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任性開發(fā)商,，霸露木蘭城 ——豫東商業(yè)廣場招商品牌發(fā)布會側(cè)記: 安全營銷倡導(dǎo)者 2015-5-24 16:41; 任性開發(fā)商,，霸露木蘭城 ——豫東商業(yè)廣場招商品牌發(fā)布會側(cè)記 □石玉峰 5月23日,，是個風(fēng)和日麗的日子，應(yīng)浦拓置業(yè)開發(fā)公司邀請,，我?guī)е贮S黃被接抵了花木蘭的故鄉(xiāng)——河南虞城,。虞城是夏朝中期的重要都城。公元前21世紀(jì),，夏禹封舜子商均于此,，號“有虞”，后稱虞國,，現(xiàn)在號稱“中國鋼卷尺之都”,。定位，就是那么任性在國內(nèi)新型城鎮(zhèn)化的趨勢下，商虞一體化也孕育而生,。看待商虞一體化更應(yīng)該從商丘市的角度理解,，虞城向西發(fā)展，與商丘市對接,，把虞城打造成商丘的“衛(wèi)星城”,、“城外城”，這對商丘有著非常重要的作用,。豫東商業(yè)廣場在此背景下,，應(yīng)運(yùn)而生，整個商業(yè)項(xiàng)目采用“井”字型城中街布局,、大開間,、短進(jìn)深。業(yè)態(tài)布局：主力賣場,、鋼卷尺物流,、家居建材、電動車市場等,，還有大型農(nóng)貿(mào)市場和名品商業(yè)街區(qū)。這種綜合型專業(yè)市場的定位,，是一種“出狠力,，才能討好”的項(xiàng)目定位。投資商拿到這塊風(fēng)水寶地,，完全可以做個通常意義上的城市商業(yè)綜合體,，輕松賺取。但他們選擇了這種“出狠力,，才能討好”的項(xiàng)目定位,，足以說明投資商的任性。但這種任性建立在看清方向,、把握趨勢,、捕捉商機(jī)的基礎(chǔ)上，既造福虞城,，又與地方政府共贏,。對此，我積極支持開發(fā)商,，故而才接受邀請,，答應(yīng)在23號的“招商品牌發(fā)布會上”出面演講，以促進(jìn)項(xiàng)目與受眾的良好溝通與對接,。有錢,，就是那么任性浦拓置業(yè)的三位核心股東汪總、陳總和劉總，都是久經(jīng)沙場的房地產(chǎn)開發(fā)大腕,，他們不盡有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),，更積極借助外腦，善于嫁接各種社會資源,。項(xiàng)目啟動之初,，便接納了我們 “實(shí)力亮相，霸氣側(cè)漏” 的運(yùn)作建議： 2014年2月,，項(xiàng)目營銷中心開放,，當(dāng)天人頭攢動，奇跡之路至此開啟,； 2014年9月,，首期品牌商家集中簽約，創(chuàng)下虞城之最,； 2015年元月,，首推商鋪300余套，開盤當(dāng)日去化95 ％ ,，銷售額逾 1.8 億元,；同月，邀請王杰等明星,，重金打造群星演唱會,，3萬多觀眾導(dǎo)致現(xiàn)場爆棚，動用商丘近三分之一警力安保,，造成當(dāng)日虞城“萬人空巷”的僅有景象,。浦拓置業(yè)豪擲10億投資，傾情打造120萬人群消費(fèi)引力場,，營造330億元的大生意,。沒錢，誰敢如此任性,？,！有底，才敢那么任性有資金,，才有底氣,！董事長汪總信心滿滿地向我透露，“石老師,，這個項(xiàng)目雖然投資巨大,，但我們沒有一分民間借貸，靠的是我們安徽省的幾個收尾樓盤,，資金可以源源不斷地支持虞城,，還有當(dāng)?shù)卣徒鹑跈C(jī)構(gòu)的大力支持,，咱不差錢”。有眼光,，才有底氣,！虞城在08年曾建了一個“木蘭市場”，業(yè)態(tài)僅有服飾交易,，當(dāng)時一位侯姓先生花了5萬元買了一間小鋪面,，現(xiàn)在售價已達(dá)35萬元，漲幅高達(dá)700 ％ ,。現(xiàn)在豫東商業(yè)廣場的內(nèi)鋪價格,，還不如鄰邊安徽一些小城市的住宅價高，可見升值空間的龐大,，而且今年年底左右,，該項(xiàng)目將與商丘市主街道“長江路”，貫通連接為一體,。也就是說,，不足一年，豫東商業(yè)廣場的鋪面價格就與商丘市接軌,，這意味著價格立即翻倍,。有資源，才有底氣,！項(xiàng)目暫定在今年 10 月份試營業(yè),， 2016 年元月份正式開業(yè)。可喜可賀的是,，招商工作就目前而言，現(xiàn)有及在建商鋪已 100 ％有品牌經(jīng)營商簽約入駐協(xié)議,，屆時,，豫東商業(yè)廣場將是滿鋪開業(yè)的火爆場景，一定又是虞城商業(yè)史上,，一次空前絕后的商業(yè)案例,。有范，才敢那么任性活動開始之前,， 3 位大老總都分別與我溝通,，目的估計(jì)都是一個——讓石老師演講的更有預(yù)期效果，但帶給我的感覺卻各異,。汪總溝通的重點(diǎn),，在于“咱們完全有實(shí)力，也有這個能力,，運(yùn)營好這個商業(yè)項(xiàng)目,，后期還有香港的專業(yè)商運(yùn)團(tuán)隊(duì)加盟”,。 —— 理性，充滿信心和必勝把握的項(xiàng)目舵主,。陳總交流的重點(diǎn),，在于“我們的項(xiàng)目確實(shí)好，可怎么能讓受眾更好地理解,，還要靠您的有效溝通”,。 ——感性，既實(shí)在又富有責(zé)任感的運(yùn)營舵手,。劉總強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn),，在于“咱要講真實(shí)數(shù)據(jù)，不要帶任何水分,，一定要對受眾負(fù)責(zé),！真金不怕火煉，事實(shí)會證明一切”,。 ——中性,，客觀而真實(shí)的理想搭檔。營銷中心更是用心良苦,，竟然給我做了 56 頁的 PPT 演講內(nèi)容,。面對任性的項(xiàng)目，和這任性的團(tuán)隊(duì),，俺也任性一把,。對老總們的囑托，我都微笑接納,，其實(shí)自己心里卻早已有了自己的主張,。上場前，私自安排助手,，將 56 頁的 PPT 刪減成 5 頁,。面對舞臺下 800 多位聽眾，我開始滔滔不絕地演講：今天,，我只給大家講三點(diǎn)內(nèi)容—— 賺錢的三個層面,，什么是掙錢？什么是賺錢,？什么是富人思維,？第二點(diǎn)，價值商業(yè)的 3 個衡量標(biāo)準(zhǔn),，告訴您哪些是值得投資的商業(yè),；第三點(diǎn)，給大家分享下,，什么是“商”,，什么是“機(jī)”,，什么才是“商機(jī)”…… 任性的演講，贏得臺下掌聲雷動,。助手會后告訴我,，開發(fā)商三位老總一致評價“有認(rèn)籌、有簽約,，反響巨好,，效果非凡”。作者簡介：石玉峰,，實(shí)戰(zhàn)營銷專家,，企業(yè)高級運(yùn)營顧問，中國企業(yè)聯(lián)合會管理咨詢委員會會員,，中小企業(yè)管理咨詢服務(wù)專家組成員,。著有《提高團(tuán)隊(duì)決策力的51條職業(yè)法則》、《總裁變革智慧》等書,。; 953 次閱讀|0 個評論

呂諫：2014年,，新造鬼城能消化嗎？: 呂諫 2014-1-2 18:11; 急功近利的背后一定緊跟著是盲目跟風(fēng),，在我國,，一邊是規(guī)模宏大的城市擴(kuò)張計(jì)劃，一邊則是所造新城的人氣冷清,、房屋空置,、商業(yè)凋敝，使得新城變“鬼城”的報道也不斷見諸報端,。據(jù)國家發(fā)改委的一個課題組對 12 個省區(qū)的調(diào)查,，被調(diào)查的 144 個地級城市要建 200 余個新城新區(qū)，平均每個地級市要建約 1.5 個新區(qū),，繁榮表象后面,，是大的商品房積壓和空置。鬼城”的出現(xiàn)正是以往過度利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)的惡果,，已成了不爭的事實(shí),，如何消化這些鬼城,，更是成了不得不面臨的問題,？消化鬼城，必須需要人去,，所謂的剛需,，但事實(shí)上，剛需都是假命題,，現(xiàn)在,，四口之家的房產(chǎn)數(shù)都在在 2.5 套以上,，沒有所謂的剛性需求。每年新建那么多樓盤,，開發(fā)商說都賣給了本地人,，純屬忽悠。大部分樓盤都在市區(qū)的邊緣地帶,，交通不便,、沒有生活配套設(shè)施，本地人誰去�,�,？況且，房價近幾年都是微漲,，投資屬性不強(qiáng),，已有住房的人也沒有多少投資意愿。這種盲目跟風(fēng)與聯(lián)合炒作后,，導(dǎo)致惡果越來越重,。當(dāng)?shù)卣鲆?guī)劃，沒有邊際炒作后,，開發(fā)商先沖到那里,，蓋房，然后再炒作,，吸引投資者購買,。投資者購買后才發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)貨]有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人氣進(jìn)行支撐，房子不好賣也不好租,，就砸到了手里,。而在樓市慢慢走向市場化的大背景下，許多地方長官正在努力“消化泡沫”,。因?yàn)榕c巔峰時相比,， 2014 年的畸高房價會開始逐漸回落。無論是開發(fā)商還是投資客,，她們正承受著盲目跟風(fēng)帶來的“房價泡沫”的陣痛,。新城怎么變“鬼城”？沒有人氣,，大家覺得死氣沉沉就像“鬼城”一樣,。那么怎樣才能留住人？首先這個地方要解決人的吃,、喝,、拉、撒,、睡,，而最主要的還是人在這里有事做,，也就是有工作，這樣人就不會輕易流動,。所以鄂爾多斯除了傳統(tǒng)的招商引資外,，還醞釀了一個在全市范圍內(nèi)大規(guī)模遷移人口的計(jì)劃。按照這個計(jì)劃,，政府準(zhǔn)備將當(dāng)?shù)乜拷衬纳鷳B(tài)脆弱區(qū)農(nóng)牧人口,，整體搬遷至鄂爾多斯市旗所在地，而原來的牧民居住區(qū)則改造為生態(tài)恢復(fù)區(qū),，不再住人,。但要知道，如此大規(guī)模的人口遷移,，必然需要政府拿出巨額的財(cái)政資金,。而這些空置房本身屬于商品房，因此當(dāng)政府利用行政力量來向“鬼城”遷移人口時,，其實(shí)是在用財(cái)政資金來為開發(fā)商解決商品房積壓的困難,。這顯然不是政府應(yīng)當(dāng)做的事。還不如采用現(xiàn)代科技,，可以通過客房惠模式經(jīng)營帶動旅游,、度假、養(yǎng)老,、休閑等相關(guān)增值產(chǎn)業(yè),，并通過客房惠平臺經(jīng)營產(chǎn)生收益，緩解短期鬼城,，待過幾年再住或賣也都可以,，從而拿到好的投資回報。欠下的債,，遲早是要還的,！按照人均收入水平與人口增長及居民人口、房價收入比,、月與年銷售面積與可售,、新增的房源消化速度看，三四線少部分城市的確存在供大于求的風(fēng)險,�,！肮沓恰钡某霈F(xiàn)，是前幾年地方政府過度參與房地產(chǎn)市場,，期望用它來拉動經(jīng)濟(jì)的一個真實(shí)寫照,。事實(shí)已經(jīng)證明,，當(dāng)政府以滿腔熱情投入到市場中去的時候,，很容易使市場出現(xiàn)扭曲,。許多地方政府以房地產(chǎn)興城，一度看上去生機(jī)勃勃,，但即使國家不推出房地產(chǎn)調(diào)控政策,，這種脫離當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際水平的新城建設(shè)也是超前的，沒有實(shí)體產(chǎn)業(yè)做支持,，沒有發(fā)展新型產(chǎn)業(yè),，沒有高科技企業(yè)做背后推動的情況下， 2014 年,，新造鬼城能消化嗎,？我只能給出一個字：懸！; 個人分類: 諫說樓市|1186 次閱讀|0 個評論

呂諫：樓市泡沫破滅,，開發(fā)商忙轉(zhuǎn)型: 呂諫 2013-12-29 17:36; 從銀行開始停止樓市貸款,，從各類基金不再投資房地產(chǎn)業(yè)，說明風(fēng)雨飄搖的樓市,，在過去泡沫下,，可能意味著正式要破滅了！在沒有特大政策轉(zhuǎn)機(jī)之際,，或許轉(zhuǎn)型才是無奈而唯一的出路,。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，其實(shí)已經(jīng)到了不得不改,，或者說不得不大改的境地,，而此次三中全會祭出的改革大方向和具體舉措應(yīng)該是符合市場預(yù)期的。因?yàn)榻衲瓿掷m(xù)升溫的房地產(chǎn)市場,，以及越調(diào)越漲的畸高房價讓“房地產(chǎn)泡沫”一詞一直為大家所熱議,。樂觀派認(rèn)為中國的城市化進(jìn)程仍將持續(xù)，房地產(chǎn)市場不存在泡沫,，現(xiàn)在的房價很正常,，不久的將來北京的房價甚至能達(dá)到 80 萬元每平米；而悲觀派則認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重,，房價暴跌即將來臨,，手頭房子能賣就賣。對于這種極端觀點(diǎn)我們只能當(dāng)作笑話,，畢竟極度樂觀和極度悲觀都不可取,。基本的判斷應(yīng)該是,，中國的房地產(chǎn)市場肯定是存在泡沫的,，但是泡沫的大小，以及泡沫是否會破、何時會破取決于未來的外部宏觀環(huán)境變化,。就當(dāng)前而言,，及時采取措施適當(dāng)剎車以確保房地產(chǎn)市場的軟著陸，對中國經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長”是必要也是必須的,，這也正是三中全會定調(diào)“全面深化改革”的背后涵義,。過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進(jìn)程加速和居民收入改善導(dǎo)致的住房需求大幅增加以外,，主要還有貨幣超發(fā),、金融資源配置不合理、地方政府土地財(cái)政依賴,、居民收入差距拉大,、土地要素市場政府一手壟斷等房地產(chǎn)市場之外的因素。此輪啟動的第三次房改正是試圖對上述這些領(lǐng)域進(jìn)行全面改革,，但這些改革如果掌控不好則會加劇中國房地產(chǎn)泡沫破滅的可能,。也就是說，中國開發(fā)商好日子到頭了,！隨著樓市調(diào)控的不斷深入,，房企破產(chǎn)現(xiàn)象可能會不斷發(fā)生。但前期賺到的錢,，總還是要做投資的,，不能坐吃山空，導(dǎo)致對于短期內(nèi)市場預(yù)期的不樂觀讓很多開發(fā)商開始尋覓其他盈利渠道———涉足白酒業(yè),、軟件,、保障房、投資海外等形式都在逐步出現(xiàn),。比如恒大 150 億擬投哈爾濱旅游項(xiàng)目,，星河灣涉足白酒產(chǎn)業(yè)，綠地韓國濟(jì)州國際自由城市的健康醫(yī)療城項(xiàng)目等一系列地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型,！像途家,、客房惠等新型公司，目前正受到許多開發(fā)商的追捧,。有個叫羅軍的男人在地產(chǎn)界激情澎湃地闡述推廣他的一種新的地產(chǎn)運(yùn)營模式：“途家”,。他的這個模式，可以與一個哪怕最普通的購房者手上的房子發(fā)生聯(lián)系,，他不僅可以照顧好這套房子,，還能讓這套房子幫你賺錢，甚至連地產(chǎn)牛人任志強(qiáng)也為他吆喝,。客房惠 ,，這家致力于創(chuàng)建高效酒店數(shù)據(jù)處理的商務(wù)平臺高科技公司,，主營業(yè)務(wù)為旅游酒店、養(yǎng)生地產(chǎn),、健康度假等行業(yè)的第三方服務(wù)平臺,，更是吸足了開發(fā)商的眼球！ “這個年代是最壞的年代,，也是最好的年代�,！遍_發(fā)商如何去轉(zhuǎn)型,，這是一個值得深思的問題，畢竟產(chǎn)品創(chuàng)新是企業(yè)營銷制勝的基礎(chǔ),，沒有產(chǎn)品創(chuàng)新,，營銷創(chuàng)新就成了無源之水。創(chuàng)新要從分析機(jī)會開始,，創(chuàng)新要從研究與預(yù)測內(nèi)外市場變化,、消費(fèi)者需求開始，把握市場一切領(lǐng)先脈搏,，致力于成為一個創(chuàng)新型的企業(yè),，才能真正走出危機(jī)。未來的消費(fèi)主場在移動端,，移動的主場在手機(jī)上,，誰能把握手機(jī)這個主場，誰就能把握住未來,，這也許就是開發(fā)商熱衷客房惠這類新型移動互聯(lián)網(wǎng)軟件公司的原因吧,！這種大多以輕資產(chǎn)為主，靠科技與創(chuàng)新驅(qū)動,，有的雖然脫胎于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),，卻在商業(yè)模式和生態(tài)系統(tǒng)上另辟蹊徑，從而創(chuàng)造出遠(yuǎn)超于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的價值長尾,！; 個人分類: 諫說樓市|1216 次閱讀|0 個評論

呂諫：崩盤前奏的熱銷拋盤: 呂諫 2013-8-7 15:44; 近期所謂媒體報道“日光盤”又在吹噓中上演,，從報道分析的數(shù)字，真可以各方面都賺了金滿缽滿,，開發(fā)商,，地方政府都笑開了花！然而事實(shí)真相卻往往是慘不忍睹,，在鬼城,、地方債務(wù)、供過于求的時代,，再自吹自擂日光盤,，也許只能是心里安慰，為了制造熱銷假象，再一次忽悠非剛型購房者把投資的錢,，上演“擊鼓傳花”的游戲罷了,！聽到地方政府有個說法，叫“干滿一屆是熊蛋,，有本事半屆就升職,。領(lǐng)導(dǎo)到一地任職，兩年要讓上級看到成效,，三年就得挪位置”,。這種政績觀迫使地方領(lǐng)導(dǎo)想方設(shè)法在任期內(nèi)做“大事”，把攤子鋪得很大,，而地方財(cái)務(wù)平衡,、資金風(fēng)險等狀況都不會進(jìn)入考核視野，自然也就不會對在任者形成壓力,。為了拼政績,，甚至有部分地方政府盲目借債，對基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金流的測算過于粗糙,，完全放棄了防范風(fēng)險的底線,。地方債務(wù)風(fēng)險不斷擴(kuò)大，與地方“一把手”和領(lǐng)導(dǎo)班子尚未形成明確的“債務(wù)指標(biāo)”考核有關(guān),。地方債務(wù)不透明的情況突出,，直接導(dǎo)致“債務(wù)遞延”、“前任推后任”的“推諉心態(tài)”嚴(yán)重,。眼下,，地方政府不得不面臨償還地方債的壓力，部分地區(qū)債務(wù)規(guī)模增長較快,，一些省會城市本級的債務(wù)風(fēng)險凸顯,，由于償債能力不足，只能通過舉借新債償還舊債,。地方債務(wù)遞延現(xiàn)象很普遍,，除非上任債務(wù)過于膨脹，接任官員會申請上級進(jìn)行審計(jì),，將債務(wù)進(jìn)行凍結(jié),。一般情況下，接任領(lǐng)導(dǎo)會默認(rèn)債務(wù),，“尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”,，通過加大投資刺激經(jīng)濟(jì)增長�,！盎鶎佑袀€順口溜,，叫做‘拆東墻補(bǔ)西墻,，墻墻不倒；年年難,，年年過,，年年不錯’�,！� 呂諫認(rèn)為,，有債務(wù)不可怕，反正有賣地收入,，只要賣地的生意不倒,，償還債務(wù)肯定會有希望，所以,，在才會有崩盤前奏的熱銷拋盤,。截止 8 月,，北京等一線城市二手房掛牌量暴增,，北京連續(xù)兩周二手房突破每周一萬套，相當(dāng)于并快超過今年 4 月的成交量,。 2013 年 4 月,，一線城市拋盤潮出現(xiàn)后，國務(wù)院感到不妙,，因?yàn)檫@樣下去,，北京樓市就會失控，房地產(chǎn)崩盤就不可避免,，于是,，連忙推出國五條，提高二手房的交易稅,，阻止樓市炒家拋盤,。與此同時，上海,、深圳,、廣州的樓市炒家聽從高層的旨意停止了拋盤。現(xiàn)在他們已經(jīng)熬不住了,。這些樓市炒家很多借用高利貸,，即便是拋盤，除去資金成本基本沒有獲利,。身價百億的山西煤老板,，以 7000 萬元在海南三亞嫁女，現(xiàn)在爆出負(fù)債水平已經(jīng)超出 100% ,；鋼貿(mào)債務(wù)鏈條斷裂后,，福建從事鋼貿(mào)的炒家在上海拋盤。以后,，銅鋁鎳鋅錫所有債務(wù)鏈都會斷裂,，這些老板的資金都壓在房地產(chǎn)上，拋盤是唯一的出路,。現(xiàn)在拋盤還有人接盤，再晚可能連二手房接盤的都沒有，這個擊鼓傳花的游戲,，肯定會有一批接盤者，至于傳到誰手,，那就得看運(yùn)氣,！雖然中央政府高調(diào)推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整,，城鎮(zhèn)化也強(qiáng)調(diào)的是新型城鎮(zhèn)化,，但對于地方政府來說，要實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型談何容易,？以地方政府的實(shí)踐來說,，“土地經(jīng)濟(jì)”模式有著強(qiáng)大的慣性，而建立在此基礎(chǔ)上的負(fù)債發(fā)展強(qiáng)化了“債務(wù)經(jīng)濟(jì)”模式,�,！巴恋亟�(jīng)濟(jì)”加上“債務(wù)經(jīng)濟(jì)”，這就是國內(nèi)地方經(jīng)濟(jì)普遍面臨的問題,。在這種慣性之下,，即使國家有關(guān)部門在限制地方融資渠道，但地方債務(wù)還在頑強(qiáng)上升,，這個危機(jī)是控制不了,，而部分地方政府面臨的債務(wù)也是接踵而至。呂諫認(rèn)為,，使得目前的中國,，隱入表面樓盤熱銷，樓市一片繁榮,，而別一面又是鬼城遍野,，嚴(yán)重的供大于求，也許這就是崩盤前,，所謂表面熱銷,，實(shí)質(zhì)拋盤潮的真相吧！; 個人分類: 諫說樓市|999 次閱讀|0 個評論

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