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呂諫：樓市泡沫破滅，開發(fā)商忙轉(zhuǎn)型: 呂諫 2013-12-29 17:36; 從銀行開始停止樓市貸款，從各類基金不再投資房地產(chǎn)業(yè),，說明風(fēng)雨飄搖的樓市,，在過去泡沫下,，可能意味著正式要破滅了,！在沒有特大政策轉(zhuǎn)機之際，或許轉(zhuǎn)型才是無奈而唯一的出路,。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天,，其實已經(jīng)到了不得不改，或者說不得不大改的境地,，而此次三中全會祭出的改革大方向和具體舉措應(yīng)該是符合市場預(yù)期的,。因為今年持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場，以及越調(diào)越漲的畸高房價讓“房地產(chǎn)泡沫”一詞一直為大家所熱議,。樂觀派認(rèn)為中國的城市化進(jìn)程仍將持續(xù),，房地產(chǎn)市場不存在泡沫，現(xiàn)在的房價很正常,，不久的將來北京的房價甚至能達(dá)到 80 萬元每平米,；而悲觀派則認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重，房價暴跌即將來臨,，手頭房子能賣就賣,。對于這種極端觀點我們只能當(dāng)作笑話，畢竟極度樂觀和極度悲觀都不可取,�,；镜呐袛鄳�(yīng)該是，中國的房地產(chǎn)市場肯定是存在泡沫的,，但是泡沫的大小,，以及泡沫是否會破、何時會破取決于未來的外部宏觀環(huán)境變化,。就當(dāng)前而言,，及時采取措施適當(dāng)剎車以確保房地產(chǎn)市場的軟著陸，對中國經(jīng)濟的“穩(wěn)增長”是必要也是必須的,，這也正是三中全會定調(diào)“全面深化改革”的背后涵義,。過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進(jìn)程加速和居民收入改善導(dǎo)致的住房需求大幅增加以外,，主要還有貨幣超發(fā)、金融資源配置不合理、地方政府土地財政依賴,、居民收入差距拉大,、土地要素市場政府一手壟斷等房地產(chǎn)市場之外的因素。此輪啟動的第三次房改正是試圖對上述這些領(lǐng)域進(jìn)行全面改革,，但這些改革如果掌控不好則會加劇中國房地產(chǎn)泡沫破滅的可能,。也就是說,，中國開發(fā)商好日子到頭了！隨著樓市調(diào)控的不斷深入,，房企破產(chǎn)現(xiàn)象可能會不斷發(fā)生。但前期賺到的錢,，總還是要做投資的,，不能坐吃山空，導(dǎo)致對于短期內(nèi)市場預(yù)期的不樂觀讓很多開發(fā)商開始尋覓其他盈利渠道———涉足白酒業(yè),、軟件,、保障房、投資海外等形式都在逐步出現(xiàn),。比如恒大 150 億擬投哈爾濱旅游項目,，星河灣涉足白酒產(chǎn)業(yè)，綠地韓國濟州國際自由城市的健康醫(yī)療城項目等一系列地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型,！像途家,、客房惠等新型公司，目前正受到許多開發(fā)商的追捧,。有個叫羅軍的男人在地產(chǎn)界激情澎湃地闡述推廣他的一種新的地產(chǎn)運營模式：“途家”,。他的這個模式,，可以與一個哪怕最普通的購房者手上的房子發(fā)生聯(lián)系，他不僅可以照顧好這套房子,，還能讓這套房子幫你賺錢,，甚至連地產(chǎn)牛人任志強也為他吆喝。客房惠 ,，這家致力于創(chuàng)建高效酒店數(shù)據(jù)處理的商務(wù)平臺高科技公司，主營業(yè)務(wù)為旅游酒店,、養(yǎng)生地產(chǎn),、健康度假等行業(yè)的第三方服務(wù)平臺，更是吸足了開發(fā)商的眼球！ “這個年代是最壞的年代,，也是最好的年代�,！遍_發(fā)商如何去轉(zhuǎn)型,，這是一個值得深思的問題，畢竟產(chǎn)品創(chuàng)新是企業(yè)營銷制勝的基礎(chǔ),，沒有產(chǎn)品創(chuàng)新,，營銷創(chuàng)新就成了無源之水。創(chuàng)新要從分析機會開始,，創(chuàng)新要從研究與預(yù)測內(nèi)外市場變化,、消費者需求開始，把握市場一切領(lǐng)先脈搏,，致力于成為一個創(chuàng)新型的企業(yè),，才能真正走出危機。未來的消費主場在移動端,，移動的主場在手機上,，誰能把握手機這個主場，誰就能把握住未來,，這也許就是開發(fā)商熱衷客房惠這類新型移動互聯(lián)網(wǎng)軟件公司的原因吧,！這種大多以輕資產(chǎn)為主,，靠科技與創(chuàng)新驅(qū)動,，有的雖然脫胎于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，卻在商業(yè)模式和生態(tài)系統(tǒng)上另辟蹊徑,，從而創(chuàng)造出遠(yuǎn)超于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的價值長尾！; 個人分類: 諫說樓市|1216 次閱讀|0 個評論

呂諫：重啟IPO還能圈多少坑多少？: 熱度 1 呂諫 2013-11-30 19:40; 道不盡的樓市,，說不盡的股市，樓市是幾家歡喜幾家愁,，股市對于百姓來講,，幾乎沒有歡喜只有愁！在中國,，到處都是騙人，找不著不騙人的地方,，特別是在中國股市,，欺詐發(fā)行、欺詐銷售,、造假上市,、財務(wù)報表幾乎全部類似《新聞聯(lián)播》一樣美好,，可以說,，中國的樓市就算坑百姓，好歹還有一套房子,，是硬貨,，而中國的股市，就似鬼影,，看不著,，也摸不透！證監(jiān)會今日下午發(fā)布關(guān)于《進(jìn)一步推進(jìn)新股發(fā)行體制改革的意見》,。證監(jiān)會新聞發(fā)言人稱,，這是逐步推進(jìn)股票發(fā)行由核準(zhǔn)制向注冊制的重要步驟。預(yù)計 2014 年 1 月約有 50 家企業(yè)完成程序,，并陸續(xù)上市,。在目前的股票審批制度下，這種大量的 IPO 重啟,，不知道又要禍害多少有點貪婪的股民,！去年 11 月 IPO 暫停至今，期間滬指表現(xiàn)基本持平,。去年年底股市產(chǎn)生了反彈,，關(guān)鍵因素不在于 IPO 暫停而在于市場當(dāng)時對經(jīng)濟復(fù)蘇的憧憬；之后又跌回來,，是因為經(jīng)濟數(shù)據(jù)打破了之前對復(fù)蘇的幻想,，市場也逐漸認(rèn)識到本屆政府的政策思路不同以往——既沒有以往逆經(jīng)濟周期的政策放松，反而因為整頓金融秩序?qū)е铝饲捌诘腻X荒,。從 2009 年開始,，股市再融資規(guī)模就已經(jīng)超過了 IPO 規(guī)模,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 2009-2012 年 A 股 IPO 規(guī)模 10540 億元，而同期再融資的規(guī)模 16650 億元,，今年上半年的股市再融資 2112 億,。如果說擴容過度確實一定程度上造成了 A 股的長期低迷，但只把眼光盯著 IPO 重啟,，顯然是不夠客觀的,。由于投資人放棄了對經(jīng)濟的、政策的基本面幻想,，股市已經(jīng)因此大幅下跌,，期間 IPO 重啟消息不斷強化市場負(fù)面情緒，考慮到當(dāng)前實際的股市狀況和邊際效應(yīng)遞減,， IPO 重啟對現(xiàn)階段股市的利空有高估的嫌疑,。中國的股市，相對法律也來講,，也是比較嚴(yán)格,，但我們的法律都是紙上的，或者是用來排除異己的,，而不是用過修身養(yǎng)性,，治理社會的！總有人說法律是武器,，或者更升華一層的說法律是信仰,。而在當(dāng)下中國股市的法律監(jiān)管制度下，多數(shù)人都抱著相對悲觀的態(tài)度,。其實現(xiàn)行的董事會制度如能發(fā)揮作用,，應(yīng)能防止內(nèi)幕交易，但是利益集團的斡旋能力太強,，現(xiàn)在中國最大的問題是有法不依,，執(zhí)法不嚴(yán)。講得再多,，期待再多,，也是蒼白的無奈！應(yīng)該承認(rèn),，高企的房價,，不僅成為民生不可承受之重，也成為中國完成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整,、實現(xiàn)增長方式轉(zhuǎn)型的重大障礙,。而且，它還為中國社會埋下不安定的隱患,。正是基于這些原因,，中央政府才決定對畸形發(fā)展的樓市進(jìn)行調(diào)控,。然而，在樓市泡沫被擠壓,、房價開始回歸理性區(qū)間的過程中,，一些地方政府卻憋不住了，開始打起了自己的小算盤,。那些習(xí)慣于土地財政,，熱衷于和開發(fā)商互通款曲，乃至寄望于從土地拍賣狂熱中撈取私利的地方官員,，開始或明或暗地為樓市調(diào)控松綁,，打出的幌子卻是“滿足民生需求”、“維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定”以及“促進(jìn)地方經(jīng)濟健康發(fā)展”等,。而這些為樓市調(diào)控松綁的地方政策出臺后,，先是在公眾輿論的壓力下尋找托辭，繼而在中央的干預(yù)下被叫停,，如此反復(fù)折騰,，不僅影響了中央政策的權(quán)威性和公信力，也對中國的經(jīng)濟生活造成巨大的危害,。所以,，中國樓市調(diào)控的折騰鬧劇再度上演,，年年上演,。反觀股市，到底誰禍害了中國股市,？把這個問題整明白了,，就知道為什么中國 A 股排名全球倒數(shù)第一！就知道為什么成千上萬的投資者是“興高采烈跑步進(jìn)場,，赤身裸體滾出來”,！中國股市從誕生那一天起就是一個畸形的怪胎，這個怪胎按照“強盜邏輯”快速膨脹,，其給國民經(jīng)濟的正面推動和支持作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其所造成的傷害,，現(xiàn)在要讓這個怪胎改進(jìn)基因，成為好孩子,，顯然十分困難,。這個強盜邏輯就是：企業(yè)包裝 -- —上市圈錢 -- —套現(xiàn)和轉(zhuǎn)移資產(chǎn) -- —淡化主業(yè)、強化資本運作 ---- 包裝新的怪胎 ---- 再度 IPO ,。與此同時,，隨著股市交易規(guī)模的不斷壯大，國庫源源不斷地抽走的稅金也是很大一筆,。這個利益鏈的諸多投行,、關(guān)聯(lián)機構(gòu)和個人,，也昧著良心發(fā)橫財。所有被圈走的資金,，統(tǒng)統(tǒng)來自二級市場的投資者,，來自廣大散戶和基民。而中國股市太多的亂局,、太多的利益誘惑,、太多制度漏洞、太多的大膽包天的特權(quán)者,，讓中國股市深深陷入水深火熱之中,！過去這么多年，中國股市里除過越來越多的垃圾資產(chǎn)和大量泡沫外,，重啟 IPO 還能圈多少坑多少,？到底還剩多少可以淘到的“黃金白銀”，恐怕連鬼都不知曉,。; 個人分類: 諫說樓市|931 次閱讀|1 個評論

呂諫：拋售意味暴風(fēng)驟雨來臨: 熱度 1 呂諫 2013-11-16 21:03; 繼李嘉誠撤資內(nèi)地之后,，潘石屹拋售滬上資產(chǎn)的消息不脛而走，再一次挑動外界對于國內(nèi)樓市前景擔(dān)憂的敏感神經(jīng),。向李嘉誠學(xué)習(xí),，王石也拋售萬科 30 億元地產(chǎn)股權(quán)，王石已經(jīng)在微博上發(fā)出警告,，要中國地產(chǎn)商注意,。王石不僅要求其他地產(chǎn)商注意，而且萬科已經(jīng)行動,，在杭州拋售了 30 億元地產(chǎn),。春江水暖鴨先知，對于房地產(chǎn)界的變化,，再沒有誰比房地產(chǎn)商更為敏感的了,。而且，像王石,、潘石屹這類房地產(chǎn)界的精英,，對房價走勢的判斷比起專業(yè)的研究人員更接近事實，也更準(zhǔn)確,。正因為這樣,，當(dāng)他們出乎意料地一致對此次房價上漲所包含的危險充滿擔(dān)憂的時候，我們就不能不對目前的房價進(jìn)行認(rèn)真審視,。在中國買房,，確切地說等于租房，只不過租期是 70 年,。因為中國的房產(chǎn),，并不像國外許多國家的房產(chǎn)那樣,，擁有永久的產(chǎn)權(quán)。而且,，“國內(nèi)商品房住宅土地年限是 70 年,，住宅建筑規(guī)范設(shè)計的住宅使用年限是 50 年，但國內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為 30 年”,，這本身就決定了房價其實是有一定區(qū)間的,，超出這個區(qū)間，就超出了商品房本身所應(yīng)具有的價值,，構(gòu)成了泡沫,。依照目前的房價，多達(dá) 70% 的人是買不起房的,，這本身就說明商品房正在日益被邊緣化,，淪為炒作者的道具。開發(fā)商的恐懼至少表明了一點,，對于房價連續(xù)飛漲所形成的潛在泡沫危險,，至少應(yīng)該認(rèn)真對待了。畢竟,，擊鼓傳花已經(jīng)開始,，誰也不愿意把這個泡沫吹破，經(jīng)歷過上世紀(jì) 90 年代泡沫的海南本土房地產(chǎn)商們最熟悉的游戲便是擊鼓傳花,。在那個游戲當(dāng)中,，最穩(wěn)妥的方式是，在泡沫破裂之前,，盡早將手中的項目轉(zhuǎn)出去�,，F(xiàn)在當(dāng)初海南的房地產(chǎn)商，已經(jīng)全國開花,！從十八大三中全會會前透露的信息來，“保障歸保障,，市場歸市場”基本達(dá)成社會共識,，未來國家將會放棄土地財政，放手市場,，專心做大社會保障和二次分配這塊蛋糕,。政府將會放開買進(jìn)和賣出閥門，外接水管也交予市場,。未來對樓市影響最大的將不是樓市調(diào)控政策,，而是政府放權(quán)的市場之手！沒有成片的看漲,，更沒有全面的暴跌,。前期一個荒唐的北京房價賭局以看跌方落敗結(jié)束,。據(jù)看漲方的統(tǒng)計，北京二環(huán)內(nèi)的商品房兩年間上漲 51% ,，三四環(huán)間的房價上漲 31% ,，也許統(tǒng)計數(shù)字不夠客觀，但在調(diào)控政策實施的兩年間,，北京房價持續(xù)上漲是不爭的事實,。再看上海，近期黃浦江邊成交了一套每平米單價超過 21 萬元的江景豪宅,，人們不禁要問：這房價漲到多高才算合理呢,？其實，合理房價本身是一個偽命題,，在市場決定價格的樓市中,，買賣即成交，存在即合理,！只有不承認(rèn)市場定價的人才會提出房價是否合理的質(zhì)疑,。金融中心城市如北京、上海,，正確的問題是如何建立合理的住宅體系,。而住宅體系是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是有效分配稀缺的城市化空間。有漲,，必有跌,！而身處為開發(fā)商的王石、潘石屹們,，更是清楚,，下一場暴風(fēng)驟雨即將來臨！據(jù)陸媒報導(dǎo),， 10 月 29 日,，中共國務(wù)院發(fā)展研究中心某人士在世界工商協(xié)會論壇上表示，根據(jù)國研中心的調(diào)研報告,，中國大陸房地產(chǎn)市場風(fēng)險在進(jìn)一步積累,，區(qū)域性分化趨勢越來越明顯，三四線城市出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象,。根據(jù)李某人士的說法,，一線城市的土地和住房供給仍然偏緊，房價持續(xù)上漲,，但是三四線城市房地產(chǎn)市場土地供給和住房供給出現(xiàn)松動,，溫州、鄂爾多斯等地的房價已經(jīng)開始下跌，出現(xiàn)了泡沫破裂的現(xiàn)象,。與此同時,，一線城市的房地產(chǎn)泡沫也在進(jìn)一步膨脹，但會不會破裂以及什么時候破裂,，目前比較難說,。因為中國房價泡沫的破滅已經(jīng)蔓延到了二線城市，中國的房價泡沫其實已經(jīng)開始破滅了,。一些人口凈流出或者人口凈流入幅度很小的小城市,，比如鄂爾多斯、神木,、營口等前年就開始出現(xiàn)房價泡沫的下跌,。隨后是溫州、貴陽等二線城市,，目前連西安都出現(xiàn)了房價下跌,，房價泡沫開始破滅。拋售意味暴風(fēng)驟雨來臨,，還抱著想在樓市暴富的人,，你們要悠著點，若真還有金,，為什么他們還要拋售呢,！; 個人分類: 諫說樓市|754 次閱讀|0 個評論

呂諫：崩盤前奏的熱銷拋盤: 呂諫 2013-8-7 15:44; 近期所謂媒體報道“日光盤”又在吹噓中上演，從報道分析的數(shù)字,，真可以各方面都賺了金滿缽滿,，開發(fā)商，地方政府都笑開了花,！然而事實真相卻往往是慘不忍睹,，在鬼城、地方債務(wù),、供過于求的時代,，再自吹自擂日光盤，也許只能是心里安慰,，為了制造熱銷假象,，再一次忽悠非剛型購房者把投資的錢，上演“擊鼓傳花”的游戲罷了,！聽到地方政府有個說法，叫“干滿一屆是熊蛋,，有本事半屆就升職,。領(lǐng)導(dǎo)到一地任職，兩年要讓上級看到成效，三年就得挪位置”,。這種政績觀迫使地方領(lǐng)導(dǎo)想方設(shè)法在任期內(nèi)做“大事”,，把攤子鋪得很大，而地方財務(wù)平衡,、資金風(fēng)險等狀況都不會進(jìn)入考核視野,，自然也就不會對在任者形成壓力。為了拼政績,，甚至有部分地方政府盲目借債,，對基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金流的測算過于粗糙，完全放棄了防范風(fēng)險的底線,。地方債務(wù)風(fēng)險不斷擴大,，與地方“一把手”和領(lǐng)導(dǎo)班子尚未形成明確的“債務(wù)指標(biāo)”考核有關(guān)。地方債務(wù)不透明的情況突出,，直接導(dǎo)致“債務(wù)遞延”,、“前任推后任”的“推諉心態(tài)”嚴(yán)重。眼下,，地方政府不得不面臨償還地方債的壓力,，部分地區(qū)債務(wù)規(guī)模增長較快，一些省會城市本級的債務(wù)風(fēng)險凸顯,，由于償債能力不足,，只能通過舉借新債償還舊債。地方債務(wù)遞延現(xiàn)象很普遍,，除非上任債務(wù)過于膨脹,，接任官員會申請上級進(jìn)行審計，將債務(wù)進(jìn)行凍結(jié),。一般情況下,，接任領(lǐng)導(dǎo)會默認(rèn)債務(wù)，“尋找新的經(jīng)濟增長點”,，通過加大投資刺激經(jīng)濟增長,。“基層有個順口溜,，叫做‘拆東墻補西墻,，墻墻不倒；年年難,，年年過,，年年不錯’�,！� 呂諫認(rèn)為,，有債務(wù)不可怕，反正有賣地收入，只要賣地的生意不倒,，償還債務(wù)肯定會有希望,，所以，在才會有崩盤前奏的熱銷拋盤,。截止 8 月,，北京等一線城市二手房掛牌量暴增，北京連續(xù)兩周二手房突破每周一萬套,，相當(dāng)于并快超過今年 4 月的成交量,。 2013 年 4 月，一線城市拋盤潮出現(xiàn)后,，國務(wù)院感到不妙,，因為這樣下去，北京樓市就會失控,，房地產(chǎn)崩盤就不可避免,，于是，連忙推出國五條,，提高二手房的交易稅,，阻止樓市炒家拋盤。與此同時,，上海,、深圳、廣州的樓市炒家聽從高層的旨意停止了拋盤�,，F(xiàn)在他們已經(jīng)熬不住了,。這些樓市炒家很多借用高利貸，即便是拋盤,，除去資金成本基本沒有獲利,。身價百億的山西煤老板，以 7000 萬元在海南三亞嫁女,，現(xiàn)在爆出負(fù)債水平已經(jīng)超出 100% ,；鋼貿(mào)債務(wù)鏈條斷裂后，福建從事鋼貿(mào)的炒家在上海拋盤,。以后,，銅鋁鎳鋅錫所有債務(wù)鏈都會斷裂，這些老板的資金都壓在房地產(chǎn)上,，拋盤是唯一的出路,。現(xiàn)在拋盤還有人接盤，再晚可能連二手房接盤的都沒有,，這個擊鼓傳花的游戲,，肯定會有一批接盤者,，至于傳到誰手,，那就得看運氣,！雖然中央政府高調(diào)推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整,，城鎮(zhèn)化也強調(diào)的是新型城鎮(zhèn)化,，但對于地方政府來說，要實現(xiàn)地方經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型談何容易,？以地方政府的實踐來說,，“土地經(jīng)濟”模式有著強大的慣性，而建立在此基礎(chǔ)上的負(fù)債發(fā)展強化了“債務(wù)經(jīng)濟”模式,�,！巴恋亟�(jīng)濟”加上“債務(wù)經(jīng)濟”，這就是國內(nèi)地方經(jīng)濟普遍面臨的問題,。在這種慣性之下,，即使國家有關(guān)部門在限制地方融資渠道，但地方債務(wù)還在頑強上升,，這個危機是控制不了,，而部分地方政府面臨的債務(wù)也是接踵而至。呂諫認(rèn)為,，使得目前的中國,，隱入表面樓盤熱銷，樓市一片繁榮,，而別一面又是鬼城遍野,，嚴(yán)重的供大于求，也許這就是崩盤前,，所謂表面熱銷,，實質(zhì)拋盤潮的真相吧！; 個人分類: 諫說樓市|999 次閱讀|0 個評論

呂諫：比闊的摩天大樓過剩危機: 呂諫 2013-7-29 18:48; I'm not your sort who likes to keep up with the Joneses 在福建某地,，看到當(dāng)?shù)匾淮庇忠淮备邩�,，我�?dāng)時還以為是某開發(fā)商發(fā)的，但又感覺得開發(fā)商的檔次也太低了,，怎么蓋的每幢樓都像是民房加高似的,，一點也看不出是整體開發(fā)的樣子的！后來,，當(dāng)?shù)氐呐笥呀o我講,，都是當(dāng)?shù)厝俗约荷w的，你家蓋兩層,，我家必須蓋三層,；你家三層,，我就蓋五層，反正你蓋七層,，我就蓋八層,。若不能，則顯得我家窮,，沒有臉面,，就是借債也得蓋得比鄰居高，至少自己住不住,，另當(dāng)別認(rèn),！結(jié)果很多人家，自己一年到頭也沒有上到頂樓去過,，室內(nèi)裝飾也是非常簡單,，僅裝飾到二樓，很多僅裝飾了一樓,，整體樓空空蕩蕩,。看過這么一句話：跟風(fēng)市場漲落，猶如花開花謝,；攀比左鄰右舍,，猶如浮云流水�,！芭时取辈缓�,，但攀比的心態(tài)大多數(shù)人都會有�,？脆徏壹t旗寶馬年年更新,，高檔服裝變化不斷，難道你不心癢,？不想買更好的車,、穿更時尚的名牌？民間是如此,，這些年頭,，我們某些地方政府更是如何，要么蓋最高樓,，要么就山寨天安門,、白宮！在美國絕大多數(shù)地方,，政府大樓不是當(dāng)?shù)氐摹暗貥?biāo)性建筑”,。弗吉尼亞州阿靈頓縣是美國最小的縣之一，人口僅 20 萬,，面積 67 平方公里,，是華盛頓的衛(wèi)星城,，也是美國的“富縣”──家庭年均收入超過 6 萬美元，縣財政預(yù)算一年 5 億多美元,。阿靈頓縣政委員會所在地是阿靈頓縣標(biāo)志性建筑──法院大樓,，大樓很氣派，樓外還有廣場,、林陰道,、雕塑和噴泉。但這其實是一棟商務(wù)綜合樓,，縣政府僅擁有樓內(nèi)幾套辦公室，樓內(nèi)其他房間由商家租用,，縣政府與其他租戶一樣向開發(fā)商交租金,。反觀我們中國，近年來,，全國各地在建和計劃建設(shè)的摩天大樓如雨后春筍般出現(xiàn),，它們不斷刷新著“最新”和“最高”的紀(jì)錄，引發(fā)了社會公眾的熱議,。尤其是近日在湖南長沙開工建設(shè)的“天空之城再次成為輿論焦點,，這個號稱高達(dá) 838 米、比目前世界第一高樓迪拜的哈利法塔還要高 10 米的摩天大樓,，受到廣泛質(zhì)疑,。中國真的需要這么多摩天大樓嗎？過度追求高樓大廈表面的光鮮靚麗真的是城市發(fā)展的必需嗎,？近十年來,，中國經(jīng)濟的高速增長帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，比肩林立的寫字樓和商業(yè)中心逐漸成為中國各大城市興盛繁榮的標(biāo)志,，尤其是超過 152 米高的摩天大樓數(shù)量更是不斷創(chuàng)出新高,。根據(jù)《 2012 摩天城市報告》顯示，中國大陸擁有非住宅類摩天大樓總數(shù) 470 座,，在建為 332 座,，規(guī)劃為 516 座；而美國現(xiàn)有同類摩天大樓為 533 座,，在建 6 座,，規(guī)劃 24 座。預(yù)計至 2022 年,，中國摩天大樓總數(shù)將達(dá) 1318 座,，是美國 536 座的 2.3 倍。隨著中國城市化進(jìn)程的加速,，全國各地建設(shè)大樓不斷“求新”,、“求高”,，似乎成了各城市之間無形的競賽。去年,，正在興建的中國第二高樓湖北武漢綠地中心盡管已高達(dá) 606 米,，但仍計劃更改規(guī)劃進(jìn)行拔高，沖擊中國第一高樓,；緊接著,，高達(dá) 660 米的深圳平安金融中心已經(jīng)開建；隨后,，已經(jīng)列入規(guī)劃的山東青島 777 大廈則高達(dá) 700 米,，如果建成將再次刷新中國第一高樓的紀(jì)錄。但是,，這些摩天大樓都可能還不是中國最高的,，直到近日，欲與世界第一高樓試比高的長沙“天空之城”終于浮出了水面,。這就是典型的攀比,、比闊心態(tài)！殊不知,，目前中國的高樓不是太少,，而是太多！在為城市爭得光環(huán)的同時,，這些摩天大樓也為城市發(fā)展埋下隱憂,。就自身而言，在消防,、抗震等方面它們表現(xiàn)得更為脆弱,；對城市而言，它們對地下設(shè)施,、交通的潛在影響難以估測,。而且高昂的管理費用，導(dǎo)致很多高樓都出租,、出售困難,，像南京某地標(biāo)，與紫金山齊高,，都完成多少年了,，而空置的寫字臺還非常多，導(dǎo)致華麗的外表下面,，掩蓋著高端的鬼城的危機,！這種頭腦發(fā)熱，不理智地建設(shè)過多的高樓,，現(xiàn)在不僅嚴(yán)重過剩,，也肯定會為后期中國的高樓維護(hù),、管理成本埋下可能是致命的隱患！; 個人分類: 諫說樓市|916 次閱讀|0 個評論

呂諫：“錢荒”不慎會導(dǎo)致樓市崩盤: 呂諫 2013-6-22 22:37; 金融問題往往會導(dǎo)致一些我們想不到也不敢想的問題出現(xiàn),！隨著相關(guān)部門加強對投機性外匯資金流入的監(jiān)管,，以及國際資金紛紛從新興市場撤離的示范效應(yīng)，前期進(jìn)入國內(nèi)的國際資金重新流出,，導(dǎo)致國內(nèi)資金市場出現(xiàn)超預(yù)期緊張,。今年 6 月以來，中國銀行業(yè)“錢荒”問題持續(xù)發(fā)酵,。為了吸納資金,，各銀行紛紛投入“搶錢大戰(zhàn)”，競相提高理財產(chǎn)品收益率并降低購買門檻,�,！板X荒”年年有，今年特嚴(yán)重,。有的銀行向另一家銀行借錢， 1 天的利率,，按年折算最高達(dá) 30% ,，相當(dāng)于 1 年期貸款基準(zhǔn)利率的 5 倍，這已超過央行規(guī)定的正常貸款利率的最高限,，越線就是高利貸,。“錢荒”來襲,，許多銀行全力投入“搶錢大戰(zhàn)”,，送大米、送油,、送手機等手段層出不窮,。受“錢荒”影響的不僅僅是商業(yè)銀行，包括基金,、券商,、信托在內(nèi)的整個金融業(yè)均有波及。另外,，目前,，正規(guī)金融籠子以外的社會融資比例已經(jīng)接近 60% ，一旦熱錢撤離造成流動性緊缺,，資金鏈條極易斷裂,，從而引發(fā)社會融資包括民間借貸、高利貸,、融資性擔(dān)保以及信托融資等金融風(fēng)險,，進(jìn)而很快波及銀行等金融機構(gòu),。也許，當(dāng)前資金緊缺的狀況,，是有史以來最嚴(yán)重的,。若“錢荒”不慎，一定會導(dǎo)致樓市等金融標(biāo)桿領(lǐng)域企業(yè)崩盤,。由于實體經(jīng)濟持續(xù)不景氣和 A 股市場“跌跌不休”,，國際資本流入和國內(nèi)投資導(dǎo)致的貨幣超發(fā)，可以說大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，支撐住房地產(chǎn)泡沫久久不能破滅,，使得房價一輪又一輪上漲，掩蓋了房地產(chǎn)泡沫,，使得房地產(chǎn)泡沫越來越大,，經(jīng)濟金融風(fēng)險也隨之越來越高。一旦熱錢大舉撤離中國,，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險將很快被刺破,，進(jìn)而引發(fā)整個經(jīng)濟金融風(fēng)險。想必前期的塞浦路斯擠兌風(fēng)潮大家依然記憶尤新,。塞浦路斯計劃對銀行儲戶征收一次性稅收已在塞浦路斯國內(nèi)引發(fā)不滿,。塞浦路斯首都尼科西亞的大量銀行儲戶在得知這一消息后表現(xiàn)出了恐慌和憤怒。當(dāng)天上午,，他們紛紛趕到開門營業(yè)的合作銀行提取現(xiàn)金,，但被告知銀行賬戶已被臨時凍結(jié)。塞浦路斯各家銀行 3 月 28 日在關(guān)閉近兩周后重新開業(yè)為了限制恐慌性提款該國實施了資本管制措施成為歐元區(qū)首例,。而本次中國銀行業(yè)間拆借利率飆升引發(fā)的“錢荒”,，會不會導(dǎo)致民眾的擠兌風(fēng)潮，而最終走上雷曼兄弟的道路,？但目前看來似乎還未嚴(yán)重到那種地步,，但并不代表未曾發(fā)生。今天在中國社交媒體上針對本次事件產(chǎn)生了熱烈的討論,，有的人警告金融危機就在腳下,，有的人在揭露銀行間的問題以及央行的所做所為，緊接著就是有很多銀行出來辟謠,。謠言肯定會不攻自破,，但若“錢荒”處理不慎，資金一旦大面積短缺,，它一定會裹挾著“崩盤”,、“救市”、“價格跳水”的喧囂，再度淬煉市場神經(jīng),，樓市崩盤再所難免,。; 個人分類: 諫說樓市|855 次閱讀|0 個評論

呂諫：中國房價稅費為何冠于全球: 呂諫 2013-6-5 22:25; 大國夢，肯定也少不了經(jīng)濟夢,，沒有經(jīng)濟的強大,，不可能有真正大國的地位。中國夢,，不僅是國家的夢,，同時也是我們百姓的民族。而貯立于經(jīng)濟眾林之中的企業(yè)家,，肯定肩負(fù)國家,、民族的重托！然而中國企業(yè)除了國企壟斷行業(yè)成了世界盈利標(biāo)桿之外,，真正出色的產(chǎn)業(yè)企業(yè),，幾乎少得可憐。反而當(dāng)今中國幾乎所有有點實力的企業(yè),，都想玩一玩房地產(chǎn),，這成了轉(zhuǎn)型期中國的一道獨特風(fēng)景。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱,，家電企業(yè)經(jīng)營得再好 , 利潤不過是 3%-5% ,，而房地產(chǎn)業(yè)的利潤率超過 100% 。在如此高回報的誘惑面前,，有實力的企業(yè)不玩房地產(chǎn)就顯得很傻、很天真,。以 127 家中央企業(yè)為例,，除了 16 家是國資委確定的以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)外，還有 78 家主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)亦殺入了房地產(chǎn)業(yè),。這一數(shù)字表明,，央企從事房地產(chǎn)的企業(yè)比例達(dá) 74% 。目前,，實體經(jīng)濟不景氣,，實業(yè)投資的環(huán)境也未有改善，制造業(yè)利潤日漸稀薄,，而資本市場的回報卻是大大高于工業(yè)經(jīng)營,，特別是房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)，使得民間資本,、國有資本和外資都爭先恐后進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),。進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的大多戰(zhàn)果輝煌，企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域一個月的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于辛辛苦苦做實業(yè)一年的收益,。企業(yè)要追求利潤,，做實業(yè)賺錢少，做房地產(chǎn)有暴利,，究竟是選擇做房地產(chǎn)還是做實業(yè),，那是根本無需多問的。本來做房產(chǎn)的企業(yè)多,，市場規(guī)律講,，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)化，市場化,，那中國百姓應(yīng)該是物美價廉,，然而恰恰相反，中國房價稅費冠于全球,，標(biāo)準(zhǔn)的大國夢想,，雄居?xùn)|方，天下無第二,！房價為何持續(xù)走高,？張五常講中國房價漲幅冠于全球，而造成如此漲幅的是政府這位 “高房價”的幕后推手,，同時也是最大的受益者,，如果取消房地產(chǎn)市場的各種稅費，中國房價將立即下降 70% ,。據(jù)統(tǒng)計,，目前中國房地產(chǎn)市場一共有 12 種稅， 56 種費,，是全世界稅收項目種類最多,、負(fù)擔(dān)最重的一個國家，這些加一起大約占到了總房價的 70% ,。有一個開發(fā)商,，去年的銷售額是 57 個億，光交稅就交了 22 個億,，這還沒講費,，還沒講罰款，也沒算買地的錢,，此外,，我們國家還有世界上最重的費，和最重的罰款,， 70% 的稅費,， 10% 的構(gòu)建成本,，加一起就是 80% ，這是房子的剛性成本,。如果把這些稅費和土地出讓金的利潤加起來,，購房者買一套商品房的房價利潤 ,50%-90% 被政府裝進(jìn)口袋。政府收些稅費,，若能運用在民生保障方面,，我相信廣大中國百姓都是支持的，再苦,，再累死累活,，也會認(rèn)，畢竟是為了我們的國家,，我們的民族,！但大國夢不僅是經(jīng)濟稅費夢，還是機關(guān)公仆夢,！中國的公務(wù)員隊伍已經(jīng)是世界上最龐大的公務(wù)員隊伍,，大約在 1000 萬人以上，加上吃財政的其它人員,，據(jù)說超過了 6000 萬人,。這在一個 13 億人口的國家，等于 22 個人就要“供養(yǎng)” 1 個人,！中國用世界 7% 的耕地養(yǎng)活了世界 22% 的人口,，這并不是最牛的，中國用世界 1%-2% 的教育和醫(yī)療投入,，解決了 22% 人口的教育和醫(yī)療問題,。以全球 20 ％的人口，養(yǎng)活了全球 50 ％的公務(wù)員,。如此之大的手筆,，費用不用講，那么如何運轉(zhuǎn)這臺國家機器,，則必須尋找發(fā)財?shù)脑停壳白詈玫�,，就是中國的地產(chǎn),、房產(chǎn)！而在買完地后,，再推出“房產(chǎn)稅”,，這也是保障龐大的公仆體系運轉(zhuǎn)的動力。本來稅費是用在民生保障,、教育衛(wèi)生,、國防方面，但真正在我們的民生中，我們幾乎享受不到,，反而一直在痛苦中全球之最,。當(dāng)我們交稅費的時候，關(guān)心稅費收用到了哪里,，政府是否有效利用,、管理稅收，政府提供公共服務(wù)的質(zhì)量如何,，稅收支出的結(jié)構(gòu),、細(xì)節(jié)是否透明？可惜沒有一樣有結(jié)果,，這樣的環(huán)境下,，中國房價稅費為何冠于全球，就不難理解了,！; 個人分類: 諫說樓市|572 次閱讀|0 個評論

呂諫：房產(chǎn)稅擴容是穩(wěn)定泡沫之源: 呂諫 2013-5-23 21:16; 泡沫大了,，又不想破滅，那就只有繼續(xù)維穩(wěn),，組織一批寵物專家來認(rèn)證,，從三個代表著手，理論聯(lián)系實際,，利益聯(lián)系好處,，看看還有什么法子，能讓這個炫耀的財房泡沫,，連草民也不愿意暴跌的房產(chǎn)持續(xù)輝煌,！近期有媒體報道，房產(chǎn)稅試點擴容已經(jīng)提上日程,。繼上海,、重慶試點房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增多個城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點,。同時,，新增試點城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計主要針對增量征收,，樓市調(diào)控淡化處理,！這話從官話上面來講，肯定沒有錯,！畢竟現(xiàn)在財政日子太難過了,！社會的龐大機構(gòu)太多，這一點利益不夠分,，那不能成為無源之水�,�,！而這水何而來，通過三個代表認(rèn)證,，只好從房產(chǎn)稅切入,！淡化調(diào)控，若是從正常的市場經(jīng)濟考慮,，完全是可行,，也早就應(yīng)該如此！但房地產(chǎn)業(yè)不行,，不能完全市場化,，在“土地財政”的刺激下，連農(nóng)村宅基地成為“唐僧肉”,，說明至少目前還是非常吃香,！泡沫再大，也不難破滅,，這是對大部分人沒有好處的事,！而推行房產(chǎn)稅，是多方面的好事,，至少房地產(chǎn)業(yè)不會暴跌,，若暴跌向誰征房產(chǎn)稅去？而且,，房產(chǎn)稅的核心目標(biāo)到底是什么,。如果是試點城市范圍的擴展，也就是名單增加,，肯定會對穩(wěn)定房價有一定積極的作用,，記住是穩(wěn)定而不是暴跌，同時也會為以后土地財政提高,、地方財政稅收來源多元化提供很好的政策通道,，無源之水的財政，肯定是不行的,。但是,，從目前城市住房登記系統(tǒng)的建設(shè)速度和我國復(fù)雜的住房產(chǎn)權(quán)體系來看，全覆蓋的房產(chǎn)稅是相對有難度的,。逐步讓行政手段淡出,，用房產(chǎn)稅逐步代替，這是有一個穩(wěn)步推升的過程,，另外，行政手段調(diào)控,，年年都成了空調(diào),，“狼來了”一兩次可能還行,，但忽悠了十年，誰信,？我是一直不贊成變著法子在征稅上面打主意,，現(xiàn)在的中國，稅費夠多了,，用苛捐雜稅來形容,，一點都不為過，這也是為什么勤勞的中國人,，卻沒有致富的原因,！政府所得和開支太多，必然會妨礙勞動收入的增加,。根據(jù)對三十幾個國家政府開支在 1995 年到 2007 年的變化做研究,，發(fā)現(xiàn)政府開支有增長的國家，其工人工資平均增長速度接近 3% ,，而政府開支減少最多的國家,，勞工工資收入增長最多，平均年增長 6% ,，增速要比 GDP 增速高出 0.8% ,。而政府開支沒減少反而增加的國家，他們的工人工資增長速度每年要比 GDP 的增速慢 1.2% 左右,。中國的情況同樣也能說明這一點,，特別是今年前 5 個月，按照財政部公布的數(shù)據(jù),，國家財政稅收同比增長了 30.8% ,。過去四五年，國家財政稅收的增速是 GDP 增速的 2 到 3 倍,。 GDP 是一個大餅,，政府這邊越多，必然意味著民間得到的那一份越少,。從 1995 年到 2007 年,，如果去掉通貨膨脹率，國家財政稅收累計增長了 6.7 倍左右,，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入只增長 1.7 倍,，而農(nóng)民才增長了 1.2 倍。如果不進(jìn)行政治改革,、憲政改革,，不對征稅權(quán)進(jìn)行根本性制約，不對國有資產(chǎn)進(jìn)行民有化改革,，那么,，政府得到的只會繼續(xù)越來越多,，民間得到的會越來越少，勞動者的所得份額只會越來越少,。沒有政治改革,、民有化改革，這個趨勢就很難改變,，如果這個趨勢不改變的話,，就意味著不僅僅更多農(nóng)民只能做農(nóng)民工，而且很多城市人口得到的 GDP 份額也會越來越少,。一直強調(diào)國家財政,，但這些財政的錢，都用在哪里呢,？至少沒有用在真正的民生保障,，更別談什么社會福利上面了！現(xiàn)在再深挖征房產(chǎn)稅,，至少兩點是明確,，房產(chǎn)稅擴容是穩(wěn)定泡沫之源，維護(hù)房產(chǎn)不暴跌或下降,，,，這樣至少任期內(nèi)不會出問題，另外,，在賣光土地后,，現(xiàn)在可以再在存量房上面尋找新的財政增長點，若不能龐大的機構(gòu)造反,，后果也很嚴(yán)重,！; 個人分類: 諫說樓市|586 次閱讀|0 個評論

呂諫：為啥限漲令成了助漲令: 呂諫 2013-5-12 21:48; 從限價、限購,，到現(xiàn)在的限漲中國的樓市真可謂是“限”字當(dāng)頭,，突然感覺得中國不是市場經(jīng)濟，而是“限”字經(jīng)濟,！從字面上感覺是,，限價是防止樓市暴利，限購是資本炒房,，限漲是防止百姓買不起房,，也可以講是苦心經(jīng)營，為民造福,。然而,，當(dāng)有限字時，每限一次，房價都是變相漲一次,，這可謂真是事與愿違,。真正的市場經(jīng)濟，肯定是有漲有跌,，市場自由，一切都根據(jù)供求關(guān)系而轉(zhuǎn)變,！自從商品市場在人類社會中誕生以來,，就一直伴隨著物價波動的問題，尤其是在經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會,，這一問題表現(xiàn)的更為突出,。傳統(tǒng)物價理論認(rèn)為，物價波動可以平衡市場供求關(guān)系,，可以實現(xiàn)物價穩(wěn)定,，有利于促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展，因此,，不但不應(yīng)對物價波動進(jìn)行限制,，反而應(yīng)該放開物價，任其隨意波動,。其實,，物價波動不僅要受到市場供求狀態(tài)的限制，而且還要受到市場投資效益的限制,。一般大眾商品如此,，房市，黃金也應(yīng)該是如此,！而市場被稱為一雙“看不見的手”,，所謂“看不見的手”就是市場經(jīng)濟運行規(guī)律。因此,，掌握了市場經(jīng)濟運行規(guī)律也就等于是看到了“看不見的手”,，也就等于是抓住了“看不見的手”。如果管理機構(gòu)不能夠熟悉市場經(jīng)濟運行規(guī)律,，那么就不能有效地控制市場運行,，最終必然被“看不見的手”所任意擺布，進(jìn)而導(dǎo)致市場的極度混亂和嚴(yán)重的經(jīng)濟危機,。如果管理機構(gòu)掌握了市場經(jīng)濟運行規(guī)律,，那么就可以隨心所欲地控制和指揮“看不見的手”，并使其為促進(jìn)市場經(jīng)濟的發(fā)展來進(jìn)行服務(wù),。中國的房市,，前期確實是供不應(yīng)求,，但沒有什么不是不變的，隨著樓市的存量增多,，供求關(guān)系發(fā)生了非常大的變化,，改寫了供應(yīng)平衡。從南方的貴陽,、昆明到北方的濱海新區(qū),、營口，從東部的溫州到中部的鶴壁,、十堰再到西部的鄂爾多斯,、神木，“鬼城”魅影閃現(xiàn),�,！肮沓恰北澈箅[藏著地產(chǎn)泡沫破滅、資金鏈條斷裂,、城市發(fā)展缺乏實業(yè)支撐等諸多風(fēng)險,，本該到了高度警惕的時候。但是,，政策面的混沌,、投資者迷信房價會永遠(yuǎn)上漲，于是今年以來盡管政策層面在形式上持續(xù)高壓,，但上下左右博弈之熾,、曖昧之深前所未有。從歷史經(jīng)驗看,，所有資產(chǎn)泡沫都是在政策曖昧,、搖擺和博弈中破滅的。當(dāng)年的日本,，土地資源稀缺,，房價飛上天，“東京 23 區(qū)的地價就能買下全美國的國土,，還能找零”,，“賣掉皇宮的地塊就能買下加利福利亞一個州”，“東京才是全球第一”,。那真是一個美好的充滿囈語的時代,，家家戶戶把純金偶人當(dāng)裝飾品，房頂?shù)耐弋?dāng)獸頭也是純金的,，一如今天的中國,，上海、北京等一線城市房價基本和東京,、倫敦,、紐約的房價持平，甚至還更高，但是居民收入只有人家的幾分之一,。 100 萬億元的充裕流動性驅(qū)使下,，炒完紙頭（字畫）炒石頭，炒完石頭炒木頭,，做莊老普洱茶,，“喝老酒”，甚至一對老核桃都能賣出幾十萬元,。所有瘋狂吹大的泡沫終有氣力不逮的時候,，那時極易“一根針捅破天”。而政府還不放開所謂的“限”,，還一謂地調(diào)控，干涉樓市的市場經(jīng)濟,，維護(hù)那個：皇帝的新裝,，那泡沫遲早要見陽光。雖然利益深度挾裹和綁架,，使得長期以來掣肘調(diào)控的阻力不斷增強,。長期非理性繁榮孕育著超級泡沫，繁榮的周期越長,，調(diào)整難度越大,，并累積著危機的種子。無論是國際通行標(biāo)準(zhǔn),，還是中國房地產(chǎn)市場的租售比,、房價收入比和密而不宣的空置率，這些市場的內(nèi)在規(guī)律持續(xù)發(fā)酵,，都暗示著泡沫破滅的臨界點正在逼近,。樓市泡沫從目前來講，當(dāng)局又不敢讓其一下子破滅,，結(jié)果導(dǎo)致限漲令成了助漲令,。限漲令使企業(yè)的行為和預(yù)期發(fā)生變化，一種是想賣房但是又不想按照政府限定的價格去賣,，于是就緩一緩,，另外一種是有房可以賣，但是覺得現(xiàn)在政府控制了住房銷售支付,，這樣的供應(yīng)量會偏緊,，導(dǎo)致價格上漲，于是有惜售現(xiàn)象出現(xiàn),。政府的行為往往會改變企業(yè)的預(yù)期和行為,。每一次發(fā)文講要限什么時，也就是變相告訴購房者或開發(fā)商，政府要保護(hù)房子暴跌,，你們可以放心在“限”字指標(biāo)下,，自由、靈活運營,。; 個人分類: 諫說樓市|656 次閱讀|0 個評論

呂諫：房地產(chǎn)離黃金暴跌不遠(yuǎn): 熱度 1 呂諫 2013-4-23 20:10; 近期經(jīng)常聽身邊朋友說還拼命去買房,，說買房能增值，說這話的不是投資客,，也不是政府貪污人員,，而是普通工薪族。其實,，早在幾年前,，講這次的一般都是投資機構(gòu)，現(xiàn)在連吃地溝油的工薪族都講買房增值,，我想想不由得替他們捏一把汗,。人間四月芳菲盡，山寺桃花始盛開,。長恨春歸無覓處,，不知轉(zhuǎn)入此中來。時間是一切驗證者,，時間的變化往往導(dǎo)致本質(zhì)都發(fā)生了變化,，時間與價位的失衡往往為趨勢改變的先兆。比如“投資理財跑贏 CPI ”成為近年來百姓熱議的話題,。在眾多投資品種中,，金光閃閃的黃金贏得了不少人的青睞，但再好的經(jīng)驗也頂不過趨勢的變化,。黃金自從出現(xiàn)就一直充當(dāng)了貨幣價值,，黃金作為貨幣的歷史十分悠久，出土的古羅馬亞歷山大金幣距今已有 2300 多年,，波斯金幣已有 2500 多年歷史,。黃金成為一種世界公認(rèn)的國際性貨幣是在十九世紀(jì)出現(xiàn)的“金本位”時期。在通貨膨脹時期,，黃金作為保值投資品更受追捧,，通貨膨脹將推漲黃金價格。分析黃金價格的歷史可以發(fā)現(xiàn),，金價的變化與美國的貨幣政策以及隨后導(dǎo)致的通脹情況密切相關(guān),。 1971 年 8 月尼克松政府宣布放棄美元與黃金固定比關(guān)系，出現(xiàn)全面通脹,，黃金價格從 35 美元漲至 1980 年的 850 美元 / 盎司,； 1980 年,，里根采取回收貨幣、加息,、強化金融衍生品市場等政策,，通脹得以抑制，金價進(jìn)入 20 年振蕩期,；統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，過去 10 年國際金價累計上漲了 3.8 倍，成為眾多投資者對抗通脹,、對沖紙幣貶值的重要選擇,。花無百日紅，人無千日好,，自然的規(guī)律再所難免,。罕見的市場暴跌，讓作為黃金投資的一個風(fēng)向標(biāo),，黃金 ETF 也在持續(xù)降低持倉量,，目前全球最大的黃金 ETF —— SPDR 基金持有黃金下降到了 1050 噸左右，創(chuàng)下近 3 年來的新低,，據(jù)上海中期期貨的統(tǒng)計， SPDR 今年來已累計減持黃金近 200 噸,，減持幅度達(dá) 14% ,，顯示出大型基金對黃金后市較為悲觀。黃金本是衡量全球流動性水位高低的標(biāo)尺,，但隨著流動性減退,，恐怕貴金屬就有干涸枯萎的可能性，一旦推動市場牛市基礎(chǔ)的投資需求降溫,，黃金白銀貴金屬保值工具的優(yōu)勢恐難再持續(xù),。連黃金都暴跌，更不要講過程復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)了,！房價為何居高不下,？房地產(chǎn)行業(yè)中隨處存在的尋租或許是原因之一。有統(tǒng)計顯示,，房地產(chǎn)行業(yè)中,，可能出現(xiàn)尋租的環(huán)節(jié)高達(dá) 116 處。如果繼續(xù)細(xì)分環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)全價值鏈最多可以分到 120 — 130 個具體環(huán)節(jié),，其中可以明確的就有 116 個尋租點，基本占了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的 95% ,。龐大的腐敗樂園,，導(dǎo)致這個產(chǎn)業(yè)的泡沫越來越嚴(yán)重,，而官方為了維持泡沫不破滅，一直在運營著非市場化的干涉,！但紙終究是包不住火的,，中國從南到北眾多三四線城市新建城區(qū)空空蕩蕩，宛若“鬼城”,，大量空置房預(yù)兆著房地產(chǎn)市場泡沫破裂的危險,，而銀行業(yè)的現(xiàn)金鏈條更為堪憂。房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)志是整座的城市街道空空蕩蕩,，政府大樓宏偉壯觀,，有些城市甚至建在完全不適合人居住的不毛之地，簡直就是當(dāng)代的金字塔,。而“鬼城”危機正在三四線城市蔓延——內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特,、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列,。按照每年新增 10 座城市的速度,，名單肯定會越來越長。泡沫是見不得陽光的,，房地產(chǎn)肯定離黃金暴跌不遠(yuǎn),，我們拭目以待！勸君好好過日子,，千萬別跟風(fēng)買房,，人生有房住就行了，萬里長城今猶在,，不見當(dāng)年秦始皇,。; 個人分類: 諫說樓市|739 次閱讀|0 個評論

呂諫：創(chuàng)業(yè)少談夢想多談生存: 呂諫 2013-4-11 20:07; 很多人都有夢想，很多人都想創(chuàng)業(yè),，這當(dāng)然是好事,，畢竟創(chuàng)業(yè)可以成就夢想。因為“創(chuàng)業(yè)”這個詞兒一聽就帶勁,，為有犧牲多壯志,，敢叫日月?lián)Q青天。這個世界有太多懷揣夢想去闖蕩的年輕人,，赤手空拳,、單槍匹馬、想要白手起家,，但是并非每個自己創(chuàng)業(yè)的人都能成功,，甚至有些人因此而遭受破產(chǎn)的困境。總結(jié)創(chuàng)立“智安行”企業(yè)這年來,，可以說是“吃了千辛萬苦,、走了千山萬水,、想了千方百計、說了千言萬語”,。而現(xiàn)在有朋友問,，這是不是我的夢想，我只能笑笑,，不能說是苦味之笑,，可也不是開懷之笑，總之一笑而過吧,！因為我在創(chuàng)業(yè)時,，我就是有更好的 idea ，目標(biāo)規(guī)劃到千萬,，億萬,，或直接創(chuàng)業(yè)板、納斯達(dá)克上市,，但我們必須明白一個道理,，大廈是從地基開始建造，一口氣是吃不成胖子,。我創(chuàng)業(yè)前三年,，沒有指望著企業(yè)賺多少錢，盈利多少,，只要收支能平衡得過去,，能養(yǎng)活我的團隊，那可以講,，后期的發(fā)展可能就是什么問題。人在江湖,，總得活下去,，這是一個現(xiàn)實的問題。有些人公司剛剛開始,，創(chuàng)業(yè)成員確實擁有激情與夢想,，立志開發(fā)出一件偉大的產(chǎn)品，做一家微軟,、英特爾或谷歌一樣的公司,。但現(xiàn)實卻是堅硬的。產(chǎn)品做出來之前,，要先燒錢,、推廣產(chǎn)品、建立品牌,、拓展客戶關(guān)系,，以獲得用戶認(rèn)可,。但對于這些公司，風(fēng)投不關(guān)注,，銀行不理會,，沒錢可燒，結(jié)果再好的 idea ,，都是枉然,。有人講，創(chuàng)業(yè)就是靠夢想,，心若在,，夢就在，大不了從頭再來,。勇氣可嘉,，但若公司都生存不下去，這夢也只能是空蕩蕩的空中樓閣,。一個要資質(zhì)沒有資質(zhì),，要資本沒有資本，要市場沒有市場,，要模式?jīng)]有模式,，要現(xiàn)金流水沒有流水的企業(yè)，那怕夢想再偉大,，又能如何,？拉風(fēng)投，又憑什么讓風(fēng)投相信,？去貸款,，又有什么項目吸引銀行放貸？找基金,，自己的特色在哪里,？當(dāng)時，阿里巴巴基本上是一個“三無”企業(yè),，無資金,、無技術(shù)、無計劃,，但阿里巴巴最終存活了下來,。生存，這個詞不僅在民生上,，對于企業(yè),，創(chuàng)業(yè)更是如此，生存至少可能理解為 " 賺錢 " 而不是 " 盈利 " ,！有人講,，智安行的成功,，是選擇好一個點，因為截至 2012 年底,，中國機動車保有量已達(dá) 2.4 億輛,，其中私家車 1.13 億，機動車駕駛?cè)诉_(dá) 2.6 億人,。其中汽車駕駛?cè)四暝鲩L 2647 萬人,，首次突破 2 億人。截至 2012 年底,，中國手機用戶數(shù)達(dá)到 11.3 億戶,，其中智能手機達(dá) 3.3 億。其中 Android 操作系統(tǒng)占比保持上升,，占 55.4% ,， Symbian 操作系統(tǒng)則繼續(xù)下降趨勢，占比僅為 25.6% ,， iOS 系統(tǒng)占 12.4% ,。而車禍如影相隨，病車上路,、車毀人亡天天上演,。而智安行卻有 10 項發(fā)明專利， 10 項實用新型專利,，一項外觀專利,，一項集成電器芯片證書、“雙軟”認(rèn)證,、 6 大類商標(biāo),，四大產(chǎn)品系列，這樣的企業(yè)豈能不成功,。這個年頭,，好的產(chǎn)品太多了，但真正能運營好的,，可不多,！我一直還是在為企業(yè)的明天與生存而奔波多,，這不是我對自己沒有信心或?qū)?chuàng)業(yè)沒有能力,，因為創(chuàng)業(yè)需要承的就是發(fā)生存中求發(fā)展。因為所有的創(chuàng)業(yè)第一關(guān)要過的是生存,，第二關(guān)要過的是連續(xù)生存,，第三關(guān)要過的就是規(guī)模化生存,。中國雖然有百萬之巨的創(chuàng)業(yè)者群體,，他們有激情,，有夢想，不乏青春與熱情,，但創(chuàng)業(yè)成功并成為舞臺主角的寥寥無幾,。套用一句話，很多人都是死在創(chuàng)業(yè)的路上,，企業(yè)死在美好的夢想之中,。創(chuàng)業(yè)少談夢想而是生存，生存當(dāng)然就是錢,！很多人看到這里可能會說我是個俗人,，先把錢放第一位，然而俗歸俗,，生存都生存不了,，皮之不存，豈能有漂亮的毛,？以互聯(lián)網(wǎng)來講,，企業(yè)想在網(wǎng)絡(luò)中賺錢，不論是開店,、做站還是做游戲,，企業(yè)都要考慮清楚自己的盈利模式。在這里我說一句不客氣的話,，沒有盈利模式作為主導(dǎo),，創(chuàng)業(yè)者很有可能做什么都是錯的，因為創(chuàng)業(yè)者根本不清楚自己的方向,！大家都知道“百萬格子”,，它的成功 80% 都取決于它的盈利模式！而且也不難看出,，這個創(chuàng)意在最初就是奔著盈利模式上的創(chuàng)新去的,！當(dāng)然，后來出現(xiàn)了一大批一大批的模仿者,，但他們都沒有獲得那么大的成功,，為什么呢？因為盈利模式上的創(chuàng)新就是創(chuàng)新,，你再去模仿就不叫創(chuàng)新了,，又怎么可能成功呢？創(chuàng)業(yè)當(dāng)然是心存夢想,，但必須 " 以生存為目標(biāo) " ,。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的首要任務(wù)是從無到有，把自己的產(chǎn)品或服務(wù)賣出去，掘到第一桶金,，從而在市場上找到立足點,，使自己生存下來。在創(chuàng)業(yè)階段,，生存是第一位的,，一切圍繞生存運作，一切危及生存的做法都應(yīng)避免,。最忌諱的是在創(chuàng)業(yè)階段提出不切實際的擴張目標(biāo),，盲目鋪攤子、上規(guī)模,，結(jié)果只能是,， " 企而不立，跨而不行 " ,。那么什么是生存的來源呢,？只有賺錢。賺錢是企業(yè)生存的惟一來源,，賺錢是創(chuàng)業(yè)管理的首要目標(biāo),。在創(chuàng)業(yè)階段，虧損,，賺錢,，又虧損，又賺錢,，可能要經(jīng)歷多次反復(fù),，直到最終持續(xù)穩(wěn)定地賺錢，才算是度過了創(chuàng)業(yè)的生存階段,。把賺錢作為惟一標(biāo)志,，還因為只有開始持續(xù)地賺錢，才能證明企業(yè)探索到了可靠的生意模式,，因此才有了追加投資的價值,。從投資回報的角度來看，創(chuàng)業(yè)企業(yè)核心在哪里,？不是新在技術(shù)上,，不是新在產(chǎn)品上，而是新在生意模式上,，也就是新在滿足顧客需求,、創(chuàng)造價值和賺錢的不同方式上。生存成問題,，猶如源頭沒有活水,，沒有自有資金創(chuàng)造自由現(xiàn)金流，企業(yè)沒有造血功能,，那就像是人的血液,，企業(yè)可以承受暫時的虧損，但不能承受現(xiàn)金流的中斷,。什么是企業(yè)的自由現(xiàn)金流呢,？就是不包括融資，不包括資本支出,，以及不包括納稅和利息支出的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流,。自由現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)赤字，企業(yè)將發(fā)生償債危機,，可能導(dǎo)致破產(chǎn),。夢想再好，等企業(yè)生存下來了,，你想怎么玩,，都可以！回首智安行所走的路,，往事猶在,，但夢想只能埋在心底，生存最重要,，畢竟能否笑到最后,，才是成功。; 個人分類: 技能營銷|861 次閱讀|0 個評論

呂諫：政府不愿讓房價暴跌: 呂諫 2013-4-7 15:48; 又到一年項目選擇時,，很多時候朋友問我,，希望做什么生意，哪種生意好做,？我說什么生意都好做但也難做,，根據(jù)中國的國情特色，最好是做一些市場價格不透明的生意,，價格不透明,，利潤就高，可以唯利是圖,。價格不透明好處肯定是非常多的,，比如政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入，很多地方官員都是“悶聲發(fā)財”,，從不對外講述,，但紙終究包不住火，日前這一話題引發(fā)高度關(guān)注,。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算粗略估計,， 2012 年房地產(chǎn)業(yè)銷售 6.4 萬億元，繳納契稅 2874 億元,，房產(chǎn)稅 1372 億元，營業(yè)稅 4051 億元,，土地增值稅 2719 億元，繳稅合計 1.1 萬億元，銀行房貸余額 12 萬億元,，利息 8400 億元,，土地收入 28517 億元,，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入 47917 億元,，占 6.4 萬億元收入的 75% 。雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點,，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實,。當(dāng)一個體制不透明的時候，它必將充滿黑暗和貪婪,。鳳凰周刊 4 月 5 日新刊，封面故事中國財政供養(yǎng)規(guī)模調(diào)查 ! 公開數(shù)據(jù)顯示，中國大陸 2009 年 " 吃公糧＂的人口超過 5700 萬,，逼近英國人口，并以每年 100 萬速度增加,，平均每 23.5 人要養(yǎng)一名公職人員,，和發(fā)達(dá)國家相當(dāng),，但享受的公共服務(wù)差距甚遠(yuǎn),。曾經(jīng)我天真認(rèn)為，政府是人民的政府,，肯定會考慮到真正的民生,，然而事實卻并非如此,，應(yīng)該透明的,，沒有一樣是透明的,！據(jù)保守的粗略估計：從 1980 年到現(xiàn)在,，平均每個超生人口實際被征收的超生罰款為一萬元。由此可以計算得出： 1.5 億至 2 億超生人口的超生罰款總額是 1.5 萬億至 2 萬億元,。記者估算：全國 31 個內(nèi)陸省市年總征收規(guī)模高達(dá) 279 億元,，而且這筆巨額社會撫養(yǎng)費去向成謎,。社會撫養(yǎng)費，到底撫養(yǎng)了誰,？還有中民慈善捐助信息中心 2 日在北京發(fā)布《 2010 年度中國慈善透明報告》稱,，中國近 9 成公眾表示對慈善信息公開不滿意。調(diào)查顯示,，中國有 25% 的慈善組織信息透明度較高,，其中組織基本信息公開透明度最高,，財務(wù)信息透明度則最低,。偌大一個國家,，慈善事業(yè)竟一直是處于捉襟見肘的尷尬境地，不能滿足弱勢群體救濟和突發(fā)性災(zāi)害救援的需要,，已是很令人汗顏了,。這似乎是實證了這么一個事實,，就是我國慈善事業(yè)僅是組織很健全,，但基金收支情況卻很隱秘,。如此,，公眾對于慈善的認(rèn)知,，只能是停留在了解一下慈善事業(yè)組織情況,，領(lǐng)導(dǎo)人員構(gòu)成，而這個慈善組織究竟怎么實施慈善,，到底收多少善款,，花多少善款，善款具體花在什么地方,，都極為糊涂,。房價，年年調(diào)控,，年年不斷借調(diào)控漲稅費,，圈地增稅加費，然而真正的公共服務(wù)卻并沒有提高,！我想作為有志向的政客,，在某些方面還是有一些清流想治理好這個國家，這個偉大的民族,，但一個目前機構(gòu)只增不減,，干部只能升不能降的情況,，豈能治理好,，豈能換湯又換藥，治標(biāo)又治本,？從領(lǐng)導(dǎo)層面上講,，可能是想穩(wěn)定房價，安定民生,，但船大難掉頭,，諾大的機構(gòu)，比英國人口還多的中國公仆“皇糧”們,，如何減負(fù),？萬幸還有房產(chǎn)金融，若不能,，這么大的財政缺口從何而補,，什么狗屁教育、什么草根醫(yī)療,，哪里顧及得過來,？再說，中國既安,，群夷自服,。是故夫欲攘外者 , 必先安內(nèi),，大國不是死在外部入侵上面，歷朝歷代都是內(nèi)部推翻,，這些中國精英公仆們可不是那么好忽悠,，不像草根親民秀一下，那痛哭流涕,，萬謝感恩,。百姓過日子，要的是開源與節(jié)流,，政府更應(yīng)該一樣,，精簡與高效，陽光與透明,，這樣的社會才能真正和諧,，市場才能真正自由！但若治標(biāo)不治本地調(diào)控,，只能是說說親民秀罷了,，即做了婊子又立了牌坊！如此龐大的機構(gòu),，如此復(fù)雜的編制,，如此費錢的財政，政府不敢讓房價暴跌,？; 個人分類: 諫說樓市|742 次閱讀|0 個評論

呂諫：房事閹割青年創(chuàng)新力: 呂諫 2013-4-1 16:54; 記得諾貝爾說過：生命,，那是自然會給人類去雕琢的寶石；盧梭說：生命不等于是呼吸,，生命是活動,；愛默生說：一個偉大的靈魂，會強化思想和生命,。夢想需要你用行動去強化,，而這群屌絲們不是沒有夢想，而房事逼迫他們甘愿墮落到生活的邊緣,，甘愿接受命運的懲罰,。好的時代，屌絲們也會有春天,�,？纯串�(dāng)年房事不像現(xiàn)在這樣繁重時，曾經(jīng)的屌絲們都在干啥,。 98 年,，史玉柱向朋友借了 50 萬搞腦白金，沒買房； 99 年,，丁磊用 50 萬創(chuàng)辦 163 ,，沒買房； 99 年,，陳天橋 50 萬創(chuàng)辦盛大,，沒買房； 99 年,，馬云湊了 50 萬,，注冊阿里巴巴，沒買房… 如果當(dāng)年他們用 50 萬買了房,，現(xiàn)在可能貸款都沒還完,。男大當(dāng)婚，女大當(dāng)嫁,。而娶嫁在傳統(tǒng)的中國,，繞不開一個“房”字首先，籠統(tǒng)來說,，就是涉及到婚嫁的各項產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,，如房產(chǎn)、車,、家裝,、家電等等，這些置辦的東西需要恐怕上百萬,，耗盡屌絲們祖孫 N 代的積蓄,。俗話說，將相本無種,，這些應(yīng)該是青年靠創(chuàng)業(yè)達(dá)到目標(biāo)更靠譜才對,�,？上г谀壳暗闹袊�,，沒有權(quán)貴的關(guān)系，有可能會成功,，但概率比中彩票還難 N 倍,。其實很多青年都有這種看法，可惜應(yīng)該去歐美發(fā)展,，這種的思維和歐美青年比較接近,。在中國，現(xiàn)實的情況是,，剛畢業(yè)沒幾年就要結(jié)婚,，根本不可能自己拿出這么多錢，只好貸款，這一貸款,，可就基本斷了創(chuàng)業(yè)的道路了。當(dāng)屌絲們把本應(yīng)創(chuàng)業(yè)的本金付了首付,，并且背上每月幾千元的銀行債,，屌絲們就不會去想要創(chuàng)業(yè)了，屌絲們想的肯定是找一份穩(wěn)定的工作,，能讓屌絲們看到未來幾十年里都能穩(wěn)定的還貸�,，F(xiàn)在中國結(jié)婚，大部分都是需要房子,、汽車,、彩禮等等，有些甚至還不讓貸款,，逼著男青年連父母的棺材本都拿出來買房,，更是徹底閹割斷了創(chuàng)業(yè)的道路！我們現(xiàn)在看到史玉柱,、丁磊,、馬云在商界風(fēng)云，卻沒有細(xì)想想他們當(dāng)年的屌絲生態(tài) ,，在人們有生活中,，并非是非常重的一筆！而在互聯(lián)網(wǎng)寒冬時期,，堅持不到一年的 QQ 險些被賣,，因為馬化騰堅持要賣 100 萬元而未能出手。 1999 年下半年,，受丁磊海外中小企業(yè)融資的啟發(fā),，馬化騰拿著改了６個版本、 20 多頁的商業(yè)計劃書碰到了 IDG 和盈科數(shù)碼（現(xiàn)在香港的電訊盈科）,，獲得 220 萬美元的投資,。 2000 年 6 月，騰訊開始盈利,。 2004 年 6 月 16 日騰訊在香港上市,， 2006 年 11 月騰訊市值突破 50 億美元，成為中國市值最高的互聯(lián)網(wǎng)公司,。青年最迫切需要解決的問題之一就是就業(yè)創(chuàng)業(yè)問題,，而就業(yè)相對容易，畢竟可以混日子,，但創(chuàng)業(yè)心不同,，必須全力以赴,。也只有創(chuàng)業(yè)才能成就少年中國，而中國是在蛻變,，鳳凰涅槃難免有苦痛,。中國要真正傲然屹立世界民族之林，需要幾代人付出艱辛的努力和特別的苦痛,。 80 年代的人,，注定要經(jīng)此一劫，過此一關(guān),。雖然講講與其浮躁抱怨社會既成事實,，不如變通順應(yīng)歷史潮流而動。但很多現(xiàn)實壓力屌絲們眼前,，他們不得不考慮,，不得不接受社會高房價閹割夢想。房事扼殺青年創(chuàng)新力,，讓多少想創(chuàng)業(yè)者而又不得不面對現(xiàn)實的無奈,。這也難怪中國沒有什么品牌，為了生存,，很多人急功近利,，唯利是圖，導(dǎo)致山寨成風(fēng),，創(chuàng)新幾乎沒有,！讓房事閹割中國青年創(chuàng)業(yè)夢想，就是閹割中國未來創(chuàng)新夢想,。; 個人分類: 諫說樓市|959 次閱讀|0 個評論

呂諫：暫停房貸是失控前奏: 呂諫 2013-3-24 20:23; 道不清也說不明,，猶如讀《紅樓夢》不能太認(rèn)真了，就像讀《三國演義》不能當(dāng)成三國歷史一樣,。小說讀得太叫勁,，很容易走火入魔。假作真時真亦假,，無為有時有亦無,。近期各種樓市經(jīng)濟峰會論壇，在全國各地走秀,，什么專家都在上面大秀“脫口秀”,。也許是利益的原因，大部分專家都還是在鼓吹購房可以致富,，中國的經(jīng)濟不會跨，中國的樓市還會隨著中國城鎮(zhèn)化撈到最后一次金,！然而,，事實上是如此嗎？我是明顯感覺得這個樓市好像是風(fēng)雨飄搖，各路鬼神都在各顯神通,，盡量維護(hù)不讓這個大泡沫在自己任期內(nèi)破滅,，盡量能擊鼓傳花，讓泡沫流向下一個接盤者,，畢竟從政府到草民,，若樓市暴跌，誰都承受不起,。跳樓價就是荒地價,，沒有地產(chǎn)就沒有大額的金融收入。但泡沫一直吹下去,，也是需要有能力或本事的,，能把一個泡沫一直吹下去，有時就沒有那么簡單,，更沒有那么容易,！溫總臨別之作新國五條，被市場視為辣招,，內(nèi)房股價跌完又跌,，慢慢又回歸反彈。中國內(nèi)地調(diào)控樓市多年,，這次有沒有效用,？中國房地產(chǎn)雖有泡沫，全國各地鬼城處處,，美好日子已過,，泡沫后的災(zāi)難將至？內(nèi)房有太多難以預(yù)測的事情,，其產(chǎn)業(yè)鏈的利益,，及至地方及政府的經(jīng)濟命脈，唇齒相依,，以致內(nèi)房價格調(diào)極不落,，鬼城最終變成傳說，泡沫遲遲未破,。住建部說今年一定要樓價跌,，溫家寶說要讓房價回歸到合理水平。問題是,，中國房價從來都沒有合理水平,。難怪萬科董事長王石近日發(fā)表一系列言論表示，“中國樓市存在明顯泡沫,，一旦房價再次瘋長將可能失控而破裂”,。作為業(yè)內(nèi)大佬,，這樣的言論，我認(rèn)為應(yīng)該是肺腑之言,，由感而發(fā),！若不能，為什么近期銀行在房貸上面,，大做文章,，動作頻頻。銀行對房貸業(yè)務(wù)的慢慢收緊,，導(dǎo)致房貸優(yōu)惠申請難,、審批慢。某地區(qū)的一些銀行已經(jīng)陸續(xù)調(diào)整房貸政策：中行開始將首套房貸利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率,；工行首套房貸利率在政策規(guī)定的浮動范圍內(nèi)確定利率浮動水平,，一般不低于基準(zhǔn)利率的 0.85 倍；農(nóng)行首套房貸利率根據(jù)客戶情況差異化定價,，最低八五折,；交行、招行首套房貸利率最低八五折,。而上述銀行首套房貸款的首付比例均為 30% ,，二套住房貸款的首付比例不低于 60% ；二套房貸利率則暫時維持原政策,，不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍,。然而，通過購房者反饋的信息顯示,，盡管銀行聲稱對首套房貸尚有一定的優(yōu)惠政策,，但實際執(zhí)行過程中普遍存在“挑客戶”、手續(xù)繁,、審批慢的問題,。這意味著，對于普通購房者來說,，首套房貸的優(yōu)惠實際已經(jīng)“可望而不可即”,。更重要的問題，部分銀行已以暫停房貸業(yè)務(wù),。有生意,，有賺錢，不可能不做,！受國家房產(chǎn)調(diào)控政策影響以及銀行自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等多因素,，不少銀行已經(jīng)開始重新規(guī)劃房貸業(yè)務(wù)在整體業(yè)務(wù)構(gòu)成中的占比�,！皣鍡l”的出臺顯示中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松,。目前房價仍然偏高,，伴隨而來的房貸風(fēng)險也隨之加大,。出于風(fēng)險和收益平衡的考慮,，銀行對房貸采取謹(jǐn)慎態(tài)度，上調(diào)首套房貸利率也是情理之中,。銀行方面,，房貸一旦給了沒有還款能力的人，銀行將面臨巨大的違約風(fēng)險,，美國的次貸危機就是證明,。而現(xiàn)在銀行暫停房貸，這個泡沫,，這個失控,，這個原由，我想不用再做分析了,！; 個人分類: 諫說樓市|682 次閱讀|0 個評論

呂諫：實體創(chuàng)業(yè)這一年: 呂諫 2013-3-13 11:52; 畢業(yè)十年,，總是在為了夢想！兒時,，夢想能離開這面朝黃土北朝天的農(nóng)村,；讀書時，夢想能考取一所好大學(xué),，剛畢業(yè)時,，夢想能進(jìn)入一家知名企業(yè)工作；工作后,，期待能在一個城市中有一個自己的家,；十年功名塵與土，一心追尋夢想家,。不知不覺,，畢業(yè)十年，兒時的夢想,，慢慢都在規(guī)劃中,，得到了實現(xiàn)！將相本無種,，打工更不可能打一輩子,！一個農(nóng)村娃，背井離鄉(xiāng)四處漂泊,，終究不能成就什么大的事,！創(chuàng)業(yè)，必須自己面對,，這創(chuàng)業(yè)并不一定要是自己當(dāng)老板,，至少也要擠進(jìn)股東層,！鮮花只有一朵，能當(dāng)好綠葉也就不簡單,！我發(fā)現(xiàn)很多朋友創(chuàng)業(yè)的心里很矛盾,，既有創(chuàng)業(yè)單干的激情，同時又有擔(dān)心失敗后悲慘的命運,，所以很多朋友思考了很長時間,，最后還是決定等等再看，一月過了一月,，一年過了又一年,， 25 歲等到 35 歲，等到歲月流逝,，光陰不再,，沉浸在打工的生涯中難以自拔，結(jié)婚供房,，身上的經(jīng)濟枷鎖日益沉重,，無力再搏，最后只好認(rèn)命,，打工一輩子,。然后突然回頭再發(fā)現(xiàn)，由于職業(yè)的定位與習(xí)慣,，到了一定年齡后,，尋找一個更高薪的工作，要么就是干不久要么就是長江后浪推前浪,，自己死在沙灘上,。尋低而就吧，就算拉得下臉,，可能用人單位也嫌年齡過大,，成本過高，激情不足,，缺少朝氣與斗志而無始而終,。我身邊大多人對職業(yè)是選擇做打工狗，而不是做創(chuàng)業(yè)狼,�,？赡芎芏嗯笥褧f，剛出校門的學(xué)生或一個工薪出身的家庭哪里有這個實力,，哪里有資本和經(jīng)驗去創(chuàng)業(yè)呀,？最好的選擇就是去公司打工幾年，儲備點經(jīng)驗和資金，然后幾年后有機會的話再自己創(chuàng)業(yè),。其實這樣的想法證明是很錯誤的,，很多人單位工作幾年后，不但賺不到創(chuàng)業(yè)所需要的錢,，更是無法學(xué)到創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗與技能,。委曲求全是狗們的標(biāo)簽，為了穩(wěn)定的飯碗,，為了自己老時有一份固定的口糧,，一切都認(rèn)了,！如果把現(xiàn)實生活中的人們進(jìn)行比較,，估計我們大多都是過著狗的生活，穩(wěn)定安逸,，但是永遠(yuǎn)吃不飽,，想離開主人家的狗窩，但是缺乏破釜沉舟的勇氣,！從 DVD ,、家庭影院的紅火到小電家電磁爐、豆?jié){機的井噴,，我總感覺得自己踏上了時代的節(jié)拍,，從賣房搶號到房價翻番，我又感覺得投機中能取巧,，在人口紅利時代,，我們作為最普通一員，也能水漲船高,！但機會一過,，留下又只有一片蕭條，畢竟人無千日好,，花無百日紅,。那么我應(yīng)該尋找什么行業(yè)進(jìn)入自己人生的創(chuàng)業(yè)之口呢！思路決定出路,，憑著當(dāng)時對中國經(jīng)濟發(fā)展的百姓感悟,，而發(fā)達(dá)國家的智能化發(fā)展，我感覺得,，這一塊是值得我奮斗：智安行,，在這個時候，就進(jìn)入我的調(diào)研領(lǐng)域,！商業(yè)模式非常重要,，一個公司選對了商業(yè)模式，就像男的選對行女的嫁對郎一樣,。那什么是商業(yè)模式呢,？其實說白了,，就是公司的運作機制和發(fā)展方向。方向不對,，努力白費,。 2012 年上半年全國機動車和駕駛?cè)吮３挚焖僭鲩L趨勢，截至 2012 年 6 月底,，全國機動車總保有量達(dá) 2.33 億輛,。其中，汽車 1.14 億輛,，摩托車 1.03 億輛,。全國機動車駕駛?cè)诉_(dá) 2.47 億人，其中汽車駕駛?cè)? 1.86 億人,。在發(fā)速物質(zhì)發(fā)展的中國,，汽車給予了我們的快捷與方便，但車禍如影隨行,，在意外事故中,，以車禍占首位，占意外死亡總數(shù)的 50 ％以上,。僅以汽車交通事故為例,，全世界因交通事故而死亡的人數(shù)已超過 3000 萬人，比世界大戰(zhàn)所死亡的人數(shù)還多,。除人為因素外,，有很大一部分是車主對汽車故障一無所知，只會開車,，很多天車都五六年了,，連自己車上的滅火器到期沒有，是什么品牌,，都不知道,，更不要講懂得汽車哪里有問題，有沒有帶病上路,，這些致命的安全“定時炸彈”了,。而隨著中低收入智能手機用戶增多，移動互聯(lián)網(wǎng)將會出現(xiàn)一些中國特色的創(chuàng)業(yè)機會,，汽車與智能手機的普及,，則催生了一個汽車后市場與移動互聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，所以我創(chuàng)業(yè),，應(yīng)該選擇在這個領(lǐng)域,，在億萬的市場中，我只要做到百分之一，可能也就有一定成績了,！光有好的項目,，在這個信息化時代，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,！對于初創(chuàng)公司來說,，這是最好的時代也是最壞的時代。要想創(chuàng)建一家公司遠(yuǎn)比以前要容易的多,，但也因為這么多初創(chuàng)公司的存在,，創(chuàng)業(yè)公司要想幸存下來又比之前變得艱難的多。在這個競爭激烈的時代,，資源的爭奪也愈加激烈,，創(chuàng)業(yè)公司難以找到足夠的資源來支持自身的發(fā)展。種子期基金以及天使投資人厭倦了撒網(wǎng)式投資,，他們更鐘情于十拿九穩(wěn)式投資,，熱衷于尋獵那些能成長為鯨魚的潛力股“小魚”們。所以,，這些關(guān)鍵的資金都會流向那些能快速獲得數(shù)百萬用戶、占據(jù)市場的初創(chuàng)企業(yè),。我們要想在這個初創(chuàng)企業(yè)中殺出一條適應(yīng)自己的血路,，則必須在核心下功夫，技術(shù)才是企業(yè)生存之本,。為了保護(hù)我們的產(chǎn)品,，我們前期進(jìn)行了無數(shù)次有檢測與調(diào)研！回首這一年來,，我們?nèi)〉昧? 10 項發(fā)明專利,， 10 項實用新型專利、一項外觀專利,， 3 項軟件著作權(quán),， 6 大類商標(biāo)，還取得了市區(qū)政府獎勵的科技創(chuàng)新獎勵與補貼,，軟件產(chǎn)品與軟件企業(yè)等“雙軟”企業(yè)認(rèn)證,，市場開拓由挺進(jìn)了 30 多個地級市。成功,，離我們還很遠(yuǎn),，對于初創(chuàng)企業(yè)而言，倒閉也是如隨而隨,。這一年來,，我們有過光輝而有過陰影。我們承受了太多的壓力和挫折，因為是自己的事業(yè),，我們必須學(xué)會面臨很多壓力,，經(jīng)營處于低潮怎么辦，客戶糾紛怎么處理,，員工工作不稱職怎么辦,，工商稅務(wù)怎么對付，現(xiàn)金流中斷怎么辦,，遇見突發(fā)事件怎么辦,。這一切都讓我產(chǎn)生壓力感和挫折感，痛苦中讓我輾轉(zhuǎn)難眠,，創(chuàng)業(yè)的高風(fēng)險,，若失敗，甚至辛辛苦苦籌集的資金都打了水漂,。然后,，陽光總在風(fēng)雨后，沒有壓力豈能坐收漁利,，出海捕魚還有翻船的時候,，喝水還有可能嗆著，更不要講什么創(chuàng)業(yè)了,。人的一輩子做啥子事,，都沒可能一帆風(fēng)順的，都會有酸甜苦辣,，路是人腳塌實地走出來的,，沒可能會有坐享其成的事物。世界上沒有坐享其成的事業(yè),，沒有不經(jīng)受苦頭就有可能取得創(chuàng)業(yè)成功的,。要想人前顯貴，必須承受人后疲憊,，痛并快樂著,，歷經(jīng)磨難，滋味無窮,。前人說“未思進(jìn),，先思退”，創(chuàng)業(yè)過程特別是這樣,，所以,，我在創(chuàng)業(yè)之初就對敗績有思想準(zhǔn)備，對艱難都做了提早認(rèn)知,，因為這么在碰到痛苦和艱難困苦的時刻就不會感到那末難于接納,。一朝面臨敗績,，自己也可以趁早從其中總結(jié)概括經(jīng)驗教誨，重整旗鼓,。智,，為懂得趨勢者；安,，為懂得守進(jìn)者,；行，為懂得開拓者,。我們明天可能就倒閉,，但我們可能明天更輝煌。創(chuàng)業(yè)這一年,，與各位共勉,！; 個人分類: 技能營銷|800 次閱讀|0 個評論

呂諫：調(diào)控應(yīng)從政府盲目投機開始: 呂諫 2013-3-11 11:13; 有時一句話道出了生存之艱難，而能生存之艱難的人,，往往成了替罪羊,！房價高了，雖然民間有一部分投機取巧分子,，但經(jīng)過時間的褪變,，發(fā)現(xiàn)在中國房地產(chǎn)業(yè)中，投機分子最大的不是溫州太太,，更不是省吃儉用的屌絲工薪層,，而是政府與官太太！我講這話并沒有敵對政府,，藐視官太太的意思，而是事實勝于雄辯,。房叔,、房嬸、房妹,，你唱罷了我當(dāng)場,，讓國人目不暇接，人們?yōu)槭裁磳Ψ渴�,、房嬸,、房妹事件如此關(guān)切？這也留給我們太多的思考,。在一個公權(quán)私用,，特權(quán)橫行的國度，其實這類形象出現(xiàn),，再也普通不過,！“勤勞致富”是中國千年以來的傳統(tǒng)狀告,，屌絲本來也是可以，但在目前這種的國度中,，屌絲就不用,，結(jié)果導(dǎo)致利用手中公權(quán)謀私利，也就成了“勤撈致富”并成了官僚體系中的常態(tài)古時候,，中國有句俗話,，三年清知府十萬雪花銀，也就是說,，看似一個廉潔的知府,，能夠利用手中的公共權(quán)利，獲得白銀十萬兩,。古時候,，官員的貪污是一種常態(tài)，老百姓渴望包青天一樣的官員,，還社會一個清白�,，F(xiàn)在，隨著社會的發(fā)展,，人民的民主意識不斷提高,，更希望社會是清廉的，對個別腐敗分子的容忍度越來越低,，也利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢對個別“準(zhǔn)腐敗分子”,，進(jìn)行“圍剿”。但是,，全國房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)光有令而行不通,，而國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定,，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán),。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度,，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ),。不知道這個能不能落實,，我們拭目以待！中國在刺激經(jīng)濟的信貸繁榮里,，生產(chǎn)了大量的‘鬼城’：沒有堅實的商業(yè)基礎(chǔ)的項目和沒有完成的項目,。而這些鬼城背后最大的推手，不是民間百姓的投機取巧分子,，而是政府,。政府調(diào)控不僅是幌子,，而是自欺欺人之把式！每一次調(diào)控都沒有調(diào)控到點子上,，反而是加重了百姓的稅費,，為政府下一步賣地，炒地做了鋪墊,！房地產(chǎn)泡沫危害之處顯而易見,，但用限制交易方式調(diào)控，就好比燒餅賣得很熱,，攤主提價,，政府覺得不高興，說怎么這么多人跑來買,，要排隊,，一天只準(zhǔn) 50 個餅出售。需求人為被控制了,，供給不變情況下,，價格也暫時不能提了。但買餅的人會惦記著餅,，會認(rèn)為政府這是饑餓營銷,，保持長期的餅價堅挺。 “鬼城”現(xiàn)象普遍存在于中國的三四線城市,，這讓大張旗鼓的“城鎮(zhèn)化”非常尷尬,。中國的“鬼城”歸根結(jié)底也是由資本推動的。無論地方政府,，還是開發(fā)商等,，都在推動這種“鬼城”的生產(chǎn)。生產(chǎn)新的城市空間意味著大規(guī)模的投資,，意味著土地收益,，地方政府關(guān)注政績和財政收入，關(guān)注在新城開發(fā)的過程中土地能不能賣出去,，并不關(guān)心房子是否有人住的問題。從來沒有說過地方政府為了房子沒人住開會研究的,。對于開發(fā)商來說,，他們關(guān)注房子能不能賣出去，也不關(guān)注賣出去的房子有沒有人住,，只要房子能賣出去,，他們就能實現(xiàn)資本的循環(huán)，就能有利可圖,。另外,，在中國買房的都是有閑錢的人,，他們手中的錢存銀行收益太低，投資到生產(chǎn)領(lǐng)域也不賺錢,，只好拿來買房,。真正有需求的人卻買不起房。這就是很多地方出現(xiàn)“空城”“鬼城”的根本原因,。良性的發(fā)現(xiàn)不是“圈地運動”更不是制造“鬼城”,，而政府的唯利是圖，盲目投資,，往往是鬼城橫行的根本,，調(diào)控不能只調(diào)百性的控，調(diào)控更不能只向百姓收稅增費,，而應(yīng)該從政府自身開始,，精兵簡政，有目標(biāo)地投機,，調(diào)控應(yīng)從政府盲目投機開始,！; 個人分類: 諫說樓市|475 次閱讀|0 個評論

呂諫：帶團購房曾是洗錢常態(tài): 呂諫 2013-2-4 10:06; 近期瘋傳房姐帶團買潘石屹房子， SOHO 中國陷洗錢門,，瘋狂其實這種情況只是官太太或團太太中的一員,，更是樓市炒作或囤貨中的冰山一角，我們看看身邊的樓盤,，很多都是由帶團購買,，就知道這種情況有多么普遍了！我們經(jīng)常會看到這樣的新聞,，某某老板買了整幢樓,，貴州某老板億萬購房等，南京河西某樓盤開業(yè)當(dāng)時被某浙江富姐買了多少套等之類報道,。其實,，近年來媒體多次披露，在北京,、上海,、深圳、廣州這些大城市,，使用現(xiàn)金一次性支付 300 萬元以上的購房現(xiàn)象相當(dāng)普遍,，有的甚至一次性支付 1000 萬元以上的現(xiàn)金用來購買豪華別墅。這些購房行為具有較大的洗錢嫌疑,。如 2003 年 4 月外逃的浙江省建設(shè)廳原副廳長楊秀珠,，在紐約黃金地帶置辦了至少 5 處高級房產(chǎn) ;2005 年 11 月，李和平貪污案被沒收的 55 套房產(chǎn),，均是其用非法所得人民幣 3000 多萬元一次性購買的 ; 再如 2006 年初的“中行廣東開平案件”中,，攜帶 3 億多美元外逃的余振東等人,，在加拿大等國購買了多幢豪宅洗錢。從媒體披露的 20 起腐敗大案可看出,，房地產(chǎn)業(yè)其實早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”,。如表 1 所示，涉案腐敗官員所擁有的房產(chǎn)少則七八套,，多則四五十套,。 2010 年，央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調(diào)查顯示,，洗錢犯罪資金主要流入金融,、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域，其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占 35.9% ,，僅次于金融業(yè),。我們不難理解房地產(chǎn)何以成為洗錢“重災(zāi)區(qū)”。因為房地產(chǎn)項目資金需求量大,，且在房地產(chǎn)交易過程存在一定程度的現(xiàn)金支付,，難以查明資金來源，犯罪分子因此有機可乘,。另外,，房地產(chǎn)業(yè)的另一特點是信息透明度較低，易于掩蓋非法資金的來源和性質(zhì),。再才,，土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款依賴性，更是使得政府官員與銀行工作人員的“權(quán)力尋租”變得有機可乘,。簡單總結(jié)可見,，犯罪分子通過房地產(chǎn)業(yè)洗錢的方式早已是五花八門。有的直接以本人名義或以他人名義購房 ( 如重慶市巫山縣交通局原局長晏大彬案 ) ,；有的以他人名義投資創(chuàng)辦企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) ( 如原寧夏石嘴山市醫(yī)保中心主任徐福新等挪用醫(yī)保金投資房地產(chǎn)公司案 ) ,；有的將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司并持股分紅獲益 ( 如某銀行周口市中支清算中心原主任王世君挪用公款投資入股房地產(chǎn)業(yè)鄭州三和置業(yè)有限公司案 ) ；有的通過民間借款,、投資入股等方式將腐敗所得融入房地產(chǎn)建筑安裝工程,，或者利用房產(chǎn)中介等其他方式進(jìn)行洗錢 ( 如與不法中介勾結(jié)，簽訂虛假銷售合同,，將黑錢混入房地產(chǎn)中介交易資金中 ) ,。通過這個，我們就不難理解,，為什么住房信息聯(lián)網(wǎng)滯后半年，連專家都稱阻力來自部分地方官員,。從最近頻頻被爆出的“房姐”,、“房叔”等事件就可以看出,，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)一旦公布，可能會成為一個敏感事件,。這與官員財產(chǎn)公開一樣,，因為在目前的中國，即想當(dāng)官又想發(fā)大財?shù)娜�,，有很大一部分,，而通過洗錢的帶團購房則非常普遍，也就不足為奇了,！; 個人分類: 諫說樓市|713 次閱讀|0 個評論

呂諫：三四線城市大跌隱顯: 呂諫 2013-1-24 12:57; 中國的語言功底確實了得,，而且是非常了解，中央出臺一個方向,，曲解便會接踵而至,，多次強調(diào)的城鎮(zhèn)化，原來以為能大力發(fā)展房地產(chǎn),，結(jié)果算盤打錯了,，其實政府發(fā)展城市化并不是房地產(chǎn)化，雖然城鎮(zhèn)化能給開發(fā)商帶來地產(chǎn)盛宴,，但肯定不是盲目開發(fā),。中國的房地產(chǎn)業(yè)慢慢走向了中國傳統(tǒng)制造業(yè)的老路，由供不應(yīng)試求慢慢走向了供大于求,！以傳統(tǒng)鞋服企業(yè)為例,，一直以來，北京,、上海,、廣州等一線城市都是鞋服企業(yè)重點維護(hù)的消費市場，但是隨著越來越多的品牌加入競爭,，一線市場已經(jīng)開始飽和,。而二三線城市經(jīng)濟的快速發(fā)展給了鞋服企業(yè)新的增長點，為了將商業(yè)視角擴大,，二三線市場成為企業(yè)做大“蛋糕”的必爭之地,。結(jié)果很多公司一哄而上，導(dǎo)致供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求,。嚴(yán)重的庫存壓力讓鞋服企業(yè)的經(jīng)營壓力不斷增大,，一線市場的日趨飽和也遏制著企業(yè)的利潤增長，為了節(jié)約更多的成本,，進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變勢在必行,。李寧將目標(biāo)消費人群轉(zhuǎn)向“ 90 后”年輕人， Slogan 由“一切皆有可能” (Anything is possible) 更改為“做出改變” (Make the change) ，并決定向?qū)κ值拇蟊緺I——歐美市場發(fā)起挑戰(zhàn),。但是不斷下降的銷售額及門店關(guān)閉潮的出現(xiàn),，不斷打擊李寧品牌。經(jīng)歷了品牌重塑的失敗,，二三線市場對于李寧來說顯得尤為重要,。從 2011 年開始，李寧不斷調(diào)整策略,，轉(zhuǎn)攻更低價格的基礎(chǔ)性產(chǎn)品,，以便向增速較快的二、三線市場擴散,，但也往往不盡人事,，打折促銷、清倉拋貨不得不實施,。反觀樓市,，新型城鎮(zhèn)化淪為“鬼城”，三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實,，“當(dāng)?shù)厝速I不起,，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。再加上反腐的加大,，官員拋房的現(xiàn)象越來越多,，炒客幾乎絕跡。記得國家電網(wǎng)在 2010 年曾在網(wǎng)站上公布過一個數(shù)據(jù),，他們在做電表統(tǒng)計時發(fā)現(xiàn)有 5640 萬戶的電表數(shù)據(jù)半年以來轉(zhuǎn)數(shù)為“零”,，一些敏銳的人士立即嗅出了數(shù)據(jù)中的名堂，這個數(shù)據(jù)是不是從側(cè)面說明我國房地產(chǎn)市場空置率很高,？若按照一家三口的家庭結(jié)構(gòu)來配置,，這些空置房將可以解決近兩億人的居住問題，這些空置房如果拋出來將會對房地產(chǎn)市場帶來什么樣的影響,？房地產(chǎn)“剛需”說還能站住腳嗎,？這次若是在前兩年，可能還有說話,，現(xiàn)在還在大講剛需,，大講暴漲大漲，那能是忽悠誰,？眾多三四線城市正是從 2009 年前后開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴,。在揚州， 2010 年土地出讓爆發(fā)式增長,，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計供應(yīng) 426.29 萬平方米,，同比增加 68.58% 。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 101.48 億元，同比增長 80% ,�,；葜� 2011 年商品房成交量相當(dāng)于廣州的 31% ，但土地成交量相當(dāng)于廣州的 94% ,。在貴陽，已經(jīng)有十幾個超過 100 萬平方米的在售樓盤項目,，其中一個項目預(yù)計入住人口 30 萬,。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計， 2012 年上半年,，貴陽商品房市場的整體供應(yīng)量就已超過 2007 ～ 2009 年期間每年全年的供應(yīng)量,。在南通，近 4 年土地累計成交量超過 7500 萬平方米,，消化時間需要近 15 年,。這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮后,，直接導(dǎo)致這些城市出現(xiàn)了過度開發(fā),，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。幾家歡樂有家愁,，是債遲早是要還的,？三四線城市大跌隱顯，現(xiàn)在還有一些三四線城市在大力倡導(dǎo)房產(chǎn)的游戲,。使得一個城市一邊有很多人買不起房,，另一邊卻聳立著大片的“鬼城”，而這個城市卻還在靠簡單,、粗暴的移民和拆遷搞城鎮(zhèn)化,，將年輕一代的農(nóng)民工趕向城市，將農(nóng)民的土地騰挪出來搞房地產(chǎn)開發(fā),。也許現(xiàn)在大跌的是房地產(chǎn)業(yè),，但隨著踐踏的良田越來越多后，城鎮(zhèn)化肯定要把中國的糧食問題推向生死的邊緣,。那時的問題不僅僅是利潤分配的問題,，更不是集團得利者的問題，而是社會動蕩與安定的問題,！; 個人分類: 諫說樓市|700 次閱讀|0 個評論

呂諫：房地產(chǎn)泡沫讓三線鬼城漫延: 呂諫 2013-1-15 09:39; 說起鬼城,，很多人都會講四川豐都縣的酆都鬼城或新疆克勒瑪依市的烏爾禾鎮(zhèn)魔鬼城。隨著時代的推移發(fā)展,，這些曾經(jīng)的歷史都在翻新,，作為中國房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”， ‘鬼城’正在三線吞食橫行。 60 平方公里的松江新城,、 260 平方公里的京津新城,、 155 平方公里的康巴什新城……這些都是迄今為止國內(nèi)知名的“鬼城”。近日,，央視經(jīng)濟頻道的《樓市新觀察》調(diào)查報道了繼內(nèi)蒙鄂爾多斯因高樓林立但人煙稀少被稱“鬼城”之后,，常州的新建住宅空置率高，大量商品房積壓,，被稱為又一“鬼城”,。有媒體報道三亞、�,？�,、澄邁、瓊海,、陵水,、文昌等市縣的多個樓盤，正在以低價沖擊市場,，部分樓盤甚至以成本價或“跳水”價開盤,，若不再跳水價銷售，可能就真的要跳海了,，鬼城就要重現(xiàn),。雖然當(dāng)?shù)卣疾怀姓J(rèn)當(dāng)前現(xiàn)狀是鬼城，但事實卻是如此,，剛剛暴出鄂爾多斯,，政府認(rèn)為報道有失偏頗，后期溫州,、貴陽,、海南等一座一座城市退出潮水時，所有的泡沫都隨著泥石一起暴露而化為烏有,，隨后佛山,、蕪湖、唐山,、連云港,、溫州、佛山,、鹽城,、中山等三線城市房價都出現(xiàn)不同程度的下降，鬼城泡沫隨時降臨,。思想的落后是非�,？膳碌�,，觀念若不更新幾乎就是將悲劇重演。借令人咂舌的財富增長速度,，鄂爾多斯康巴什新區(qū)曾被冠以中國“小香港”,、“中國迪拜”的美譽，然而在經(jīng)濟減速的形勢下,，康巴什也成為美國《時代》周刊所言空蕩蕩的“鬼城”,，而同樣的情況卻出現(xiàn)在經(jīng)濟一直較為發(fā)達(dá)的江蘇蘇南地區(qū) , 讓人擔(dān)憂 , 江蘇以至全國，還有多少城市和常州的情況相似呢,？連常州這么相對發(fā)達(dá)的城市都鬼城出現(xiàn),，更不要講什么三四線城市了？過去 10 多年間,，房地產(chǎn)業(yè)在制度性變遷中釋放出巨大的能量，成為中國經(jīng)濟雙位數(shù)增長的引擎,。而全社會的流動性泛濫,，助長了房地產(chǎn)市場的放縱，資金所到之處如烈火烹油,。當(dāng)前三四線城市的發(fā)展普遍依賴出讓土地所帶來的財政收入,，但其城市本身的經(jīng)濟及人口規(guī)模卻往往跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。因此,，相當(dāng)部分的三四線城市房地產(chǎn)市場面臨透支未來發(fā)展空間的問題,；另一方面，持續(xù)的高體量土地供應(yīng)將造成商品房市場巨大的供應(yīng)壓力,，未來市場供求風(fēng)險凸顯,。美國的樓市 8 年漲了一倍就出了大問題，而我們的房價漲幅動輒以 10 倍計,，有人還信誓旦旦稱“市場無泡沫”,，并聲稱“房價跌 30% 中國經(jīng)濟就崩潰”，他們希望中國房地產(chǎn)市場變成一個超級賭場,。然而歷史上,，許多國家都曾有過與泡沫共舞的甜蜜時光，但最終都因投機過度,，整個經(jīng)濟因地產(chǎn)業(yè)泡沫“癌變”而受到重創(chuàng),。上世紀(jì)七八十年代，美國在房地產(chǎn)熱中出現(xiàn)了 10 大空城 : 堪薩斯,、休斯頓,、底特律等城市的許多金融機構(gòu)陷入流動性危機，美國儲蓄貸款合作機構(gòu)破產(chǎn)數(shù)超過 800 家,，得克薩斯州六成以上的貸款合作社破產(chǎn),，連為其擔(dān)保的美聯(lián)儲貸款保險基金“子彈”也全部打光,，并形成巨額債務(wù)。在那輪不動產(chǎn)熱中,，英國的地價急跌了一半,，大量激進(jìn)投資不動產(chǎn)的金融機構(gòu)出現(xiàn)擠兌和經(jīng)營性恐慌。英格蘭銀行破天荒地啟動了戰(zhàn)后最大規(guī)模的“救命船隊?wèi)?zhàn)術(shù)”救助計劃,，才避免了一場全面的信用危機,。泡沫只有在破滅的時候才知道它的苦澀。幾乎全中國的三四線城市房地產(chǎn)業(yè)都已到達(dá)泡沫破裂的邊緣,，那些泡沫已經(jīng)不存在泡沫破是不是破的問題,，而是僅剩下早破還是晚破的問題，并且是無論如何都已經(jīng)無法規(guī)避其破裂的必然,。以鄰為鏡,，以史為鏡，慘痛的教訓(xùn)一再說明,，房地產(chǎn)市場如果失控,，任由泡沫惡性膨脹發(fā)酵，誘發(fā)癌變,，將引致經(jīng)濟的系統(tǒng)性災(zāi)難,。; 個人分類: 諫說樓市|605 次閱讀|0 個評論

呂諫：終于承認(rèn)中國樓市大泡沫: 熱度 3 呂諫 2013-1-10 16:47; 近期總算能慢慢聽到一些真實的數(shù)據(jù)了，猶如人民日報講的,，努力講真話,！ CCTV 《新聞聯(lián)播》也越來越接地氣，走進(jìn)民生了,，原來歌功頌德中的歌舞升平中,，并不能掩蓋大數(shù)據(jù)時代的真實，畢竟真話永遠(yuǎn)是現(xiàn)實,，假話講得再動聽,，吹得再響，也永遠(yuǎn)是假話,！在房價高企的今天,，樓市到底有沒有泡沫，已經(jīng)成為眾人關(guān)注的焦點,，大家都迫切希望從權(quán)威部門那里聽到權(quán)威的聲音,，但是相關(guān)人員都“巧妙”地回避了這一核心問題。不是說不清楚,，而是不愿意說清楚,。原因很簡單，如果承認(rèn)有泡沫,，這無異于“引火上身”,，不但要惹來監(jiān)管不力的批評,，還要承擔(dān)消除泡沫的壓力 ; 但是如果否認(rèn)有泡沫，那無疑是更大的新聞,，輿論的批評只會更強烈,。但泡沫畢竟還是泡沫，小泡沫看上去顯得漂亮,，但一旦吹大了,，后果則非常可怕了,，想捂也是捂不住,。以海南為例， 1993 年的房地產(chǎn)調(diào)控,，海南用了十幾年時間都未能消化,。但 2009 年底“國際旅游島” 規(guī)劃再次引爆樓市，海南開發(fā)熱急劇升溫,。萬科,、保利、中信等公司紛紛在海南拿地開發(fā),。據(jù)海南統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，目前海南省房屋施工面積為 4972.91 萬平方米,，同比增長 41.7% ,。 1 至 11 月，海南商品房銷售面積 811.37 萬平方米,，同比增長 1.5% ,。與銷量相比，供應(yīng)量顯得有些龐大,。而根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，海南潛在的供應(yīng)量遠(yuǎn)超 5000 萬平方米，或達(dá) 1 億平方米,，但這些數(shù)字未經(jīng)官方證實,，也許是官方不想面對這個現(xiàn)實，但海南樓市瘋狂降價 40% 的消息,，卻處處可聞,。據(jù)克爾瑞去年 10 月發(fā)布的 “中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜”，在測評的 287 個城市中,，風(fēng)險排名倒數(shù)前三的分別是深圳,、北京和上海，廣州,、杭州,、南京等重點一二線城市的風(fēng)險也較低,。市場風(fēng)險排名前 50 位城市，均為三四線城市,。排名第一的是酒泉,，第二為呼倫貝爾，備受關(guān)注的鄂爾多斯排名第六,，拉薩,、泰安、保定,、滄州等城市化水平較低,、經(jīng)濟實力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市,，和 41 個四線城市都位列風(fēng)險榜單前 50 ,，難怪二三線樓市鬼城不斷增多。我在這里不是一味鼓吹漲與跌,，畢竟中國這么大,，肯定會有漲有跌，而不可能全國一盤棋,，都漲或都跌,，謝某嘩眾取寵多年，年年鼓吹中國房價要暴跌,，中國經(jīng)濟存在嚴(yán)重泡沫,，這種可笑的話，從 06 年一直講到現(xiàn)在,，我相信是中國的房價肯定也會跌,，但這樣嘩眾取寵鼓吹，不切趨勢與實際的吹噓,，只能是一個小丑笑話,。而一直站在利益集團的寵物經(jīng)濟學(xué)家，則一直都在鼓吹房價將要暴漲,，中國房價不是太高,，而是太低，中國房價還在升值的空間,，這話我也相信,，畢竟物價在貶值，工資越來越虛價,，錢越來越不值錢,，這樣的情況下，房價從數(shù)值上看,，不暴漲才怪,。在一個謊言眾多的環(huán)境里,，真話本身就是力量。而一個負(fù)責(zé)任的政府,，一名負(fù)責(zé)任的官員,，只有敢于直面問題，敢于分析問題存在的原因,，才能真正出臺解決問題的辦法,、才會下決心去解決問題。官員對講真話有忌憚,，擔(dān)心會給自己帶來政治風(fēng)險,。解決問題，必須從高層做起,。我相信,，隨著新一輪真話時代的開啟，只要各級政府有誠心,、有決心,、有信心去解決真話問題，那么房價問題,，樓市的泡沫自然會被擠掉的,，房價也是會降下來的，中國的房產(chǎn)市場會走向真正的理性市場,。; 個人分類: 諫說樓市|13112 次閱讀|1 個評論

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