家住在鄭州大學(xué)老校區(qū)附近的劉新是一名80后上班族,，每天上班需要從西區(qū)跑到東區(qū),，堵車(chē)的痛苦讓他一直有這樣一個(gè)期待：在家門(mén)口上班,，不必坐公交車(chē),、不必早出晚歸；隔壁就是大型超市,，走路5分鐘,；步行10分鐘就到電影院，可以第一時(shí)間欣賞國(guó)內(nèi)外新片,。

劉新的期待可以很快實(shí)現(xiàn),，位于大學(xué)路和中原路交會(huì)處西北角，一座新的城市綜合體上上財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè),。

“中國(guó)城市的升級(jí)變革,，從城市綜合體開(kāi)始。城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物,�,！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士都在闡述這樣的觀點(diǎn)。

上上財(cái)富廣場(chǎng),、中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦藝城,、西元國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目在西區(qū)的落地,，都意味著,，鄭州西區(qū)商業(yè)一步跨入“城市綜合體”時(shí)代。

同時(shí),，隨著西區(qū)的舊城改造及都市村莊改造,，西區(qū)人流量將會(huì)增加，這是西區(qū)商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),。而眾多商業(yè)大鱷紛紛進(jìn)入西區(qū),，一個(gè)大商圈正在形成。

當(dāng)城市綜合體扎堆式布局西區(qū)的時(shí)候,，城市綜合體到底能給西區(qū)商業(yè)帶來(lái)怎樣的催化作用,？

城市綜合體核心在運(yùn)營(yíng)

有數(shù)據(jù)顯示，鄭州在建和立項(xiàng)的城市綜合體已超過(guò)53座,。有人預(yù)言：城市綜合體面臨過(guò)剩,。

這個(gè)在英文中被稱(chēng)為HOPSCA，通俗被解讀為“城中之城”,、“高效之城”的多業(yè)態(tài)建筑集群,，在中國(guó)正呈密集開(kāi)發(fā)之勢(shì)。

在決定做城市綜合體之前,，上上集團(tuán)董事局主席馮世翔就在思考這樣一個(gè)問(wèn)題：在狂飆突進(jìn)的城市發(fā)展背景之下,，城市綜合體現(xiàn)象只是商業(yè)地產(chǎn)熱潮的一個(gè)縮影，該以什么樣的心態(tài)來(lái)面對(duì)新一輪的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì),，使其與城市進(jìn)化的大趨勢(shì)兼容,？

在浙商雜志舉辦的一次論壇上，馮世翔如此表達(dá)他的看法,，“隨著樓市調(diào)控被推向縱深,，住宅地產(chǎn)頹勢(shì)難改，各家房企切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，是主動(dòng)轉(zhuǎn)型,、被動(dòng)轉(zhuǎn)型，還是盲目跟風(fēng),，其所產(chǎn)生的結(jié)果都是不一樣的,。為什么要提心態(tài)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有一個(gè)成長(zhǎng)期,，當(dāng)你進(jìn)入后,，能否守得了寂寞，耐得住煎熬,，這很重要”,。

馮世翔認(rèn)為，“如果一開(kāi)始就抱著短期的,、功利的心態(tài)而去,，可能會(huì)直接輸在起點(diǎn)”,。

如果說(shuō)做住宅類(lèi)似于在小河中游泳，那么做商業(yè)地產(chǎn)就如同在大海里游弋,。在商業(yè)地產(chǎn)這場(chǎng)馬拉松比賽中,，城市綜合體項(xiàng)目，不管是誰(shuí)設(shè)計(jì)的,，最終的目的是要盈利,。而城市綜合體的盈利無(wú)疑是考量地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)能力、品牌支撐以及團(tuán)隊(duì)的最好方法,。

“此處水深,，泳者須謹(jǐn)慎”的基本觀點(diǎn)，代表了不少城市綜合體投資開(kāi)發(fā)商共同的體會(huì),。

“因此,，大家應(yīng)該把商業(yè)運(yùn)營(yíng)放在核心位置，一切圍繞這個(gè)來(lái)展開(kāi),�,！瘪T世翔說(shuō)。他認(rèn)為,，“商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)是替投資者,、業(yè)主管理財(cái)富”。

而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位,、定勢(shì)與定量參照什么來(lái)評(píng)定,？單以杭州為例，在建或已建有近100個(gè)城市綜合體,，現(xiàn)階段的杭州,，能否消化得下這些個(gè)商業(yè)綜合體的龐然大物，答案還是未知,。

對(duì)此,，馮世翔的看法是，從空間的概念來(lái)看,，商業(yè)地產(chǎn)必須與城市兼容,，不能不考慮城市這個(gè)母體與平臺(tái)，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目所在的城市深入研判,，就不可能有準(zhǔn)確的定位,。 從時(shí)間的概念來(lái)看，“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，真正要培養(yǎng)成熟,，至少需要八到十年的時(shí)間，如果沒(méi)這個(gè)心理預(yù)期，充其量你只能賦予商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一半的生命”,。

歸結(jié)到一點(diǎn),，能否處理好城市性與商業(yè)性的共生關(guān)系,，是馮世翔對(duì)商業(yè)地產(chǎn)能否做成功所持有的基本立場(chǎng),。

而上上財(cái)富廣場(chǎng)這個(gè)位于西區(qū)的城市綜合體項(xiàng)目，就是馮世翔關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目思考的一次實(shí)踐,。

“錯(cuò)位”的經(jīng)營(yíng)布局

上上財(cái)富廣場(chǎng)融合了國(guó)際先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和最新商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,，將建成由五星級(jí)涉外酒店、高端A類(lèi)百貨,、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓及精品公寓四大業(yè)態(tài)組成的綜合體項(xiàng)目,。

上上財(cái)富廣場(chǎng)坐擁鄭州地鐵1號(hào)線(xiàn)中原路出站口。同時(shí),，因?yàn)榕c火車(chē)站西廣場(chǎng)相距非常近,，亦可借勢(shì)聚集人流量。

然而,，上上財(cái)富廣場(chǎng)規(guī)劃中的高端百貨體量是6.5萬(wàn)平方米,，離二七廣場(chǎng)只有兩個(gè)路口。它將如何與二七商圈現(xiàn)有和將有的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),、協(xié)同發(fā)展,？這無(wú)疑是一次挑戰(zhàn)。

“要在同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)中勝出,，就需要尋求差異化的道路,，而前期的定位則是基礎(chǔ)，如果前期沒(méi)有做好,，靠后期的補(bǔ)救和重新調(diào)整定位,，那就將會(huì)付出更大的努力和艱辛�,！瘪T世翔認(rèn)為,。

作為該項(xiàng)目聚客的重要一招，未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目,，沒(méi)有停車(chē)位就沒(méi)有未來(lái),。

針對(duì)影響城市綜合體住宅物業(yè)持續(xù)升值的最大“病因”停車(chē)難的問(wèn)題，上上財(cái)富廣場(chǎng)委托德國(guó)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的交通流量影響分析,。最后的方案不單在規(guī)劃上將地下商業(yè)部分與地鐵口貫通,，充分發(fā)揮地上立體停車(chē)與地下交通動(dòng)線(xiàn)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，以疏導(dǎo),、分流地面人流,，更規(guī)劃有中原首家18層4901個(gè)大型立體停車(chē)樓來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)體與城市交通的血液流變。

二七區(qū)第一個(gè)超五星級(jí)酒店,，中原第一大立體樓宇停車(chē)場(chǎng)和“MIGO”名品會(huì)所,、全球時(shí)尚潮流集中營(yíng)等標(biāo)簽,，正在讓上上財(cái)富廣場(chǎng)成為大學(xué)路商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目。

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