫注，才可能帶來百分之幾的低微利潤,！這哪是一個賺慣了大錢快錢,、玩慣了空手套、用慣了“公關(guān)”手法,、搞慣了家族任性管理的企業(yè)能干的活呢,！別用玩地產(chǎn)那一套玩零售，因?yàn)榱闶鄄皇峭娴模? 案例三 2013年,，某集團(tuán)地產(chǎn)公司要開一座現(xiàn)代商業(yè)綜合體,。自籌備拿地開始到動工興建，邊論證邊建設(shè)推進(jìn),。這家企業(yè)接觸商業(yè),，尚屬首次。這個項(xiàng)目主要是借助策劃公司的外腦,，但是一年多來換了幾家策劃公司了,。2014年時，我見到過他們的招商手冊,，使用的還是曾經(jīng)服務(wù)過該項(xiàng)目但早已解約的其中一家策劃公司編制的手冊,，要命的是，具體的業(yè)態(tài)定位,、業(yè)態(tài)組合,、品牌組合還未敲定，各業(yè)態(tài)主力店選擇方向也未最終確立,，這個項(xiàng)目的立地調(diào)研也是草草幾頁紙,，內(nèi)容不過是摘自本地編制的“年鑒”、政府工作報(bào)告之類的參考價值不大的東西,，——我搞不懂,，這個招商手冊是怎么出來的？我接觸這個項(xiàng)目時,，這個十幾萬平方米的綜合體的建筑框架已經(jīng)完成50%,，看來投資企業(yè)的實(shí)力真不可小覷。進(jìn)入招商案場時,，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人竟然告訴我招商已近尾聲,。我問，你們招了多久？半年多前,，新的策劃公司來了就開始,。怎么招的？招的都什么業(yè)種,？服裝鞋帽,，絕大多數(shù)本地的，很好招的,。哦,。我明白了。淺析：項(xiàng)目定位,，經(jīng)營定位,，招商定位,，業(yè)態(tài)組合,，品牌組合，這些不一而足的復(fù)雜科學(xué)的系列方案怎么能簡單化了呢,？還有那些線上線下互聯(lián)網(wǎng)+戰(zhàn)略,、科技、體驗(yàn)這些新概念呢,？購物中心招商,，哪怕是現(xiàn)代百貨商場招商的流程、技術(shù),、規(guī)則對這家投資商來說都很陌生,。策劃代理公司側(cè)重追求的一定是自己的經(jīng)濟(jì)利益，暫時填滿這么大的空間,，讓東家滿意,，拿到傭金要緊。可是,，說好的未來生存呢,？專業(yè)的事一定得專業(yè)的人來做。尊敬專業(yè),，敬畏專業(yè),，恪守專業(yè)。三,、還沒有學(xué)好投資學(xué),、財(cái)務(wù)管理學(xué) 房地產(chǎn)投資和零售業(yè)投資之間的差別十分明顯，也十分巨大,。房地產(chǎn)這些年基本是政府通過土地資源掌控和出臺相關(guān)配套政策主導(dǎo),；而零售業(yè)則是市場機(jī)制主導(dǎo)下的現(xiàn)代商業(yè)，投資首要考慮的是投入回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)問題。雖然企業(yè)的盈虧臨界點(diǎn)比較低,，但如果欠缺長遠(yuǎn)投資,，技術(shù)含量不高，商品結(jié)構(gòu)不合理,，管理缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì),，都會迅速導(dǎo)致投資失敗。另外,，和大資本,、高投入房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，運(yùn)營管理和財(cái)務(wù)管理天壤之別,。如果不習(xí)慣零售業(yè)分分毛毛的繁瑣核算和“摳門管理”,，就做不成零售。零售商面對的終端顧客每次購買數(shù)量小,，要求商品檔次,、花色品種齊全，動輒上萬品項(xiàng)和 SKU ,，都需要做好采購,、庫存、銷售的成本運(yùn)行管理,。這和一套房上百萬價值一拍即合相比,，沒有可比性。零售業(yè)的投資核算與成本核算包含上百項(xiàng)成本,，毛利與純利之差也相當(dāng)巨大,，尤其是快消品零售行業(yè)，中小城市這幾年綜合毛利一般難以達(dá)到15%,，一年算下來,，掙錢的企業(yè)純利率至多在3%-5%之間。這幾年房租,、人力資源成本都在不斷快速攀升,，而商品零售價格幾乎原地徘回，同時面臨劇烈的,、甚至是扎堆的直面競爭,。這和房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模、大體量,、集束投資方式及投資收益不同,，實(shí)屬“匯集萬千小流方成江海”的行業(yè),。所以,，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型零售業(yè)，首先要了解零售業(yè)的投資和運(yùn)營規(guī)律，學(xué)學(xué)零售投資和零售財(cái)務(wù)管理,。張一夫 2015.07.10 　; 955 次閱讀|0 個評論

地產(chǎn)營銷策略: 張一夫 2013-6-5 20:54; 地產(chǎn)營銷策略策略一：活動營銷,，引爆現(xiàn)場　　我們相信信息永遠(yuǎn)是不對稱的，再好的樓盤也會有人不知道,。而活動營銷則為購房者去樓盤現(xiàn)場提供了理由,。文娛營銷、體育營銷,、論壇營銷,、名人營銷、事件營銷,、人脈（圈子）營銷,、跨界營銷等都是活動營銷的經(jīng)典案例。　　策略二：一樓一策,，差異制勝　　這包括 " 概念差異,，獨(dú)特標(biāo)簽 " 、 " 營銷差異,，技不驚人死不休 " ,、 " 傳播差異,，與眾不同 " ,、 " 媒體差異，獨(dú)自偏好 " ,、 " 形象差異,，我是我，我和你不一樣 " 等,。　　策略三：異型廣告,，爭搶眼球　　四連版、八連版,、媒體樓書,、封套廣告、三角形廣告等都是異型廣告,。做異型廣告的目的就是通過廣告形式上的別具一格爭取眼球,，如果有開發(fā)商在《東方今報(bào)》上這樣做，那么它在河南的影響力肯定會很大,。　　策略四：飽和政策,，鎖定市場　　其一是鎖定時間，爭一日（周,、月）之長短,。其二是鎖定媒體，在這一家報(bào)紙，我是廣告老大,。其三是廣告投放超大,、超厚、超量,、超時,，這也是在淡市激活市場的一種方式。　　策略五：降價優(yōu)惠,，閃電攻勢　　這個在媒體的運(yùn)用上是有一些技巧的,，就是要用閃電攻勢模式。降價,、打折,、優(yōu)惠是不可避免的，降價要用閃電戰(zhàn),，快速出擊,，否則對手快速跟進(jìn)，效果就會大大下降,。　　策略六：團(tuán)購促銷,，報(bào)網(wǎng)互動　　組織機(jī)構(gòu)是媒體，召集方式可以是報(bào)紙報(bào)名,、網(wǎng)上報(bào)名,、街頭報(bào)名等。團(tuán)購方式包括白領(lǐng)團(tuán),、老人團(tuán),、親友團(tuán)、單位團(tuán),、區(qū)域團(tuán),、老板團(tuán)等有特色的團(tuán)購。　　策略七：口碑傳播,，話語接力　　好名聲是口口相傳而來的,。口碑傳播的特點(diǎn)和優(yōu)勢：成本低,、速度快,、范圍廣、連續(xù)性,、 " 軟 " 強(qiáng)制（熟人之間,、不聽也得聽）、排他性（一次說一件事,，印象深刻）,。　　策略八：搜索營銷,，精準(zhǔn)打擊　　任何企業(yè)、產(chǎn)品甚至個人都要管理好自己的 " 搜索結(jié)果 " ,。你找別人難,，就讓別人找你。想辦法把你最想傳達(dá)的內(nèi)容,，讓人最便捷地看到,。　　策略九：小眾精準(zhǔn)，分而治之　　包括行業(yè)細(xì)分,、年齡層細(xì)分,、社會階層細(xì)分、區(qū)域細(xì)分等,。　　策略十：關(guān)注投資,，轉(zhuǎn)移熱點(diǎn) 　　在一定時期內(nèi)，住宅市場相對飽和,，商用物業(yè)值得關(guān)注,。　　如果在住宅三五年不漲價的情況下，媒體可以引導(dǎo)公眾在商用物業(yè)上做些文章,。; 893 次閱讀|0 個評論

呂諫：殺雞取卵的門票經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)財(cái)政: 呂諫 2013-4-15 08:53; 有時不得不批評某些地方政府,，不僅厚顏無恥，而且更是不按理出牌,，幾乎到了急功近利,，唯利是圖的地步，對搜刮民脂民膏的運(yùn)用更是達(dá)到了前無古人,，后無來者的登峰造極,！從即日起，凡是踏進(jìn)古城的游客,，不管是否參觀景點(diǎn)，都將被收取 148 元門票,。這與此路是我開,，此樹是我栽，要打出處過,，留下買路財(cái),，道理幾乎是一樣的。旅游業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的重要驅(qū)動,，景區(qū)景點(diǎn)則被視為地方財(cái)政的“金飯碗”,。據(jù)國家旅游局統(tǒng)計(jì)，我國國內(nèi)旅游消費(fèi)規(guī)模超一萬億元,，拉動相關(guān)行業(yè)超過 110 個,�,？梢哉f，只要坐擁名勝古跡,、名山大川或別致風(fēng)光,，就不愁吸引大量游客前來消費(fèi)，帶動就業(yè)增長,，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。鳳凰是一座有著歷史文化的古城，地處湘西,，景色優(yōu)美,。沈從文一部《邊城》，讓讀者感受到令人迷醉的湘西文化,，讓游客不遠(yuǎn)千里紛至沓來,。游客到之，怡悅了身心,，了解了文化,，也使地方增加了收入，可謂一石多鳥,！但現(xiàn)在變成不管你看不看,，只要進(jìn)入就必須交錢，還厚顏無恥狡辯說,，此舉“并非替企業(yè)賺錢”,，而是為了“增加景區(qū)維修保護(hù)費(fèi)”，“從游客利益出發(fā),，整頓規(guī)范旅游市場”,。因眼界思路的不同，結(jié)果也大不相同,�,！霸黾泳皡^(qū)維修保護(hù)費(fèi)”，沒錯也應(yīng)該,，但對凡進(jìn)入景區(qū)的游客就收 148 元就是唯一的法寶,？就沒有其他途徑？“從游客利益出發(fā)”,，不錯也必須,，但讓游客一進(jìn)入景區(qū)就被收費(fèi)，是否是真的使游客享受到了利益還是失去了利益,？一些景點(diǎn)景區(qū)還未跳出“門票經(jīng)濟(jì)”的框框,，隨著今年掀起又一輪漲價潮，眾多知名景區(qū)門票已經(jīng)邁入“百元俱樂部”,，令游客大呼“快樂負(fù)擔(dān)千金重,，秀美山河玩不起”,。而有些地方卻大膽探索，實(shí)行門票優(yōu)惠或免費(fèi)的刺激政策,。譬如杭州,，一個免費(fèi)西湖，雖然每年損失 2000 多萬元的門票收入,，卻拉動了游人在杭州吃,、住、行,、游,、購、娛等消費(fèi)達(dá)百億元,，成為“丟芝麻撿西瓜”的典范,。回頭再講地產(chǎn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)變成了地方政府直接變現(xiàn)的金融產(chǎn)業(yè),，而高昂的房價,，壓得國民沒有辦法去想別的，只能一心去還房貸,，卻為了銀行利息做長工,。這樣的社會背景下，中國豈能有的創(chuàng)新與發(fā)展真正的產(chǎn)業(yè),？試想,，一個連生存都成問題的人，豈能專心致志搞創(chuàng)新,，搞研發(fā),！倉廩實(shí)而知禮節(jié)，衣食足則知榮辱�,，F(xiàn)在的土地財(cái)政,，說得不好聽，不過是搜刮民財(cái)與民爭利,，好讓那些高官權(quán)貴們大手揮霍奢華度日罷了,。許多地方官員們總愛睡在土地財(cái)政上做著升官發(fā)財(cái)?shù)拿缐簦瑹o視經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展,。地方政府現(xiàn)在大多都靠賣地為生，以扶持房地產(chǎn)業(yè)來維持高 GDP 獲得政績,，對于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)促進(jìn)全面內(nèi)需動力不足,。如果不改變這一發(fā)展?fàn)顩r，勢必使經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡,，房地產(chǎn)泡沫越吹越大,，然后巨大的泡沫在中國經(jīng)濟(jì)中蔓延,，直至破滅，然后墮下深淵,。門票經(jīng)濟(jì)與土地財(cái)政,，說白了，都是得了近視,，可以用鼠目寸光來形象一點(diǎn)都不過分,。而真正需要政府管理了，卻幾乎沒有見管理好,！諸如毒奶粉,、皮革膠囊、甲醛保鮮,、黃浦江死豬……這類事情不斷涌現(xiàn),，連我們自己都驚訝國人不斷更新的容忍限度，但行動的方式無非是“上有政策,，下有對策”,。如果我們想做大“旅游經(jīng)濟(jì)”這塊蛋糕，或者想通過旅游業(yè)拉動內(nèi)需,，就不能再鼠目寸光,。發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，不僅要改變固有的“門票經(jīng)濟(jì)”思維,，而且還要改變“要錢不要命”的思維,。中國創(chuàng)新更是如此，創(chuàng)新應(yīng)該有產(chǎn)業(yè)升級與服務(wù)提升上去發(fā)展,，而是賣田倒地,，結(jié)果導(dǎo)致鬼城四起，但土地財(cái)政卻還沒有停止,，這樣的體制下,，中國豈能有創(chuàng)新，豈能有未來,，中國經(jīng)濟(jì)不崩盤才怪,？; 595 次閱讀|0 個評論

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